Räumungsklage wegen Mietrückstand: fristlose Kündigung nach § 543 BGB bestätigt
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter klagte auf Räumung und Zahlung wegen Mietrückständen; das Versäumnisurteil des AG Wesel vom 11.7.2012 wurde aufrechterhalten. Zentrale Frage war, ob zum Zeitpunkt der Kündigung mehr als zwei Monatsmieten rückständig waren. Das Gericht hielt das Gutachten für maßgeblich und bestätigte die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Fehler in vor der Kündigung liegenden Nebenkostenabrechnungen standen der Kündigungswirksamkeit nicht entgegen.
Ausgang: Klage des Vermieters auf Räumung und Zahlung wegen Mietrückstands als begründet stattgegeben; Versäumnisurteil aufrechterhalten
Abstrakte Rechtssätze
Eine fristlose Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist gerechtfertigt, wenn zum Zeitpunkt der Kündigung Mietrückstände in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten vorliegen.
Für die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung ist die Gesamtforderung zum Zeitpunkt der Kündigung maßgeblich; Zahlungen sind nach § 367 BGB zunächst auf Kosten und Zinsen und erst danach auf die Hauptforderung anzurechnen.
Ein rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid kann bei der Ermittlung der Forderungshöhe in einem späteren Gerichtsverfahren als verlässliche Grundlage herangezogen werden.
Sich aus vor der Kündigung liegenden Fehlern in Nebenkostenabrechnungen ergebende Einwendungen stehen der Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung nicht ohne Weiteres entgegen (vgl. § 556 Abs. 3 BGB).
Tenor
Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Wesel vom 11.7.2012 wird aufrechterhalten.
Die weiteren Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung des Klägers bezüglich der Räumung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,- EUR vorläufig abwenden, wenn nicht der Kläger vorher in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung des Klägers bezüglich Zahlung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vorher in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Tatbestand
Die Beklagte zu 1.) ist Mieterin der im Tenor genannten Wohnung.
Der Beklagte zu 2.) ist der Sohn der Beklagten zu 1.) und wohnt alleine in der Wohnung.
De Kläger verlangt Räumung nach einer Kündigung vom 15.12.2010 gestützt auf Mietrückstand von mehr als zwei Monaten.
Die Parteien streiten darüber, ob ein solch hoher Mietrückstand bestand.
Der Kläger beantragt, wie erkannt.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Es ist Beweis erhoben worden durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens.
Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt des Gutachtens, wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Kündigung vom 15.12.2010 ist wirksam.
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass es für die Wirksamkeit dieser Kündigung nur auf die Vorgänge bis zu diesem Zeitpunkt ankommt, Vorgänge nach dieser Kündigung sind für diesen Rechtsstreit nicht relevant.
Der Sachverständige hat für den Zeitpunkt der Kündigung einen Gesamtrückstand von 1.417,35 EUR ( mehr als zwei Monatsmieten ) und für die beiden Monate vorher einen noch höheren Rückstand ermittelt..
Damit lagen die Voraussetzungen für eine wirksame fristlose Kündigung nach § 543 (2) Ziffer 3 a) und b) BGB vor.
Der Sachverständige ist zunächst zu Recht von der im Vollstreckungsbescheid aufgeführten Forderungshöhe ausgegangen, weil dieser Vollstreckungsbescheid rechtskräftig ist.
Entscheidend für die Wirksamkeit der Kündigung ist auch die Gesamtforderung ( und nicht etwa nur die Hauptforderung ).
Zahlungen waren nämlich nach § 367 BGB zunächst auf Kosten und Zinsen und erst dann auf die Hauptforderung anzurechnen.
Auf Fehler in vor der Kündigung liegenden Nebenkostenabrechnungen können die Beklagten sich nicht berufen, § 556 (3) 6 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Streitwert: 5.827,92 EUR