Eigenbedarfskündigung: Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Härtefall bei Hochbetagten
KI-Zusammenfassung
Der Erwerber einer vermieteten Wohnung begehrte die Feststellung, dass das Mietverhältnis durch Eigenbedarfskündigungen beendet sei. Die Mieter, ein 81- und 85-jähriges Ehepaar (u.a. nahezu erblindete Mieterin), widersprachen wegen unzumutbarer Härte. Das Gericht wies die Klage ab und setzte das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fort. Selbst bei unterstelltem Eigenbedarf überwog wegen Alter, schwerer Beeinträchtigungen und jahrzehntelanger Verwurzelung das Bestandsinteresse der Mieter (§§ 574, 574a BGB).
Ausgang: Feststellungsklage zur Beendigung des Mietverhältnisses trotz Eigenbedarf wegen Härtewiderspruchs abgewiesen; Fortsetzung auf unbestimmte Zeit angeordnet.
Abstrakte Rechtssätze
Ein wirksamer Widerspruch des Mieters nach § 574 BGB kann eine an sich berechtigte Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB verdrängen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würde.
Bei der Härtefallabwägung nach § 574 BGB sind insbesondere hohes Alter, erhebliche gesundheitliche Beeinträchtigungen und eine langjährige Verwurzelung in der Wohnung als gewichtige Umstände zugunsten des Mieters zu berücksichtigen.
Liegt eine besondere Härte vor, kann das Mietverhältnis nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen sein, wenn nicht absehbar ist, wann die Härtegründe entfallen werden.
Finanzielle Dispositionen des Vermieters im Zusammenhang mit dem Erwerb einer vermieteten Wohnung können im Rahmen der Interessenabwägung hinter dem Bestandsinteresse besonders schutzbedürftiger Mieter zurücktreten.
Das Angebot von Ersatzwohnraum kann im Rahmen der Abwägung Bedeutung erlangen, ersetzt jedoch nicht die persönliche Entscheidung des Mieters, den langjährig vertrauten Lebensmittelpunkt aus Alters- oder Gesundheitsgründen aufzugeben.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit fortgesetzt.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Leistung einer Sicherheit in Hö-he von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Der Kläger verlangt die Feststellung, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch Kündigung zum 30.09.2006, hilfsweise zum 31.12.2006 beendet ist.
Die Beklagten sind Mieter der streitgegenständlichen Wohnung im Hause L-straße ## in Witten. Die Beklagten leben seit fast 40 Jahren in der genannten Wohnung im Erdgeschoss. Der Kläger ersteigerte die Wohnung im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens. Mit Teilungserklärung vom 21.11.2005 wurde dem Kläger das Sondereigentum an der gesamten Wohnung im Erdgeschoss des Hauses L-straße ## samt Kellerräumen und Garage übertragen. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgte am 16.03.2006. Insoweit wird auf den mit Schriftsatz vom 15.09.2006 eingereichten Grundbuchauszug ( Blatt 52/53 der Akte) Bezug genommen.
Die Beklagten zahlen eine Gesamtmiete von 446,59 €, wobei dieser Betrag einen Mietzins für die Garage von 30,68 € und einen Nebenkostenvorauszahlungsbetrag von 53,94 € enthält.
Mit Schreiben vom 02.01.2006 kündigte der Kläger durch seine Prozessbevollmächtigten den Beklagten das Mietverhältnis zum 30.09.2006. Die Kündigung wurde mit Eigenbedarf begründet. Wegen der Einzelheiten dieses Kündigungsschreibens wird auf die Anlage K1 zur Klageschrift vom 14. Juni 2006 ( Blatt 6- 8 d.A.) verwiesen. Die Beklagten widersprachen dieser Kündigung mit Schreiben vom 04.01.2006 sowie mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 17.01.2006. Der Kläger kündigte, nachdem er am 16.03.2006 als Eigentümer eingetragen worden war, nochmals mit Schreiben vom 30.06.2006 zum 31.12.2006, wobei er auch diesmal Eigenbedarf als Grund angab. Mit Schreiben vom 05.04.2006 widersprachen die Beklagten auch dieser Kündigung.
Der Kläger ist der Ansicht, dass die Kündigung aufgrund des bestehenden Eigenbedarfs begründet sei. Hierzu trägt er vor, er bewohne mit seiner Ehefrau und seinen in den Jahren 1992 und 1995 geborenen Kindern eine Wohnung mit drei Zimmern, Küche und Bad. Die Kinder teilten sich ein Zimmer mit einer Wohnfläche von ca. 14 qm. Die Kinder seien unterschiedlichen Geschlechts und benötigten jeweils ein eigenes Zimmer. Dies könne nur dadurch geschaffen werden, dass der Kläger in diese von den Beklagten bewohnten Räumlichkeiten umziehe. Es sei beabsichtigt, die Wohnung der Beklagten auf mehr als 100 qm zu erweitern. Das Baugenehmigungsverfahren sei bereits auf den Weg gebracht. Es solle ein Umbau in der Erdgeschosswohnung dergestalt erfolgen, das durch eine eingebaute Treppe Wohnraum im Kellergeschoss nutzbar gemacht werde. Die jetzige Wohnung verfüge darüber hinaus über keinen Garten. Der geplante Umbau der Erdgeschoss in dem Objekt L-straße ermögliche der Ehefrau des Klägers auch den Erhalt eines separaten Arbeitszimmers. Der Kläger benötige die Wohnung auch zur Meisterung der finanziellen Situation. Er müsse die Finanzierungskosten des Hauses L-straße ## zahlen und zugleich die Miete für die jetzt bewohnte Wohnung aufbringen. Auch die Eigenheimzulage könne er nur bekommen, wenn er die Wohnung selbst nutze. Der Kläger weist darauf hin, dass er die Augen nicht vor der Situation der Beklagten verschließe. Er habe sich bemüht, in einer seniorengerechten Wohnanlage nur wenige Häuser entfernt eine Alternativwohnung für die Beklagten zu finden. Diese weise ein Größe von 60 qm auf und sei ähnlich kostengünstig. Der Kläger sieht im Rahmen der Abwägung der Interessen ein Übergewicht zugunsten seiner Situation.
Der Kläger beantragt daher,
festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über die Erdgeschosswohnung, bestehend aus vier Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einem Bad , einem Kellerraum sowie einer Garage im Hause L-straße ## in Witten durch die ordentliche Kündigung vom 02.01.2006 fristgerecht zum 30.09.2006, hilfsweise durch die ordentliche Kündigung vom 30.03.2006 zum 31.12.2006 beendet wird.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten halten die Kündigung für unwirksam und tragen hierzu vor:
Zunächst müssten die familiären Verhältnisse und die derzeitigen Wohnverhältnisse des Klägers mit Nichtwissen bestritten werden.
Die Wohnung der Beklagten weise auch nur eine Wohnfläche von 79 qm auf, die Beabsichtigung und die Möglichkeit der Erweiterung der Wohnung auf etwa 100 qm werde gleichfalls bestritten. Darüber hinaus weisen die Beklagten darauf hin, dass sie der Kündigung wirksam widersprochen hätten. Sie könnten daher die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.
Die Beklagten, die 81 und 85 Jahre alt sind, seien gesundheitlich stark angegriffen. Der beklagte Ehemann leide unter einem metastasierenden Prostata-Carcinom, unter Bluthochdruck und einem degenerativen Wirbelsäulen-Syndrom. Der Beklagte sei wegen seiner Krebserkrankung mehrfach operiert worden. Die beklagte Ehefrau sei nahezu blind und verfüge nur noch über 2 % ihrer Sehkraft, sie sei in fremder Umgebung völlig orientierungs- und hilflos. Ferner leide die beklagte Ehefrau an Herzfunktionsstörung, Bluthochdruck und sei seit 1999 ebenfalls an Krebs erkrankt. Aufgrund des Alters und des Gesundheitszustandes der Beklagten sei ein Umzug mit erheblichen physischen und psychischen Belastungen verbunden. Ein Umzug in eine neue Umgebung bedeute für die Beklagte als alte Menschen, insbesondere für die Beklagte aufgrund ihrer Erblindung eine besondere Härte. Die Abwägung der Interessen falle ganz eindeutig zugunsten der Beklagten aus, die beide hochbetagt und schwer krank seien. Allein aus diesem Grunde hätten sei ein berechtigtes und vorrangiges Interesse an einer unbefristeten Fortsetzung des seit 40 Jahren bestehenden Mietverhältnisses. Das Interesse des Klägers, die Wohnung mit seiner Familie zu nutzen, habe dahinter zurückzustehen. Er hätte sich vor dem Erwerb des Hauses über die Situation der Hausbewohner und insbesondere der Beklagten zu informieren gehabt.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Beklagten haben der Kündigung des Klägers gemäß § 573 Abs. II Nr. 2 BGB nach § 574 BGB widersprochen und können die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, § 574 a I, II S.2 BGB.
Nach Auffassung des Gerichts würde die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagten eine Härte bedeuten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Klägers nicht zu rechtfertigen ist.
Zunächst kann dahinstehen, ob die im einzelnen von Klägerseite angegebenen Gründe für die Eigenbedarfskündigung (finanzielle Situation, eigene Wohnraumsituation, familiäre Situation) im einzelnen zutreffend ist. Eine Beweiserhebung hierüber ist nicht erforderlich. Selbst wenn diese in dem Kündigungsschreiben angegebenen Gründe als zutreffend unterstellt werden, ergibt die Abwägung der beiderseitigen Interessen, dass die Beklagten die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können.
Bei den Beklagten handelt es sich um ein Ehepaar von 81 und 85 Jahren, die bereits seit nahezu 40 Jahren in der Wohnung leben. Hinzu kommt, dass die beklagte Ehefrau nahezu erblindet ist. Hiervon konnte sich das Gericht in der mündlichen Verhandlung überzeugen.
Unabhängig von der Frage, wie schwer die Beklagten ansonsten erkrankt sind, überwiegt das Interesse eines alten Ehepaars, das bereits seit über 40 Jahren in der Wohnung beheimatet ist, das Interesse des die Wohnung ersteigernden Eigentümers. Nach einer Gesamtwürdigung der Interessen gelangt das Gericht eindeutig zu der Überzeugung, dass die Interessen der Beklagten an einem Verbleib in der Wohnung und damit an einem Fortbestand des Mietverhältnisses deutlich höher wiegen, als die Interessen des Klägers.
Der Kläger hat erst Ende des Jahres 2005 die Wohnung ersteigert und ist erst im März 2006 als Eigentümer eingetragen worden. Er hat sich vor Ersteigerung ein Bild von dem Objekt machen können und wusste um die Wohnsituation in der von ihm ersteigerten Wohnung. Finanzielle Aspekte, wie Einplanen der Eigenheimzulage in das Finanzierungskonzept und doppelte Zahlungsverpflichtungen durch Zahlung der Finanzierungsrate für die erworbene Wohnung und Zahlung der Miete für die eigene Wohnung müssen hinter dem Interesse der Beklagten zurückstehen. Bei einer entsprechenden finanziellen angespannten Situation hätte der Kläger vorab Wert darauf legen müssen, sogleich in einen erworbenen Wohnraum einziehen zu können, um die Eigenheimzulage erlangen zu können. Er hat sich aber bewusst dafür entschieden, eine Wohnung zu ersteigern, die seit 40 Jahren von einem betagten Ehepaar bewohnt ist. Das Gericht sieht sehr wohl das Interesse, getrennte Kinderzimmer für verschieden geschlechtliche Kinder zur Verfügung zu stellen sowie ein Arbeitszimmer und einen Garten zur Verfügung zu haben. Bei diesem grundsätzlich berechtigten und verständlichen Interesse, hätte es dem Kläger aber oblegen, vorab ein geeigneteres Objekt auszusuchen, das seinen Bedürfnissen und denen seiner Familie ebenfalls nahe kommt.
Auf der anderen Seite handelt es sich bei den Beklagten um ein altes Ehepaar, was seit vielen Jahrzehnten nicht nur in der unmittelbaren Umgebung, sondern auch insbesondere in der Wohnung selbst beheimatet und vertraut geworden ist. Dies ist insbesondere für die erblindete Beklagte von äußerster Wichtigkeit. Das Gericht konnte im Termin einen persönlichen Eindruck von der Beklagten gewinnen. Danach ist der beklagte Ehemann offenbar in der Lage für sich und seine Ehefrau zu sorgen, mit seiner Hilfe ist es der beklagten Ehefrau möglich, sich in der lange bekannten Wohnung auch ohne Augenlicht zurecht zu finden. Unabhängig von weiteren Krankheiten ist das Alter, die persönliche Situation der erblindeten beklagten Ehefrau und die jahrzehntelange Verwurzelung in dieser Wohnung ausschlaggebend für das Überwiegen des Interesses der Beklagten am Verbleib in der Wohnung.
Das Gericht verkennt nicht, dass der Kläger sich bemüht hat, den Beklagten alternativen, insbesondere im Bereich des betreuten Wohnens aufzuzeigen. Es muss aber die persönliche Entscheidung eines jeden einzelnen bleiben, wann der Verbleib in den eigenen vier Wänden aus Alters- oder Gesundheitsgründen aufgegeben wird. Es gebietet die Würde des Alters, selbst zu entscheiden, wann ein eigenverantwortlicher Verbleib in eigenen Wohnräumen nicht mehr möglich ist, solange eine solche Entscheidung noch getroffen werden kann. Abzustellen ist hierbei nicht auf einen Maßstab eines objektiven Außenstehenden, der Vernunftgesichtspunkte ins Spiel bringt. Jeder einzelne alternde Mensch muss die Möglichkeit haben, solange er dies noch kann, selbst zu entscheiden, wann ein eigenverantwortlicher Verbleib in den eigenen vier Wänden nicht mehr möglich ist. Das Gericht hat den Eindruck gewonnen, dass bei der derzeitigen Situation aufgrund der Hilfe des beklagten Ehemanns und das noch Beisammensein des Ehepaars an sich ein Verbleib in der seit 40 Jahren vertrauten Umgebung noch möglich ist.
Gemäß § 574 a Abs. II S. 2 können die Beklagten in diesem Falle verlangen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Entsprechendes war im Tenor auszusprechen ( vgl. Börstinghaus, § 574 a , 2. Auflage § 574 a Rndnr. 24). Es ist vorliegend nicht abzusehen, ob und wann Gründe eintreten werden, die eine Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr als Härte erscheinen lassen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 4.347,96 € festgesetzt.