Klage auf Nebenkostennachzahlung: 151,99 EUR nebst Zinsen zugesprochen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin forderte von den Beklagten restliche Nebenkosten für den Zeitraum 01.08.2004–31.12.2004 in Höhe von 151,99 EUR. Strittig waren die Wirksamkeit der Umlagevereinbarung, die Nachweisführung für Versicherungen sowie die Umlegungsfähigkeit von Gartenpflege- und Heckenschnittkosten. Das AG verurteilte die Beklagten gesamtschuldnerisch zur Zahlung; die Abrechnung und vorgelegten Rechnungen genügten. Heckenschnitt wurde als übliche Gartenpflege gewertet; Zinsen wurden nach §§ 286, 288 BGB zugesprochen.
Ausgang: Klage auf Zahlung restlicher Nebenkosten in Höhe von 151,99 EUR nebst Zinsen gegen die Mieter als Gesamtschuldner stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
Der Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten setzt eine ordnungsgemäße Abrechnung und den Nachweis tatsächlich angefallener umlegungsfähiger Kosten durch Belege voraus.
Eine mietvertragliche Vereinbarung zur Umlage von Nebenkosten bleibt wirksam, wenn die umlegungsfähigen Kostenarten ausdrücklich genannt sind, auch bei Bezugnahme auf eine Berechnungsverordnungsanlage.
Vorgelegte Rechnungsbelege, die den Charakter der Kosten als für das Mietobjekt relevante Sach‑ und Haftpflichtversicherungen erkennen lassen, genügen; der Mieter muss substantiiert widersprechen, um dies in Frage zu stellen.
Aufwendungen für übliche Gartenpflege, einschließlich intensiver Heckenkürzungen, sind grundsätzlich umlegungsfähig; nur außergewöhnliche oder bauliche Maßnahmen sind hiervon ausgenommen.
Zinsansprüche bei Zahlungsverzug richten sich nach §§ 286, 288 BGB; die Kostenentscheidung nach §§ 91, 100 ZPO.
Tenor
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin
151,99 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem
jeweiligen Basiszinssatz seit dem 05. Oktober 2005 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Entscheidungsgründe
(ohne Tatbestand gemäß § 495 a ZPO)
Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten in gesamtschuldnerischer Haftung ein Anspruch auf Zahlung restlicher Nebenkosten in Höhe von 151,99 Euro für den Zeitraum vom 01. August 2004 bis 31. Dezember 2004 zu.
Unstreitig ist zwischen den Parteien beginnend mit dem 01. August 2004 ein Mietverhältnis begründet worden. § 4 Ziffer 4 des Mietvertrages bestimmt, dass die Beklagten nach entsprechender Abrechnung Nebenkosten zu entrichten haben. Soweit in dieser Bestimmung des Mietvertrages Bezug genommen wird auf die Anlage 3 zu § 27 der zweiten Berechnungsverordnung, führt dieser Umstand nicht zur Unwirksamkeit der entsprechenden Vereinbarung, denn nachfolgend sind die einzelnen umlegungsfähigen Nebenkostenarten ausdrücklich aufgeführt worden.
Ferner hat die Klägerin den Beklagten eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erteilt, die mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 151,99 Euro schließt.
Soweit die Beklagten rügen, aus der Position „Versicherungen für das Objekt“ gehe im einzelnen nicht hervor, welche Versicherungen hier umgelegt worden seien, hat die Klägerin im Verlaufe des Rechtsstreits durch Vorlage der entsprechenden Rechnungen belegt, dass es sich hier um die nach den mietvertraglichen Vereinbarungen umlegungsfähigen Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung im Hinblick auf das Mietobjekt handelt. Ferner ergibt sich aus den vorgelegten Rechnungen, denen die Beklagten nicht substantiiert entgegen getreten sind, dass die in Ansatz gebrachten Kosten auch tatsächlich im Umlegungszeitraum entstanden sind.
Ferner sind nach den mietvertraglichen Vereinbarungen auch die Gartenpflegekosten umlegungsfähig. Insoweit hat die Beweisaufnahme zur Gewissheit des Gerichtes bestätigt, dass der Klägerin im Abrechnungszeitraum für die Gartenpflege insgesamt Kosten in Höhe von 778,78 Euro entstanden sind, die sie auf die Mieter des Objektes umlegen kann.
Soweit die Beklagten meinen, die Kosten für den Rückschnitt der Hecke dürften nicht in Ansatz gebracht werden, vermögen sie damit nicht durchzudringen. Soweit die Beweisaufnahme ergeben hat, dass die streitgegenständliche Hecke im Abrechnungszeitraum von einer Höhe von etwa 4 m auf 2,50 m gekürzt worden ist, ist darin lediglich ein intensiver Pflegeschnitt der Hecke zu sehen. Auch wenn eine Hecke besonders stark zurückgeschnitten wird, handelt es sich noch um eine allgemein übliche Gartenpflege und nicht um eine darüber hinausgehende Maßnahme, deren Kosten nicht umlegungsfähig wären.
Der Zinsanspruch beruht auf §§ 286, 288 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 100 Abs. 4 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich gemäß §§ 708 Ziffer 11, 713 ZPO.