Klage wegen Wohngeld/Nachforderungen – Versäumnisurteil aufgehoben, Klage abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft forderte von der eingetragenen ehemaligen Eigentümerin Wohngeld- und Nachzahlungsbeträge. Entscheidend war, ob Erwerber mit eingetragener Auflassungsvormerkung und Besitz als werdende Wohnungseigentümer zu behandeln sind. Das Gericht hob das Versäumnisurteil auf und wies die Klage ab, weil die Erwerber durch Besitz im Innenverhältnis bereits Eigentümer waren und die Gemeinschaft nach deren Besitzübergang keine Beschlüsse zu Lasten der Beklagten mehr fassen konnte.
Ausgang: Versäumnisurteil aufgehoben; Klage der WEG wegen Wohngeld- und Nachzahlungsforderungen gegen vormals eingetragene Eigentümerin abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Die Vorschriften des WEG sind im Gründungsstadium entsprechend anzuwenden, wenn zugunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist und der Erwerber Besitz an der Wohnung verlangt hat.
Erwerber, die Besitz an einer Wohnung erlangen und eine Auflassungsvormerkung haben, sind im Innenverhältnis der Gemeinschaft als werdende Wohnungseigentümer zu behandeln.
Die rechtliche Stellung eines Erwerbers darf nicht vom zufälligen Zeitpunkt der Eintragung des ersten Eigentümers im Grundbuch abhängen; eine unterschiedliche Behandlung bei ansonsten gleicher Interessenlage ist nicht gerechtfertigt.
Erlangen Erwerber Besitz an der Wohnung, steht der Gemeinschaft keine Befugnis zu, im Anschluss Beschlüsse zu Lasten der vormals eingetragenen Eigentümerin zu fassen.
Tenor
Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts W
vom 09.12.2009, Aktenzeichen: 95 b C 151/09, wird
aufgehoben.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits mit Ausnahme der durch
die Säumnis der Beklagten veranlassten Kosten, die
die Beklagte trägt, trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerseite kann die gegen sie gerichtete Vollstreckung
durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren
Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagtenseite zuvor
Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Beklagtenseite kann die gegen sie gerichtete Vollstreckung
durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren
Betrages abwenden, sofern nicht die Klägerseite zuvor
Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Sicherheit kann durch selbstschuldnerische Bürgschaft
einer deutschen Bank oder Sparkasse geleistet werden.
Tatbestand
Die Beklagte ist Eigentümerin der Wohnungen Nr. 5 und Nr. 10 der Wohnungseigentümergemeinschaft Bstraße 92 und 94. Auf der Eigentümerversammlung vom 31.08.2009 beschloss die Gemeinschaft zu TOP 3 die Abrechnung 2007/2008, aus welcher sich für die Wohnung Nr. 5 Nachzahlungen in Höhe von 234,84 €, für die Wohnung Nr. 10 in Höhe von 6014,89 € ergeben. Zu TOP 5 der gleichen Versammlung beschloss die Gemeinschaft den Wirtschaftsplan 2009, wonach sich für die Wohnung Nr. 10 monatliche Wohngelder in Höhe von 340,00 € ergeben. Die Beklagte veräußerte als Baubetreuerin sämtliche Wohnungen. Für sämtliche Erwerber wurden im Jahre 2006 Auflassungsvormerkungen eingetragen. Sämtliche Erwerber mit Ausnahme der Eheleute K (Wohnung Nr. 10) nahmen die Wohnungen im Jahre 2006 in Besitz. Als erste Eigentümerin wurde Frau P. am 18.04.2008 eingetragen. Die Eheleute K zogen im Juni 2006 in ihre Wohnung ein.
Mit der Klage begehrt die Klägerin Begleichung vorstehender Beträge.
Sie ist der Auffassung, die Beklagte hafte als noch eingetragene Eigentümerin wenigstens auf die Zahlung der Wohngeldvorauszahlung für das Jahr 2009 bis zur Besitznahme durch die Eigentümer K, nach bisheriger BGH-Rechtsprechung auch für sämtliche hier geltend gemachten Lasten der Wohnung Nr. 10.
Unter dem 09.12.2009 erging ein Versäumnisurteil, mit welchem der Beklagten auferlegt wurde, an die Klägerin 9649,73 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 12.11.2009 zu zahlen.
Gegen dieses am 16.12.2009 zugestellte Versäumnisurteil hat die Beklagte unter dem 21.12.2009 Einspruch eingelegt.
Die Klägerin beantragt,
das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
Die Beklagte beantragt,
das Versäumnisurteil aufzuheben
und die Klage abzuweisen.
Die Beklagte macht geltend, sie habe die zugrunde liegenden Beschlussfassungen angefochten. Es bestehe eine werdende Eigentümergemeinschaft von sämtlichen Erwerbern, so dass am 31.08.2009 die Gemeinschaft gegenüber der Beklagten keinerlei Beschlusskompetenz mehr inne gehabt habe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird gemäß § 313 Abs. 2 ZPO auf die vorbereitenden Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Nach allgemeiner Auffassung sind die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes im Gründungsstadium einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf die noch nicht im Grundbuch eingetragenen Erwerber entsprechend anzuwenden.
Hierfür besteht ein Bedürfnis, da zwischen Kauf einer Wohnung und Eintragung im Grundbuch Jahre vergehen können, die Wohnanlage aber nach Bezugsfertigkeit bewirtschaftet und verwaltet werden muss, was sinnvollerweise nicht allein dem Verkäufer überlassen bleiben kann, sondern unter Beteiligung der künftigen Eigentümer nach den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes erfolgen sollte (BGH, WM 2008, 511 f.).
Durch die Anerkennung der werdenden Wohnungseigentümer soll ein möglichst früher Übergab der Entscheidungsmacht des teilenden Eigentümers auf die Erwerber erreicht werden. Hiernach ist für die Anerkennung der Person des werdenden Wohnungseigentümers zu verlangen, dass zugunsten des Eigentümers eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist und der Eigentümer Besitz an der Wohnung verlangt hat.
Dies ist mittlerweile bezüglich sämtlicher Erwerber geschehen, näher zu hinterfragen ist jedoch, ob dadurch, dass vor Besitzerlangung der Eigentümer K die Eigentümerin P als Eigentümerin eingetragen wurde, mithin die WEG in Vollzug gesetzt wurde, ein "Ersterwerb" durch die Erwerber K mit Inbesitznahme ausscheidet und die Erwerber K wie ein Zweiterwerber zu behandeln wären, sie mithin die Position des Wohnungseigentümers erst mit Eintragung im Grundbuch erlangen würden.
Für die Beurteilung dieser Frage kann es jedoch nicht auf den - zufälligen - Zeitpunkt der Eintragung des ersten Eigentümers im Grundbuch ankommen. Für eine Differenzierung der Rechtsstellung beider Erwerbstatbestände besteht kein rechtfertigender Grund (vgl. Coester, NJW 1990, 3185). Sämtliche Erwerber haben beim Bauträger gekauft, für sämtliche Erwerber liegt eine Auflassungsvormerkung vor. Eine Ungleichbehandlung der Eigentümer, die erst nach der zufälligen Eintragung eines Erwerbers bei sonst gleicher Interessenlage den Besitz erlangen, erscheint rein willkürlich. Für eine unterschiedliche Behandlung der Ersterwerber besteht keine materielle Rechtfertigung (vgl. Heismann, ZMR 2004, 12). Weder führt die analoge Anwendung des WEG auf diese Ersterwerber zu Verdopplungsproblemen (Stimmrechte etc.) noch verlangt die Rechtssicherheit das alleinige Abstellen auf die Eintragung als Wohnungseigentümer. Auch zugunsten der Erwerber im Gemeinschaftsstadium (nach Eintragung des ersten Eigentümers) bestehen dieselben kollektiven Gleichbehandlungs- und Demokratisierungsinteressen an der Vorverlagerung der Wohnungseigentümerrechtsposition (Heismann, ZMR 2004, 12). Die maßgebliche Zäsur der Entstehung der echten Wohnungseigentümergemeinschaft mit Eintragung des ersten Eigentümers betrifft allein die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, den jeweiligen Wohnungsinteressenten geht die Eintragung des ersten Erwerbers jedoch nichts an, was ja im übrigen auch für die anderen werdenden Wohnungseigentümer gilt, die ihre Rechtsposition mit der Eintragung des ersten Erwerbers auch nicht wieder verlieren (vgl. Heismann, a.a.O.). Daher ist es geboten, wie der BGH dies in der zitierten Entscheidung bereits angedeutet hat, die Rechtsgrundsätze des werdenden Wohnungseigentümers auch auf die Erwerber K anzuwenden.
Da somit mit Erwerb des Besitzes an der Wohnung im Juni 2009 die Eheleute K als Wohnungseigentümer im Innenverhältnis zwischen den übrigen Eigentümern rechtlich zu behandeln waren, konnte folgerichtig die Gemeinschaft nach diesem "Eigentumsverlust" der Beklagten unter dem 31.08.2009 keinerlei Beschlüsse zu Lasten der Beklagten mehr fassen, da diese rechtlich nicht mehr als Eigentümerin zu behandeln war.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 344, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: bis 10 000,00 €
(i.W.: zehntausend Euro).