Wohnraummietvertrag: Unwirksamkeit der formularmäßigen Vereinbarung eines Zustimmungserfordernisses bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen
KI-Zusammenfassung
Der BGH hat die Revision zur Zurückweisung vorgesehen und klargestellt, dass formularmäßige Klauseln, die den Mieter beim Vornahme von Schönheitsreparaturen auf eine vorgegebene Ausführungsart oder die Zustimmung des Vermieters verpflichten, unwirksam sind. Auch ein nur für 'erhebliche' Abweichungen vorgesehenes Zustimmungserfordernis benachteiligt den Mieter unangemessen. Ein anerkennenswertes Vermieterinteresse für derartige Beschränkungen besteht nicht. Das Revisionsverfahren wurde schließlich durch Revisionsrücknahme erledigt.
Ausgang: Der Senat beabsichtigte, die Revision gemäß § 552a ZPO einstimmig zurückzuweisen; die formularmäßige Zustimmungsklausel bei Schönheitsreparaturen wurde als unwirksam angesehen; das Verfahren wurde später durch Revisionsrücknahme erledigt.
Abstrakte Rechtssätze
Eine formularmäßige Klausel, die den Mieter während der Mietzeit generell zu einer vorgegebenen Ausführungsart bei Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam.
Ein Zustimmungserfordernis des Vermieters für Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart ist auch dann unwirksam, wenn es nur für erhebliche Abweichungen vereinbart ist, weil es die mieterfeindlichste Auslegung zulässt.
Zur Rechtfertigung einer Einschränkung des Gestaltungsfreiraums des Mieters bedarf es eines anerkennenswerten Interesses des Vermieters; ein derartiges Interesse liegt für pauschale Zustimmungsvorbehalte bei Schönheitsreparaturen nicht vor.
Die Zulassung der Revision ist nicht erforderlich, wenn der geklagte Rechtsmaßstab bereits durch die obergerichtliche Rechtsprechung geklärt ist und keine grundsätzliche oder richtungsweisende Klärung durch das Revisionsgericht geboten erscheint.
Vorinstanzen
vorgehend LG Freiburg (Breisgau), 12. Juli 2011, Az: 3 S 74/11, Urteil
vorgehend AG Lörrach, 15. Dezember 2010, Az: 2 C 1512/09
Tenor
Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
Gründe
1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Frage zugelassen, ob eine Klausel, nach der der Mieter bei der Vornahme von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen darf, wirksam ist. Eine Entscheidung des Revisionsgerichts ist hierzu jedoch weder zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) noch wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) erforderlich.
Die Maßstäbe, nach denen zu beurteilen ist, ob eine derartige Klausel wirksam ist, sind durch die Rechtsprechung des Senats geklärt. Der Senat hat entschieden, dass eine Formularklausel, die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse besteht, den Mieter unangemessen benachteiligt (Senatsurteile vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, NJW 2007, 259 Rn. 10; vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499 Rn. 17; vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, NZM 2009, 313 Rn. 12; vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 50/09, WuM 2010, 142 Rn. 10; Senatsbeschluss vom 14. Dezember 2010 - VIII ZR 143/10, WuM 2011, 96 Rn. 2 f.). Der vorliegende Fall weist keinen darüber hinausgehenden Klärungsbedarf auf.
2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam ist, hält rechtlicher Nachprüfung stand. Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine Klausel, nach der der Mieter bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen kann, unwirksam (Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, aaO Rn. 9 ff.). An dieser Beurteilung ändert sich nichts dadurch, dass die Klausel das Zustimmungserfordernis nur für erhebliche Abweichungen vorsieht. Bei der insoweit gebotenen mieterfeindlichsten Auslegung erfordert eine solche Klausel auch dann eine Zustimmung des Vermieters, wenn sich die erhebliche Abweichung nur auf einzelne Ausgestaltungen der Wohnung während der Mietzeit - etwa eine erhebliche Abweichung des Farbtons der Wände - bezieht. Ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters für eine derartige Einschränkung des Gestaltungsfreiraums des Mieters besteht jedoch nicht (Senatsurteile vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, aaO; vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, aaO; vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, aaO; vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 50/09, aaO; Senatsbeschluss vom 14. Dezember 2010 - VIII ZR 143/10, aaO).
3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Hessel Dr. Achilles
Dr. Schneider Dr. Bünger
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
| Ball | Dr. Achilles | Dr. Bünger | |||
| Dr. Hessel | Dr. Schneider | Hinweis: |