Räumungsklage als unzulässig abgewiesen – Amtsgericht bei Wohnraummiete zuständig
KI-Zusammenfassung
Der Kläger begehrt die Räumung einer Pension nebst Wohnung und wollte die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts feststellen lassen. Das Landgericht hält die Klage für unzulässig und weist sie ab, weil gemäß § 23 Nr. 2 a GVG bei Mietverhältnissen über Wohnraum ausschließlich die Amtsgerichte zuständig sind. Der Vertrag ist überwiegend als Mietvertrag über die Wohnung einzuordnen; ein Zwischenurteil war nicht erforderlich.
Ausgang: Klage auf Räumung als unzulässig abgewiesen; Amtsgericht nach § 23 Nr. 2 a GVG ausschließlich zuständig
Abstrakte Rechtssätze
Nach § 23 Nr. 2 a GVG sind die Amtsgerichte für bürgerliche Rechtsstreitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses unabhängig vom Streitwert ausschließlich zuständig.
Bei der Abgrenzung zwischen Miet- und Pachtvertrag gilt: Der Mietvertrag räumt nur den Gebrauch ein, der Pachtvertrag darüber hinaus den Genuß der Früchte; bei einheitlichen Überlassungen ist auf den Hauptgegenstand und den wesentlichen Vertragszweck abzustellen.
Bei Mischverhältnissen bestimmt die überwiegende Nutzungsart, ob die Zuständigkeitsvorschrift für Wohnraummiete Anwendung findet.
Ist eine Klage unzulässig, kann das Gericht sie durch Prozessurteil abweisen; eine gesonderte Verhandlung über die Zulässigkeit nach § 280 Abs. 1 ZPO liegt im Ermessen des Gerichts und ist nicht zwingend anzuordnen.
Tenor
Die Klage wird als unzulässig abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien haben am 25.05.2001 einen „Pachtvertrag“ über die im Klageantrag genannte Pension nebst dazugehöriger Wohnung geschlossen. Der „Pachtzins“ war ursprünglich mit insgesamt brutto 2.400,00 DM vereinbart. Wegen der Einzelheiten des Vertrages und der Räumlichkeiten wird auf Bl. 5 ff. der Akten verwiesen. Unter dem 28.11.2003 wurde eine Zusatzvereinbarung getroffen, in der der Pachtzins neu geregelt wurde. Es wurde ein monatlicher Pachtzins inklusive aller Nebenkosten in Höhe von 1.900,00 Euro vereinbart. Es heißt weiter:
„Hierin enthalten sind:
a) Pension: 900,00 Euro inklusive aller Nebenkosten
b) Wohnung: 1.000,00 Euro inklusive aller Nebenkosten“.
Der Kläger verlangt von der Beklagten die Räumung des Objektes. Er hält die Zuständigkeit des Landgerichts im Hinblick auf den Streitwert für gegeben.
Er beantragt,
im Wege des Zwischenurteils festzustellen, daß das Landgericht Aachen für den vorliegenden Rechtsstreit sachlich zuständig ist.
Hilfsweise,
die Beklagte zu verurteilen, die im Hause LLL, 52159 Roetgen im ersten Obergeschoss gelegen Pension, bestehend aus fünf Gästezimmern und einem im Erdgeschoss recht gelegenen Frühstücksraum nebst der dazugehörigen Wohnung im Erdgeschoss links, bestehend aus 4 Zimmern, einem Bad, einem WC, einer Küche und einem Abstellraum, zum 31.05.2006 zu räumen und den Kläger herauszugeben.
Die Beklagte rügt die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts.
Sie beantragt,
den Feststellungsantrag zurückzuweisen.
Hilfsweise,
die Klage abzuweisen.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unzulässig. Sie war daher im Wege des Prozessurteils abzuweisen.
Der Erlaß eine „Zwischenurteils“ war nicht geboten. Gemäß § 280 Abs. 1 ZPO kann das Gericht anordnen, daß über die Zulässigkeit der Klage abgesondert verhandelt wird. Diese Anordnung steht im nicht nachprüfbaren Ermessen des Gerichts. Einer gesonderten Verhandlung über die Zulässigkeit der Klage bedurfte es nicht, da die Klage unzulässig ist und durch Prozessurteil abgewiesen werden konnte. Einen Antrag auf Verweisung gemäß § 281 ZPO hat der Kläger ausdrücklich nicht – auch nicht hilfsweise – gestellt.
Die Unzuständigkeit des Landgerichts ergibt sich aus § 23 Nr. 2 a GVG. Danach sind die Amtsgerichte für bürgerliche Rechtsstreitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solches Mietverhältnisses ohne Rücksicht auf den Streitwert ausschließlich zuständig. Vorliegend handelt es sich um ein solches Mietverhältnis.
Die Vorschrift erfasst nur die Wohnraummiete. Nicht erfasst sind Pachtverträge sowie Mietverhältnisse über Räume zur gewerblichen Nutzung. Bei Mischmietverhältnissen ist die überwiegende Nutzungsart maßgeblich (vgl. Zöller/Gummer, ZPO, 25. Aufl., § 23 GVG Rdnr. 9).
Vorliegend liegt der Schwerpunkt des Vertrages auf einem Wohnraummietverhältnis. Bei dem Vertrag handelt es sich jedenfalls nicht insgesamt um einen Pachtvertrag. Jedenfalls hinsichtlich der Wohnung liegt ein Mietvertrag vor, und zwar ungeachtet der Bezeichnung als Pachtvertrag. Die Abgrenzung zwischen Mietvertrag und Pachtvertrag ist wie folgt vorzunehmen: Ein Mietvertrag gewährt nur den Gerbrauch, ein Pachtvertrag auch den Genuß der Früchte. Werden durch einheitlichen Vertrag mehrere Sachen teils nur zum Gebrauch, teils auch zum Fruchtgenuß überlassen, so kommt es auf den Hauptgegenstand und auf den wesentlichen Vertragszweck an. Vorliegend kommt ein Pachtvertrag über die Wohnung nicht in Betracht. Die Wohnung sollte ausschließlich als Wohnung gebraucht werden. Ein Fruchtgenuß ist nicht vorgesehen und nicht möglich. Der Schwerpunkt des Gesamtvertrages liegt auf der Wohnungsmiete. Wohnung und Gasträume sind ungefähr gleich groß, aber die Miete für die Wohnung ist mit 1.000,00 Euro monatlich höher als das Entgelt für die Pension, also den gewerblichen Anteil mit 900,00 Euro. Dies ergibt sich ohne weiteres aus der Zusatzvereinbarung vom 28.11.2003.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.
Streitwert: 22.800,00 Euro.
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