Gewerbemietrecht: Klage auf Überwälzung von Niederschlagswassergebühren abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Erstattung kommunaler Niederschlagswassergebühren aus einem gewerblichen Mietverhältnis. Streitgegenstand ist, ob diese Gebühren als Nebenkosten auf die Mieterin übergehen. Das LG Aachen weist die Klage ab: einmalige Zahlung begründet kein Anerkenntnis, die Nebenkostenregelung ist abschließend und eine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage liegt nicht vor.
Ausgang: Klage des Vermieters auf Erstattung von Niederschlagswassergebühren als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Die einmalige Erfüllung einer Forderung begründet ohne zusätzliche Erklärung kein Anerkenntnis wiederkehrender Zahlungspflichten des Leistenden.
Eine aufgezählte Nebenkostenregelung in einem Mietvertrag ist als abschließend zu verstehen, sodass neue kommunale Abgaben nur bei planwidriger Unvollständigkeit des Vertrags einer ergänzenden Auslegung zugänglich sind.
Eine Schriftformklausel, die Änderungen des Mietvertrags der Schriftform unterwirft, verhindert die durch Auslegung vorgenommene Erweiterung der Pflichten zugunsten des Vermieters.
Eine Vertragsanpassung nach Wegfall der Geschäftsgrundlage setzt eine wesentliche Veränderung der Verhältnisse voraus; die Einführung einer zusätzlichen kommunalen Gebühr rechtfertigt eine Anpassung nur bei erheblicher und verhältnismäßiger Belastung gegenüber der Gesamtmiete.
Unklarheiten bei der Überwälzung von Nebenkosten gehen im Zweifel zu Lasten des Vermieters; für die Abwälzung bedarf es einer klaren und eindeutigen vertraglichen Regelung.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Sicherheitsleistung kann auch durch eine unbedingte, unbefristete und selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder einer öffentlichen Sparkasse erbracht werden.
Tatbestand
Zwischen den Parteien besteht ein gewerblicher Mietvertrag vom 14.01.1988 über das Grundstück XXX in XXX (Bl. 7 ff. d. A.). Die Klägerin ist Rechtsnachfolgerin des verstorbenen Vermieters XXX; die Beklagte ist Rechtsnachfolgerin der früheren Mieterin, der XXX. Die Jahresmiete beträgt derzeit netto 588.000,00 DM (ohne Nebenkosten und Mehrwertsteuer).
Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten, die gemeindlichen Abgaben für Niederschlagswasser zu tragen. In dem Mietvertrag findet sich in § 3 Ziffer 5 eine Regelung zur Übernahme der Nebenkosten durch den Mieter (Bl. 12 d. A.). Diese Regelung nennt als Nebenkosten, die von der Mieterin zu tragen sind, die Kanalbenutzungsgebühr, Schornsteinreinigungsgebühren, Straßenreinigungskosten sowie Müllabfuhrgebühren.
Im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses wurden Niederschlagswassergebühren von der Stadt XXX noch nicht erhoben. Erstmals im Jahr 1995 stellte die Stadt XXX diese Gebühren in Rechnung. Für das Jahre 1997 hat die Beklagte die Niederschlagswasserabgaben in Höhe von 13.489,57 DM gezahlt. Die Nebenkostenabrechnungen wurden von der Klägerin jeweils zur Jahresmitte des folgenden Jahres vorgenommen.
Die Klägerin macht folgende Beträge geltend:
15.129,09 DM für das Jahr 1995
15.129,09 DM für das Jahr 1996
14.427,23 DM für das Jahr 1998
14.427,23 DM für das Jahr 1999
59.112,63 DM Gesamt
Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagte sei verpflichtet, die Gebühren für Niederschlagswasser zu zahlen. Diese Gebühren hätten bei Abschluß des Mietvertrages nicht berücksichtigt werden können; es sei jedoch selbstverständlich, daß der Mieter die Nebenkosten tragen müsse, so daß im Wege einer Vertragsanpassung von einer Zahlungspflicht der Beklagten auszugehen sei. Mit der Zahlung für das Jahr 1997 habe die Beklagte zudem ihre Verpflichtung anerkannt.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 59.112,63 DM nebst 6 % Zinsen von 15.129,09 DM ab 30.06.1996, 15.129,09 DM ab 30.06.1997, von 14.427,23 DM ab 30.06.1999, und von 14.427,23 DM ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die Zahlung im Jahr 1997 sei irrtümlich erfolgt; sie habe zudem bereits mehrfach die Klägerin erfolglos zur Rückzahlung aufgefordert. Zudem bestreitet die Beklagte die Höhe des geltend gemachten Zinsschadens.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung der Niederschlagswassergebühren.
Zunächst ist kein Anerkenntnis der Beklagten in der einmaligen Zahlung der Gebühren für das Jahr 1997 gegeben. Die schlichte Erfüllung einer Forderung stellt ohne weitere Erklärung des Leistenden keinen Tatbestand dar, an den eine Rechtsfolge im Sinne eines Anerkenntnisses weitergehender Ansprüche - auch wiederkehrender Zahlungsverpflichtungen - gesehen werden kann. Es ist jedoch nicht vorgetragen, daß die Beklagte eine derartige Erklärung abgegeben hat. Auch ein konkludentes Einverständnis mit der Abwälzung der Niederschlagswassergebühren kann aufgrund einer einmaligen Zahlung nicht angenommen werden (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage 1999, Rn. III. A 36; BGH NZM 2000, 961 f.).
Auch aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag ergibt sich eine Zahlungspflicht der Beklagten nicht. Die vertragliche Regelung in § 3 Ziffer 5 des Mietvertrages vom 14.01.1988 nennt als Nebenkosten, die von der Beklagten zu tragen sind, die Niederschlagswasserabgaben nicht. Eine ergänzende Auslegung des Vertrages in dem Sinne, daß die Beklagte die Niederschlagswassergebühren tragen muß, ist nach Auffassung der Kammer nicht vorzunehmen. Voraussetzung für eine ergänzende Vertragsauslegung ist zunächst, daß eine planwidrige Unvollständigkeit des Vertrages gegeben ist. Eine derartige Lücke kann sich auch aus nachträglichen Änderungen der wirtschaftlichen oder rechtlichen Verhältnisse ergeben (Palandt/Heinrichs, BGB, § 157 Rn. 3; BGHZ 23, 282, 285f). Im vorliegenden Fall haben sich die rechtlichen Verhältnisse insoweit geändert, daß die Stadt XXX eine weitere Gebühr in Form einer Niederschlagswasserabgabe eingeführt hat. Eine Lücke scheidet jedoch dann aus, wenn die getroffene Regelung nach dem Willen der Parteien abschließend sein sollte (Palandt/Heinrichs a. a. O.). Nach Auffassung der Kammer ist die Klausel in § 5 Ziffer 3 so zu verstehen, daß die Nebenkosten, die von der Beklagten getragen werden sollten, abschließend aufgezählt werden. Dem entspricht, daß grundsätzlich für die Abwälzung von Nebenkosten eine klare und eindeutige Regelung erforderlich ist (Bub/Treier, a. a. O., Rn. 34; Staudinger/Emmerich, 13. Auflage 1995, §§ 535, 536 Rn. 113 f.). Dahinter steht der Zweck, daß der Mietzins im Voraus für die Mieter berechenbar sein soll. Unklarheiten gehen im Zweifel zu Lasten des Vermieters (Staudinger/Emmerich, a. a. O., Rn. 114).
Weiter findet sich im Vertragstext auch kein Vorbehalt hinsichtlich späterer noch nicht erhobener gemeindlicher Gebühren. Der Regelung in § 5 Ziffer 3 des Mietvertrages läßt sich auch nicht entnehmen, daß alle Nebenkosten von der Beklagten getragen werden sollen.
Einer automatischen Vertragsanpassung steht nach Auffassung der Kammer außerdem § 17 Ziffer 3 des Mietvertrages entgegen. Dort ist geregelt, daß Änderungen und Ergänzungen des Vertrages der Schriftform bedürfen.
Auch eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt vorliegend nicht in Betracht. Unabhängig davon, ob die Nichtveränderung der Nebenkosten überhaupt als Geschäftsgrundlage des Mietvertrages anzusehen ist, wäre Voraussetzung für eine Vertragsanpassung stets, daß eine wesentliche Veränderung gegeben ist. Nach Auffassung der Kammer ist von einer derartigen Veränderung im vorliegenden Fall jedoch nicht auszugehen, was an der Relation der jährlichen Niederschlagswasserkosten zu dem gesamten jährlichen Mietzins von 488.000,00 DM (netto) deutlich wird.
Letztlich kann die Klägerin lediglich auf eine Änderungskündigung verwiesen werden (Bub/Treier, a. a. O., Rn. 36). Die Kammer ist insoweit auch nicht der Auffassung, daß es unbillig ist, daß die Klägerin das Risiko der - unglücklichen - abschließenden Vertragsformulierung in § 3 Ziffer 5 trägt.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 Satz 1 ZPO.
Streitwert: 59.112,63 DM
XXX XXX XXX