Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs: Wirksamkeit ordentlicher Kündigung und Kostenerstattung
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Räumung und Zahlung von Kosten sowie Schadensersatz wegen Mietrückständen und vertragswidriger Nutzung von Kellerfläche. Das Landgericht bestätigt die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB wegen wiederholter und erheblicher Zahlungsverzögerungen sowie weiterer Pflichtverletzungen. Es verurteilt die Beklagte zur Räumung und zur Zahlung bestimmter Räumungs-, Lager- und Anwaltskosten nach § 280 BGB; andere Teile der Klage werden abgewiesen. Die Räumungsfrist wurde bis 31. Mai 2013 gewährt.
Ausgang: Klage der Vermieterin auf Räumung und Teilzahlung von Kosten und Schadensersatz teilweise stattgegeben, übrige Klageabforderungen abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Der Vermieter kann die Herausgabe der Mietsache nach § 546 Abs.1 BGB verlangen, wenn das Mietverhältnis durch eine wirksame Kündigung gemäß § 573 BGB beendet ist.
Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist gerechtfertigt, wenn wiederholte und nachhaltige Verspätungen sowie ein vorhandener Rückstand die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen.
Schadensersatzansprüche des Vermieters für Räumungs- und Lagerkosten sowie vorgerichtliche Anwaltskosten können nach § 280 Abs.1 BGB geltend gemacht werden, wenn die Kosten kausal auf Pflichtverletzungen des Mieters zurückzuführen sind.
Bei der Geltendmachung von Lagerkosten ist zu berücksichtigen, dass der Ersatz zeitlich auf den Zeitraum begrenzt sein kann, in dem der Ersatz zur Schadensminderung erforderlich und angezeigt war.
Vorinstanzen
Amtsgericht Aachen, 105 C 52/12
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt,
a) die im Hause B-weg 66 in ## B1 gelegene Wohnung im 3. Obergeschoss , hinten, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele, 1 Bad/WC und einem Keller zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben,
b) an die Klägerin 535,50 € zu zahlen nebst jeweils Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 416,50 € seit dem 10.05.2011 und aus 119,00 € seit dem 27.07.2011,
c) an die Klägerin 186,24 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.07.2011,
d) an die Klägerin 489,45 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.08.2011.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bewilligt bis zum 31.Mai 2013.
Von den Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen haben die Klägerin 14% und die Beklagte 86% zu tragen.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß den §§ 313 a Abs. 1, 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO abgesehen.
II.
Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung hat ganz überwiegend Erfolg.
Zum Räumungsverlangen:
Die Klägerin kann gemäß § 546 Abs.1 BGB die Räumung der Wohnung verlangen. Denn die (zweite) Kündigung vom 04.08.2011 hat als (hilfsweise erklärte) ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs.1 S.1, Abs.2 Nr.1 BGB bei einer Gesamtwürdigung der maßgeblichen Umstände zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Die Kündigungsfrist ist abgelaufen. Die Beklagte hat ihre mietvertraglichen Verpflichtungen nicht unerheblich verletzt, so dass der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist.
Die Kündigung vom 04.08.2011 ist im Kündigungsschreiben darauf gestützt, dass die Beklagte die Mieten für die vier Monate April bis Juli 2011 jeweils mehrere Wochen zu spät gezahlt hat, die am 03.08.2011 - also einen Tag zuvor - fällige Miete für August 2011 in Höhe von 525,00 € noch gar nicht und aus früherer Zeit noch einen Rückstand von 5,00 € hat. Zwar erreicht der Rückstand nicht die für eine fristlose Kündigung gemäß §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 BGB erforderliche Höhe, weil der 5,00 €-Rest aus Juni 2011 stammt. Der Rückstand ist aber im Zusammenhang mit den deutlichen Verspätungen April bis Juli 2011 nach dem Dafürhalten der Kammer bereits eine erhebliche Pflichtverletzung (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 72.A., § 573 Rn.16), die die Interessen der Klägerin an einem möglichst reibungsfreien Ablauf des Mietverhältnisses deutlich schädigt.
Hinzu kommt, dass die Beklagte wenige Tage zuvor in der (ersten) Kündigung vom 01.08.2011 wegen ihres vorangegangenen Zahlungsverhaltens ausdrücklich abgemahnt worden war, sich aber gleichwohl um eine pünktliche Zahlung für August bis spätestens 03.08.2011 nicht einmal bemüht hat, sondern die Dinge laufen ließ und damit demonstriert hat, dass sie nicht gewillt ist, mit Blick auf die gerechtfertigten Interessen der Klägerin ihren mietvertraglichen Verpflichtungen nachzukommen. Dass die Beklagte auf eine (weitere) Abmahnung im Kündigungsschreiben vom 04.08.2011 wegen Zeitablaufs nicht mehr mit einer pünktlichen Zahlung der August-Miete reagieren konnte, ist natürlich richtig, aber irrelevant.
Dabei ist insgesamt nicht aus dem Auge zu verlieren, dass die Beklagte auch nach dem Zugang der Kündigung vom 04.08.2012 weitere nicht unerhebliche Pflichtverletzungen begangen hat. Das sind zum einen die trotz Fristsetzung nicht rechtzeitige Vorlage einer Kautionsbescheinigung des Jobcenters (vgl. § 20 Ziffer 3 des Mietvertrages), zum anderen die aus Sicht der Kammer völlig unverständliche anhaltende Weigerung der Beklagten, sich zum weiteren Schicksal der auf Kosten der Klägerin gelagerten Gegenstände aus dem Keller auch nur zu äußern. Die Kammer kann gut nachvollziehen, dass die Klägerin zur Beklagten als Mieterin keinerlei Vertrauen mehr hat, ganz ungeachtet des behaupteten aktuellen Zustandes eines Teils der vermieteten Räume.
Ob die Mietzinszahlungen ab September 2011 pünktlich erfolgt sind, ist angesichts der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung vom 04.08.2011 für den Rechtsstreit ohne Bedeutung; es kann auch angesichts der Gesamtumstände keinesfalls von einem missbräuchlichen, gegen Treu und Glauben verstoßenden Räumungsverlangen die Rede sein.
Zu den Räumungs- und Lagerkosten:
Die Räumungskosten in Höhe von 119,00 € (100 € zzgl. MWSt) kann die Klägerin gemäß § 280 Abs.1 BGB beanspruchen. Unschädlich ist, dass sie schon am letzten Tag der gesetzten Frist die Selbstvornahme betrieben hat, weil die Beklagte nicht vorgetragen hat, selbst - innerhalb der gesetzten Frist - räumen zu wollen und dies unter den gegebenen Umständen auch nicht zu erwarten war. Angesichts der grob vertragswidrigen Inanspruchnahme von Kellerfläche z.T. mit gefährlichen, weil leicht entzündlichen Gegenständen in einem Mehrfamilienhaus mit Holzverschlägen im Kelle durfte die Klägerin schon im Hinblick auf die anderen Mieter im Haus mit einer schnellen Beseitigung auf den anhaltenden Vertragsverstoß der Beklagten reagieren. Dabei ist es mietvertraglich ohne Belang, ob die Gegenstände vom damaligen Freund der Beklagten stammten.
Lagerkosten erscheinen zwar der Höhe nach gemäß § 287 ZPO mit 50 € netto monatlich angemessen, aber gemäß § 280 Abs.1 BGB nur für August 2010 bis Februar 2011, also 7 x 50 € zzgl. MWSt, das sind 416,50 €. Denn für Februar 2011 hatte die Klägerin die abschließende Entsorgung ausdrücklich angekündigt, wenn die Beklagte sich nicht rühre. Dann hätte die Klägerin das aus Schadensminderungsgründen auch vollziehen müssen. Die Lagerkosten ab März 2011 stehen der Klägerin aus diesem Grund nicht mehr zu.
vorgerichtliche Anwaltskosten
Diese Kosten in Höhe von 186,24 € (Berechnung Klagebegründung S.7) für die anwaltliche Abmahnung vom 14.02.2011 stehen der Klägerin gemäß § 280 Abs.1 BGB wegen der Pflichtverletzung der Beklagten, nämlich der Inanspruchnahme der Kellerfläche, zu. Schon aus Gründen der "Waffengleichheit" durfte die Klägerin anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, da sich auch die Beklagte durch Frau Rechtsanwältin Ebeling anwaltlich vertreten ließ und die Rechtslage jedenfalls nicht ganz einfach war.
Kündigungskosten
Auch insoweit ist die Beklagte gemäß § 280 Abs.1 BGB zur Zahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 489,45 € gemäß Berechnung im Kündigungsschreiben vom 01.08.2011 verpflichtet. Auch wenn es auf diese Kündigung als solche letztlich nicht ankommt, weil die Zahlung für Juli 2011 nicht ausschließbar vor Zugang der Kündigung lag, so lagen doch zur Zeit der Mandatierung der Prozessbevollmächtigten der Klägerin die Kündigungsvoraussetzungen (Rückstand 1 Monatsmiete plus 5,00 € aus dem Vormonat) vor. Eine Abmahnung war insoweit wegen § 543 Abs.3 S.2 Nr.3 BGB nicht erforderlich.
Die Bestimmung der Räumungsfrist hat die Kammer nach § 721 Abs.1, Abs.5 ZPO unter Berücksichtigung der Interessen beider Parteien vorgenommen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr.10, 711, 713 ZPO.
Berufungsstreitwert: 6.363,69 €
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