Wohnraummiete: Präklusion von Mietereinwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung trotz vereinbarter Betriebskostenpauschale
KI-Zusammenfassung
Der Mieter erhob erst im Prozess Einwendungen, er habe Heizkosten nicht zu zahlen, da diese in einer Betriebskostenpauschale enthalten seien. Der BGH bestätigt, dass Einwendungen nach § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen sind, wenn der Mieter nicht innerhalb eines Jahres nach Abrechnung widerspricht. Die Abrechnung trotz Pauschalvereinbarung ist nicht per se formell unwirksam. Die Revision des Beklagten wurde zur Zurückweisung vorgesehen und später zurückgenommen.
Ausgang: Revision des Beklagten zur Zurückweisung vorgesehen; Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung wegen Versäumnis der Jahresrüge nach § 556 BGB präkludiert
Abstrakte Rechtssätze
Der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB greift auch, wenn für Betriebskosten eine Pauschale vereinbart ist oder keine Umlagevereinbarung besteht und der Vermieter dennoch abrechnet.
Die Abrechnung von Betriebskosten trotz fehlender Umlagevereinbarung oder Pauschalvereinbarung führt nicht automatisch zur formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung; der Mieter kann anhand des Mietvertrags prüfen, ob die Abrechnung vertragsgemäß ist.
Der Mieter hat dem Vermieter innerhalb eines Jahres nach Zugang der Betriebskostenabrechnung mitzuteilen, dass einzelne oder sämtliche Betriebskosten nicht abzurechnen sind; unterbleibt diese rechtzeitige Rüge, sind nach Ablauf der Frist erhobene Einwendungen ausgeschlossen.
Wer vorprozessual keine Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung geltend macht, kann diese Einwendungen in der Regel nicht mehr erst im Prozess erheben, da sie der gesetzlichen Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB begegnen.
Zitiert von (1)
1 zustimmend
Vorinstanzen
vorgehend LG Düsseldorf, 28. Februar 2013, Az: 21 S 112/12, Urteil
vorgehend AG Düsseldorf, 28. Februar 2012, Az: 42 C 2296/11
Tenor
Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen.
Gründe
1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es die Rechtsfrage, inwieweit der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB auch in den Fällen eingreift, in denen eine Übernahme von Betriebskosten überhaupt nicht oder als Pauschale vereinbart ist und der Vermieter gleichwohl abgerechnet hat, durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als bisher offen geblieben angesehen hat. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich.
Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen führt und der Mieter dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen muss, dass (einzelne) Betriebskosten nicht abzurechnen sind (Senatsbeschluss vom 31. Januar 2012 - VIII ZR 335/10, GE 2012, 543 Rn. 2; Senatsurteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 12 f.). Dabei ist es unerheblich, ob lediglich für einzelne Betriebskostenarten oder für die Betriebskosten insgesamt keine Umlagevereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien getroffen worden ist. In beiden Fällen kann der Mieter anhand des Mietvertrags und gegebenenfalls weiterer mietvertraglicher Abreden überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten nach den vertraglichen Vereinbarungen abrechenbar sind.
2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung stand.
Das Berufungsgericht hat zu Recht den erst im Prozess erhobenen Einwand des Beklagten, eine Abrechnung der Heizkosten sei nicht vereinbart, da dieser Betrag in der Pauschale für die Betriebs- und Nebenkosten von 100 € monatlich enthalten sei, in Anwendung der vorstehend zitierten Rechtsprechung des Senats als nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB präkludiert angesehen. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte vorprozessual keine Einwendungen gegen die Abrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 geltend gemacht. Die vom Beklagten im Prozess vorgebrachten Beanstandungen sind erst nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB vorgebracht worden und daher ausgeschlossen. Dem Kläger steht daher gegen den Beklagten hinsichtlich der geltend gemachten Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 eine Heizkostennachzahlung in Höhe von insgesamt 2.720,50 € zu, desgleichen die von der Revision nicht angegriffenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 316,18 €.
3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.
Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles
Dr. Schneider Kosziol
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
| Dr. Frellesen | Dr. Achilles | Kosziol | |||
| Dr. Hessel | Dr. Schneider | Hinweis: |