WEG-Jahresabrechnung ohne Anfangskontostände anfechtbar; Pflasterungsbeschluss mangels Kompetenz nichtig

Amtsgericht Unna · 18 C 8/19 · 29.10.2019

KI-Zusammenfassung

Die Kläger einer Wohnungseigentümergemeinschaft fochten die Genehmigung der Jahresgesamtabrechnung 2018 nebst Einzelabrechnungen sowie einen Beschluss zur Pflasterung eines Bürgersteigs an. Das Gericht erklärte den Abrechnungsbeschluss für ungültig, weil die Gesamtabrechnung die Kontostände zu Beginn des Wirtschaftsjahres nicht ausweist und damit nicht prüfbar ist; hiervon sind die Einzelabrechnungen abgeleitet. Den Pflasterungsbeschluss erklärte es wegen fehlender Beschlusskompetenz für nichtig, da die Maßnahme (jedenfalls überwiegend) fremdes Eigentum der Gemeinde betraf und der Beschluss zudem nicht teilbar war. Die Kosten des Rechtsstreits wurden den Beklagten auferlegt.

Ausgang: Abrechnungsbeschluss für ungültig erklärt und Pflasterungsbeschluss mangels Beschlusskompetenz als nichtig festgestellt; Kosten den Beklagten auferlegt.

Abstrakte Rechtssätze

Ein Beschluss über die Genehmigung der Jahresgesamtabrechnung ist anfechtbar, wenn die Abrechnung die Kontostände zu Beginn des Wirtschaftsjahres nicht ausweist und dadurch nicht schlüssig prüfbar ist.

Die erfolgreiche Anfechtung der Jahresgesamtabrechnung führt regelmäßig zur erfolgreichen Anfechtung der aus ihr abgeleiteten Einzelabrechnungen.

Einzelabrechnungen sind objektbezogen auf die jeweilige Sondereigentumseinheit zu erstellen; eine personenbezogene Zusammenfassung mehrerer Sondereigentumseinheiten in einer Einzelabrechnung genügt hierfür grundsätzlich nicht.

Fehlt für einen Beschlussgegenstand die gesetzliche oder vereinbarte Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, ist der gefasste Beschluss nichtig.

Eine Beschlusskompetenz zur Durchführung baulicher Maßnahmen besteht nicht für Maßnahmen, die (überwiegend) fremdes Eigentum betreffen; ein Beschluss, der seinen Regelungsgegenstand nicht in einen zulässigen und unzulässigen Teil trennen lässt, ist insgesamt nichtig.

Tenor

Der unter TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 04.04.2019 gefasste Beschluss betreffend die Genehmigung der Gesamtabrechnung 2018 und der Einzelabrechnungen 2018 wird für ungültig erklärt.

Der unter TOP 9 der Eigentümerversammlung vom 04.04.2019 mit 20 Ja-Stimmen, 1 Enthaltung und 3 Nein-Stimmen gefasste Beschluss betreffend die Pflasterung des Bürgersteigs der M-Straße ist nichtig.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft R-Straße , M-Straße , D-Straße , D1. Die WEG besteht aus drei Gebäuden (Gebäude A mit 15 Wohneinheiten, Gebäude B mit 11 Wohneinheiten, Gebäude C mit 15 Wohneinheiten) und einer Tiefgarage mit 41 Stellplätzen, an welchen jeweils Sondereigentum besteht. Den Klägern gehören die Wohnung [Nr. …..] sowie ein Stellplatz. Zur Darstellung der  notariellen Teilungserklärung vom 29. November 1994 wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichte Abschrift, Anl. K4, Bl. 29-40 der Akte.

Streitgegenständlich ist die Anfechtung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 04.04.2019 zur Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Jahr 2018 und ein Beschluss zur Pflasterung des Bürgersteigs an der M-Straße. Der Bürgersteig war zuvor nicht gepflastert, sondern nur geschottert, wobei sich auch im weiteren Verlauf der M-Straße sich keine ausgebauten Bürgersteige befinden.

In der Eigentümerversammlung vom 9. Mai 2018 wurde zum Tagesordnungspunkt Nr. 9 über die Pflasterung des Bürgersteiges der M-Straße diskutiert. Es lag ein Angebot über die Pflasterung des Bürgersteigs vor. Auf die Nachfrage, ob die Gemeinde bei Sanierungsarbeiten der Versorgungsleitungen eventuell die Pflasterung wieder aufnehmen könnte, wurde festgestellt, dass der Bürgersteig allen Eigentümern der WEG und nicht der Gemeinde gehöre und somit nicht Baumaßnahmen ohne Zustimmung von der Gemeinde gemacht werden dürften. Mit 14 Ja-Stimmen, bei 4 Enthaltungen und 4 Gegenstimmen, wurde beschlossen: "Es werden zwei weitere Angebote eingeholt. Nach Absprachen mit dem Beirat wird ein Angebot angenommen. Als Obergrenze für die Kosten der Baumaßnahme soll die Summe bis zu 11.320 € nicht überschritten werden“. Der Beschluss wurde nicht angefochten.

Nach dem im Anschluss an die Eigentümerversammlung vom 9. Mai 2018 der Hausverwaltung mitgeteilt wurde, dass nur ein schmaler Streifen des Bürgersteiges im Eigentum der WEG stehe, setzte sich die Verwalterin mit der Gemeinde D1 in Verbindung. Seitens der Gemeinde wurde mitgeteilt, dass diese keinen gepflasterten Gehweg anlegen werde. Es stünden dafür keine finanziellen Mittel zur Verfügung. Wenn Mittel zur Verfügung stehen würden, müsse der gesamte Gehweg in dem Bereich ausgebaut werden. Dann käme das Kommunalabgabengesetz zum Tragen und die Anlieger würden an den Baukosten beteiligt. Die Gemeinde genehmigte, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Bürgersteig selbst auf eigene Kosten pflastert.

In der Eigentümerversammlung vom 4. April 2019 wurde zum Tagesordnungspunkt Nr. 9 erneut über die Pflasterung des Bürgersteiges diskutiert. In dem Protokoll der Eigentümerversammlung heißt es, die Pflasterung sei im Jahre 2018 nicht durchgeführt und zur Neuabstimmung auf die Tagesordnung gesetzt worden, da im Anschluss an die letzte Eigentümerversammlung darauf hingewiesen wurde, dass der Bürgersteigs anteilig auch der Gemeinde gehöre. Es lag ein Angebot zur Pflasterung des Bürgersteigs seitens der Firma W1 aus G1 vom 09.03.2019 vor, zu dessen Darstellung auf die zur Akte gereichte Abschrift, Anlage K3, Bl. 18 der Akte verwiesen wird. Mit 20 Ja-Stimmen bei einer Enthaltung und 3 Gegenstimmen wurde beschlossen, das Angebot anzunehmen.

Des Weiteren wurde in der Eigentümerversammlung vom 4. April 2019 zum Tagesordnungspunkt 4 die Genehmigung der Gesamtabrechnung 2018, der Einzelabrechnungen 2018 und des Wirtschaftsplanes 2020 einstimmig beschlossen.

Für die Kläger wurde eine einheitliche Einzelabechnung für die Wohnung und den Tiefgaragenstellplatz der Kläger erstellt. Die Gesamtabrechnung enthält unter dem Punkt „Geld- und Kontenstände“ Angaben zum Stand der „Kasse“, eines Sparkassenbankkontos und eines „Sparkassensparbuch RL“ per 31.12.2018, nicht jedoch Angaben zu den Kontoständen am 01.01.2018. Zur vollständigen Darstellung der Gesamtabrechnung 2018, der (die Kläger betreffenden) Einzelabrechnung 2018 einschließlich der Heizkostenabrechnung und des Wirtschaftsplanes 2020 wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Abschriften, Anl. K2, Bl. 11-17 der Akte.

Zur vollständigen Darstellung des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 4. April 2019 wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichte Abschrift, Anl. K1, Bl. 3-5 der Akte.

Die Pflasterung des Bürgersteigs wurde Mitte Mai 2019 abgeschlossen.

Mit der Anfechtungsklage rügen die Kläger eine Vielzahl von Fehlern der Jahresabrechnung, unter anderem, dass keine getrennten Abrechnungen für die Wohnungen und die Tiefgaragenstellplätze erstellt wurden sowie die fehlende Angabe der Kontenstände per 01.01.2018. Zur Darstellung der vollständigen einzelnen Rügen wird Bezug genommen auf die Begründung der Anfechtungsklage vom 3. Juni 2019, Bl. 21a bis 26 der Akte.

Hinsichtlich des Beschlusses zur Pflasterung des Bürgersteiges rügen die Kläger, dass es an einer Beschlusskompetenz der WEG fehle. Die Kläger behaupten, der Bürgersteig stehe im Alleineigentum der Gemeinde D1. Die Kläger sind der Auffassung, dass jedenfalls gemäß § 22 Abs. 1 WEG ein einstimmiger Beschluss erforderlich gewesen sei. Nachteilig seien schon die ungeklärten rechtlichen Folgefragen und Risiken, die sich für jeden Eigentümer aus der Beschlussfassung ergäben; dies bezüglich der Fragen, wer hafte, wenn es aufgrund mangelhafter Ausführung zu Schäden komme, wer verkehrssicherungspflichtig sei und wer das künftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsrisiko trage, die WEG oder die Gemeinde. Es existiere auch kein sachlicher Grund für die Baumaßnahme. Der bisherige Zustand sei vollkommen ausreichend. Andernfalls hätte es der WEG oblegen, an die Gemeinde heranzutreten, da diese etwaige Mängel bzw. Schäden zu beseitigen habe. Die Kläger rügen weiter, dass die Beschlussvorbereitung nicht ordnungsgemäß erfolgt sei, da keine Vergleichsangebote eingeholt und den Eigentümern vor der Beschlussfassung zur Verfügung gestellt wurden und nicht über mögliche Ausführungsvarianten gesprochen wurde.

Die Kläger beantragen,

1. Der unter TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 04.04.2019 gefasste Beschluss betreffend die Genehmigung der Gesamtabrechnung 2018 und der Einzelabrechnungen 2018 wird für ungültig erklärt.

Hilfsweise,

der unter TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 04.04.2019 gefasste Beschluss betreffend die Genehmigung der Gesamtabrechnung 2018 und der Einzelabrechnungen 2018 und des Wirtschftsplans 2020 wird für ungültig erklärt.

2. Der unter TOP 9 der Eigentümerversammlung vom 04.04.2019 mit 20 Ja-Stimmen, 1 Enthaltung und 3 Nein-Stimmen gefasste Beschluss betreffend die Pflasterung des Bürgersteigs der M-Straße wird für ungültig erklärt.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, der Bürgersteig stehe teilweise im Eigentum der Wohnungseigentümer. Der Bürgersteig habe sich insgesamt in einem baulich chaotischen Zustand befunden und habe Schlaglöcher und Stolperfallen aufgewiesen. Es hätten sich bei Reparaturen immer wieder neue Löcher aufgetan, so dass die Pflasterung erforderlich gewesen sei. Die den Eigentümern gehörende Fläche des Bürgersteigs sei so schmal, dass sie ungeeignet sei, um für sich allein gepflastert zu werden. Eine Begehbarkeit des gemeinsamen Grundstückes sei nur zu gewährleisten gewesen, indem der gesamte Bürgersteigs gepflastert wird. Die Beklagten sind der Auffassung, die Gesamtmaßnahme sei eine Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gewesen, da die Sicherheit des Verkehrs, auch der Eigentümer und ihrer Besucher sowie der Mieter und ihrer Besucher, nur möglich war, in dem der gesamte Bürgersteigs instandgesetzt wurde.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze und die weiteren zur Akte gereichten Unterlagen.

Entscheidungsgründe

I.

Die zulässige Klage ist begründet.

1.

Die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen für das Jahr 2018 sind fehlerhaft und unterliegen deshalb der erfolgreichen Anfechtung, wobei es auf den von der Klägerseite gestellten Hilfsantrag nicht ankommt, da die Abrechnungen nicht unteilbar mit dem Wirtschaftsplan 2020 verknüpft sind.

a.

Die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen unterliegen bereits deshalb der erfolgreichen Anfechtung, da in der Gesamtabrechnung die Angabe der Kontenstände zu Beginn des Abrechnungszeitraums fehlt.

Es dürfte unstreitig bzw. einhelliger Meinung sein, dass in der Abrechnung der Kontenstand zu Beginn und zum Ende des Wirtschaftsjahres angegeben werden muss. Fehlt eine dieser Angaben, unterliegt der Beschluss über die Gesamtabrechnung nach zutreffender Auffassung allein deshalb insgesamt der Anfechtung, da die Schlüssigkeit der Abrechnung in diesem Fall nicht prüfbar ist (vgl. etwa: BeckOK WEG/Bartholome, 38 Ed. 1.8.2019, WEG § 28, Rn. 92-94; Bärmann/Becker, 14. Auflage 2018, WEG § 28 Rn. 129, 130, jeweils mit Nachweisen zur Rspr.). Die erfolgreiche Anfechtung der Gesamtabrechnung bedingt dabei zugleich die erfolgreiche Anfechtung der Einzelabrechnungen, da die Einzelabrechnungen aus der Gesamtabrechnung abgeleitet werden.

Soweit die Beklagten hierzu vorgetragen haben, die Kontostände per 1.1.2018 ergäben sich aus dem Endbestand per 31. Dezember 2017, ist dies insofern nicht nachvollziehbar, als auch die Kontostände zum 31. Dezember 2017 in der Abrechnung nicht angegeben sind. Sofern die Beklagtenseite sich diesbezüglich auf Angaben in der Abrechnung für das Jahr 2017 beziehen sollte, geht dies fehl, denn die Angabe der Kontenstände zu Beginn des Wirtschaftsjahres muss in der jeweiligen Jahresabrechnung enthalten sein, damit diese schlüssig und prüfbar ist.

b.

Vor dem Hintergrund des Vorstehenden weist das Gericht lediglich ergänzend – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – auf folgende weitere Fehler hin, die gleichfalls die (teilweise) Anfechtbarkeit der Abrechnungen begründen würden:

aa.

Den Klägern ist darin zuzustimmen, dass getrennte Einzelabrechnungen für die Wohnungs- und Teileigentumseinheiten (Tiefgaragenstellplätze) erforderlich sind. Die Einzelabrechnungen sind nicht auf die Person des Eigentümers zu beziehen, sondern objektbezogen auf die jeweilige Sondereigentumseinheit (vgl. etwa: BeckOK WEG/Bartholome, 38 Ed. 1.8.2019, WEG § 28, Rn. 54, m. Nw. zur Rspr.; Bärmann/Becker, 14. Auflage 2018, WEG § 28 Rn. 135). Der Vortrag der Beklagtenseite, jede Wohnung sei untrennbar mit einem Stellplatz verbunden und bilde eine rechtliche Einheit, ist anhand der vorliegenden Teilungserklärung nicht nachvollziehbar; vielmehr handelt es sich ausweislich der Teilungserklärung bei den Tiefgaragenstellplätzen um eigenständige Sondereigentumseinheiten.

bb.

Die Kostenposition "Sozialkosten" ist unverständlich bzw. intransparent; dass es sich dabei um die Kosten des Hausmeisters handeln soll, ist anhand der Abrechnung nicht hinreichend erkennbar.

cc.

Unter die Kostenpositionen "Wartungsarbeiten" / "Wartungsarbeiten Lohn" dürfen aus Gründen der Transparenz nur solche Kosten gefasst werden, bei denen es sich auch um „Wartungskosten“ handelt. Zwar ist der Begriff der „Wartungskosten“ kein inhaltlich fest umschriebener Rechtsbegriff; Kosten für einzelfallbedingte, anlassbezogene Reparaturen  können aber nicht unter den Begriff der "Wartung" gefasst werden (z.B. die Gangbarmachung einer Türklinke; eine regelmäßig durchzuführende Säuberung der Regenrinnen dürfte demgegenüber noch unter den Begriff der "Wartung" fassbar sein).

dd.

Die Kostenpositionen “Gebühren Kabelanschluss“ und „Verwaltungsvergütung“ wären mangels abweichender Vereinbarung oder Beschlussfassung der Wohnungseigentümer gleichfalls nach Miteigentumsanteilen zu verteilen gewesen (§ 16 Abs. 1 u. 2 WEG).

Eine abweichende Beschlussfassung bzw. Änderung des Verteilungsschlüssels ergibt sich dabei nicht aus dem Beschluss zur Genehmigung der Jahresabrechnung als solchem, da diesem nicht entnommen werden kann, dass die Wohnungseigentümer den eigentlich geltenden Verteilungsschlüssel ändern wollen. Auch kann ein Beschluss zur Änderung des Verteilungsschlüssels nicht allein einer langjährigen Praxis der Anwendung eines bestimmten (ggf.: falschen) Verteilungsschlüssels entnommen werden, denn für eine Abweichung von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel ist eine eindeutige Regelung seitens der Wohnungseigentümer erforderlich, die von dem Bewusstsein getragen sein muss, dass der gültige Verteilungsschlüssel nunmehr verbindlich geändert werden soll (vgl.: Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl. 2019, § 16 WEG, Rn. 35; BGH, Urteil vom 08. Juni 2018 – V ZR 195/17 –, juris).

Im Hinblick auf die Verwaltervergütung ergibt sich ein anderer als der gesetzliche Verteilungsschlüssel auch nicht aus der von Beklagtenseite angeführten Regelung in § 5 des Verwaltervertrags; diese regelt lediglich die Höhe der Vergütung, nicht jedoch deren Umlegung auf die Eigentümer.

Hinsichtlich des angewandten Schlüssels („Wohnung“) kommt hinzu, dass dieser anhand der Abrechnung nicht hinreichend verständlich ist, da nicht angegeben ist, welche Anzahl von Wohnungen für die Kostenverteilung zugrundegelegt wurde.

ee.

Die Position "Kosten Instandhaltung" i.H.v. 6.944,81 €, die bei der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage dargestellt ist, fehlt in der Aufstellung der Ausgaben (und daran anschließend auch in der Ergebnisrechnung).

Sofern die Instandhaltungskosten durch eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage gedeckt sind, ist die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage als Einnahme den Kosten gegenüber zu stellen, so dass sich die beiden Positionen im Ergebnis neutralisieren Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl. 2019, § 28 WEG, Rn. 119). Die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage setzt jedoch einen entsprechenden Beschluss der Eigentümer voraus. Fehlt es an einem entsprechenden Beschluss muss der ausgegebene Betrag über die Jahresabrechnung wieder eingenommen werden (Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl. 2019, § 28 WEG, Rn. 122).

ff.

Die Darstellung zur Entwicklung des Wohngeldes ist bezüglich der Positionen „Stand 31.12.2017“, "Zahlungen Wohngeld Abrech. 2017" und "Restforderung Abrechnung 2014" nicht verständlich.

gg.

Hinsichtlich der Heizkostenabrechnung wurden die Kosten des im Wirtschaftsjahr gekauften Brennstoffs gemäß Rechnung vom 3. Mai 2018 (241.260 Kwh, 11.746,42 Euro) nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung (30 Prozent nach Fläche, 70 Prozent nach Verbrauch) auf die Eigentümer umgelegt, während nach der Rechtsprechung des BGH (nur) die Kosten des tatsächlich im Wirtschaftsjahr verbrauchten Brennstoffs (90.285,373 Kwh) nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung umzulegen sind (siehe dazu: BGH NJW 2012, 1434).

Der in der Gesamtabrechnung zur Position „Heizkosten" angegebene Betrag von 18.084,13 € ist ohne Erläuterung nicht nachvollziehbar. Möglicherweise wurde hier die aus der Heizkostenabrechnung ersichtliche Kostenposition „Miete Meßgeräte Kaltwasser"  i.H.v. 1.161,44 € mit einbezogen, was ohne Erläuterung jedoch nicht verständlich ist, zumal die in der Heizkostenabrechnung daneben gegebenen Positionen "Kaltwasser" und "Wartung Hauswasseranlage" in der Gesamtabrechnung gesondert als Position “Frischwasser / Wartungsko." ausgewiesen sind.

Dass es sich bei der Position „Strom für Brenner u. Pumpe“ i.H.v. 500 € um einen geschätzten Betrag handelt, ist anhand der Heizkostenabrechnung jedenfalls nicht hinreichend deutlich gemacht.

2.

Der angefochtene Beschluss zum Tagesordnungspunkt 9 vom 4. April 2019 betreffend die Pflasterung des Bürgersteigs ist mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig.

Wohnungseigentümer können eine Angelegenheit durch Beschluss ordnen, wenn das WEG oder eine Vereinbarung eine Entscheidung durch Beschluss erlauben. Ist eine Angelegenheit weder durch das WEG noch durch Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, fehlt eine Beschlusskompetenz (Hügel/Elzer, 2. Aufl. 2018, WEG § 23 Rn. 2). Fehlt den Wohnungseigentümern für einen Beschlussgegenstand eine Beschlusskompetenz, ist der entsprechende Beschluss nichtig (Hügel/Elzer, 2. Aufl. 2018, WEG § 23 Rn. 7).

Eine Beschlusskompetenz für den angefochtenen Beschluss zur Pflasterung des (jedenfalls überwiegend) nicht im Eigentum der WEG bzw. im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bürgersteigs an der M-Straße ist nicht erkennbar.

Die Beschlusskompetenz ergibt sich insbesondere nicht aus § 21 Abs. 3 WEG, wonach die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen können, soweit nicht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist. Gegenstand der Verwaltung i.S.v. §§ 21-29 WEG ist nämlich das gemeinschaftliche Eigentum; entsprechend anzuwenden sind die Vorschriften auf die dem Verband obliegende Verwaltung des Verbandsvermögens (Hügel/Elzer, 2. Aufl. 2018, WEG § 21 Rn. 8, 9). Die beschlossene Pflasterung betrifft indessen – soweit der Bürgersteig nicht im gemeinschaftlichen Eigentum oder im Eigentum der WEG steht – weder die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums noch die Verwaltung des Verbandsvermögens. Fremdes Eigentum ist definitionsgemäß (§ 1 Abs. 5 WEG) kein Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums.

Die Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 3 WEG ist – soweit es um den im Eigentum der Gemeinde stehenden Teil des Bürgersteigs geht – nicht schon deshalb eröffnet, weil die Pflasterung auch der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums dient, da es um eine Verbesserung der Zuwegung zum gemeinschaftlichen Eigentum geht. Diese mittelbare Verbindung ändert nämlich nichts daran, dass Gegenstand des Beschlusses nicht das gemeinschaftliche Eigentum bzw. dessen Verwaltung ist. Ebenso wie die Pflasterung des Bürgersteigs der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums dient, dient sie auch der Nutzung bzw. der Verbesserung der Zuwegung zum Sondereigentum, welches indessen unzweifelhaft der Beschlusskompetenz der Mehrheit der Wohnungseigentümer entzogen ist. Würde man den gegebenen mittelbaren Bezug zum gemeinschaftlichen Eigentum ausreichen lassen, müsste man ebenso auch eine Beschlusskompetenz für die Sanierung von weiter entfernt liegenden Zufahrtsstraßen für begründet erachten, was ersichtlich von der gesetzlich vorgesehenen Beschlusskompetenz zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht gedeckt sein kann. Dass der Bürgersteig nach dem Vortrag der Beklagten teilweise im Eigentum der Wohnungseigentümer stehen soll, kann insofern keinen maßgeblichen Unterschied machen, denn es handelt sich rechtlich um verschiedene Grundstücke.

Die Beschlusskompetenz ergibt sich auch nicht aus § 22 WEG, wonach bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, beschlossen oder verlangt werden können, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Auch diese Norm bezieht sich nur auf Maßnahmen die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen (Spielbauer in: Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl. 2017, § 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau, Rn. 2).

Auch aus dem Umstand, dass die Wohnungseigentümer die Möglichkeit hätten, durch Mehrheitsbeschluss den Kauf des im Eigentum der Gemeinde stehenden Bürgersteigs zu beschließen (vgl. BGH NJW 2016, 2177), folgt nicht (etwa als eine Art Minus), dass die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss die Instandsetzung bzw. bauliche Veränderung des Grundstücks auf Kosten der Wohnungseigentümer beschließen können. Die Beschlusskompetenz zum Kauf eines Grundstücks folgt aus der Beschlusskompetenz zur Verwaltung des Verbandsvermögens (s.o.), die die Befugnis umfassen soll, bewegliche und unbewegliche Sachen zu kaufen. Bei der Pflasterung des Bürgersteigs geht es demgegenüber nicht um eine Maßnahme der Verwaltung des Verbandsvermögens. Die fehlende Vergleichbarkeit zeigt sich darin, dass zwar ein Kauf von Grundstücken zum Verbandsvermögen der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer unterliegen soll, nicht jedoch ein Kauf von weiterem gemeinschaftlichen Eigentum, da Letzteres die der Beschlosskompetenz entzogenen sachenrechtlichen Grundlagen der WEG betreffe; diesen Kategorien lässt sich der vorliegende Beschluss, mit dem eine Verwaltungsmaßnahme betreffend fremdes Eigentum beschlossen wurde, nicht zuordnen.

Der Beschluss kann auch nicht teilweise Bestand haben, soweit er sich mglw. - nach dem Vortrag der Beklagten – teilweise auf gemeinschaftliches Eigentums bezieht. Dagegen spricht schon der Vortrag der Beklagten, nach dem die den Eigentümern gehörende Fläche des Bürgersteigs so schmal sein soll, dass sie ungeeignet sei, um für sich allein gepflastert zu werden. Die Eigentümer waren sich bei der Beschlussfassung offenbar auch nicht darüber im Klaren, welcher konkrete Teil des Bürgersteigs in wessen Eigentum steht; jedenfalls ergibt sich dazu nichts aus dem Protokoll. Der protokollierte Beschluss ist seinem Inhalt nach nicht danach teilbar, zu welchem Teil der Bürgersteig im gemeinschaftlichen Eigentum und zu welchem Teil im Eigentum der Gemeinde steht, und deshalb insgesamt nichtig.

Unschädlich ist im Hinblick auf die Begründetheit der Klage, dass die Kläger beantragt haben, den angegriffenen Beschluss für ungültig zu erklären, obwohl dieser nichtig ist. Auf denselben Lebenssachverhalt gestützte Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe betreffen keine unterschiedlichen Streitgegenstände. Da der Streitgegenstand maßgeblich durch den Antrag mitbestimmt wird, führt dies dazu, dass sowohl mit einem auf Feststellung der Nichtigkeit als auch mit einem auf Ungültigkeitserklärung gerichteten Antrag jeweils das umfassende Rechtschutzziel zum Ausdruck gebracht wird, unter jedem rechtlichen Gesichtspunkt eine verbindliche Klärung der Gültigkeit des zur Überprüfung gestellten Eigentümerbeschlusses herbeizuführen. Es kann daher auch ohne Antragsumstellung die Nichtigkeit des Beschlusses ausgesprochen werden, obwohl der Antrag seinem Wortlaut nach (nur) darauf gerichtet war, den Beschluss für ungültig zu erklären (BGH NJW 2009, 3655, beck-online).

II.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 709 ZPO.