Betriebskostenabrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung: Inhalt einer Heizkostenabrechnung und Bildung einer Abrechnungseinheit für an eine gemeinsame Heizungsanlage angeschlossene Gebäude; Einsichtnahmerecht des Mieters in Wohnungseigentümerbeschlüsse; Umlage von Hauswartkosten und der Grundsteuer
KI-Zusammenfassung
Der BGH wies die Revision gegen die Betriebskostenabrechnung 2007 zurück. Streitgegenstände waren formelle und materielle Einwendungen zur Heizkostenabrechnung, die Bildung einer Abrechnungseinheit für an eine gemeinsame Heizungsanlage angeschlossene Gebäude, das Einsichtsrecht in Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die Umlage von Hauswartkosten und Grundsteuer. Das Gericht bestätigte die Abrechnung als nicht zu beanstanden und betonte die Zulässigkeit nachträglicher Bildung von Abrechnungseinheiten sowie die fehlende Relevanz von WEG-Beschlüssen für Einsichtsansprüche.
Ausgang: Revision gegen die Betriebskostenabrechnung 2007 zurückgewiesen (Zurückweisungsbeschluss)
Abstrakte Rechtssätze
Das Fehlen gesonderter Angaben zu Betriebsstromkosten oder die Nichtausweisung von Zählerständen in einer Heizkostenabrechnung führt nicht automatisch zur formellen Unwirksamkeit oder zu einer inhaltlichen Unrichtigkeit, sofern die Verbrauchsangaben nachvollziehbar sind.
Die Bildung einer Abrechnungseinheit durch Zusammenfassung mehrerer an eine gemeinsame Heizungsanlage angeschlossener Gebäude ist zulässig; sie kann auch während des Mietverhältnisses entstehen und bedarf keiner gesonderten vorherigen Ankündigung.
Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft gehören nicht zu den Abrechnungsunterlagen, deren Einsichtnahme dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gegen die Zahlung der Nebenkosten einräumt.
Bei der Umlage von Hauswartkosten besteht grundsätzlich keine Pflicht des Vermieters, bei mehreren bestehenden Hauswartverträgen detailliert für jeden Vertrag die auf umlagefähige Tätigkeiten entfallenden Einzelkosten aufzuschlüsseln; der Mieter hat die geltend gemachten Kosten substantiiert zu bestreiten.
Wird die Grundsteuer von der Kommune direkt für die jeweilige Wohnung erhoben, ist hierfür kein gesonderter Umlageschlüssel erforderlich; die Kosten können unmittelbar weitergegeben werden.
Zitiert von (1)
1 zustimmend
Vorinstanzen
vorgehend LG Itzehoe, 14. Januar 2011, Az: 9 S 21/10, Urteil
vorgehend AG Pinneberg, 26. Januar 2010, Az: 83 C 157/09
nachgehend BGH, 25. Oktober 2011, Az: VIII ZR 69/11, Revision zurückgewiesen
Tenor
Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
Gründe
1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund genannten Rechtsfragen sind nicht grundsätzlicher Natur, sondern lassen sich anhand der - vom Berufungsgericht auch zutreffend angewendeten - Rechtsprechung des Senats ohne weiteres beantworten.
2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die von der Revision gegen die Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2007 erhobenen formellen und materiellen Einwendungen greifen nicht durch; die Entscheidung des Berufungsgerichts steht im Einklang mit der einschlägigen Rechtsprechung des Senats.
a) Es ist unschädlich, dass die Heizkostenabrechnung keine Angaben über die Kosten des Betriebsstroms enthält. Dies führt weder zu einer Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen noch zu einer inhaltlichen Unrichtigkeit zum Nachteil des Beklagten. Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstanden, dass in der Heizkostenabrechnung für 2007 nur die verbrauchte Wärmemenge (Fernwärme) und nicht die Zählerstände ausgewiesen sind (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NZM 2008, 567 Rn. 14 f.).
b) Die Bildung einer Abrechnungseinheit unter Zusammenfassung mehrerer, durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgter Gebäude ist nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats zulässig (Senatsurteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NZM 2005, 737 unter II 3; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 290/09, NZM 2010, 781 Rn. 10 f.; vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, NZM 2010, 895 Rn. 17 ff.). Entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht darauf an, ob die gemeinsame Heizungsanlage bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestand, denn dem Vermieter ist es nicht verwehrt, eine Abrechnungseinheit im Laufe des Mietverhältnisses zu bilden, insbesondere wenn sich eine Notwendigkeit hierfür dadurch ergibt, dass - wie hier - zwischenzeitlich eine gemeinsame Heizungsanlage zur Versorgung mehrerer Gebäude errichtet worden ist. Die Bildung der Abrechnungseinheit kann auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung erfolgen; einer gesonderten vorherigen Ankündigung bedarf es nicht.
Dem Beklagten steht auch kein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick darauf zu, dass ihm die Klägerin keine Einsicht in die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft gewährt hat. Auf derartige Unterlagen bezieht sich, wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung nicht.
c) Das Berufungsgericht hat ferner die Kosten des Hauswarts, soweit sie in der Berufungsinstanz noch im Streit waren, zu Recht als umlagefähig angesehen. Die Klägerin hatte geltend gemacht, dass die insoweit angesetzten Kosten von 1.713,60 € auf einem Hauswartvertrag für die Gebäude F. -Straße und beruhten, der (ausschließlich) umlagefähige Tätigkeiten zum Gegenstand hatte. Dass es daneben noch einen weiteren Hauswartvertrag über die im Sondereigentum der Klägerin stehenden Wohnungen gab, der sich teilweise auch auf nicht umlagefähige Instandsetzungstätigkeiten bezog, führt entgegen der Auffassung der Revision nicht dazu, dass die Klägerin nunmehr auch für den noch im Streit befindlichen Vertrag aufzuschlüsseln hätte, welche Kosten im Einzelnen für welche umlagefähigen Tätigkeiten entstanden und wie sie auf welche Wohnungen verteilt worden sind. Vielmehr oblag es dem Beklagten - gegebenenfalls aufgrund einer Einsichtnahme in den Hauswartvertrag und die insoweit erteilten Abrechnungen - die geltend gemachten Kosten substantiiert zu bestreiten.
d) Die Grundsteuer ist von der Kommune direkt für die jeweilige Wohnung erhoben worden, so dass es eines Umlageschlüssels nicht bedurfte und die Grundsteuer lediglich "direkt" - wie in der Abrechnung auch ausgewiesen - an den Beklagten weiterzugeben war. Die Umlagefähigkeit der Kosten für Kabelfernsehen hat bereits das Amtsgericht mit eingehender und zutreffender Begründung bejaht, auf die der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt.
3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Milger Dr. Schneider
Dr. Fetzer Dr. Bünger
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss vom 25. Oktober 2011 erledigt worden.
| Ball | Dr. Schneider | Dr. Bünger | |||
| Dr. Milger | Dr. Fetzer | Hinweis: |