Mietschäden an Parkett und Laminat: Schadensersatz, Abzug „neu für alt“, Aufrechnung
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin verlangte nach Mietende u.a. Ersatz von Bodenbelagschäden sowie Anwaltskosten wegen verspäteter Mietzahlung; die Mieter begehrten im Wege der Widerklage Rückzahlung einer Mietüberzahlung und eines Nebenkostenguthabens. Das Gericht sprach der Vermieterin nur 15,99 € zu: ersatzfähig waren Anwaltskosten aus Verzug und ein anteiliger Parkettschaden, wobei wegen Wertverbesserung „neu für alt“ abzuziehen war. Ein Anspruch wegen Laminatbodens wurde mangels Nachweises einer Beschädigung und wegen fehlender Erforderlichkeit eines Austauschs verneint; der Feststellungsantrag auf MwSt.-Ersatz blieb erfolglos. Die Widerklagen scheiterten, weil die Vermieterin wirksam mit ihren Forderungen aufgerechnet hatte; Verjährung nach § 548 BGB war durch rechtzeitige Klageerhebung i.V.m. §§ 167 ZPO, 204 BGB gehemmt.
Ausgang: Klage nur in Höhe von 15,99 € (nebst Zinsen) zugesprochen; im Übrigen Klage und Widerklagen abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Gerät der Mieter mit kalendermäßig fälliger Miete in Verzug, sind die Kosten einer zur Beitreibung beauftragten Rechtsanwaltskanzlei als Verzugsschaden ersatzfähig, wenn die Beauftragung im Verzug erfolgt.
Für die Entstehung erstattungsfähiger vorgerichtlicher Anwaltskosten kommt es nicht entscheidend auf den Zugang eines anwaltlichen Mahnschreibens an, sondern auf die durch den Verzug veranlasste Beauftragung und die dadurch ausgelösten Gebühren.
Verursacht der Mieter einen Wasserschaden am Parkettboden, kann der Vermieter die erforderlichen Instandsetzungskosten verlangen; eine aufgrund der Reparatur eintretende Wertverbesserung ist im Wege des Abzugs „neu für alt“ anzurechnen.
Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 BGB binnen sechs Monaten ab Rückerhalt; die Verjährung wird durch rechtzeitige Klageeinreichung gehemmt, wenn die Zustellung demnächst erfolgt (§ 167 ZPO, § 204 BGB).
Ein Feststellungsantrag auf Ersatz künftiger Umsatzsteuer ist unbegründet, wenn der zugrunde liegende Schadensersatzanspruch dem Grunde nach nicht besteht.
Tenor
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 15,99 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.06.2005 zu zahlen.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die Widerklagen werden abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin zu 85/100, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 15/100 nach einem Gegenstandswert von bis zu 4.500,-- Euro.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Parteien können die Vollstreckung abwenden gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages, sofern nicht die jeweils andere Partei zuvor in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Mit schriftlichen Mietvertrag vom 23.11.2002, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, mieteten die Beklagten von der Klägerin beginnend mit dem 01.02.2003 zum monatlichen Mietzins von 720,00 Euro die streitgegenständliche Wohnung an. Das Mietverhältnis endete mit dem 31.03.2005. An diesem Tage wurde die Wohnung an die Klägerin zurückgegeben.
Die Beklagten zahlten zunächst den Mietzins für den Monat Januar 2005 nicht. Die Klägerin beauftrage deswegen ihre Prozessbevollmächtigten mit der Beitreibung dieser Forderung. Die entsprechenden Mietzinsbeträge wurden sodann Anfang Februar 2005 nachentrichtet. Dabei kam es jedoch zu einer Mietzinsüberzahlung in Höhe von 405,00 Euro.
Ferner erteilte die Klägerin den Beklagten eine Nebenkostenabrechnung. Aus dieser Abrechnung ergibt sich zugunsten der Beklagten ein Guthaben in Höhe von 153,08 Euro.
Die Klägerin nahm die Beklagten zunächst mit Mahnbescheid vom 08.03.2005 auf Zahlung eines Verzugsschadens in Höhe von 81,43 Euro in Anspruch. Nachfolgend hat sie die Klage mit Schriftsatz vom 20.09.2005, beim Amtsgericht T am 21.09.2005 eingegangen, erweitert um Schadenersatzansprüche. Diese Klageerweiterungsschrift wurde den Beklagten jeweils am 01.10.2005 zugestellt.
Nachfolgend hat die Klägerin ihre Klage mit Zustimmung der Beklagten in Höhe eines Teilbetrages von 85,00 Euro zurückgenommen. Nunmehr begehrt sie von den Beklagten noch die Zahlung eines Betrages in Höhe von 3.527,47 Euro sowie Feststellung dahingehend, dass die Beklagten verpflichtet sind, der Klägerin die Mehrwertsteuer, die bei Durchführung der Arbeiten gemäß dem Angebot der Firma C vom 09.05.2005 entstehen, zu ersetzen, sobald sie angefallen und von der Klägerin gezahlt sind.
Die Klägerin trägt dazu vor, soweit sie ihre Prozessbevollmächtigten mit der Beitreibung des Mietzinses für den Monat Januar 2005 beauftragt habe, seien die Beklagten verpflichtet, die ihr insoweit entstandenen anwaltlichen Kosten in Höhe von 81,43 Euro zu erstatten.
Hinsichtlich der Berechnung dieser Kosten wird Bezug genommen auf das Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 27.01.2005.
Während der Mietzeit hätten die Beklagten im Schlafzimmer auf der oberen Ebene der Wohnung den Laminatboden erheblich beschädigt. Der Boden habe sich durch Feuchtigkeitseinwirkung hochgestellt. Die Beklagten hätten sodann versucht, diesen Schaden mit Klebstoff zu beseitigen. Zur Beseitigung des Schadens sei es erforderlich, den Laminatboden mit einem Kostenaufwand von 2.526,21 Euro netto auszutauschen entsprechend dem Kostenvoranschlag der Firma C vom 09.05.2005. Auf den Inhalt des Kostenvoranschlags wird Bezug genommen.
Bei Mietbeginn sei der Laminatboden im Schlafzimmer auf der oberen Ebene unbeschädigt gewesen.
Während der Mietzeit hätten die Beklagten die Parkettböden im Wohnzimmer, im Flur und im Windfang auf der unteren Ebene durch Wassereinwirkung beschädigt. Zur Beseitigung dieses Schadens habe der Parkettboden abgeschliffen und neu versiegelt werden müssen. Dafür habe sie 1.477,91 Euro gemäß der Rechnung der Firma C vom 28.07.2005, auf deren Inhalt Bezug genommen wird, aufwenden müssen.
Von ihrem Gesamtanspruch in Höhe von 4.085,55 Euro sei die Mietüberzahlung der Beklagten mit 405,00 Euro in Abzug zu bringen, sowie das Nebenkostenguthaben mit 153,08 Euro. Es verbleibe somit ein Anspruch von 3.527,47 Euro.
Ferner seien die Beklagten verpflichtet, ihr die Mehrwertsteuer für die Reparatur des Laminatbodens im oberen Bereich der Wohnung zu erstatten, sobald diese angefallen sei und von ihr bezahlt worden sei. Sie sei nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 3.527,47 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.06.2005 zu zahlen. Festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet seien, der Klägerin die Mehrwertsteuer, die bei Durchführung der Arbeiten laut Angebot der Firma C vom 09.05.2005 entstehen, zu ersetzen, sobald sie angefallen und von der Klägerin gezahlt worden sind.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen. Die Beklagte und Widerklägerin zu 1) beantragt,
die Klägerin und Widerbeklagte zu verurteilen, an die Beklagte zu 1) und Widerklägerin 624,37 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 153,08 Euro seit dem 19.04.2005, aus 320,00 Euro seit dem 09.03.2005, aus 85,00 Euro seit dem 31.10.2005 und aus 66,29 Euro seit dem 05.06.2005 zu zahlen.
Die Beklagte zu 2) und Widerklägerin beantragt,
die Klägerin und Widerbeklagte zu verurteilen, an die Beklagte zu 2) und Widerklägerin 558,08 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 153,08 Euro seit dem 19.04.2005, aus 320,00 Euro seit dem 09.03.2005 und aus 85,00 Euro seit dem 31.10.2005 zu zahlen.
Die Klägerin und Widerbeklagte beantragt,
die Widerklagen abzuweisen.
Die Beklagten tragen dazu vor, die Klägerin habe keinen Anspruch auf Ersatz eines Verzugsschadens in Höhe von 81,43 Euro. Diesen Betrag habe sie bereits erhalten. Außerdem sei ihnen das Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 27.01.2005 niemals zugegangen.
Die geltend gemachten Schadenersatzansprüche seien nicht berechtigt. Die Schäden am Laminatboden im Schlafzimmer in der oberen Ebene der Wohnung seien bereits bei Mietbeginn vorhanden gewesen. Bei diesen Schäden handele es sich um keine Nässeschäden. Ursache sei, dass beim Verlegen des Laminatbodens Fehler gemacht worden seien. Bei dem vorhandenen Kleber handele es sich um den Verlegekleber, der durch Eigenbewegungen des Bodens aus den Fugen herausgedrückt worden sei. Zur Schadensbeseitigung sei auch kein kompletter Austausch des Laminatbodens erforderlich. Außerdem sei der Laminatboden mindestens 10 Jahre alt. Die Lebensdauer von derartigen Böden betrage jedoch allenfalls 10 Jahre.
Die Parkettböden im Wohnzimmer, im Flur und im Windfang auf der unteren Ebene der Wohnung würden keine Wasserschäden aufweisen. Die Böden seien lediglich verkratzt. Die Schäden seien auch bereits bei Mietbeginn vorhanden gewesen.
Soweit im Bereich der Haustür im Windfang ein Wasserschaden am Parkett vorhanden sei, sei dieser bereits während der Mietzeit der Vormieter eingetreten.
Ferner habe ein Parkettboden eine Lebensdauer von etwa 10-12 Jahren und müsse danach abgeschliffen und neu versiegelt werden.
Im Übrigen seien eventuelle Schadensersatzansprüche auch verjährt.
Die Klägerin sei verpflichtet, ihnen das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung in Höhe von 153,08 Euro zurückzuzahlen. Ferner sei die Klägerin verpflichtet, an sie die Mietzinsüberzahlung in Höhe von 405,00 Euro auszukehren.
Die Beklagte zu 1) trägt ferner vor, die Klägerin sei verpflichtet, ihr für außergerichtliche Tätigkeit ihres Prozessbevollmächtigten anrechenbare außergerichtliche Kosten in Höhe von 66,29 Euro zu erstatten. Mit Rücksicht darauf, dass sowohl sie, als auch ihr Prozessbevollmächtigter die Klägerin mehrfach unter Fristsetzung aufgefordert hätten, die überzahlte Miete, 400,00 Euro abzüglich 80,00 Euro an Anwaltsgebühren zurückzuerstatten.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf den Inhalt der Sitzungsniederschriften vom 02.03. und 11.04.2006 sowie auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen R vom 17. August 2006.
Entscheidungsgründe
Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten in gesamtschuldnerischer Haftung ein Anspruch auf Zahlung von 15,99 Euro zu. Die weitergehende Klage war abzuweisen.
Die Widerklagen waren abzuweisen.
Die Klägerin kann zunächst von den Beklagten als Verzugsschaden eine Betrag in Höhe von 81,43 Euro beanspruchen.
Unstreitig haben die Beklagten für den Monat Januar 2005 einen Teilmietzinsbetrag in Höhe von 400,00 Euro nicht entrichtet. Gemäß § 7 des Mietvertrages war der Mietzins jeweils monatlich im Voraus bis zum 3. Werktag eines jeden Monats zu entrichten. Mit Rücksicht darauf, dass der Mietzins insoweit kalendermäßig fällig gestellt war, sind die Beklagten mit dem 06. Januar 2005 insoweit in Zahlungsverzug geraten. Soweit die Klägerin nachfolgend ihre Prozessbevollmächtigten mit der Beitreibung dieser Forderung beauftragt hat, sind die Beklagten verpflichtet, die der Klägerin insoweit entstandenen Kosten als Verzugsschaden zu erstatten. Unerheblich ist dabei, ob das Mahnschreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin den Beklagten zugegangen ist oder nicht. Entscheidend für die Entstehung der Kosten ist, dass die Klägerin ihre Prozessbevollmächtigten beauftragt hatte und das die Beklagten erst nachfolgend die Mietzinsrückstände Anfang Februar 2005 ausgeglichen haben. Da Mietzinsen in Höhe von 400,-- Euro rückständig waren, berechnen sich die insoweit der Klägerin entstandenen Anwaltsgebühren nach einem Streitwert von 400,00 Euro, so dass gemäß §§ 13, 14, Nr. 2400 VV RVG eine 1,3 fache Gebühr von 58,50 Euro zuzüglich 11,70 Euro für Post- und Telekommunikationskosten nach Nr. 7002 VV RVG in Ansatz zu bringen sind zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 11,23 Euro, mithin 81,43 Euro.
Soweit die Beklagten meinen, der Gegenstandswert sei nicht mit 400,00 Euro sondern geringer anzusetzen, weil die Klägerin mit diesem Schreiben die Beklagten noch auffordert, einen Besichtigungstermin zur Ablesung der Wasserzähler mitzuteilen, vermögen sie damit nicht durchzudringen, denn insoweit hat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin keine Kosten angesetzt, sondern seinen Kostenansatz lediglich auf den Restmietzinsanspruch in Höhe von 400,00 Euro beschränkt.
Ferner steht der Klägerin gegenüber den Beklagten im Hinblick auf den Parkettboden im Erdgeschoss der streitgegenständlichen Wohnung ein Schadenersatzanspruch in Höhe von 492,64 Euro zu.
Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme sieht es das Gericht als erwiesen an, dass die Beklagten während der Mietzeit am Parkettboden im Erdgeschoss der Wohnung verschiedene Wasserschäden verursacht haben. Soweit die Beklagten demgegenüber eingewandt haben, diese Schäden seien bereits bei Mietbeginn vorhanden gewesen, hat die Beweisaufnahme diese Behauptung der Beklagten nicht bestätigen können. Ferner ist davon auszugehen, dass es zur Beseitigung der Wasserschäden notwendig war, den Parkettboden entsprechend der Rechnung der Firma C vom 28.07.2005 instandsetzen zu lassen.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist davon auszugehen, dass der Parkettboden bei Mietende ca. 8 Jahre alt gewesen ist. Aus den Feststellungen des Sachverständigen R, denen sich das Gericht insoweit anschließt, ergibt sich, dass ein Parkettboden etwa alle 10 bis 15 Jahre bei normalem Mietgebrauch abgeschliffen und versiegelt werden muss. Daraus ergibt sich eine mittlere Nutzungsdauer einer Parkettbodenversiegelung von etwa 12 ½ Jahren. Mit Rücksicht darauf, kann die Klägerin nicht die vollen entstandenen Kosten ersetzt verlangen, sondern muss sich die insoweit zu ihren Gunsten eintretende Wertverbesserung anrechnen lassen. Die Klägerin hat deshalb 2/3 der entstandenen Kosten zu tragen. Den Beklagten sind 1/3 der Kosten anzulasten, so dass sich insoweit ein Schadenersatzanspruch in Höhe von lediglich 492,64 Euro zugunsten der Klägerin ergibt.
Ein Schadenersatzanspruch im Hinblick auf den Laminatboden steht der Klägerin nicht zu. Die Beweisaufnahme hat nicht bestätigen können, dass die Beklagten den Laminatboden im oberen Bereich der Wohnung während der Mietzeit in der behaupteten Art und Weise beschädigt haben. Aus den Feststellungen des Sachverständigen, denen sich das Gericht vollinhaltlich anschließt, ergibt sich insoweit, dass es sowohl möglich ist, dass der von der Klägerin beanstandete Klebstoff bei der Verlegung ausgetreten ist, aber auch im Nachhinein eingebracht worden sein kann. Ferner hat der Sachverständige den vorhandenen "Kleberwulst" anlässlich des Ortstermins beseitigen können und führt in seinem Gutachten aus, dass die Maßnahme als ausreichende Mängelbeseitigung anzusehen ist und ein komplettes Entfernen des Laminatbodens auf keinen Fall notwendig sei. Ferner führt der Sachverständige aus, dass es sich bei den Schäden um keine Nässeschäden handelt.
Ferner führt der Sachverständige aus, dass die Lebensdauer eines Laminatbodens etwa 10 Jahre alt ist und nach den Angaben, die die Klägerin anlässlich des Ortstermins gemacht hat, der Boden etwa 1996 verlegt worden und damit ca. 10 Jahre alt ist. Selbst wenn der Boden erneuert werden müsste, wäre der Klägerin insoweit mit Rücksicht auf das Alter des Bodens ein messbarer wirtschaftlicher Schaden nicht entstanden, so dass ein Schadenersatzanspruch auch unter diesem Gesichtspunkt entfällt.
Insgesamt kann festgestellt werden, dass der Klägerin gegenüber den Beklagten ein Anspruch in Höhe von 574,07 Euro zusteht. Davon in Abzug zu bringen ist die Mietzinsüberzahlung der Beklagten in Höhe von 405,00 Euro, sowie das Nebenkostenguthaben in Höhe von 153,08 Euro, so dass zu Gunsten der Klägerin noch ein berechtigter Anspruch in Höhe von 15,99 Euro verbleibt.
Soweit die Beklagten einwenden, der Schadenersatzanspruch der Klägerin sei verjährt, vermögen sie damit nicht durchzudringen. Unstreitig hat die Klägerin das Mietobjekt am 31.03.2005 zurückerhalten. Damit begann die 6-monatige Verjährungsfrist des § 548 BBG, die im vorliegenden Fall einschlägig ist, zu laufen. Die Verjährung der Schadenersatzansprüche wäre damit mit Ablauf des 30.09.2005 eingetreten. Die Klägerin hat ihre Ansprüche jedoch mit Schriftsatz vom 20.09.2005, beim Amtsgericht T am 21.09.2005 in unverjährter Zeit eingegangen, geltend gemacht. Zwar ist dieser Schriftsatz den Beklagten erst am 01.10.2005 zugestellt worden. Die Verjährung war jedoch bereits durch Eingang des Schriftsatzes am 21.09.2005 gemäß §§ 167 ZPO, 204 BGB unterbrochen.
Soweit die Beklagten meinen, der Schriftsatz vom 20.09.2005 habe keine verjährungsunterbrechende Wirkung haben können, weil die Schadenersatzansprüche nicht substantiiert dargelegt worden seien, vermag das Gericht dieser Auffassung der Beklagten nicht zu folgen.
Der von der Klägerin geltend gemachte Feststellungsanspruch ist nicht begründet, weil ihr wegen des von ihr geltend gemachten Schadenersatzanspruches am Laminatboden im oberen Bereich der Wohnung, auf denen sich der Feststellungsantrag bezieht, kein Schadenersatzanspruch gegenüber den Beklagten zusteht.
Die Widerklagen waren abzuweisen. Soweit die Beklagten mit den Widerklagen die Auskehrung des Nebenkostenguthabens und die Rückzahlung des überzahlten Mietzinses begehren scheitern die geltend gemachten Ansprüche daran, dass die Klägerin mit ihren Ersatzansprüchen gegenüber diesen Ansprüchen der Beklagten wirksam aufgerechnet hat. Daran scheitert auch der von der Beklagten zu 1) geltend gemachte Anspruch auf Erstattung von Verzugsschaden wegen Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe.
Der Zinsanspruch beruht auf §§ 286, 288 BGB.
Die Kostenentscheidung ergibt sich gemäß §§ 92, 100 Abs. 4, 269 Abs. 3 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.