Anfechtung der Abberufung/ Kündigung der Verwalterin (WEG) abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin focht die Abberufung und fristlose Kündigung ihrer Bestellung als WEG‑Verwalterin an und rügte eine fehlerhafte Einberufung sowie fehlende wichtige Gründe. Das Gericht hielt die Einladung aller Beiratsmitglieder gemäß § 24 Abs. 3 WEG für wirksam und bejahte einen wichtigen Grund für Abberufung/Kündigung. Die Klage wurde daher abgewiesen; die Kosten wurden überwiegend gegeneinander aufgehoben.
Ausgang: Anfechtung der Abberufung/Kündigung der Verwalterin als unbegründet abgewiesen; Kosten überwiegend gegeneinander aufgehoben
Abstrakte Rechtssätze
Eine Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung durch sämtliche Mitglieder des Verwaltungsbeirates gemeinsam ist nach § 24 Abs. 3 WEG wirksam und führt nicht zu einem Einberufungsmangel, auch wenn kein Vorsitzender bestellt ist.
Die gemeinsame Einladung aller Beiratsmitglieder stellt gegenüber der Einladung durch den Vorsitzenden oder dessen Vertreter ein unschädliches "Mehr" dar und ist somit nicht formell angreifbar.
Ein Beschluss über die Abberufung und fristlose Kündigung des Verwalters ist wirksam, wenn der Versammlung aufgrund von festgestellten Mängeln der ordnungsgemäßen Verwaltung ein wichtiger Grund für die Abberufung vorlag.
Ein nachträglich genehmigter Vertrag oder eine Bestellung kann wirksam sein, soweit sie auf einer zuvor bestehenden Beschlussgrundlage beruht und die nach § 24 WEG erforderlichen Voraussetzungen eingehalten sind.
Bei Teil‑Erledigung eines Anfechtungsantrags kann das Gericht aus Billigkeitsgründen anteilige Kosten zu Lasten der Partei legen, die erforderliche Nachweise (z. B. Vorlage von Vergleichsangeboten) nicht erbracht hat.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die WEG wurde seit 2006 von der Klägerin zu 1 (im Folgenden kurz als Klägerin bezeichnet) verwaltet. Zuletzt erfolgte die Weiterbestellung der Klägerin in einer Eigentümerversammlung am 24.03.2014 (Anl. 2, Bl. 31-40 der Akte) für den Zeitraum bis zum 30.04.2019, mit Beschlussfassung zur Weitergeltung des Verwaltervertrages vom 28.03.2006 (Anl. 3, Bl. 41-44 der Akte), mit entsprechender Anpassung der Vergütung für die Bestellungsdauer (Vergütungshöhe monatlich brutto 1386,98 €).
In einer Eigentümerversammlung vom 10.05.2017 wurden die aus dem Protokoll (Bl. 51-53 der Akte) ersichtlichen Beschlüsse gefasst, insbesondere unter TOP 4 + 8 zur sofortigen Abwahl der Klägerin zu 1, unter TOP 3 zur Beiratswahl und unter TOP 6 zu einer Ermächtigung für den Beirat (zum Ausspruch der Kündigung und zur Bestellung einer neuen Verwaltung). Mit Schreiben vom 12.05.2017 erklärten die neu gewählten Beiratsmitglieder der Klägerin gegenüber die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages (Gegenstand des Rechtsstreits 91 b C 37/17). Es wurde mit der Firma L ein Verwaltervertrag mit Datum vom 21.5./23.5.2017 (Anl. 9, Bl. 59-63 der Akte) geschlossen. Die neue Verwaltung stellte sich mit Schreiben vom 06.06.2016, Anl. 8, Bl. 57-58 der Akte) den Eigentümern vor.
Mit Schreiben vom 07.06.2017 (Anl. 4, Bl. 45-46 der Akte) luden die Beiratsmitglieder gemeinsam mit der von ihnen beauftragten neuen Verwaltung L zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ein. In der Versammlung am 23.06.2017 wurde gem. dem Protokoll (Anl. 5, Bl. 47-50 der Akte) unter TOP 3 beschlossen, die Klägerin zu 1 aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung vom Verwalteramt abzuberufen sowie den mit der Klägerin zu 1 bestehenden Verwaltervertrag fristlos zu kündigen. Zu TOP 4 wurde der Beschluss gefasst, die Fa. L mit Wirkung ab 1.6.2017 zur neuen Verwalterin zu bestellen.
Mit Schreiben vom 26.06.2017 wurde eine erneute Kündigung ausgesprochen (Gegenstand der Feststellungsklage 91 b C 51/17)
Am 22.08.2017 erfolgten ein weiterer Beschluss zur Abberufung/Kündigung der Klägerin (Protokoll Bl. 241 ff. der Akte, Gegenstand des Rechtsstreits 91 b C 81/17) und ein (nicht angefochtener) erneuter Beschluss zur Bestellung von der neuen Verwaltung L.
Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 05.02.2018 erfolgte (rein vorsorglich) eine erneute Kündigungserklärung (Bl. 250 der Akte).
Die Kläger tragen vor:
Die angefochtenen Beschlüsse seien bereits deshalb für ungültig zu erklären, weil eine so genannte Einberufung durch einen Nichtberechtigten vorgelegen habe.
Die Firma L sei zum Zeitpunkt der Einladung am 07.06.2017 nicht wirksam bestellte Verwalterin nach WEG gewesen und habe daher nicht rechtmäßig zur Eigentümerversammlung am 23.06.2017 einladen können. Soweit in der Versammlung am 10.05.2017 unter TOP 6 beschlossen gewesen sei, den Beirat zu bevollmächtigen, „ein anderes qualifiziertes Unternehmen mit der Verwaltung des Objekts N-Weg zu betrauen“ und die Beiratsmitglieder in Ansehung dessen die Firma L mit der Verwaltung nach WEG „betraut“ haben mögen, könne sich hierauf eine wirksame Verwalterbestellung nicht stützen, denn die genannte Beschlussfassung sei mangels Beschlusskompetenz sowie mangels inhaltlicher Bestimmtheit nichtig.
Es liege auch kein Fall des §§ 24 Abs. 3 WEG vor. Nach dieser Vorschrift könne im Falle des hier vorliegenden Fehlens eines Verwalters eine Versammlung nur durch den Vorsitzenden des Beirates oder dessen Vertreter einberufen werden. Zwar seien die Beiratsmitglieder am 10.5.2017 gewählt worden, eine Wahl des Beiratsvorsitzenden und dessen Vertreters habe indes nicht stattgefunden und sei erst am 23.06.2017 zu TOP 6 geschehen, was keine Rückwirkung zu erzeugen vermöge.
Außerdem widerspreche der Beschluss zu TOP 3 zur Abberufung und Kündigung auch deswegen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil es an den hierfür notwendigen wichtigen Gründen fehle.
Der Beschluss zu TOP 4 sei ebenfalls rechtswidrig. Eine zeitlich zum 1.6.2017 rückwirkende Bestellung am 23.6.2017 sei nicht zulässig. Es fehle an der bei einer Neubestellung eines Verwalters erforderlichen Vorlage von mindestens drei vergleichbaren alternativen Verwaltungsunternehmen. Angebliche Vergleichsangebote seien den Miteigentümern unbekannt und hätten nicht vorgelegen. Auch der Beschluss betreffend den Abschluss eines Verwaltervertrages sei mangels inhaltlicher Bestimmtheit rechtswidrig. Aus dem Wortlaut des Beschlusses heraus sei nicht bestimmbar, auf welchen konkreten Vertrag mit welchem konkreten Regelungsgehalt Bezug genommen werde. Zudem enthalte der Verwaltervertrag grob unbillige benachteiligende Bestimmungen.
Der im vorliegenden Verfahren erfolgte Anfechtungsantrag zu TOP 4 vom 23.06.2017 ist von den Parteien in der Hauptsache für erledigt worden.
Die Klägerin zu 1. beantragt,
den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 23.06.2017 zu TOP 3 für ungültig zu erklären, soweit beschlossen wurde, die Klägerin zu 1. mit sofortiger Wirkung aus wichtigem Grund abzuberufen.
Die Kläger zu 2. bis 6. beantragen,
den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 23.06.2017 zu TOP 3 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor:
Es liege kein Einberufungsmangel vor. Gebe es einen Verwaltungsbeirat, so wie hier, und sei das Amt des Vorsitzenden oder des Stellvertreters nicht vergeben, müsse die Einladung von allen amtierenden Beiratsmitgliedern ausgesprochen werden (Niederführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 24 Rz. 3).
Es gebe einen wichtigen Grund für die Abberufung/Kündigung: Auf den Vortrag in der Klageerwiderung vom 02.08.2017 im Parallelverfahren 91 b C 37/17 (Bl. 75 ff. der Akte) werde Bezug genommen. Die Beschluss-Sammlung (Bl. 90-181 der Akte) sei fehlerhaft geführt.
Die Bestellung der Firma L sei ordnungsgemäß. Es liege keine rückwirkende Bestellung vor, da der Vertrag auf der Grundlage des Beschlusses vom 10.5.2017 zu TOP 6 beruhe. Der Vertrag sei am 23.06.2017 nachträglich genehmigt worden, wogegen nichts zu erinnern sei. Der Vertrag vom 21./23.5.2017 habe allen Eigentümern vorgelegen, eine weitere Präzisierung sei nicht notwendig gewesen. Der Beirat habe Vergleichsangebote eingeholt. Der Bestellungsbeschluss sei hinreichend bestimmt. Die Regelungen seien wirksam.
Die Kläger erwidern:
Ein wichtiger Grund für eine Abberufung/Kündigung liege nicht vor. Es werde Bezug genommen auf den Vortrag im Parallelverfahren 91 b C 37/17, insbesondere den Schriftsatz vom 18.8.2017 (Bl. 189 ff. der Akte). Die Beschluss-Sammlung sei ordnungsgemäß und erlaubterweise in elektronischer Form geführt.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der zur Anfechtungsbegründung vorgetragene Einberufungsmangel lag nicht vor.
Der Beirat war zur Einladung gem. dem Schreiben vom 7.6.2017 befugt. Dies folgt aus § 24 Abs. 3 WEG. Aus dem Umstand, dass in der Versammlung am 10.5.2017 noch kein Beiratsvorsitzender bestellt war, ergibt sich keine Fehlerhaftigkeit der Einberufung. Vielmehr genügte die Einberufung durch sämtliche Beiratsmitglieder.
Rufen alle Mitglieder des Verwaltungsbeirates gemeinsam eine Wohnungseigentümerversammlung ein, leiden die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse hingegen nicht an einem Einberufungsmangel. Diese Ladung stellt gegenüber der Einladung durch den Vorsitzenden oder dessen Vertreter ein unschädliches „Mehr“ dar. (Schultzky in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl. 2017, § 24 WEG, Rn. 25).
Der für den Beschluss zur Abberufung/Kündigung erforderliche wichtige Grund lag vor.
Auf das Urteil in dem Parallelrechtsstreit 91 b C 37/17 wird zwecks Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen.
Die Kostentscheidung beruht auf §§ 91, 91a, 92, 709 ZPO. Soweit der Rechtstreit zu dem Anfechtungsantrag betreffend TOP 4 vom 23.6.2017 von den Parteien in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, entsprach es billigem Ermessen, die anteiligen Kosten den Beklagten aufzuerlegen. Denn der Anfechtungsantrag hätte voraussichtlich Erfolg gehabt. Denn es fehlte an der erforderlichen Einholung und Bekanntgabe von Vergleichsangebote als Grundlage für den Bestellungsbeschluss. Die Beklagten haben -trotz ihrer Ankündigung im Schriftsatz vom 14.8.2017 und trotz des Hinweises vom 18.10.2017 - keine Vergleichsangebote vorgelegt. Der Vortrag im Schriftsatz vom 16.10.207, den Miteigentümern seien angeblich eingeholte Vergleichsangebote zum Zeitpunkt der Beschlussfassung vom 23.6.2017 unbekannt gewesen, solche hätten nicht vorgelegen, wurde nicht bestritten.
Streitwert:
zunächst 32.957,76 € (TOP 3 15.950,28 €, TOP 4 17.007,48 €; siehe Klageschrift Bl. 16 der Akte), ab der Teilerledigungserklärung vom 30.11.2017 15.950,28 €.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber Landgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.