Mietkaution: Aufrechnung mit Mietrückständen; Betriebskostenabrechnung 2016 unschlüssig

Amtsgericht Steinfurt · 21 C 492/19 · 24.11.2020

KI-Zusammenfassung

Die Mieterin verlangte Rückzahlung der Mietkaution nebst Zinsen; der Vermieter rechnete mit Mietrückständen und einer Betriebskostennachforderung 2016 auf und erhob Widerklage. Das Gericht bejahte zwar einen (Mit-)Anspruch auf Kautionsrückzahlung samt Anlagezinsen, sah diesen aber durch wirksame Aufrechnung mit rückständiger Grundmiete aus dem Vertrag 01.04.2016 erloschen. Die Betriebskostenabrechnung 2016 trug einen Nachzahlungsanspruch mangels schlüssiger Darlegung u.a. zu Personenmaßstab sowie Heizungs- und (Allgemein-/Betriebs-)Strom nicht. Auf die Widerklage wurden unverjährte Mietrückstände für Jan–Jun 2017 zugesprochen, weitergehende Ansprüche scheiterten an Verjährung bzw. fehlender Substantiierung.

Ausgang: Klage auf Kautionsrückzahlung abgewiesen; Widerklage auf Zahlung von Mietrückständen in Höhe von 1.380 € teilweise stattgegeben, im Übrigen abgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Der Rückforderungsanspruch aus einer Mietkaution steht bei mehreren Mietern grundsätzlich der Mietermehrheit als Mitgläubigern zu; Zahlung kann regelmäßig nur an alle Berechtigten gemeinsam verlangt werden, sofern keine Einziehungsermächtigung dargetan ist.

Bei Vertragsfortsetzung bzw. Mietvertragsänderung kann die für ein früheres Mietverhältnis gestellte Kaution aufgrund konkludenter Abrede auch für das geänderte Mietverhältnis fortgelten, wenn keine Abrechnung verlangt und keine neue Sicherheitsleistung gefordert wird.

Der Vermieter ist nach § 551 Abs. 3 BGB zur insolvenzfesten Anlage der Kaution zum üblichen Spareinlagenzins verpflichtet und trägt die Darlegungs- und Beweislast zur ordnungsgemäßen Anlage; pauschales Bestreiten erzielter Zinsen genügt nicht.

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell wirksam, wenn Verteilerschlüssel und Rechenweg eine Nachprüfung ermöglichen; materielle Einwände betreffen die inhaltliche Richtigkeit und erfordern schlüssigen Vortrag des Vermieters zu Umlagemaßstab und Kostenpositionen.

Für verbrauchsabhängige Kostenmaßstäbe (z.B. Personenschlüssel) ist die tatsächliche Nutzung maßgeblich; der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für einen von den Mieterangaben abweichenden Nutzerumfang. Pauschale Ansätze zum Betriebsstrom der Heizung ohne nachvollziehbare Ermittlung entsprechen nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung.

Vorinstanzen

Landgericht Münster, 01 S 121/20 [NACHINSTANZ]

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten 1380,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 460,00 € seit dem 22.02.2017, aus 230,00 € seit dem 07.03.2017, aus 230,00 € seit dem 06.04.2017, aus 230,00 € seit dem 05.05.2017 und aus weiteren 230,00 € seit dem 08.06.2017 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 47 % und der Beklagte 53 %.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Gegenstand des Rechtsstreits sind mietvertragliche Ansprüche.

Der Beklagte ist Eigentümer des Hauses T.straße. Die Wohnung im Erdgeschoss wurde mit Mietvertrag vom 30.04.2014 vom Beklagten an die Klägerin und deren damaligen Ehemann M vermietet. Der Erhalt der im Rahmen des Mietvertrages zu zahlenden Mietvertragskaution von 1740,00 € wurde der Klägerin und ihrem Ehemann durch den Beklagten am 05.05.2014 quittiert. Nach Trennung der früheren Eheleute schlossen die Klägerin und der Beklagte unter dem 27.03.2015 einen neuen Mietvertrag über die Wohnung ab dem 01.05.2015 ab. Der frühere Ehemann der Klägerin wurde einvernehmlich aus dem Mietvertragsverhältnis entlassen. Nach dem neuen Mietvertrag waren von der Klägerin eine monatliche Grundmiete von 350,00 € sowie eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten von 152,80 € zu zahlen. Die Kosten für Heizung und Strom sollten gesondert nach Verbrauch abgerechnet werden, worauf der Mieter zusätzliche Vorauszahlungen zu leisten habe. Diesbezüglich trafen die Parteien eine Zusatzvereinbarung vom 27.03.2015, wonach hierauf weitere Vorauszahlungen von 200,00 € monatlich zu zahlen seien. Hinsichtlich der Mietsicherheit wurde unter § 5 des Mietvertrages festgehalten, dass der Mieter verpflichtet ist, dem Vermieter bei Beginn des Mietverhältnisses eine Mietsicherheit in Höhe von 1740,00 € zu leisten. Diese werde aus dem bereits bestehenden Vertrag übernommen. Wegen des genauen Wortlauts des Mietvertrages vom 27.03.2015 sowie der Nebenvereinbarung wird auf Bl. 268 ff. und 276 d.A. Bezug genommen.  Im Innenverhältnis erklärte der frühere Ehemann der Klägerin dieser gegenüber mit Schreiben vom 22.12.2014, dass er schriftlich gebe, keinerlei Ansprüche auf die Kaution von der Wohnung T.straße zu stellen. Weil die Klägerin beabsichtigte mit einem neuen Lebensgefährten zusammen zu ziehen, schlossen die Klägerin, der neue Lebensgefährte Herr X und der Beklagte unter dem 01.04.2016 einen dritten abändernden Mietvertrag, mit welchem sich die Klägerin und ihr Lebensgefährte X verpflichteten, an den Beklagten ab dem 01.04.2016 eine monatliche Grundmiete von 580,00 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen von 220,00 € monatlich zu zahlen. Insoweit wird auf Bl. 210 ff. d.A. verwiesen. Zu einem Umzug des Lebensgefährten X von seiner bisherigen Wohnung in die Wohnung an der T.straße kam es nicht mehr, da sich die Klägerin und ihr Lebensgefährte wenig später schon wieder trennten. Eine erneute Abänderung des Mietvertrages wurde zwischen den Mietvertragsparteien nicht vereinbart. Die erhöhte Bruttomiete wurde von der Klägerin nur für den ersten Monat gezahlt. Danach zahlte sie lediglich den aus dem vorangegangenen Mietvertrag vom 27.03.2015 stammenden Bruttomietbetrag. Mit anwaltlichem Schreiben vom 23.02.2017 erklärte der Beklagte gegenüber der Klägerin die fristlose Kündigung des Mietvertragsverhältnisses wegen Zahlungsrückstandes. Unstreitig ist das Mietvertragsverhältnis spätestens seit dem 30.06.2017 beendet. Die Wohnung wurde von der Klägerin und ihrer Tochter geräumt und an den Beklagten herausgegeben. Mit Schreiben vom 13.12.2017 rechnete der Beklagten gegenüber der Klägerin die Betriebskosten für 2016 ab und machte eine Nachzahlung in Höhe von 1743,23 € geltend. Hinsichtlich des genauen Inhalts wird auf Bl. 40 der Akten verwiesen. Hiergegen erhob der Mieterverein Münster e.V. im Namen der Klägerin mit Schreiben vom 21.12.2017 diverse Einwendungen, wobei zwischen den Parteien zwischenzeitlich unstreitig ist, dass die Klägerin lediglich Vorauszahlungen in Höhe von 1833,60 € erbracht hat. Der Mieterverein Münster e.V. forderte den Beklagten im Namen der Klägerin mit Schreiben vom 14.05.2018, 09.07.2018 und 08.11.2018 unter Fristsetzung erfolglos zur Rückzahlung der Mietkaution nebst Zinsen auf.

In Bezug auf die geleistete Mietkaution verlangt die Klägerin eine Verzinsung mindestens zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen von durchschnittlich 0,5 % während der Mietzeit, mithin 26,77 € bis zum 28.05.2018 sowie Zinsen in Höhe dem gesetzlichen Verzugszinssatz seit Ablauf der ersten Fristsetzung am 29.05.2018. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für 2016 ist die Klägerin der Meinung, dass diese nicht fällig sei. Zur Begründung verweist sie auf die mit Schreiben des Mietervereins Münster e.V. vom 21.12.2017 vorgebrachten Einwendungen und rügt, dass der Umlageschlüssel der Abrechnung insoweit falsch sei, als die Wohnung in dem betreffenden Zeitraum nur von der Klägerin und ihrer Tochter bewohnt worden sei sowie dass von den ihr gegenüber abgerechneten Stromkosten der Heizungsstrom nicht abgezogen worden sei. In Bezug auf ihren seinerzeitigen Lebensgefährtin X verweist die Klägerin darauf, dass dieser seine Wohnung in der B.allee in T. beibehalten habe und nie richtig in die Wohnung eingezogen sei. Außerdem sei der in der Betriebskostenabrechnung verwandte Quadratmeterschlüssel nicht korrekt, da Kellerraum und Partyraum nicht zu 100 % als Wohnfläche angerechnet werden dürften.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin und Herrn X als Gesamtgläubiger 1766,77 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 1740,00 € ab dem 29.05.2018 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragt er,

die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten 4960,10 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.02.2017 zu zahlen.

Die Klägerin beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte meint, dass die Klägerin nicht berechtigt sei, die Kautionsrückzahlung an sich allein zu verlangen. Den von ihm geltend gemachten Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung für 2016 stellt der Beklagte gegen die Klageforderung zur Aufrechnung. In Bezug auf die Einwendungen der Klägerin gegen die Betriebskostenabrechnung verweist er darauf – was als solches unstreitig ist –, dass neben der Klägerin und deren Tochter an den Wochenenden auch der Sohn der Klägerin in der Wohnung gewohnt habe, genauer gesagt in dem Zimmer im Kellerbereich, der zur Wohnung gehört habe. Weiter macht er geltend, dass der seinerzeitige Lebensgefährte der Klägerin, Herr X, nach dem neuen Mietvertrag vom 01.04.2016 ebenfalls Mitbewohner sein sollte. Ob dieser dort tatsächlich gewohnt habe, sei für die Frage des Umlageschlüssels nicht relevant. Schließlich erhebt der Beklagte die Einrede der Verjährung.

Mit seiner Widerklage macht der Beklagte gegen die Klägerin Ansprüche aus dem Mietvertragsverhältnis in Höhe von insgesamt 4960,10 € geltend. Zur Begründung behauptet er, die Klägerin habe ihn nach Trennung der Eheleute Ende 2014 um die entsprechende Änderung des Mietvertrages gebeten, der auch den Büroraum im Keller und die Kellerbar mitumfassen sollte. Da der von der Stadt Q. genehmigte Mietzuschuss nur bei 512,80 € für die Bruttokaltmiete zuzüglich Heizkosten gelegen habe, sei der Mietzins ab Mai 2015 von 800,00 € auf 712,80 € gesenkt worden, wobei sich die Klägerin neben dem schriftlichen Mietvertrag mündlich zu einer monatlichen Zuzahlung von 200,00 € verpflichtet habe. Nachdem die vereinbarte Zuzahlung von der Klägerin nur für den Monat Mai 2015 geleistet worden sei, sei sie mit anwaltlichem Schreiben vom 14.02.2017 unter Fristsetzung aufgefordert worden, die bis dahin angelaufenen Mietrückstände in Höhe von insgesamt 4200,00 € auszugleichen. Nachdem kein fristgerechter Ausgleich erfolgt sei, sei das Mietvertragsverhältnis mit dem Schreiben vom 23.02.2017 außerordentlich fristlos gekündigt worden. Alternativ begründet er die Widerklage mit den offenen Mietrückständen seit Abschluss des dritten Mietvertrages vom 01.04.2016 aus dem Zeitraum von Mai 2016 bis einschließlich Juni 2017. Daneben stützt er sich auf die von ihm geltend gemachte Nachzahlungsforderung aus der von ihm korrigierten Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016, Bl. 174 d.A., wobei er die Nachzahlungsforderung nach erneuter Korrektur der Nebenkostenabrechnung zuletzt gemäß Bl. 209 d.A. auf einen Betrag von 1341,52 € beziffert.

Die Klägerin erhebt gegen die Widerklage die Einrede der Verjährung und verweist darauf, dass sämtliche etwaigen mietvertraglichen Ansprüche aus dem Zeitraum bis Ende 2016 mit Ablauf des Jahres 2019 verjährt seien. Weiter behauptet sie, dass der Beklagte von der Klägerin lediglich eine weitere Nebenkostenpauschale für Heizung und Strom in Höhe von 200,00 € eingefordert habe. Dieser habe die Klägerin aber auf Anraten des Mietervereins nicht zusätzlich gezahlt, da die Nebenkostenpauschale mit 152,80 € ausreichend gewesen sei. Eine zusätzliche Zahlung von 200,00 € monatlich auf die Nettomiete sei nicht vereinbart worden.

Insoweit stellt der Beklagte sowohl die von ihm geltend gemachte Nebenkostennachforderung aus dem Jahr 2016 als auch die von ihm im Gesamtzeitraum geltend gemachten Mietrückstände zusätzlich hilfsweise gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch zur Aufrechnung.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat die Parteien persönlich angehört. Wegen des Ergebnisses wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.01.2020, Bl. 95 ff. d.A., verwiesen. Die Originale der Quittung vom 05.05.2014 und des Schreibens des früheren Ehemannes der Klägerin vom 22.12.2014 wurden im Termin vom 12.08.2020 vorgelegt. Insoweit wird auf das Protokoll, Bl. 184 ff. d.A., Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

A.

Die Klage ist unbegründet.

Zwar hat der Klägerin gemeinsam mit ihrem früheren Lebensgefährten X aus der mietvertraglichen Kautionsabrede gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von 1750,98 € zugestanden. Dieser Anspruch ist jedoch durch die vom Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung in voller Höhe rückwirkend erloschen, § 389 BGB.

1.

Der Rückforderungsanspruch aus der Kaution steht grundsätzlich der Mietermehrheit als Mitgläubiger zu, weswegen in der Regel Zahlung an die Mieter gemeinsam beantragt werden muss. Aus der im letzten Mietvertrag vom 01.04.2016 enthaltenen Kautionsvereinbarung gemeinsam berechtigt sind insoweit die Klägerin und ihr früherer Lebensgefährte X. Eine alleinige Einziehungsermächtigung hat die Klägerin nicht schlüssig dargelegt. Zwar ist in den dritten Mietvertrag vom 01.04.2016 nicht ausdrücklich aufgenommen worden, dass die ursprünglich gestellte und mit dem zweiten Mietvertrag vertraglich in das Mietverhältnis übernommene Mietkaution auch als für den dritten Mietvertrag gestellt gelten sollte. Allerdings ist nach der gegenseitigen Interessenslage und den Umständen des Einzelfalles eine entsprechende konkludente Abrede anzunehmen, weil lediglich ein neuer Mitmieter in das Mietvertragsverhältnis mit aufgenommen werden sollte und weder von der Klägerin eine Kautionsabrechnung, noch vom Beklagten eine erneute Kautionszahlung verlangt worden und der Kautionsbetrag gleich geblieben ist. Soweit die Kaution ursprünglich aus dem Mietvertragsverhältnis der Klägerin, ihres Ehemanns M und dem Beklagten gemäß Mietvertrag vom 30.04.2014 herrührte und dann zwischenzeitlich in das alleinige Mietvertragsverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten gemäß Mietvertrag vom 27.03.2015 überführt worden ist, ist die Erklärung des früheren Ehemanns der Klägerin vom 22.12.2014, dass er keinerlei Ansprüche auf die Kaution von der Wohnung mehr stellen werde, als Abtretung des Rückzahlungsanspruchs gemäß § 398 BGB an die Klägerin auszulegen (vgl. Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 551 Rn. 103), welche die Klägerin gegenüber ihrem früheren Ehemann zumindest konkludent angenommen hat. Hierbei kommt es wegen der Auslegungsfähigkeit der Erklärung nicht darauf an, ob der frühere Ehemann der Klägerin seine diesbezügliche Erklärung selbst rechtlich als Abtretung eingeordnet hat. Denn er muss sich jedenfalls daran festhalten lassen, dass seine Erklärung aus dem allein maßgeblichen Empfängerhorizont der Klägerin so zu verstehen war (§§ 133, 157 BGB). Dass der frühere Ehemann der Klägerin seine als Abtretung des Kautionsrückzahlungsanspruchs zu verstehende Erklärung vom 22.12.2014 wegen Inhaltsirrtums gemäß § 119 Abs. 1 1. Fall BGB gegenüber der Klägerin angefochten habe, behauptet der Beklagte selbst nicht. Dem Angebot, den früheren Ehemann der Klägerin gegenbeweislich zum Inhalt der Erklärung zu vernehmen, bedurfte es deswegen nicht.

Nach endgültiger Beendigung des Mietvertragsverhältnisses Mitte des Jahres 2017 und Ablaufs einer angemessenen Abrechnungsfrist ist der Kautionsrückzahlungsanspruch spätestens seit dem 30.06.2018 fällig gewesen. Grundsätzlich wird ein Kautionsrückzahlungsanspruch fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Zwar bestehen weder eine gesetzlich geregelte noch eine allgemeingültige Abrechnungsfrist. Allerdings muss die Abrechnungspflicht binnen einer nach den Umständen des Einzelfalls angemessenen Frist erfüllt sein. Dabei ist vorliegend einerseits zu berücksichtigen, dass der Beklagte auch in Bezug auf das Restjahr 2017 zu einer Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet gewesen wäre. Andererseits ist im Mieterinteresse davon auszugehen, dass das Zurückbehaltungsrecht des Vermieters an der Kaution erlischt, wenn er die Abrechnung trotz objektiv gegebener Möglichkeit zur Abrechnung binnen angemessener Zeit unterlässt (vgl. Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 551 Rn. 98). Das Gericht geht davon aus, dass dem Beklagten eine solche Abrechnung spätestens binnen 6 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums, vorliegend also bis zum 30.06.2018 möglich gewesen wäre.

Da der Beklagte gemäß § 5 des Mietvertrages i.V.m. § 551 Abs. 3 S. 1-4 BGB verpflichtet gewesen ist, die Kaution vom Empfang an mindestens zudem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen, beläuft sich der mietvertragliche Zinsanspruch im Zeitraum vom 01.05.2015 bis zur Beendigung des Mietvertragsverhältnisses am 30.06.2017 auf 10,98 €. Dieser Betrag erhöht die mietvertragliche Sicherheit, so dass sich diese im Zeitpunkt des Mietvertragsendes auf insgesamt 1750,98 € belaufen hat. Hierbei sind als Zinssatz die Durchschnittswerte der Bundesbank seit 1967 zugrunde gelegt worden. Diese lagen nach hiesigen Kenntnissen bis zum 01.05.2016 bei 0,39 % und im Folgejahr bei 0,24 %. Mit seiner bloßen Behauptung, dass von ihm im Mietzeitraum keinerlei Zinsen erwirtschaftet worden sei, vermag der Beklagte nicht durchzudringen. Aufgrund seiner aus § 5 des Mietvertrags i.V.m. § 551 Abs. 3 S. 1-4 BGB folgenden Darlegungs- und Beweislast bezüglich der Art und Weise der Kautionsanlage, genügt ein einfaches Bestreiten insoweit nicht.

2.

Soweit der Beklagte erklärt hat, gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch mit dem von ihm geltend gemachten Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung für 2016 aufzurechnen bzw. hilfsweise aufzurechnen vermag der Beklagte hiermit nicht durchzudringen. Denn er hat einen Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung für 2016 nicht schlüssig dargelegt.

Mit Forderungen aus rückständigen Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen kann der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses gegen den Rückzahlungsanspruch aus der Kaution grundsätzlich aufrechnen. Hierbei kommt es für eine Aufrechnung allein darauf an, ob die geltend gemachten Rückstände im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bereits verjährt gewesen sind, weil eine Aufrechnung dann ausscheidet (Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 551 Rn. 104a). Dies folgt daraus, dass die Aufrechnung mit verjährten Forderungen gemäß § 215 BGB möglich bleibt, soweit die Aufrechnungslage vor der Verjährung eingetreten ist. Hinsichtlich Betriebskostenabrechnungen gilt die allgemeine Verjährungsfrist von 3 Jahren, beginnend mit dem Ende des Jahres in dem die Abrechnung erteilt wird (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB).

Die vorliegend vom Beklagten zur Aufrechnung gestellte Nachzahlungsforderung aus der Betriebskostenrechnung für 2016 ist erst nach Mietvertragsende am 30.06.2017, nämlich durch Zugang der Abrechnung vom 13.12.2017 entstanden und damit grundsätzlich aufrechnungsfähig. Die Abrechnung vom 13.12.2017 genügt auch den Anforderungen an die formelle Wirksamkeit. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (u.a. BGH, Urteil v. 19.11.2008, Az. VIII ZR 295/07, zitiert nach juris Rn. 22). Dies ist vorliegend der Fall. Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft demgegenüber die inhaltliche Richtigkeit.

In Bezug auf den in der Abrechnung verwandten Personenschlüssel von 3,5 hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 22.01.2020 eingeräumt, dass ihr Sohn seinerzeit in einer Wohngruppe gelebt, aber an den Wochenenden bei ihr in der Wohnung gewohnt habe. Davon ausgehend, dass er damit in der Regel an 2 von 7 Wochentagen in der Wohnung war, ist der Personenschlüssel für die Wohnung der Klägerin auf rd. 2,3 zu bemessen, während im gleichen Zeitraum nach Angaben des Beklagten in der anderen Wohnung 2 Personen wohnten. Bei 366 Tagen im Jahr liegen die Personentage damit bei 841,8 Personentage (=366 x 2,3) für die Wohnung der Klägerin und 1573,8 Personentage (=366 x 4,3) für das Mietobjekt insgesamt. Soweit der Beklagte einen von den Angaben der Klägerin als Mieterin abweichenden Personenschlüssel anwenden will, ist er darlegungs- und beweisbelastet. Ihm oblag gegebenenfalls sogar eine diesbezügliche Kontrollpflicht (vgl. BGH WUM 2014, 722). Von Beklagte wird selbst nicht behauptet, dass der damalige Lebensgefährte der Klägerin in einem bestimmten Zeitraum mit in der Wohnung gelebt habe. Schon gar nicht hat er hierfür einen geeigneten Beweis angeboten. Von seiner diesbezüglichen Beweislast ist der Beklagte auch nicht dadurch befreit, dass die Klägerin und ihr damaliger Lebensgefährte den letzten Mietvertrag mit ihm am 01.04.2016 gemeinsam unterschrieben haben. Denn maßgeblich für den Umlageschlüssel der Nebenkostenabrechnung ist allein die tatsächliche Benutzung und nicht die Regelung im Mietvertrag (vgl. Ermann/ Lützenkirchen, BGB Kommentar, § 556a Rn. 15).

Die Höhe der in der Betriebskostenabrechnung für 2016 gegenüber der Klägerin abgerechneten Heizkosten, die seitens der Klägerin erheblich bestritten worden ist, ist auch nach der letzten Fassung seiner Heizkostenabrechnung, Bl. 209 d.A., vom Beklagten nicht schlüssig dargelegt worden. Soweit sich der Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 12.08.2020 diesbezüglich auf den Abzug von 15 % der Heizkosten berufen hat, vermag er damit nicht durchzudringen. Denn der in der Betriebskostenabrechnung für 2016 vorgenommene Abzug von 15 % der Heizkosten, vorliegend 261,56 €, beruht ausschließlich auf § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV, wonach im Falle einer fehlenden Verbrauchserfassung der Heizkosten ein entsprechender Abschlag vorzunehmen ist. Die Bestimmungen der Heizkostenverordnung sind vorliegend gemäß § 2 HeizkV anwendbar, da beide Mietwohnungen im Objekt Breslauer Straße 3 fremdvermietet gewesen sind. Dem gegenüber ist der so genannte Betriebsstrom für alle diejenigen Aggregate, von deren Hilfe die Wärmeerzeugung abhängt (Brenner, Umwälzpumpe, Regelungsanlagen, Kompressoren, Wärmefühler), nicht aber die Beleuchtung des Heizraumes, entweder durch Zwischenzähler, durch prozentuale Berechnung abhängig vom Brennstoffpreis oder anhand der Anschlusswerte der jeweiligen Geräte zu ermitteln. Soweit der Beklagte mit Schriftsatz vom 07.09.2020 vorgetragen hat, dass für den Brenner, die Regelungsanlagen, Zeitschaltuhren, elektrische Umwälzpumpen, elektrische Wärmefühler insgesamt 0,35 Kilowattstunden (kwh) verbraucht würden, legt er in keiner Weise dar, wie er diesen Wert von 0,35 kwh ermittelt hat. In Anbetracht dessen, dass der diesbezügliche Wert erstmals im Verfahren auf den gerichtlichen Hinweis vom 12.08.2020 nachgeschoben worden ist, hätte es jedoch einer entsprechenden Erklärung bedurft. Denn das Gericht vermag aus der Mitteilung des bloßen Gesamtwertes von 0,35 kwh nicht zu ersehen, ob der Beklagte sich hier lediglich auf eine Internetrecherche oder auf die tatsächlichen Herstellerangaben stützt. Der aus dem Wert von 0,35 kwh errechnete Jahreswert von 340,20 € läuft damit auf den Abzug eines Pauschalwertes hinaus, zumal die Nebenkostenabrechnung des Beklagten nicht erkennen lässt, ob und in welchen der mitgeteilten Werte die sogenannten Warmwasserkosten enthalten sind. Der Ansatz eines Pauschalwertes für die Kosten des Betriebsstroms der Heizung entspricht nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung und ist daher unzulässig (Schmidt/Futterer/Lammel, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 7 HeizkV Rn. 30). Schließlich darf nicht übersehen werden, dass lediglich die Kosten für die Beleuchtung des betreffenden Kellerraumes dem Allgemeinstrom zuzurechnen ist, der sogenannte Betriebsstrom für die Heizung jedoch unterteilt nach Grundkosten und Verbrauchskosten auf die jeweiligen Mieter umzulegen ist. Da die Höhe der von ihm geltend gemachten Heizkosten von dem Beklagten damit weder schlüssig vorgetragen noch nachgewiesen worden sind, sind diese derzeit insgesamt nicht fällig.

Auch die auf die Klägerin für das Jahr 2016 umlegbaren Stromkosten sind von dem Beklagten insoweit nicht schlüssig dargelegt. Denn wie der Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 22.01.2020 selbst eingeräumt hat, liefen über den Unterstromzähler der Klägerin sowohl der Strom für das Licht im Heizungskeller als auch für die Inbetriebnahme der Ölheizung. Im Hinblick darauf, dass vom Beklagten nicht dargelegt wird, wie er zuvor den in der ursprünglichen Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 genannten Wert für den Allgemeinstrom von 53,00 kwh bestimmt hat, genügen auch seine weiteren Angaben, dass es sich bei der im Heizungskeller befindlichen Lampe um eine 60-Watt-Glühbirne mit einer Nutzung von rd. 10 h im Jahr handele nicht, um die Gesamthöhe des Allgemeinstroms schlüssig darzulegen. Hierdurch lässt sich lediglich gemäß § 287 Abs. 2 ZPO schätzen, dass für den Betrieb der Glühlampe im Heizungskeller rd. 0,6 kwh (= 60 Watt x 10 Stunden / 1000) im Jahr erforderlich gewesen sein werden. Nach den Angaben des Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 22.01.2020 verfügt das Wohnhaus aber nur über einen Haupt- und zwei Unterstromzähler, wobei der Unterstromzähler der von der Klägerin bewohnten Wohnung zumindest den Verbrauch der Lampe im Heizungskeller miterfasste. Ob und durch welchen Zähler der sonstige Allgemeinstrom erfasst worden ist, legt der Beklagte nicht dar.

Soweit die Klägerin vorbringt, dass der Quadratmeterschlüssel in der Betriebskostenabrechnung 2016 nicht korrekt sei, ist ihr dieser Einwand gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB abgeschnitten.

Damit kann dem Kautionsrückzahlungsanspruch auf Grundlage der Betriebskostenabrechnung vom 13.12.2017 kein positiver Saldo im Wege der Aufrechnung entgegen gehalten werden, da nach Abzug der von der Klägerin unstreitig geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen kein Nachzahlungsanspruch zugunsten des Beklagten dargelegt ist:

Kostenposition	Gesamtkosten	gesamt	Ihr Anteil	Anteil	Euro	Ihre Kosten
Grundsteuer	518,50 €	308 m²	168	54,54%	282,79 €
Wasser	308,11 €	1573,8 Pers-Tage	841,8 Tage	53,48%	164,78 €
Schmutzwasser	341,96 €	1573,8	841,8	53,48%	182,88 €
Niederschlagswasser	66,01 €	308	168	54,54%	36,00 €
Restmüll	74,00 €	1573,8	841,8	53,48%	39,58 €
Bio-Müll	55,00 €	1573,8	841,8	53,48%	29,41 €
sonstiger Müll
Strom	1.255,63 €	4750 kwh
Allgemeinstrom
Wohngebäudevers.	441,62 €	308	168	54,54%	240,86 €
						976,30 €
Heizkosten
Schornsteinfeger	75,18 €
Heizöl gem. Beleg	2.415,91 €
Gesamt	2.491,09 €
30% Grundkosten		212	135	63,68%
70% Verbrauchskosten		212	135	63,68%
abzgl. 15% HZ-Kosten		212	135	63,68%
(Verbrauchskosten)
Summe Kosten						976,30 €
abzgl. Vorauszahl.						-1.833,60 €
Rest						-857,30 €

3.

Der Anspruch auf Kautionsrückzahlung von 1750,98 € ist jedoch durch die vom Beklagten hilfsweise erklärte Aufrechnung mit dem vom ihm geltend gemachten Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete aus dem Zeitraum von Mai 2016 bis einschließlich Juni 2017 in voller Höhe erloschen, wobei die Aufrechnung auf den Zeitpunkt des Mietvertragendes zurückwirkt, § 389 BGB.

Soweit der Kläger behauptet hat, die Klägerin habe sich nach Trennung der Eheleute Ende 2014 in einer mündlichen Zusatzvereinbarung verpflichtet neben dem am 27.03.2015 schriftlich vereinbarten Bruttokaltmietbetrag von 512,80 €, der dem von der Stadt T genehmigten Mietzuschuss entsprochen habe, eine persönliche Zuzahlung von 200,00 € auf die Miete zu leisten, ist dies von ihm nicht ausreichend substantiiert dargelegt. Eine solche mündliche Nebenvereinbarung, die zeitgleich mit dem schriftlichen Vertrag geschlossen wird, wäre zwar trotz der einfachen Schriftformklausel in § 16 Ziff. 1 des Mietvertrages möglich gewesen. Denn ein Widerspruch zwischen Individualabrede und Schriftformerfordernis ist in seinem solchen Fall nach § 305b BGB aufzulösen (vgl. Ulmer/ Brandner/Hensen, AGB-Recht, 12. Aufl. 2016, § 305b BGB). Auch würde eine entsprechende Vereinbarung nicht gegen ein Verbotsgesetz verstoßen. Allerdings hat die Klägerin diese Behauptung mit der Begründung bestritten, dass eine diesbezügliche Vereinbarung nicht getroffen worden sei, vielmehr der Beklagte einseitig von ihr weitere 200,00 € monatlich als Vorauszahlung auf die Betriebskosten verlangt habe. Auf Grund der im Verfahren zuletzt vorgelegten schriftlichen Nebenvereinbarung zum Mietvertrag vom 27.03.2015 ist das Gericht davon überzeugt, dass die vom Kläger behauptete mündliche Nebenvereinbarung tatsächlich die dort niedergelegte Zusatzvereinbarung über eine weitere Betriebskostenvorauszahlung auf die Kosten für Heizung und Strom meint. Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen können jedoch wegen Ablaufs der Abrechnungsfristen zum jetzigen Zeitpunkt nicht mehr geltend gemacht werden. Möglich ist allenfalls die Geltendmachung von Nebenkostennachzahlungen auf Grund einer formell wirksamen Nebenkostenrechnung.

Der Beklagte vermag jedoch im Rahmen seines Aufrechnungseinwandes mit seinem alternativen Vortrag durchzudringen, die Klägerin schulde ihm aus den Monaten von Mai 2016 bis einschließlich Juni 2017 rückständige Miete. Nach dem gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensgefährten X am 01.04.2016 unterzeichneten dritten Mietvertrag, der im weiteren Verlauf nicht mehr aufgehoben oder abgeändert worden ist, schuldete die Klägerin dem Beklagten gemeinsam mit dem weiteren Mieter X für die Wohnung seit dem 01.04.2016 eine monatliche Grundmiete von 580,00 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen von 220,00 € monatlich. Wenngleich der Zeuge X in die Wohnung gar nicht erst eingezogen ist, hätte sie von dieser Verpflichtung nur ein zwischen allen drei Mietvertragsparteien abgeschlossener abändernder Vertrag entbinden können. Unstreitig wurde die erhöhte Bruttomiete von der Klägerin nur für den Monat April 2016 gezahlt. Danach zahlte sie lediglich den aus dem vorangegangenen Mietvertrag vom 27.03.2015 stammenden Bruttomietbetrag von 502,80 €. Dies wurde von der Klägerin bereits in der mündlichen Verhandlung vom 22.01.2020 eingeräumt. Die Klägerin schuldet dem Beklagten gemeinsam mit dem weiteren Mieter X demnach für die Monate Mai 2016 bis einschließlich Juni 2017 eine rückständige Differenz von monatlich 230,00 € (= 580,00 € - 350,00 €) an Grundmiete. Etwaige rückständige Betriebskostenzahlungen für diesen Zeitraum können zum jetzigen Zeitpunkt demgegenüber – wie oben ausgeführt – ausschließlich nur noch auf Grundlage einer fristgerecht erfolgten und formell wirksamen Betriebskostabrechnung verlangt werden. Bei insgesamt 14 Monaten ergibt sich damit ein Mietrückstand von 3220,00 € (= 230,00 € x 14). Den Kautionsrückzahlungsanspruch von 1750,98 € übersteigt dies um 1469,02 € (= 3220,00 € - 1750,98 €).

4.

Ein weitergehender Zinsanspruch in Bezug auf den Kautionsrückzahlunganspruch für den Zeitraum vom 01.07.2017 bis zum Zugang der zeitlich ersten nach Fälligkeit erfolgten Mahnung vom 09.07.2018, mithin bis zum 12.07.2018, gemäß § 5 des Mietvertrages i.V.m. § 551 Abs. 3 S. 1-4 BGB Zinsen in Höhe von 0,18 % steht der Klägerin wegen der Rückwirkung der vom Beklagten erklärten Aufrechnung nicht zu.

B.

Die Widerklage ist nur teilweise begründet.

Bezüglich dem vom Beklagten geltend gemachten Nachzahlungsanspruch des Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 vom 13.12.2017 wird auf die vorangegangenen Ausführungen Bezug genommen.

Soweit der Beklagte seine Widerklage darauf stützt, dass er von der Klägerin die Nachzahlung von Grundmiete aus dem Zeitraum Juni 2015 bis Dezember 2016 von jeweils 200,00 € monatlich aus der von ihm behaupteten mündlichen Nebenabrede zum Mietvertrag vom 27.03.2015, mithin insgesamt 3800,00 € (19 Monate á 200,00 €) beanspruchen könne bzw. alternativ die Nachzahlung von Grundmiete aus dem Zeitraum Mai 2016 bis Dezember 2016 von jeweils 230,00 € monatlich auf Basis des Mietvertrages vom 01.04.2016 beanspruchen könne, steht dem der von der Klägerin erhobene Verjährungseinwand entgegen. Es gilt insoweit die allgemeine Verjährungsfrist von 3 Jahren, beginnend mit dem Ende des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB), so dass sämtliche bis zum 31.12.2016 fällig gewordenen Ansprüche des Beklagten aus dem Mietvertragsverhältnis, soweit sie überhaupt bestanden haben, bei Zustellung der Widerklage am 12.08.2020 bereits verjährt gewesen sind.

Auf der Grundlage des Mietvertrages vom 01.04.2016 steht dem Beklagten jedoch – wie dargelegt – gegen die Klägerin und den Mitmieter X als Gesamtschuldner ein Anspruch auf Zahlung einer rückständigen Grundmiete für die Monate Januar bis Juni 2017 in Höhe von 230,00 € monatlich zu, § 535 Abs. 2 BGB. Dies ergibt bei 6 Monaten einen unverjährten Anspruch auf Zahlung von 1380,00 € (= 230,00 € x 6).

Von der oben dargestellten Hilfsaufrechnung ist dieser Anteil unberührt, da diese im Hinblick auf die erhobene Widerklage entsprechend § 366 Abs. 2 BGB dahin auszulegen ist, dass der Beklagte die jeweils älteste Schuld zur Aufrechnung stellen wollte, vorliegend also primär die bereits verjährten Ansprüche auf Nachzahlung der Grundmiete aus dem Zeitraum von Mai 2016 bis Dezember 2016 von insgesamt 1840,00 € (= 230,00 € x 8). Da dieser Betrag den Anspruch auf Kautionsrückzahlung von 1750,98 € übersteigt, werden die unverjährten Ansprüche auf Nachzahlung der Grundmiete von 1380,00 € von der Hilfsaufrechnung des Beklagten nicht erfasst und können im Wege der Widerklage beansprucht werden.

Der Zinsanspruch des Beklagten folgt aus den §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB, da der Mietzins nach § 3 des Mietvertrages vom 01.04.2016 jeweils monatlich im Voraus spätestens bis zum 3. Werktag des Monats zu zahlen war.

C.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1 S. 1 1. Hs., 92 Abs. 1 S. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 1 und 2 ZPO.

D.

Der Streitwert des Rechtsstreits wird bei einem Streitwert der Klage von 1766,77 € und einem Streitwert der Widerklage von 4960,10 € gem. § 45 Abs. 1 S. 1 GKG auf 6726,87 € festgesetzt. Hinsichtlich der Hilfsaufrechnung findet nach § 45 Abs. 1 S. 3 GKG keine Werterhöhung statt, da die Hilfsaufrechnung hinsichtlich der Mietrückstände denselben Gegenstand betrifft wie die Widerklage.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Steinfurt statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Steinfurt, Gerichtstr. 2, 48565 Steinfurt, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.