Räumungsklage und Zahlungsverurteilung trotz Mängelrügen: Zurückbehaltungsrecht verneint
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter begehrt Räumung des Einfamilienhauses und Ausgleich rückständiger Miet- und Nebenkostenforderungen. Die Mieterin rügt Schimmel- und Heizungsmängel und behauptet Mietminderung sowie ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Kaution und Zahlungen. Das Gericht gab der Klage statt: Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Kaution, Nebenkostennachforderung und fälliger Miete besteht nicht; Zahlung von 1.966,86 € nebst Zinsen und Räumung wurden angeordnet.
Ausgang: Klage des Vermieters auf Räumung und Zahlung wegen Mietrückständen vollumfänglich stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB bzw. die Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) steht dem Mieter nicht zur Verfügung, um Mängelbeseitigungsansprüche gegenüber Kautions- oder Nebenkostenzahlungen durchzusetzen.
Die Mietminderung nach § 536 BGB ist das vorrangige Schutzinstrument des Mieters bei Mängeln; sie ersetzt nicht die Möglichkeit, fällige Forderungen durch Zurückbehaltung der Kaution oder der Nebenkostennachforderung zu verweigern.
Mietrückstände, die vor der Anzeige von Mängeln entstanden sind, können nicht durch eine später geltend gemachte Mietminderung ausgeglichen werden.
Bei Zahlungsverzug des Mieters begründen §§ 286, 288 BGB einen Verzugszinsanspruch des Vermieters.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, das Einfamilienhaus H 33 in IIIIIII X, bestehend aus fünf Zimmern, Küche, zwei Dielen, zwei Badezimmer, Terrasse, Bodenraum, Abstellraum und Gartengrundstück zu räumen und geräumt an den Kläger heraus zu geben sowie an den Kläger 1.966,86 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.10.2009 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, bzgl. der Verurteilung zur Zahlung nur gegen Sicherheitsleistung des Klägers in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Die Beklagte darf die Vollstreckung aus dem Räumungsausspruch durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.680,00 € abwenden, falls nicht der Kläger vor der Vollstreckung des Räumungsausspruches Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beklagte ist seit dem 01.10.2007 Mieterin des im Urteilstenor näher bezeichneten Einfamilienhauses des Klägers.
Im schriftlichen Mietvertrag, wegen dessen Inhalts auf die Anlage zum Protokoll vom 11.01.2010 (Bl. 48 ff d. A.) Bezug genommen wird, waren u. a. die Zahlung eines monatlichen Mietzinses in Höhe von 600,00 € zzgl. einer Nebenkostenvorauszahlung von 70,00 € sowie die Zahlung eines Kautionsbetrages in Höhe von 1.200,00 € vereinbart worden.
Die Beklagte hat einen Teil des vereinbarten Kautionsbetrages in Höhe von 800,00 €, den Saldo aus der Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2008 in Höhe von 496,86 € sowie den Mietzins für Oktober 2007 in Höhe von 670,00 € brutto nicht gezahlt.
Der Kläger hat das Mietverhältnis mit Schreiben vom 28.09.2009 (Bl. 5 f d. A.) ordentlich zum 31.12.2009 gekündigt.
Er verlangt Räumung des Hauses sowie Ausgleich der vorgenannten Beträge und beantragt,
wie erkannt.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, im Wohnzimmer sowie im Schlafzimmer trete trotz ausreichenden Lüftungsverhaltens Schimmel auf. Das Haus sei im Winter nicht auf mehr als 18°C zu beheizen.
Sie ist der Auffassung, der monatlich zu zahlende Mietzins sei nach Nichtabhilfe bzgl. der Mängel trotz Verhandlungen hierüber seit Sommer 2008 um 1/3 des Nettomietzinses gemindert.
Die Beklagte beruft sich auf ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die behaupteten Mängel.
Wegen des weiteren Vorbringens wird auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die Sitzungsniederschrift vom 11.01.2010 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Zur Begründung wird auf die Begründung des Prozesskostenhilfebeschlusses im Termin vom 11.01.2010 verwiesen, in welcher es heißt:
„Das Vorbringen der Beklagten ist gegenüber den mit der Klage verfolgten Ansprüchen unerheblich.
Ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Kaution sowie der mit Zugang fällig gewordenen Forderung des Klägers auf Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2008 (vgl. Blank/Börstinghaus Miete, 3. Auflage 2008, Randnummer 160 zu § 556 BGB) besteht nicht.
Einem Mieter steht zur Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen weder die Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) noch ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zu. Bei Mängeln der Mietsache ist der Mieter durch seinen Anspruch aus
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie durch die Minderung der Miete (§ 536 BGB) ausreichend geschützt. Sinn und Zweck der Kaution als Mittel der Befriedigung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters stehen der Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht entgegen ( vgl. Schmidt-Futterer / Blank, Mietrecht, 9. Auflage, Randnummer 67 zu § 551 BGB mit weiteren Nachweisen, OLG Düsseldorf ZMR 1998, 159, OLG Celle ZMR 1998,272 f, OLG München ZMR 2000, 528, Kammergericht Berlin Grundeigentum 2003,525).
Gleiches gilt nach Auffassung des Gerichts bezüglich einer Forderung des Vermieters auf Nachzahlung von Nebenkosten.
Ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Miete für Oktober 2007 besteht ebenfalls nicht, da der Rückstand aus der Zeit vor dem Anzeigen von Mängeln herrührt (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, Randnummer 8 zu § 556 b BGB).“
Trotz Gelegenheit zur weiteren Stellungnahme hat die Beklagte innerhalb der eingeräumten Schriftsatzfrist nichts weiter Erhebliches eingewandt.
Der zuerkannte Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 11, 711 ZPO