Klage auf Nachzahlung von Nebenkosten wegen unzulässiger Umlagepositionen abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrte Nachzahlung von Nebenkosten für 2000 und 2001. Das Gericht prüfte die Abrechnungen und stellte fest, dass u. a. Kosten für Kabelanschluss/Fernsehgrundgebühr nicht ohne vertragliche Grundlage umlagefähig sind und die angesetzten Müllkosten unbillig überhöht wurden. Die zu streichenden Positionen übersteigen die Klageforderung, daher wurde die Klage abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Nachzahlung von Nebenkosten wegen unzulässiger Umlagepositionen als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn die betreffende Kostenposition vertraglich vereinbart ist oder sich eindeutig aus den vertraglichen Abreden ergibt; ohne solche Grundlage sind Kosten für Kabelanschluss/Fernsehgrundgebühr nicht als Betriebskosten umzulegen.
Die bloße Zahlung früherer Nebenkostenabrechnungen durch den Mieter begründet keine einseitige Vertragsänderung; das Begleichen einer Abrechnung ersetzt nicht die für eine Vertragsänderung erforderliche Willenserklärung.
Die Umlage von Müllkosten muss der Billigkeit entsprechen; eine Verteilung, die zu einer mehr als doppelt so hohen Belastung je Person führt wie die tatsächlich anfallenden Kosten, ist unzulässig.
Unzulässige Abrechnungspositionen sind bei der Prüfung von Nebenkostenforderungen zu streichen; übersteigen die Summe der Streichungen die geltend gemachte Forderung, ist die Klage abzuweisen.
Die Prozesskostenentscheidung richtet sich nach § 91 ZPO; Entscheidungen können vorläufig vollstreckbar erklärt werden (§§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO).
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten für die Jahre 2000 und 2001 aus den vorgelegten Abrechnungen.
Aus den Abrechnungen sind mindestens so viele Positionen zu streichen, dass die Summe der Streichungen die geltend gemachte Klagesumme übersteigt. Zum einen kann die Klägerin keine Kosten verlangen für den Kabelanschluss. Die Kostenposition Fernsehgrundgebühr ist nicht die Nebenkostenvereinbarung einbezogen. Sie ergibt sich insbesondere auch nicht aus der Mietenneuberechnung vom 3. Dezember 1986. Dort ist eine Position Antennenwartung genannt, die allerdings mit der Grundgebühr, die hier geltend gemacht ist, nicht identisch ist. Wartungskosten für eine Antenne sind nicht etwa gleichzusetzen mit den Kosten, die bei dem Abschluss eines Versorgungsvetrages für Fernsehen mit einem Dritten anfallen. Sofern sich die Klägerseite darauf beruft, es sei bereits in der Vergangenheit schon einmal eine Nebenkostenabrechnung vom 23. März 1995 überreicht worden, bei der die Kostenposition Fernsehgrundgebühr umgelegt worden ist, was die Beklagte auch bezahlt habe, vermag diese Zahlung eine Vertragsänderung nicht herbeizuführen. Die Klägerin ging offensichtlich selbst davon aus, dass es einer Vertragsänderung zur Überwälzung dieser Kosten nicht bedarf, so dass in dem Übersenden einer diesbezüglichen Nebenkostenabrechnung schon kein Angebot auf Abschluss eines abändernden Vertrages zu sehen ist, so dass die als einfache oder mehrfache Begleichung entsprechend der Nebenkostenabrechnung zu einer Vertragsabänderung geführt haben kann.
Die Klägerin kann darüber hinaus nicht die angesetzten Müllkosten von der Beklagten verlangen. Die Überwälzung ist in der gewählten Art nicht statthaft. Sie führte zu unbilligen Nachteilen des Mieters. Es ist unwidersprochen, dass pro Personen nicht einmal die Hälfte der geltend gemachten Kosten für Müll anfallen. Die Überwälzung in der gewählten Art führte also dazu, dass über 100 % mehr an Kosten umgelegt werden, als sie für den jeweiligen Mieter anfallen.
Dies hält das Gericht für unzulässig. Die Überwälzung der Betriebskosten muss der Billigkeit entsprechen. Dabei kann nicht auf jeden einzelnen Belang Rücksicht genommen werden, allerdings sind die Mieter vor unangemessen hoher Belastung, die aufgrund der Sachlage nicht gerechtfertigt ist, zu bewahren. Das bedeutet, dass es jedenfalls bei einer Verdoppelung des Überwälzungsbetrages die Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist. Die Summe der vorgenannten zu streichenden Positionen übersteigt die Klageforderung, so dass die Klage insgesamt abzuweisen war.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Streitwert: 228,96 EUR.
Heese