Grundstückskauf: Nachzahlungsklausel „Bebauen“ erfasst kein Gartenhaus/Geräteschuppen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte von den Käufern eines Grundstücks Auskunft und Zahlung eines Zusatzkaufpreises nach einer Vertragsklausel für den Fall der (teilweisen) Bebauung eines Grundstücksteils. Sie stützte sich auf die Errichtung eines Gartenhauses und eines Traktorenunterstands im sogenannten Wiesenring. Das LG Aachen wies die Klage ab, weil diese untergeordneten Holzgebäude im Rahmen einer Parkanlage kein „Bebauen“ im Sinne der Nachzahlungsklausel darstellen. Die Klausel knüpfe an eine baulandtypische Nutzung mit entsprechendem wirtschaftlichen Vorteil an, nicht an beliebige bauliche Anlagen; daher entfielen auch Auskunfts- und eidesstattliche Versicherungsansprüche.
Ausgang: Klage auf Auskunft, eidesstattliche Versicherung und Zusatzkaufpreis wegen angeblicher Bebauung vollständig abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Der Begriff „Bebauen“ in einer vertraglichen Nachzahlungsklausel ist nach §§ 133, 157 BGB anhand des Vertragszwecks auszulegen und nicht schematisch aus öffentlich-rechtlichen oder werkvertragsrechtlichen Begriffsbildungen zu übernehmen.
Eine Nachzahlungsverpflichtung, die an „Bebauen“ anknüpft und wirtschaftlich an die baulandtypische Verwertung eines Grundstücksteils ansetzt, setzt eine Nutzung voraus, die typischerweise die Baulandeigenschaft ausnutzt und einen entsprechenden Vorteil vermittelt.
Die Errichtung kleiner, untergeordneter Nebenanlagen (z.B. Gartenhaus, Geräteschuppen) im Rahmen einer Park-/Grünanlage stellt regelmäßig kein „Bebauen“ im Sinne einer auf baulandtypische Nutzung gerichteten Nachzahlungsklausel dar.
Für die Auslösung einer vertraglichen Nachzahlungspflicht genügt nicht die bloße Möglichkeit der Bebauung oder eine sonstige Wertsteigerung; erforderlich ist die tatsächliche, vertragsgemäß relevante Bebauung.
Besteht mangels Auslösung der Nachzahlungsklausel kein Zahlungsanspruch, fehlt es auch an einem Auskunftsanspruch zur Ermittlung der Anspruchshöhe sowie an einem Anspruch auf eidesstattliche Versicherung der Auskunft.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die in einer GbR zusammengeschlossen Beklagten erwarben von der Klägerin im Jahre 1996 das im Klageantrag zu 1.) näher bezeichnete Grundstück in B, das sog. Gut L, zum Preis von 270.000,- DM.
Es handelt sich um eine ehemalige Wasserburganlage.
Auf dem Grundstück sollte ein Altenpflegeheim errichtet werden.
Das Altenpflegeheim sollte zunächst nur im inneren Bereich der ehemaligen Burganlage errichtet werden.
Zum äußeren Bereich der Anlage, dem sog. Wiesenring, findet sich in dem notariellen Kaufvertrag vom 19. 12. 2006 in § 3 Ziffer 11 folgende Regelung:
„Für den Fall, daß der Käufer den Teil des Kaufgrundbesitzes, der auf dem als Anlage zu dieser Urkunde genommenen Lageplan schraffiert dargestellt ist, ganz oder teilweise bebaut, ist der Käufer verpflichtet, an die Gemeinde als Grundstückskaufpreis zusätzlich:
a) innerhalb der nächsten fünf Jahre, gerechnet vom heutigen Tage an, 400.000,- DM,
b) nach Ablauf von fünf Jahren, gerechnet vom heutigen Tage an, 600.000,- DM zu zahlen.
Der Kaufpreis ist fällig drei Monate nach Baubeginn. [...] Der Käufer verpflichtet sich, alle sich aus vorstehender Vereinbarung ergebenden Verpflichtungen seinen Rechtsnachfolgern im Eigentum aufzuerlegen und diese entsprechend zu verpflichten.“
Zur Sicherung dieses Anspruches wurde eine Sicherungshypothek ins Grundbuch eingetragen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Kaufvertrages wird auf die zur Gerichtsakte gereichte Ablichtung (Anlage K 6 zur Klageschrift) verwiesen.
Wegen der räumlichen Gegebenheiten wird auf den zur Gerichtsakte gereichten Lageplan (Anlage K 1 zur Klageschrift) verwiesen.
Bereits vor Abschluss des Kaufvertrages hatten die Beklagten zu 1.) und 2). einen Antrag beim Landschaftsverband Rheinland auf Genehmigung zum Betrieb eines Altenpflegeheims durch die T GmbH, die von ihnen (ohne Beteiligung des Beklagten zu 3.)) zum Betrieb des Altenheims gegründet worden war, gestellt.
Der Landschaftsverband Rheinland machte die Erteilung der Genehmigung zum Betrieb eines Altenheims durch die T GmbH davon abhängig, dass diese als Betreiberin des Altenheims auch Eigentümerin des Grundstücks, auf dem das Altenheim errichtet werden sollte, wird.
Die Beklagten wandten sich daraufhin an die Klägerin und baten sie, ihre Zustimmung zur Bestellung eines Erbbaurechtes zugunsten der T GmbH zu erteilen.
Diese Zustimmung war erforderlich, weil die bestehenden Rechte der Klägerin an dem Grundstück hinter das gem. § 10 ErbbauRG nur erstrangig zu bestellende Erbbaurecht zurücktreten mussten.
Die Klägerin erteilte diese Zustimmung.
Das daraufhin eingetragene Erbbaurecht erfasste den gesamten Grundbesitz.
Nach einer entsprechenden katasteramtlichen Fortschreibung sollte das Erbbaurecht auf den inneren Bereich der Anlage beschränkt werden und somit hinsichtlich des sog. Wiesenrings wieder aufgehoben werden.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Ablichtung der notariellen Erbbaurechtsbestellungsurkunde vom 8. 12. 1997 (Anlage K 8 zur Klageschrift) verwiesen.
Die vorerwähnte in Aussicht genommene Beschränkung des Erbbaurechtes wurde allerdings niemals vorgenommen.
Das (uneingeschränkte) Erbbaurecht selbst wurde wiederum mit einer Grundschuld in Höhe von 8.000.000.- DM zur Kreditsicherung belastet.
Das Altenheim wurde sodann von der T GmbH errichtet und in Betrieb genommen.
In der Folgezeit wandelte die T GmbH den sog. Wiesenring in eine zu dem Altenheim gehörende Parkanlage um.
In dieser errichtete sie zu einem nicht näher bestimmten Zeitpunkt einen Traktorenunterstand/Geräteschuppen mit einer Grundfläche von 5 m x 2,5 m und ein Gartenhaus mit einer Grundfläche von 2 m x 3 m, beides in Holzbauweise.
Für den Traktorenunterstand war der T GmbH am 13. 8. 2002 eine Baugenehmigung durch Landrat des Kreises Düren erteilt worden.
Die Klägerin hatte hierzu das gemeindliche Einvernehmen erteilt.
Mit Schreiben vom 6. 8. 2007 forderte die Klägerin die Beklagten zur Auskunft auf, wann genau das Gartenhaus und der Traktorenunterstand errichtet wurden, forderte sie zur Zahlung von 204.516,76 € (= 400.000,- DM) auf und setzte ihnen hierfür eine zehntägige Frist ab Erhalt des Schreibens.
Der Beklagte zu 3.) versicherte daraufhin eidesstattlich, nicht zu wissen, wann das Gartenhaus und der Traktorenunterstand errichtet wurden.
Die Klägerin ist der Ansicht, bei der Errichtung der beiden Holzgebäude handele es sich um ein Bebauen im Sinne des § 3 Ziffer 11 des notariellen Kaufvertrages.
Sie habe einen Anspruch auf die begehrte Auskunft, da sie nur so beurteilen könne, ob das erste der beiden Gebäude erst nach dem Stichtag 19. 12. 2001 errichtet wurde und ihr noch ein weiterer Betrag von 102.258,38 € (= 200.000,- DM) zustehe.
Es sei zu berücksichtigen, dass der Wert des Grundstücks durch die Nutzung des Wiesenrings als Parkanlage insgesamt gesteigert werde.
Sie behauptet, bei dem sog. Wiesenring handele es sich um Bauland.
Es sei davon auszugehen, dass sein Verkehrswert als Bauland in die Bewertung des Erbbaurechtes als Sicherungsgegenstand miteingeflossen sei.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagten zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldner zu verurteilen, ihr Auskunft darüber zu erteilen, zu welchen Zeitpunkten
a) das in Holzbauweise errichtete Gebäude in Form eines Gartenhauses
und
b) das in Holzbauweise errichtete Gebäude in Form eines Geräteschuppens in denjenigen Grundstücksbereichen errichtet wurden, die auf den Grundstücken Gemeinde B Flur X Nr. X und X gelegen sind und in der als Anlage K 1 zur Klageschrift gelb gekennzeichnet sind,
2. die Beklagten zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Richtigkeit der gemäß Ziffer 1 erteilten Auskunft an Eides statt zu versichern,
3. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie einen Betrag von 204.516,76 € nebst fünf Prozentpunkte über dem Basiszins liegender Zinsen seit dem 19. 8. 2007 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, es liege kein Bebauen im Sinne des notariellen Kaufvertrages vor.
Ein Anspruch der Klägerin sei auch deshalb ausgeschlossen, weil die fraglichen Gebäude nicht von ihnen, sondern, unstreitig, von der T GmbH errichtet wurden.
Rechtlich seien sie nicht auf dem Grundstück, sondern auf dem Erbbaurecht errichtet worden.
Die Beklagten berufen sich zudem auf die Einrede der Verjährung.
Sie behaupten hierzu, der Bauantrag für den Traktorenunterstand sei beim Bauamt der Klägerin eingereicht worden, ebenso wie die Bauanzeige für das Gartenhauses.
Es habe eine Bauabnahme durch die Klägerin stattgefunden.
Die Beklagten sind der Ansicht, falls die Errichtung des Traktorenunterstandes und des Gartenhauses vom Begriff des Bebauens in § 3 Ziffer 11 des Kaufvertrages erfasst seien, sei die Nachzahlungsverpflichtung sittenwidrig überhöht und nichtig.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht kein Anspruch aus § 3 Ziffer 11 des notariellen Kaufvertrages auf Zahlung von 204.516,76 € wegen der Errichtung des Gartenhauses und des Traktorenunterstandes zu.
In ihrer Errichtung liegt kein Bebauen des sog. Wiesenrings im Sinne des Kaufvertrages.
Was in dem Kaufvertrag mit Bebauen gemeint ist, ist im Wege der Vertragsauslegung gem. §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Ein schematischer Rückgriff auf die öffentlich-rechtlichen Begriffe der baulichen Anlage oder des Bauens oder den werkvertragsrechtlichen Bauwerksbegriff, wie die Klägerin ihn vornehmen will, ist nicht möglich, da diese Begriffe gänzlich anderen Zwecken dienen.
Schon aus der Höhe des vereinbarten Zusatzkaufpreises (der Gesamtpreis wird mehr als verdoppelt) ergibt sich, dass die Parteien nicht daran anknüpfen wollten, dass irgendeine bauliche Anlage im Sinne des öffentlichen Baurechts oder ein beliebiges Bauwerk im Sinne des Werkvertragsrechts auf dem sog. Wiesenring errichtet wird.
Vielmehr ist anzunehmen, dass die Klägerin den Zusatzbetrag nur dann erhalten soll, wenn der Wiesenring durch die Beklagten der typischen Nutzung von Bauland zugeführt wird und ihnen der sich aus der Nutzung als Bauland ergebende typische wirtschaftliche Vorteil zufließt, der durch den ursprünglichen Grundpreis nicht abgegolten sein sollte und dessen Abgeltung gerade der Anspruch aus § 3 Ziffer 11 des Kaufvertrages dient.
Die Nutzung des Geländes als Parkanlage, in der ein Gartenhauses und ein Traktorenunterstand errichtet worden sind, ist keine Nutzung des Geländes als Bauland.
Ein Gelände, auf dem nur die Errichtung einer Park-/Grünlage mit kleineren Holzgebäuden, die allein den Zwecken der Park-/Grünlage dienen, zulässig ist und auf dem die Errichtung von Gebäuden von einiger Größe und einigem Gewicht unzulässig ist, wird allgemein nicht als Bauland betrachtet und erzielt am Markt nicht die für Bauland üblichen Preise.
Daher kann im Umkehrschluss das Anlegen eines Parks und die Errichtung von bloß untergeordnete Bestandteile dieses Parks bildenden kleineren Holzgebäuden kein Bebauen im Sinne des Kaufvertrages sein, da hierdurch keine tatsächliche oder vermeintliche Baulandeigenschaft des Geländes ausgenutzt wird.
Da die Errichtung des Traktorenunterstandes und des Gartenhauses von § 3 Ziffer 11 des Kaufvertrages nicht erfasst sind, kann dahinstehen blieben, ob eine Vertragsklausel, die eine Nachzahlungsverpflichtung in dieser Höhe an ihre Errichtung anknüpfte, sittenwidrig und gem. § 138 Abs. 1 BGB nichtig wäre.
Nicht darauf an kommt es, ob der sog. Wiesenring öffentlich-rechtlich als Bauland zu betrachten ist.
Denn die Zahlungsverpflichtung aus § 3 Ziffer 11 des Kaufvertrages wird nur durch eine tatsächliche Bebauung ausgelöst und nicht durch die bloße Möglichkeit zum Bauen.
Ohne Belang ist es ferner, ob durch das Anlegen der Parkanlage der Wert des Grundstücks gesteigert wurde.
Denn die Zahlungsverpflichtung aus § 3 Ziffer 11 des Kaufvertrages soll nicht jedwede Wertsteigerung des Grundstücks ausgleichen, sondern nur eine solche, die sich daraus ergibt, dass das Gelände als Bauland genutzt wird.
Gleiches gilt für die Bestellung einer Grundschuld an dem sich auf das gesamte Grundstück erstreckenden Erbbaurecht, mit der auch der sog. Wiesenring als Pfandobjekt zur Verfügung gestellt wurde.
Im zur Verfügung stellen als Pfandobjekt liegt keine Nutzung als Bauland durch Bebauen.
Ebenso offen bleiben kann dementsprechend auch die Frage, ob die Nachzahlungspflicht aus § 3 Ziffer 11 des Kaufvertrages auch durch eine Bebauung durch die Erbbauberechtigte, die T GmbH, ausgelöst wird, sowie die Frage, ob der geltend gemachte Anspruch, bestünde er, verjährt wäre.
Der Klägerin steht der mit der Klage geltend gemachte Auskunftsanspruch ebenfalls nicht zu.
Ein solcher Anspruch besteht nicht aus § 3 Ziffer 11 des Kaufvertrages.
Durch die Errichtung des Gartenhäuschens und des Traktorenunterstandes wurde kein Anspruch aus § 3 Ziffer 11 auf Zahlung des zusätzlichen Grundstückskaufpreises begründet, so dass die Klägerin der Auskunft, wann diese errichtet wurden, mangels eines Anspruches, dessen Höhe es festzustellen gälte, nicht bedarf.
Mangels Auskunftsanspruch besteht auch kein Anspruch auf die eidesstattliche Versicherung der Richtigkeit der begehrten Auskunft.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 Satz 1 und 2 ZPO.
Streitwert:
für den Klageantrag zu 1.) 17.043,06 €
für den Klageantrag zu 2.) 17.043,06 €
für den Klageantrag zu 3.) 204.516,76 €
insgesamt 238.602,88 €
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