Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen: Klage abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Kläger fordern von der ehemaligen Mieterin Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses. Entscheidungserheblich war, ob die Voraussetzungen des § 326 BGB (insbesondere Nachfristsetzung und Verzug) vorlagen. Das Gericht wies die Klage ab, weil keine wirksame Nachfrist nach Beendigung gesetzt und keine endgültige Erfüllungsverweigerung erklärt worden war. Zudem begann die Verjährung mit der Rückgabe der Schlüssel.
Ausgang: Klage auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen abgewiesen, da keine wirksame Nachfristsetzung bzw. endgültige Leistungsverweigerung vorlag.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen kann sich aus § 326 BGB in Verbindung mit mietvertraglichen Verpflichtungen ergeben.
Für einen Schadensersatzanspruch nach § 326 BGB ist eine vorherige Nachfrist mit der Erklärung, die Leistung nach erfolglosem Fristablauf nicht anzunehmen, erforderlich; der Schuldner muss zuvor in Verzug sein.
Eine Nachfristsetzung zur Geltendmachung von Schadensersatz kann vor Beendigung des Mietverhältnisses regelmäßig nicht wirksam erfolgen, weil der Verzug des Mieters erst mit Beendigung eintritt.
Die bloße Rückgabe der Wohnungsschlüssel begründet keine endgültige Erfüllungsverweigerung; eine solche erfordert eine eindeutige, unmissverständliche Erklärung des Mieters.
Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt mit der tatsächlichen Rückerlangung des Besitzes an der Mietsache.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen
2. Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar
Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 1.500 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung entsprechende Sicherheit leistet.
Die Sicherheit kann durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Bank oder Sparkasse geleistet werden
Rubrum
Die Kläger nehmen die Beklagte auf Schadensersatz wegen unterlassener Renovierungsarbeiten nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses in Anspruch.
Die Beklagte war aufgrund eines Mietvertrages vom 12.06.1990 mit Wirkung zum 15.06.1990 Mieterin einer ca. 59 qm großen Wohnung im Haus Y 13 in X. Nach § 8 des Mietvertrages ist der Mieter verpflichtet, alle Schönheitsreparaturen auszuführen. Unter § 27 ist als "sonstige Vereinbarung" geregelt, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach folgendem Fristenplan durchzuführen ist: Wohnküche alle zwei Jahre, Bad, Diele alle 3 Jahre, Wohnräume alle 4 Jahre und Schlafräume alle 5 Jahre.
Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlte die Beklagte eine Kaution in Höhe von 1.200 DM. Die Kläger sind als Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten.
Das Mietverhältnis endete einvernehmlich zum 31.07.1999.
Am 17.04. und 09.07.1999 fand in der Wohnung eine Besichtigung statt. Die Kläger bemängelten den Zustand der Wohnung.
Mit Schreiben vom 12.07.1999 forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung zum 31.07.1999 auf, näher beschriebene Mängel zu beseitigen. Als endgültiger Wohnungsabnahmetermin wurde der 31.07.1999 vorgeschlagen. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf Blatt 41 der Gerichtsakte verwiesen.
Am 13.07.1999 gab die Beklagte die Wohnungsschlüssel bei der Klägerin ab.
Daraufhin forderte die Klägerin die Beklagte erneut mit Schreiben vom 13.07.1999 auf, näher bezeichnete Mängel in der Wohnung bis zum 31.07.1999 zu beseitigen, es wurde eine weitere Nachfrist auf den 20.08.1999 gesetzt (Blatt 44 der Gerichtsakte).
Die Kläger machen einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 7.270,89 DM geltend.
Wegen der Einzelheiten der Schadenspositionen wird auf die Rechnung der Fa. Burczyk vom 18.01.2000 über 7.108,39 DM, Blatt 46 – 50 der Gerichtsakte, Bezug genommen. Des weiteren machen die Kläger Kosten in Höhe von 12,50 DM für eine Kellerreinigung, 50,00 DM als Nebenkostenpauschale und weitere 100,00 DM als Fahrtkostenpauschale geltend. Unter Berücksichtigung eines Guthabens der Beklagten in Höhe von 1.488,51 DM verlangen die Kläger noch einen Betrag in Höhe von 5.782,38 DM.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 5.782,38 DM nebst
4 % Zinsen seit dem 28.01.2000 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.
Unstreitig war bei Gericht der Antrag auf Erlass des Mahnbescheides am 31.01.2000 eingegangen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Kläger nehmen die Beklagte auf Schadensersatz in Höhe von 5.782,38 DM wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten in Anspruch. Ein derartiger Anspruch konnte sich hinsichtlich der unterlassenen Schönheitsreparaturen nur aus § 326 BGB i.V.m. § 8 der mietvertraglichen Regelung ergeben.
Die Voraussetzungen des § 326 BGB sind jedoch nicht erfüllt.
Um einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung nach § 326 BGB herbeizuführen, hätten die Kläger der Beklagten zunächst eine Frist setzen müssen mit der Aufforderung, die notwendigen Arbeiten vorzunehmen, verbunden mit der Erklärung, dass sie die Annahme der Leistung nqach erfolglosem Fristablauf ablehnen werden. Zunächst einmal müsste die Beklagte sich aber mit einer ihr obliegenden Hauptpflicht in Verzug befunden haben.
Da die von der Klägerin ausgesprochenen Aufforderungen jedoch vor Ablauf des Mietverhältnisses ausgesprochen wurden, ist diese Voraussetzung des § 326 BGB nicht erfüllt.
Die Nachfristsetzung kann vor Beendigung des Mietverhältnisses nicht erfolgen, weil sich der Mieter erst zu diesem Zeitpunkt in Verzug befindet, § 284 Abs. 2 Satz 2 BGB. Der Vermieter muss also die Beendigung des Mietverhältnisses abwarten. Eine Nachfristsetzung vor Beendigung des Mietverhältnisses ist damit unwirksam (Wetekamp, Kommentar zum BGB Mietrecht, § 536 Rz. 52?.
Auch eine vorprozessuale Erfüllungsverweigerung der Beklagten, die die Fristsetzung entbehrlich machen könnte, liegt nicht vor. Allein die Tatsache, dass die Beklagte sämtliche Wohnungsschlüssel am 13.07.2000 an die Kläger zurückgegeben hat, rechtfertigt es nicht anzunehmen, dass die Beklagte die Erfüllung der durchzuführ4enden Schönheitsreparaturen endgültig abgelehnt hat. Der Auszug allein stellt noch keine endgültige Weigerung des Mieters dar, denn eine ernsthafte und endgültige Verweigerung ist nur dann gegeben, wenn die Erfüllung für den Gläubiger erkennbar, in so bestimmter Weise verweigert wird, dass diese Erklärung als das letzte Wort des Schuldners aufzufassen ist und ein Sinneswandel ausgeschlossen ist (OLG Hamburg WM 1992, 701?.)
Soweit den Klägern wegen Beschädigungen an der Mietsache aus positiver Vertragsverletzung des Mietvertrages ursprünglich ........... (Rückverfilmung nicht lesbar)
Nach § 588 Abs. 2 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters mit dem Zeitpunkt, in welchem er die Sache zurückerhält; erforderlich ist eine tatsächliche Verschaffung des Besitzes. Da die Beklagte des Klägern die Wohnungsschlüssel am 13.07.2000 zurückgegeben hat, hatten die Kläger nunmehr freien Zugang zu der Mietsache und die Sachherrschaft erlangt.
Die Verjährung nach § 558 BGB beginnt in diesem Fall auch, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht beendet war (BGHZ 98, 59; Sternel-Mietrecht IV Rdnr. 633).
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.