Zwangsverwalterhaftung wegen unterlassener Kontrolle von Mieteinnahmen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Schadensersatz vom früheren Zwangsverwalter wegen nicht vereinnahmter Mieten aus einer vom Schuldner abgeschlossenen Vermietung. Streitgegenstand ist, ob der Verwalter verpflichtet war, den Vermietungsstand zeitnah zu überprüfen und dadurch Mieten einzuziehen. Das Gericht verurteilt den Beklagten zur Zahlung von 10.120 € wegen versäumter Kontrolle nach Gerichtsaufforderung, weist den übrigen Anspruch ab. Die Haftung stützt sich auf §§ 150, 152, 154 ZVG; Zinsen nach §§ 286, 288 BGB werden zugesprochen.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Beklagter wegen Pflichtverletzung als Zwangsverwalter zur Zahlung von 10.120 € verurteilt, übrige Forderungen abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Der Zwangsverwalter haftet nach § 154 S.1 ZVG persönlich für die pflichtwidrige Nichterfüllung der ihm obliegenden Aufgaben.
Zu den Pflichten des Zwangsverwalters gehört nach § 152 Abs.2 ZVG die Vornahme aller zur Erhaltung des wirtschaftlichen Bestandes und zur ordnungsgemäßen Nutzung des Grundstücks erforderlichen Maßnahmen, insbesondere die Feststellung bestehender Mietzinsforderungen (§ 150 Abs.2 ZVG i.V.m. ZwVwV).
Eine bloß unterlassene, wiederkehrende Kontrolle des Vermietungsstandes begründet nicht ohne weiteres Haftung; die jährliche Rechnungslegung entspricht grundsätzlich einer hinreichenden Kontrollpflicht, es sei denn, das Gericht fordert eine zwischengeschaltete Überprüfung.
Es widerspricht dem Zweck der Zwangsverwaltung, ein Objekt bewusst leer zu halten, um eine höhere Verwertung in der Versteigerung zu erreichen; der Verwalter hat die bis zur Anordnung bestehende Nutzung zu erhalten und die weitere Nutzung grundsätzlich durch Vermietung oder Verpachtung zu fördern.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 10.120,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz seit dem 06.07.2006 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben der Beklagte zu 88% und die Klägerin zu 12% zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin nimmt den Beklagten aus seiner Tätigkeit als Zwangsverwalter auf Schadensersatz in Anspruch.
Die Klägerin betreibt gegen ihren Schuldner, Herrn M, aus rechtskräftigen Vollstreckungstiteln die Zwangsvollstreckung. Der Schuldner ist u.a. Eigentümer eines Wohnhauses in Monschau, welches insgesamt 5 Mietwohnungen aufweist.
Mit Beschluss vom 17.03.2003 hat das Amtsgericht Monschau, Az.: 4 L 3/03, über dieses Objekt die Zwangsverwaltung angeordnet und den Beklagten zum Zwangsverwalter bestellt. Am 05.04.2003 nahm der Beklagte die Wohnungen in Besitz, ließ sich u.a., soweit vorhanden, Wohnungsschlüssel von dem Schuldner aushändigen und teilte dem Amtsgericht mit Inbesitznahmeprotokoll mit, von den 5 Wohnungen seien drei vermietet, eine bewohne der Schuldner und eine sei unvermietet. Im April bemühte sich der Beklagte erfolglos um eine Vermietung dieser Wohnung.
Am 04.05.2003 schloss der Schuldner mit Herrn X und Frau S einen Mietvertrag für die im Objekt noch nicht vermietete Wohnung ab. Die Mietzinszahlungen im Zeitraum von Mai 2003 bis Juni 2005 in Höhe von 440,- € netto monatlich nahm der Schuldner ein.
Im Juli 2003 und erinnernd im August 2003 forderte das Amtsgericht Monschau den Beklagten um .Mitteilung der aktuellen Mieteinnahmen auf. Der Beklagte teilte am 29.08.2003 erneut mit, dass von den insgesamt 5 Wohnungen nach wie vor eine Wohnung leer stehe. In der Folgezeit hat er regelmäßig - in 6-monatigem Abstand - bis zu seiner Abberufung im April 2005 über den Stand der Verwaltung berichtet.
Die Klägerin ist der Ansicht, der Beklagte habe die Pflicht einer ordnungsgemäßen Nutzung und Erhaltung des wirtschaftlichen Bestandes des Grundstücks aufgrund der offensichtlich nicht durchgeführten regelmäßigen Überprüfung des Wohnbestandes und der Mietzinseinnahmen verletzt und sei deshalb ihr gegenüber zur Erstattung der von dem Schuldner vereinnahmten Netto-Mieten verpflichtet.
Die Klägerin beantragt sinngemäß,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 11.440,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 06.07.2006 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte wendet ein, eine Pflicht zur regelmäßigen Überprüfung der Mietsituation habe nicht bestanden, er habe auch nicht damit rechnen müssen, dass der Schuldner trotz der angeordneten Zwangsverwaltung und seiner Inbesitznahme noch eigenständig Mietverträge abgeschlossen habe. Selbst wenn er aber die Vermietung der Wohnung festgestellt hätte, hätte er diesen nicht nachträglich genehmigt, sondern sich vielmehr um die kurzfristige Räumung der Wohnung bemüht, weil ein nicht vermietetes Objekt bei der Zwangsversteigerung einen höheren Erlös erbracht hätte.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten gemäß § 154 S. 1 ZVG ein Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 10.120.- € zu.
Gemäß § 154 ZVG ist der Zwangsverwalter für die Erfüllung der ihm obliegenden Pflichten allen Beteiligten gegenüber verantwortlich, mit der Folge, dass er im Falle einer Pflichtverletzung persönlich aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis haftet. Gemäß § 152 Abs. 2 ZVG ist der Verwalter u.a. verpflichtet, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Gemäß § 150 Abs. 2 ZVG i.V.m. § 3 ZwVwV a.F. gehörte es zu seinen Aufgaben, das Objekt in Besitz zu nehmen und die bestehenden Mietzinsforderungen festzustellen.
Gegen diese Verpflichtungen hat der Beklagte vorliegend verstoßen, indem er trotz der im Juli 2003 erfolgten Aufforderung des Amtsgerichtes, dessen Aufsichtspflicht er gem. § 153 ZVG unterliegt und dessen Weisungen er somit zu erfüllen hat, den aktuellen Vermietungsstand nicht überprüft hat. Hätte er den Vermietungsstand im Juli 2003 tatsächlich kontrolliert, wäre ihm, wie späterhin dem neu bestellten Zwangsverwalter, die Vermietung sofort aufgefallen, er hätte ab August 2003 die Mieten einziehen und somit den Gesamtbetrag in Höhe von 10.120,- € an die Klägerin auskehren können.
Insoweit kann der Beklagte nicht mit Erfolg einwenden, er hätte den Vertrag nicht genehmigt, da die Vermietung der Wohnung nicht einer ordnungsgemäßen Nutzung entsprochen hätte. Zum einen wäre auch in diesem Fall nicht gesichert gewesen, dass die Mieter das Mietobjekt ohne weiteres sofort geräumt hätten. Zum anderen hätte es im vorliegenden Fall allein der ordnungsgemäßen Nutzung des Objektes entsprochen, dass er den Mietvertrag genehmigt hätte. Denn sowohl nach dem Zwangsverwaltungsverfahrensgesetz in der alten Fassung als auch gemäß der aktuellen Fassung soll der Verwalter die bis zur Anordnung der Zwangsverwaltung bestehende Nutzung beibehalten und auch die weitere Nutzung soll grundsätzlich durch Vermietung oder Verpachtung erfolgen. Diesen Anforderungen entsprechend hat der Beklagte auch im April 2003 die Vermietung erfolglos versucht. Mit dem Regelungszweck der Zwangsverwaltung ist es hingegen nicht zu vereinbaren, das Objekt bewusst leer stehen zu lassen, um möglicherweise eine bessere Verwertung in der Versteigerung zu erzielen. Eine solche Verfahrensweise wäre hier zudem aufgrund des Umstandes, dass es sich um ein Mehrparteienhaus handelte, in dem mehrere Wohnungen noch vermietet waren, nicht sachgerecht gewesen. Dagegen kann der Beklagte auch nicht einwenden, § 6 Abs. 2 ZwVwV a.F. habe den Abschluss von Mietverträgen für die Dauer lediglich einen Jahres vorgesehen. Diese Regelung dient, wie sich auch dem Wortlaut entnehmen lässt, dem Zweck, die Dispositionsfreiheit des Schuldners im Falle der Aufhebung der Zwangsvollstreckung nicht zu sehr einzuschränken. Mit Zustimmung des Schuldners hätte somit auch ein längerer Mietvertrag oder aber eine jeweilige Verlängerung des Mietvertrages vereinbart werden können.
Der weitere Vortrag des Beklagten im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 15.01.07, er hätte das Mietverhältnis wegen der fehlenden Bonität nicht genehmigen dürfen, erfolgte nach Schluss der mündlichen Verhandlung und kann daher keine Berücksichtigung mehr finden. Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO ist nicht geboten, zumal sich die hinreichende Bonität aus den letztlich erfolgten Zahlungen ergibt.
Soweit die Klägerin darüber hinaus von dem Beklagten die Erstattung für die vom Schuldner in dem Zeitraum von Mai bis Juli 2003 vereinnahmten Mieten begehrt, ist die Klage unbegründet.
Zwar hat der Schuldner die leerstehende Wohnung bereits im Mai 2003 neu vermietet, was dem Beklagten in der Folgezeit nicht aufgefallen ist. Eine Pflichtverletzung des Beklagten ist insoweit aber nicht festzustellen. Nach seinem unwidersprochen gebliebenen Vortrag in der mündlichen Verhandlung hat er sämtliche Originalschlüssel die streitgegenständliche Wohnung betreffend in Besitz genommen. Damit hat zunächst eine ordnungsgemäße Inbesitznahme der Wohnung durch den Beklagten stattgefunden. Eine weitere Verpflichtung des Beklagten, den Vermietungsstand im monatlichen Turnus zu kontrollieren, lässt sich weder aus dem Zwangsversteigerungsgesetz noch aus dem Zwangsverwaltungsverfahrensgesetz ableiten. Gemäß § 154 ZVG ist der Zwangsverwalter lediglich zur jährlichen Rechnungslegung verpflichtet. Damit ist grundsätzlich eine jährliche Kontrolle ausreichend, es sei denn, der Zwangsverwalter wird - wie im vorliegenden Fall im Juli 2003 geschehen - vom Gericht zu einer Kontrolle aufgefordert.
Der Zinsanspruch hat seine Grundlage in §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
Streitwert: 11.440,00 Euro
C2 Dr. G C3