Klage auf Nebkostennachzahlung gegen Alleinerbin wegen Abrechnung 2019/2020
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrt Zahlung einer Nebenkostennachforderung aus der Abrechnung 01.07.2019–30.06.2020 gegen die Beklagte als Alleinerbin der verstorbenen Mieterin. Streitgegenstand sind Abrechnungszeiträume, Anrechnung von Vorauszahlungen und die Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB. Das Gericht hat die Klage in Höhe von 513,51 EUR zuzüglich Zinsen stattgegeben, weil die Abrechnung zulässig, die Vorauszahlungen korrekt angerechnet und etwaige Einwendungen verspätet oder unsubstantiiert waren.
Ausgang: Klage auf Zahlung der Nebkostennachforderung gegen die Alleinerbin in Höhe von 513,51 EUR nebst Zinsen stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
Der Erbe haftet gemäß § 1967 Abs. 1 BGB für Verpflichtungen des Erblassers aus einem beendeten Mietverhältnis, soweit diese Schulden betreffen.
Nebenkostennachforderungen aus einer ordnungsgemäßen Abrechnung sind gegen den Erben durchsetzbar, sofern der Schuldner innerhalb der gesetzlichen Frist von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung keine wirksamen Einwendungen erhebt (vgl. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB).
Unterschiedliche Abrechnungszeiträume für Heizkosten und sonstige Betriebskosten sind zulässig; der Vermieter kann einzelne Positionen nach abweichenden Perioden abrechnen, insbesondere bei abweichender Heizperiode.
Langjährige Abrechnungspraxis kann eine konkludente Vereinbarung über die Anrechnung von Vorauszahlungen begründen und die Auslegung unklarer vertraglicher Regelungen beeinflussen.
Ansprüche auf Verzugszinsen entstehen nach den allgemeinen Regeln des Schuldnerverzugs (§§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB), wenn der Schuldner nach erfolgter Fristsetzung nicht zahlt.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 513,51 EUR (in Worten: fünfhundertdreizehn Euro und einundfünfzig Cent) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.03.2021 zu zahlen
Rubrum
Ohne Tatbestand (gemäß § 313a Abs. 1 ZPO).
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage hat auch in der Sache Erfolg.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Leistung einer Nebenkostennachzahlung in Höhe von 513,51 EUR entsprechend der unter dem 15.10.2020 erteilten Abrechnung für die im Haus A.straße in B. l gelegene Wohnung gemäß §§ 535, 556 BGB i.V.m. dem abgeschlossenen Mietvertrag. Unstreitig ist die Beklagte Alleinerbin nach der zuletzt verstorbenen Mieterin Frau X..
Damit haftet sie gemäß § 1967 Abs. 1 BGB für Schulden aus dem zum 30.06.2020 beendeten Mietverhältnis der Erblasserin mit der Klägerin.
Auf ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Nebenkostennachforderung kann die Beklagte sich entgegen ihrer Auffassung nicht berufen. Der klageweise geltend gemachte Anspruch ist schlüssig begründet worden.
Der Umstand, dass in der streitbefangenen Abrechnung hinsichtlich der Heizkosten und der übrigen Nebenkosten unterschiedliche Zeiträume zugrunde gelegt worden sind, führt nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung. Die Heizkosten sind für den Zeitraum 01.07.2019 bis 30.06.2020 abgerechnet worden, die übrigen Nebenkosten für den Zeitraum 01.01.2020 bis zum Ende des Mietverhältnisses, dem 30.06.2020. Der Vermieter kann die einzelnen Positionen auch nach unterschiedlichen Perioden abrechnen; dies ergibt sich zwingend, wenn die Heizkosten nach der vom Abrechnungsjahr abweichenden Heizperiode umgelegt werden (Lützenkirchen in: Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 556 BGB, Rn. 178).
Die Anrechnung der im Zeitraum von Januar bis einschließlich Juni 2020 geleisteten Vorauszahlungen ist nicht zu beanstanden. Zwar ist in dem schriftlichen Mietvertrag eine monatliche Vorauszahlung von 125,00 EUR vereinbart worden, während die Klägerin in der Abrechnung eine monatliche Vorauszahlung von 220,00 EUR in Ansatz bringt. Dies führt jedoch nicht dazu, dass die Klage unschlüssig wäre, denn dass zuletzt monatliche Vorauszahlungen von 220,00 EUR gezahlt worden sind, ist unstreitig.
Entgegen der Auffassung der Beklagten waren die Nebenkostenvorauszahlungen nicht nur auf die Heizkosten anzurechnen. Eine derartige Vereinbarung lässt sich weder dem Mietvertrag entnehmen noch ist in derartiger Weise in der Vergangenheit abgerechnet worden. Das Gericht geht davon aus, dass der klägerseits als Anlage zur Klageschrift vorgelegte Mietvertrag Gültigkeit hat. Im Gegensatz zu dem beklagtenseits als Anlage zum Schriftsatz vom 04.01.2022 vorgelegten Mietvertragsexemplar, weist dieser Mietvertrag die Unterschriften der Mietvertragsparteien auf. Das beklagtenseits vorgelegte Exemplar ist unvollständig, Unterschriften sind darauf nicht ersichtlich. Die unter § 3 des klägerseits vorgelegten Formularmietvertrages vorgegebene Regelung zu „Miete und Nebenkosten“ ist nicht dergestalt ausgefüllt worden, dass sich ihr der Erklärungsgehalt entnehmen lässt, dass lediglich Heizkostenvorauszahlungen vereinbart worden sind. Der Betrag von 125,00 EUR findet sich vielmehr neben der Formulierung „Betriebskostenvorschuss gem. Abs. 3“, nicht neben der Formulierung „Heizkostenvorschuss“.
Ungeachtet der Frage, welcher schriftliche Mietvertrag hinsichtlich der Vereinbarung von Miete und Nebenkosten heranzuziehen ist, folgt die Berechtigung zur Anrechnung der Vorauszahlungen auf Heiz- und übrige Nebenkosten überdies jedenfalls aus jahrelanger Übung und damit einhergehender konkludenter Vereinbarung. Aus den beklagtenseits vorgelegten weiteren Abrechnungen ergibt sich gerade nicht, dass die geleisteten Vorauszahlungen stets nur auf Heizkosten angerechnet worden wären. Aus sämtlichen vorliegenden Abrechnungen ist zu ersehen, dass Heiz- und übrige Nebenkosten dort jeweils gleichzeitig abgerechnet worden sind und die geleisteten Vorauszahlungen jeweils auf Heiz- und sonstige Nebenkosten angerechnet worden sind.
Soweit die Beklagte bestreitet, dass die Abrechnungen stets wie in der streitbefangenen Abrechnung vorgenommen worden sind, steht dies zur Überzeugung des Gerichts fest. Die beklagtenseits vorgelegten Abrechnungen vom 20.02.2009, 22.01.2010 und 03.02.2012 stehen der Richtigkeit des klägerischen Vorbringens nicht entgegen. Hinsichtlich der dort jeweils abgerechneten Heizkosten findet sich jeweils die Bezugnahme „lt. Abrechnung“. Aufgrund der klägerseits vorgelegten Bestätigungen der Fa. Z. vom 01.12.2021 und vom 28.12.2021 ist das Gericht davon überzeugt, dass der Abrechnungzeitraum vom 01.07. bis zum 30.06. des Folgejahres während der gesamten Mietzeit der Erblasserin angesetzt worden ist. In den insoweit vorgelegten E-Mails heißt es, seit dem Jahr 2004 werde der Abrechnungszeitraum vom 01.07. bis zum 30.06. des Folgejahres abgerechnet. Dieser Abrechnungszeitraum habe auch für die Nutzerin Frau X. gegolten. Das Gericht hat keine Anhaltspunkte dafür, an der inhaltlichen Richtigkeit der vorgelegten E-Mails zu zweifeln. Die Angabe steht im Einklang mit den vorgelegten Abrechnungen der Fa. Z., die sich auf den Zeitraum 01.07.2019 bis 30.06.2020 und 01.07.2018 bis 30.06.2019 beziehen und steht auch nicht im Widerspruch zu den beklagtenseits vorgelegten Abrechnungen, die die Bezugnahme auf die Abrechnung enthalten (s.o.).
Soweit die Beklagte meint, in der Abrechnung seien zu Gunsten der Erblasserin zwölf Vorauszahlungen für den Abrechnungszeitraum zu berücksichtigen, dringt sie hiermit nicht durch. Auch wenn zugunsten der Beklagten unterstellt werden würde, dass sie unter Betrachtung der gesamten Mietzeit und Zugrundelegung aller geleisteten Vorauszahlungen im Ergebnis eine Überzahlung geleistet hätte, namentlich in dem Fall, dass die Klägerin bereits in der ersten erteilten Nebenkostenabrechnung Heizkosten für die Zeit vom 01.07.2005 bis 15.01.2006 angesetzt hätte, kann die Beklagte dies der streitbefangenen Abrechnung nicht entgegen halten. In dem Fall hätte die Erblasserin sich bereits nach Erteilung der entsprechenden Abrechnung gegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung wenden müssen. Einwendungen sind innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang der Abrechnung geltend zu machen, § 556 Abs. 3 S. 5 BGB. Gegen die streitbefangene Abrechnung kann dieser Einwand nicht mehr erhoben werden.
Soweit die Beklagte geltend macht, jedenfalls müssten die Heizkostenanteile in der streitbefangenen Abrechnung gekürzt und die Warmwasseranteile halbiert werden, ist dieser Einwand –ungeachtet der Frage, ob er inhaltlich verfängt-, jedenfalls verspätet, weil er nicht innerhalb der zwölfmonatigen Frist gem. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB erhoben worden ist.
Der Zinsanspruch folgt aus Verzug gemäß §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB, nachdem die Beklagte mit Schreiben vom 08.03.2021 erfolglos unter Fristsetzung bis zum 20.03.2021 zur Zahlung der klageweise geltend gemachten Hauptforderung aufgefordert worden war.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Der Streitwert wird auf 513,51 EUR festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder 2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.