Eigentumsumschreibung im Wohnungsgrundbuch: Widerruflichkeit der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums
KI-Zusammenfassung
Der Nachlasspfleger veräußerte Wohnungseigentum; der Verwalter hatte zunächst notariell seine Zustimmung erklärt, diese dann gegenüber dem Notar widerrufen und das Grundbuchamt informiert. Das Grundbuchamt verweigerte die Umschreibung; das OLG bestätigte die Ablehnung. Der BGH hob auf und entschied, dass eine nach §12 WEG erforderliche Zustimmung unwiderruflich wird, sobald die schuldrechtliche Veräußerungsvereinbarung wirksam geworden ist. Folglich durfte die Eintragung nicht von einer erneuten Zustimmung abhängig gemacht werden.
Ausgang: Rechtsbeschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts wurde stattgegeben; das Grundbuchamt ist anzuweisen, die Umschreibung trotz des geltend gemachten Widerrufs der Verwalterzustimmung vorzunehmen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum wird unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.
Der nachträgliche Widerruf einer zuvor gegenüber dem Notar erklärten Zustimmung hindert die Eintragung der Umschreibung im Wohnungsgrundbuch nicht, wenn die Zustimmung bereits unwiderruflich geworden ist.
Das Grundbuchamt darf die Eintragung nicht von der Vorlage einer erneuten Zustimmungserklärung abhängig machen, wenn die ursprüngliche Zustimmung kraft Wirksamkeit der schuldrechtlichen Vereinbarung unwiderruflich geworden ist.
§ 183 BGB (Widerruflichkeit bis zur Stellung des Eintragungsantrags) findet auf die nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung nicht entsprechend Anwendung, soweit die schuldrechtliche Vereinbarung bereits wirksam ist.
Vorinstanzen
vorgehend OLG München, 31. Mai 2017, Az: 34 Wx 371/16
vorgehend AG Viechtach, 29. Juli 2016, Az: Bischofsmais Blatt 1171
Tenor
Auf die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 werden der Beschluss des Oberlandesgerichts München - 34. Zivilsenat - vom 31. Mai 2017, der Nichtabhilfebeschluss des Amtsgerichts Viechtach - Grundbuchamt - vom 7. Oktober 2016 und dessen Zwischenverfügung vom 29. Juli 2016 aufgehoben.
Das Amtsgericht - Grundbuchamt - wird angewiesen, den Antrag vom 22. Juli 2016 auf Umschreibung des Eigentums an dem auf Blatt 1171 des Wohnungsgrundbuchs von B. eingetragenen Wohnungseigentum auf die Beteiligte zu 2 nicht aus den in der Zwischenverfügung vom 29. Juli 2016 genannten Gründen abzulehnen.
Der Gegenstandswert für das Verfahren der Rechtsbeschwerde beträgt 5.000 €.
Gründe
I.
Der Beteiligte zu 1 verkaufte als Nachlasspfleger das Wohnungs-eigentum des Erblassers an die Beteiligte zu 2, wobei sie in derselben notariellen Urkunde zugleich die Auflassung erklärten. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Billigung des Verwalters. Nachdem der Verwalter zunächst die Zustimmung zu der Veräußerung vor dem mit der Durchführung des Vertrages betrauten Notar erklärt hatte, widerrief er sie diesem gegenüber am 11. Juli 2016 und teilte das dem Grundbuchamt mit. Am 22. Juli 2016 beantragte der Notar die Umschreibung im Grundbuch.
Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 29. Juli 2016 das Fehlen der Verwalterzustimmung beanstandet. Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde wenden sich die Beteiligten weiter gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes.
II.
Das Beschwerdegericht meint, das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis bestehe, weil der Verwalter seine Zustimmung wirksam widerrufen habe. Zwar sei umstritten, ob eine nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung zu der Übertragung des Wohnungseigentums nach ihrem Zugang noch widerrufen werden könne. Jedenfalls bis zu der Stellung des Eintragungsantrags bei dem Grundbuchamt müsse die Zustimmungserklärung aber gemäß § 183 Satz 1 BGB als widerruflich angesehen werden. Das entspreche auch herrschender Ansicht zu der entsprechenden Regelung in § 5 Abs. 1 ErbbauRG, der § 12 WEG nachgebildet sei.
III.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und gemäß § 78 Abs. 3 GBO in Verbindung mit § 71 FamFG auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet.
Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts steht der Wirksamkeit der von dem Verwalter erklärten Zustimmung deren Widerruf nicht entgegen, weshalb das Grundbuchamt die Eintragung nicht von der Vorlage einer erneuten Zustimmungserklärung abhängig machen durfte. Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist. Zur näheren Begründung wird auf den Beschluss des Senats vom 6. Dezember 2018 in dem Parallelverfahren V ZB 134/17 (zur Veröffentlichung bestimmt) Bezug genommen.
IV.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 61 Abs. 1 in Verbindung mit § 36 Abs. 1 und 3 GNotKG.
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