Wohnraummietvertrag: Betriebskostenabrechnung bei Leerstand einzelner Wohnungen
KI-Zusammenfassung
Der BGH entscheidet, dass die Berücksichtigung von Leerstand bei nach Personen abzurechnenden Betriebskosten einzelfallabhängig zu beurteilen ist. Das Gericht betont eine Billigkeitsabwägung unter Berücksichtigung von Umfang, Dauer des Leerstands und Höhe der Kosten. Es hält die Annahme einer fiktiven Person für zulässig und bestätigt die Kürzung der Abrechnung um 7,59 €.
Ausgang: Revision wird nach § 552a ZPO zurückgewiesen; Kürzung der Betriebskostenabrechnung um 7,59 € als rechtmäßig bestätigt
Abstrakte Rechtssätze
Die Berücksichtigung von Leerstand bei nach Personen abzurechnenden Betriebskosten ist eine vom Tatrichter im Einzelfall (insbesondere Umfang und Dauer des Leerstands sowie Höhe der Kosten) zu treffende Billigkeitsentscheidung.
Zur Erzielung einer angemessenen Kostenverteilung kann der Tatrichter für Zeiten des Leerstands eine fiktive Person ansetzen, um eine Beteiligung des Vermieters an bestimmten Betriebskosten zu erreichen.
Bei Kostenarten, deren Höhe nicht von der Anzahl der Bewohner abhängt (z. B. Entwässerung, Gemeinschaftsantenne, fixe Müllgebühren), ist eine fiktive Personensetzung besonders geeignet.
Bei Wasserkosten kann eine Aufteilung in Grundkosten und Verbrauchskosten vorgenommen werden, so dass der Vermieter im Hinblick auf Leerstand nur mit einem Teil der Grundkosten belastet wird.
Bei geringfügigem oder kurzzeitigem Leerstand kann es im Einzelfall angemessen sein, den Leerstand unberücksichtigt zu lassen.
Vorinstanzen
vorgehend LG Mainz, 8. Mai 2012, Az: 6 S 136/11
vorgehend AG Worms, 13. September 2011, Az: 3 C 209/10
nachgehend BGH, 19. Februar 2013, Az: VIII ZR 180/12, Revision zurückgewiesen
Tenor
Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
Gründe
1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund genannte Rechtsfrage, wie Betriebskosten, für die im Mietvertrag eine Abrechnung nach Personen vereinbart ist, bei Leerstand einzelner Wohnungen abzurechnen sind, ist nicht grundsätzlicher Natur. Vielmehr geht es um die vom Tatrichter aufgrund der jeweiligen Umstände des Einzelfalls (insbesondere Umfang und Dauer des Leerstands und Höhe der streitigen Kosten) zu entscheidende Frage, inwieweit die Berücksichtigung des Leerstandes aus Gründen der Billigkeit erforderlich ist. So kann es in Betracht kommen, auch für die Zeiten des Leerstandes eine fiktive Person anzusetzen und auf diese Weise eine Beteiligung des Vermieters an den Leerstandskosten zu erreichen; dies dürfte sich insbesondere für Kosten anbieten, deren Höhe nicht von der Anzahl der im Abrechnungsobjekt wohnenden Personen abhängt (Entwässerung, Gemeinschaftsantenne, Müllgebühren nach Fixkosten). Bei Wasserkosten ist auch eine Aufteilung nach Grundkosten und Verbrauchskosten denkbar, so dass der Vermieter im Hinblick auf den Leerstand nur mit einem Teil der Grundkosten belastet wird. Ferner mag es - insbesondere bei geringfügigem Leerstand - im Einzelfall auch angemessen sein, von einer Berücksichtigung ganz abzusehen.
2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dem Leerstand von zwei Monaten bei einer der drei zur Abrechnungseinheit gehörenden Wohnungen bezüglich der hier nach Personen abzurechnenden Kosten für Wasser, Abwasser, Entwässerung, Müll, Gemeinschaftsantenne und Beleuchtung (pauschal) durch eine fiktive Personenzahl auch für die Zeit des Leerstands Rechnung zu tragen und die Abrechnung der Klägerinnen bezüglich dieser Positionen deshalb um einen Gesamtbetrag von 7,59 € zu kürzen, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Milger Dr. Hessel
Dr. Fetzer Dr. Bünger
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden.
| Ball | Dr. Hessel | Dr. Bünger | |||
| Dr. Milger | Dr. Fetzer | Hinweis: |