Revision im Mietrechtsstreit: Inhaltskontrolle für eine Schönheitsreparaturklausel mit Farbwahlvorgabe im Formularmietvertrag
KI-Zusammenfassung
Der Kläger rügt die Berufungsentscheidung, die eine formularmäßige Farbwahlklausel zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärte. Streitpunkt ist, unter welchen Voraussetzungen eine solche Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält. Der Senat bestätigt, dass Farbwahlklauseln nur zulässig sind, wenn sie sich auf den Rückgabezeitpunkt beschränken und dem Mieter einen Gestaltungsspielraum lassen; die Festlegung auf ausschließlich "weiß" benachteiligt den Mieter unangemessen. Zudem fehlt der Vortrag, dass die Bestimmung individuell vereinbart worden sei.
Ausgang: Revision des Klägers verworfen; Berufungsgericht bestätigt Unwirksamkeit der einengenden Farbwahlklausel (ausschließlich "weiß").
Abstrakte Rechtssätze
Eine formularmäßige Farbwahlklausel zu Schönheitsreparaturen ist nur dann nicht unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB, wenn sie sich ausschließlich auf den Zeitpunkt der Rückgabe bezieht und dem Mieter einen hinreichenden Gestaltungs- bzw. Auswahlspielraum lässt.
Die einseitige Festlegung auf eine einzige Farbe (z. B. ausschließlich "weiß") zum Rückgabezeitpunkt kann den Mieter unangemessen benachteiligen und damit nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB unwirksam sein.
Das berechtigte Interesse des Vermieters an einer raschen Weitervermietung rechtfertigt nicht zwingend die Bindung des Mieters an einen ausschließlich weißen Anstrich, da auch andere dezente Farbtöne der Weitervermietung nicht entgegenstehen.
Wird geltend gemacht, eine im Vertrag stehende Farbwahlbestimmung sei individuell vereinbart worden, trifft den Vortragspflichtigen die Darlegungslast; fehlt entsprechender Vortrag in den Tatsacheninstanzen, bleibt die Klausel als Formularregelung der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterworfen.
Zitiert von (2)
2 zustimmend
Vorinstanzen
vorgehend LG Berlin, 6. Juli 2010, Az: 63 S 476/09, Urteil
vorgehend AG Schöneberg, 22. Juli 2009, Az: 103 C 435/07
Tenor
Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 6. Juli 2010 durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
Gründe
1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Formularklausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen, die dem Mieter bezüglich der Farbwahl Vorgaben macht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält, ist durch die Rechtsprechung des Senats geklärt. Danach benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Senatsurteile vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.).
2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen der unangemessenen Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl (§ 4 Abs. 6 in Verbindung mit § 23 Nr. 3 des Mietvertrags) gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB insgesamt unwirksam ist. Soweit die Revision demgegenüber geltend macht, die maschinenschriftlich eingefügte Bestimmung über die Farbwahl sei zwischen den Parteien individuell vereinbart worden, zeigt sie entsprechenden Sachvortrag in den Tatsacheninstanzen nicht auf.
Die im Mietvertrag enthaltene Farbvorgabe bezieht sich zwar nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaubt es dem Mieter somit, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren. Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe ("weiß") im Zeitpunkt der Rückgabe schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters aber in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt. Das Berufungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass das berechtigte Interesse des Vermieters dahin geht, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Dieses Interesse erfordert es aber nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen weißen Anstrich festzulegen, weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwert. Für den Mieter hingegen ist, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, weil er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden kann, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.
3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
| Ball | Dr. Hessel | Dr. Bünger | |||
| Dr. Milger | Dr. Fetzer |