Klage auf Nebenkostennachzahlung: Abrechnung mit Haupt- und Zwischenzählern überwiegend bestätigt
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Nachzahlung abgerechneter Nebenkosten für drei Zeiträume; streitig waren u.a. Wasser- und Gaskosten sowie die Ausweisung von Gesamtkosten und Verteilungsschlüsseln. Das Amtsgericht befand die Abrechnungen für überwiegend ordnungsgemäß und die Verbrauchsermittlung mittels Haupt- und Zwischenzählern als plausibel. Nur die Geltendmachung vorgerichtlicher Anwaltskosten wurde als Verzugsschaden abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Nebenkostennachzahlung überwiegend stattgegeben; vorgerichtliche Anwaltskosten abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Bei nur zwei Wohnungen kann eine hälftige Umlage nichtverbrauchsabhängiger Nebenkosten aus der Abrechnung als hinreichend erkennbar gelten, wenn frühere Abrechnungen und die Betragskontinuität die Verteilung plausibel machen.
Die Verbrauchsermittlung durch Differenzbildung zwischen Haupt- und Zwischenzählern ist ausreichend, sofern die Zählerstände nachvollziehbar dokumentiert sind und keine ernsthaften Zweifel an deren Richtigkeit bestehen.
Nachforderungen aus Nebenkosten sind begründet, wenn die anteilige Verbrauchsverteilung plausibel erscheint (z. B. in Anknüpfung an Wohnflächenanteile oder nachgewiesene alternative Verbrauchsquellen) und kein außergewöhnlich hoher Verbrauch festgestellt wird.
Vorgerichtliche Anwaltskosten sind nur dann als Verzugsschaden erstattungsfähig, wenn die Notwendigkeit der anwaltlichen Einschaltung aufgrund vertragwidrigen Verhaltens des Schuldners substantiiert dargelegt wird; bloßer Zahlungsverzug der ersten Abrechnung begründet dies regelmäßig nicht.
Zitiert von (1)
1 neutral
Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 3.658,60 Euro zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz von 2.220,49 Euro seit dem 01.08.2012 sowie von weiteren 1.438,11 Euro seit dem 16.01.2013.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten zu 9/10 und der Klägerin zu 1/10 auferlegt.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Beklagten hatten von der Klägerin während der Zeit vom 01.07.2009 bis zum 30.09.2012 die Erdgeschosswohnung im Hause I in T gemietet. Außer dem Mietzins waren Nebenkosten zu entrichten. Die Wohnung hat eine Größe von 112 qm. In dem Haus befindet sich im Obergeschoss eine weitere gemietete Wohnung mit 82 qm.
Mit der Klage verfolgt die Klägerin Nachzahlung abgerechneter Nebenkosten wie folgt:
1. Abrechnung vom 07.04.2011 für den Zeitraum 01.07.2009 bis 30.06.2010:
1.185,54 Euro
2. Abrechnung vom Mai 2012 für den Zeitraum 01.07.2010 bis 30.06.2011:
1.034,95 Euro
3. Später korrigierte Abrechnung vom 06.12.2012 für den Zeitraum 01.07.2011 bis 30.09.2012:
1.438,11 Euro
Im Haus befindet sich im Keller ein Hauptzähler für Gas und Wasser, ferner in der Obergeschosswohnung jeweils ein Zwischenzähler.
Die Klägerin hat den Verbrauch für die beiden Mietwohnungen ermittelt jeweils aus der Differenz zwischen dem Ablesewert des Hauptzählers und dem des Zwischenzählers.
Die Klägerin beantragt, nachdem sie die Klage teilweise zurückgenommen hat,
wie erkannt ist, darüber hinaus Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 490,28 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.01.2013.
Die Beklagten beantragen Klageabweisung.
Sie bestreiten die Höhe der jeweils berechneten Wasserkosten und Gaskosten und wenden ein, die Zählerstände seien ihnen nicht mitgeteilt worden. Die Klägerin habe die Zählerstände in ihrer Abwesenheit abgelesen. Richtig seien allerdings die Zählerstände zu Beginn des Mietverhältnisses sowie bei Beendigung des Mietverhältnisses.
Teilweise werde das Warmwasser für die Heizung bereitet durch einen in der Wohnung befindlichen Kamin. Sie hätten Holz verheizt für jeweils 700,00 Euro.
Ferner beanstanden sie die Abrechnung zu 2., da nicht die Gesamtkosten sowie der Verteilungsschlüssel bezüglich der einzelnen Nebenkostenpositionen mitgeteilt seien. Insoweit liege eine ordnungsgemäße Abrechnung nicht vor.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist im Wesentlichen begründet; abzuweisen ist nur hinsichtlich der vorgerichtlichen Anwaltskosten.
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Abrechnung für den Zeitraum 01.07.2010 bis 30.06.2011 ordnungsgemäß, obwohl die Gesamtkosten sowie der Schlüssel für die Verteilung nicht angegeben sind.
Im Haus befinden sich nur zwei Wohnungen. Offensichtlich war zwischen den Parteien vereinbart die hälftige Umlage der Positionen Schornsteinfeger, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung und Grundsteuer, die Berechnung der Kosten für eine 120 Liter Mülltonne, außerdem eine Abrechnung der Wasserkosten und Gaskosten nach Verbrauch. Aus der bereits zuvor erteilten Abrechnung für den Zeitraum 01.07.2009 bis 30.06.2010 ist ersichtlich, dass hinsichtlich der erstgenannten Positionen der Gesamtbetrag angegeben war und zu 50 % jeweils in Rechnung gestellt wurde. Dies wird von den Beklagten nicht beanstandet.
Für die Beklagten war daher ohne Weiteres ersichtlich, dass auch in der Abrechnung für den Folgezeitraum offensichtlich die Nebenkostenpositionen, soweit sie nicht nach Verbrauch abzurechnen waren, jeweils zur Hälfte berechnet werden sollten; die berechneten Positionen weichen nur geringfügig von den Beträgen der Vorjahresrechnung ab, so dass es offensichtlich ist, dass die Hälfte der angefallenen Kosten berechnet wurden. Die Position „Abfallbeseitigung“ ist der Höhe nach identisch mit der Vorjahresabrechnung.
Die Berechnung genügt daher insoweit den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung.
Soweit zu 3. die Abrechnung über 15 Monate statt getrennt für 12 Monate und 3 Monate beanstandet wird, ist eine solche getrennte Abrechnung übersandt worden mit Schreiben des Anwalts vom 13.11.2012.
Nach Erörterung des Sachverhalts in der mündlichen Verhandlung hat das Gericht im Ergebnis keinen Zweifel daran, dass die Abrechnungen auch hinsichtlich der Wasserkosten und Gaskosten zutreffend ist und die von der Klägerin während des Rechtsstreits nachgelieferten Zählerstände korrekt ermittelt sind. Zwar konnte nicht geklärt werden, ob die Beklagten bei allen Ablesungen hinreichend Gelegenheit hatten, bei der Ablesung dabei zu sein bzw. zeitnah eine vorgenommene Ablesung zu überprüfen. Unstreitig war die Beklagte zu 2. jedoch bei der anfänglichen Ablesung und bei der Schlussablesung anwesend; diese Zählerstände sind unstreitig. Ferner hatten die Beklagten keine Gelegenheit, die in der oberen Mietwohnung befindlichen Zwischenzähler abzulesen.
Aus der Aufstellung über die Gaszählerstände für sämtliche Zeiträume (Anlage 7 zum Schriftsatz vom 11.03.2013) ergibt sich Folgendes:
Für den Abrechnungszeitraum zu 1. ist ermittelt ein Gesamtverbrauch von 3.100 m³, von dem 1.610 m³ auf die Wohnung der Beklagten entfällt.
Für den Abrechnungszeitraum zu 2. ist ermittelt ein Gesamtverbrauch von 3.602,5 m³, von dem auf die Wohnung der Beklagten 1.554 m³ entfallen.
Für den Abrechnungszeitraum zu 3. ist ermittelt ein Gesamtverbrauch von 3.701,83 m³, von dem auf die Wohnung der Beklagten 1.915 m³ entfallen.
Die so ermittelten Anteile entsprechen ca. 52 %, 43 % und 52 % des Gesamtverbrauchs des Hauses.
Der Wohnflächenanteil der unteren Wohnung von der Gesamtwohnfläche des Hauses beträgt 57,7 %.
Hieraus wird ersichtlich, dass der anteilige berechnete Gasverbrauch während aller abgerechneten Zeiträume deutlich unterhalb des Anteils der Wohnfläche geblieben ist. Es ist zu vermuten, dass dies unter anderem darauf zurückzuführen ist, dass die Beklagten, wie geltend gemacht, häufig den Kamin genutzt haben.
Auch kann nicht festgestellt werden, dass der Gasverbrauch ungewöhnlich hoch war für eine Wohnung von 112 qm.
Das Gericht hat im Ergebnis keinen Zweifel daran, dass die Abrechnung der Klägerin zutreffend ist.
Die Zählerstände für Wasser hat die Klägerin mit der Anlage 8 mitgeteilt.
Danach ergeben sich Gesamtverbrauchswerte für das Haus von 166, 250 und 266 m³, wovon den Beklagten anteilig berechnet wurden 96, 90 und 161 m³.
In der Wohnung der Beklagten wohnten drei Personen, wobei der Beklagte zu 1. die Woche über als Fernfahrer nicht anwesend war.
In der oberen Wohnung wohnten nach Angaben der Klägerin zeitweilig fünf Personen.
Während der ersten beiden Zeiträume ist der Wasserverbrauch in der Wohnung der Beklagten deutlich geringer als in der oberen Wohnung. Lediglich im letzten Zeitraum ergibt sich ein umgekehrtes Verhältnis, welches nicht ohne Weiteres erklärt werden kann. Da jedoch nicht genau festgestellt werden kann, wie viele Personen jeweils wie lange genau in der Wohnung gewohnt haben, sind nähere Feststellungen zur Klärung nicht möglich. Die Wasserverbräuche sind keineswegs ungewöhnlich hoch, sondern eher niedrig, wenn von einem durchschnittlichen Jahreswasserverbrauch pro Person von 40 bis 50 m³ ausgegangen wird.
Im Ergebnis hält das Gericht auch diese Verbrauchsermittlung durch die Klägerin für plausibel.
Die Beträge sind zu verzinsen wie aus dem Tenor ersichtlich, da die Beklagten sich aufgrund von Mahnschreiben seit den angegebenen Tagen im Verzug befunden haben.
Abzuweisen ist die Klage jedoch hinsichtlich der vorgerichtlichen Anwaltskosten.
Wie sich dem Anwaltsschreiben vom 09.07.2012 entnehmen lässt, ist der Prozessvertreter der Klägerin vorgerichtlich eingeschaltet worden, nachdem über verschiedene Punkte des Mietverhältnisses, unter anderem auch die Nebenkosten, Differenzen aufgetreten waren und schon eine Vorkorrespondenz geführt worden war.
Ein Sachverhalt, aus dem sich ein vertragswidriges Verhalten der Beklagten ergibt, welches die Notwendigkeit der Beauftragung eines Anwalts zur Folge hatte, ist jedoch nicht vorgetragen
Auch soweit in dem Anwaltsschreiben darauf hingewiesen wird, die Beklagten hätten sich mit der Bezahlung der ersten Nebenkostenabrechnung seit Juni 2011 im Zahlungsverzug befunden und die Inanspruchnahme des Anwalts veranlasst, können Anwaltskosten nach einem Streitwert entsprechend der Höhe der ersten Abrechnung (1.185,54 Euro) nicht als Verzugsschaden geltend gemacht werden. Es sind keine besonderen Umstände ersichtlich, die der Klägerin Veranlassung gegeben hätten, insoweit ihren Anwalt zunächst nur mit der außergerichtlichen Einziehung dieser Forderung zu beauftragen und dadurch zusätzliche Anwaltskosten zu verursachen. Auf diese Rechtslage hatte das Gericht unter Hinweis auf die Rechtsprechung des OLG Hamm bereits hingewiesen mit Verfügung vom 15.11.2012. Diese Rechtsauffassung ist auch bestätigt worden durch Entscheidung des Landgerichts Münster vom 03.11.2012 (Az. 3 S 146/12).
Die Kostenentscheidung erfolgt gemäß § 92 Abs. 1.