HöfeO-Abfindung: Zuschläge für dauerhaft vermietete Hofgebäude und Altenteilslasten
KI-Zusammenfassung
Eine weichende Hoferbin verlangte vom Hoferben Abfindung nach §§ 17, 12 HöfeO unter Berücksichtigung von Zuschlägen für ein als „Altenteilerhaus“ bezeichnetes, stets fremdvermietetes Haus sowie eine vermietete „Kemenate“. Das Gericht sprach eine Abfindung von 60.380,75 EUR zu und wies den darüberhinausgehenden Antrag ab. Zuschläge wurden zugesprochen, weil die landwirtschaftsfremde Nutzung und der dadurch vermittelte Mehrwert im Einheitswert nicht hinreichend abgebildet seien. Altenteilslasten waren wertmäßig nach dem Kapitalwert zum Übernahmezeitpunkt (Lebenserwartung), nicht nach tatsächlich erbrachten Leistungen, abzusetzen; behauptete Vorausempfänge wurden mangels Nachweises nicht angerechnet.
Ausgang: Abfindungsantrag nach HöfeO in Höhe von 60.380,75 EUR zugesprochen, im Übrigen zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Der Abfindungsanspruch weichender Erben nach §§ 17, 12 HöfeO bemisst sich nach dem Hofeswert im maßgeblichen Zeitpunkt der Hofübernahme (Eintragung des Übernehmers als Eigentümer).
Zuschläge nach § 12 Abs. 2 Satz 3 HöfeO kommen in Betracht, wenn besondere, für den Hofwert erhebliche Umstände im (1,5-fachen) Einheitswert nicht oder nur ungenügend zum Ausdruck kommen.
Wird ein als „Altenteilerhaus“ bezeichnetes Gebäude tatsächlich dauerhaft landwirtschaftsfremd genutzt und nicht für Altenteilszwecke benötigt, kann dies im Einzelfall einen Zuschlag zum Hofeswert rechtfertigen; der Zuschlag kann am Ertragswert orientiert werden.
Für ein auf einer Teilfläche der Hofstelle gelegenes, zu Wohnzwecken fremdvermietetes Gebäude mit Baulandqualität kann ein Zuschlag zum Hofeswert auch nach dem Wert der Grundstücksfläche bemessen werden.
Altenteilslasten sind bei der Abfindungsberechnung als Belastungen grundsätzlich nach ihrem Kapitalwert zum Zeitpunkt der Hofübernahme unter Berücksichtigung der statistischen Lebenserwartung zu berücksichtigen; spätere Entwicklungen und die tatsächliche Leistungsdauer sind hierfür unerheblich.
Tenor
Der Antragsgegner wird verpflichtet, an die Antragstellerin 60.380,75 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2010 zu zahlen.
Im Übrigen wird der Antrag zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Verfahrens tragen die Antragstellerin zu ½ und der Antragsgegner zu 2/3.
Die Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
Gründe
1.
Die am 18.10.1957 geborene Antragstellerin und der am 21.06.1956 Antragsgegner sind Geschwister. Aus der Ehe der Eltern der Parteien ist neben den Parteien noch eine weitere Schwester hervorgegangen.
Der Antragsgegner ist Eigentümer des in Grundbuch von ______________ eingetragenen Hofes. Dieser Hof verfügt über 30 ha Eigenland. Der Antragsgegner ist hauptberuflich Bankkaufmann und vollschichtig bei der Volksbank Nordwalde tätig.
Auf der Parzellennummer 27 des Flurstücks 337 Flur 22 befindet sich neben der Hofstelle ein separat gelegenes Altenteilerhaus und ein zu Wohnzwecken umgebautes ehemaliges Speichergebäude. Das Altenteilerhaus wurde 1994 errichtet und ist seither vermietet. Das Speichergebäude wurde 1985 umgebaut und ist seither fremdvermietet.
Vor dem Umbau des Speichers schloss der Antragsgegner mit seinem Vater am 01. Juli 1984 einen Vertrag, mit dem dem Antragsgegner der Ausbau des Speichergebäudes gestattet wurde. Hinsichtlich der Einzelheiten der vertraglichen Regelung wird auf Blatt 120 bis 123 der Gerichtsakte (Anlage 8 zum Schriftsatz des Antragsgegners vom 06.12.2010) verwiesen.
Bezüglich des Hofes ist für den landwirtschaftlichen Betrieb ein Einheitswert von 86.000,00 DM durch Einheitswertbescheid vom 30.06.1977 festgesetzt. Für das ehemalige Speichergebäude ist ein gesonderter Einheitswert unter dem 14.06.2007 auf 29.200,00 DM und für das Altenteilerhaus durch Einheitswertbescheid vom 23.03.2000 auf 66.300,00 DM festgesetzt worden.
Von 1994 an pachtete der Antragsgegner diesen Hof vom Vater der Parteien.
Durch einen beim Notar ______ am 29.09.2006 zur Urkundenrolle ______ zwischen den Eltern und dem Antragsgegner abgeschlossenen Vertrag wurde dem Antragsgegner vom Vater, der im Grundbuch von _____________ eingetragenen Hof _______ übertragen. Hinsichtlich der Einzelheiten des Übergabevertrages wird auf den in Ablichtung Blatt 25 bis 35 der Gerichtsakte befindlichen Notarvertrag Bezug genommen.
In Teil II dieses Vertrages hoben die Parteien des Vertrages einen am 07. Dezember 1984 geschlossenen Erbvertrag auf. Hinsichtlich dieses aufgehobenen Erbvertrages wird auf den beim Notar ___________________ geschlossenen Erbvertrag Blatt 124 bis 128 der Gerichtsakte Bezug genommen.
In Teil IV des oben bezeichneten Vertrages übertrug der Vater der Parteien dem Antragsgegner einen im Grundbuch von _______________ eingetragenes Mehrfamilienhaus, _______________.
Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den oben bezeichneten Notarvertrag Bezug genommen.
Im Hofübergabevertrag ist in Teil I § 4 des Vertrages ein Altenteilsrecht vereinbart. In Ziffer 1 dieser Regelung wird Eltern der Parteien ein „lebenslängliches Wohnrecht unter Ausschluss des Eigentümers an sämtlichen Räumen im Erdgeschoss des Wohnhauses, die die Berechtigten jetzt schon bewohnen“, eingeräumt. In Ziffer 4 des § 4 ist folgende Barzahlungsregelung aufgenommen:“Der Übernehmer verpflichtet sich, an den Erschienen zu 1) vom 01.10.2006 an auf dessen Lebenszeit als dauernde Last für Hofübergabe und Hausübertragung ___________ einen monatlichen, monatlich im Voraus fälligen Geldbetrag von 1.200,00 EUR (i.W.: eintausendzweihundert Euro) zu zahlen“.
Am 20.04.2007 wurde der Antragsgegner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Zuvor hatten die Parteien mit der Schwester ______________ eine privatschriftliche abweichende Vereinbarung zum Hofübergabevertrag getroffen. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf Blatt 133 der Gerichtsakte Bezug genommen.
In der Folgezeit verstarb am 13.10.2008 die am 09.11.1929 geborene Mutter der Parteien. Am 02.07.2009 verstarb der am 04.07.1929 geborene Vater der Parteien.
Am 04.12.2009 vereinbarte der Antragsgegner mit der Schwester der Parteien ________________ beim Notar _________ einen Teilerbauseinandersetzungsvertrag.
Mit Schreiben der jetzigen Prozessbevollmächtigten der Antragstellerin vom 15.12.2009 wurde der Antragsgegner unter anderem zur Zahlung eines Teilbetrages von vorab 46.399,38 EUR aufgefordert.
Die Antragstellerin macht geltend, der Abfindungsanspruch gegenüber dem Antragsgegner belaufe sich schon aufgrund der Einheitswerte auf jedenfalls 46.399,74 EUR. Es seien allerdings Zuschläge zum Hofeswert gemäß § 12 Abs. 2 Satz 3 HöfeVO zu machen. Die Eltern der Parteien hätten in dem auf der Hofstelle vorhandenen Wohnhaus im Erdgeschoss Räumlichkeiten mit einer Fläche von ca. 120 m² bewohnt. Obergeschoss und Dachgeschoss des Hauses habe der Antragsgegner bewohnt. Zudem verfüge das Wohnhaus im Erdgeschoss über einen abgetrennten Büroraum für den Betriebsleiter. Es gebe zu beiden Wohnungen separate Eingänge mit verschiedenen Hausnummern, ____________________.
Das Altenteilerhaus mit einer Wohnfläche von 160 qm befindet sich in einer Entfernung von 150 m. Es sei 1994 errichtet und zwar aus dem Erlös, den der Vater der Parteien aus dem Verkauf von Teilflächen des früheren Hofes in ____________ als Bauland erzielt habe. Dieses Haus sei von Anfang an fremdvermietet gewesen und sei auch bis zum heutigen Tage fremdvermietet. Zu Altenteilerzwecken sei es nie genutzt worden.
Der gesonderte Einheitswertbescheid gebe den zusätzlichen Wert dieses Umstandes für den Hof nur ungenügend wieder. Ein Zuschlag sei gerechtfertigt und geboten. Dies gelte auch für das separate Gebäude auf der Hofparzelle, das zur Vermietung an Dritte zu Wohnzwecken ebenfalls landwirtschaftsfremd genutzt werde und zwar bereits lange vor der Eigentumsumschreibung auf den Antragsgegner. Es handele sich um ein altes Speichergebäude, das nach Angaben des Antragsgegners auf eigene Kosten vor 1985 zu Wohnzwecken umgebaut worden sei.
Deshalb sei bezüglich des Altenteilerhauses von einem nicht im Einheitswert zum Ausdruck kommenden Mehrwert von 131.000,00 EUR bezüglich der „Kemenate“ von einem nicht im Einheitswert zum Ausdruck kommenden Mehrwert von 101.800,-- Euro allein aufgrund des Bodenwertes auszugehen. Zusammengefasst belaufe sich der Mehrwert auf 233.000,-- Euro. Sie, die Antragstellerin habe von den Eltern keine Möbelausstattung im Wert von 40.000,00 bis 50.000,00 DM erhalten. Sie habe Möbel im Wert von maximal 10.000,00 DM erhalten. Diese von beiden Eltern aus deren hofsfreiem Vermögen.
Zwar habe der Vater ein Haus __________________ durch am 06. April 2008 beim Notar Gerding abgeschlossenen Schenkungsvertrag übertragen. In § 2 des Vertrages sei aber geregelt, dass die Übertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge erfolge sowie in § 4 am Ende, dass die Schenkung keine Anrechnung auf spätere Erbansprüche der Antragstellerin finde.
Der Erwerb des Hauses ___________ sei aus hofesfreien Mitteln erfolgt.
Altenteilslasten seien abzusetzen, wobei dass Altenteil von 1.200,00 EUR hälftig der Übertragung des Hauses in Recklinghausen zugeordnet werde. Es sei der Zeitraum vom 20.04.2007 auf Eigentumsumschreibung bis zum 02.07.2009 (Tod des Vaters der Verfahrensbeteiligten) zu berücksichtigen. Für 26 Monate ergebe sich ein Anteil von 15.600,00 EUR sowie für das Wohnrecht der Eltern in Relation zu den Mieten des Altenteilerhauses und der Kemenate ein weiterer Betrag von 300,00 EUR monatlich mithin insgesamt 7.800,00 EUR. Es seien daher 23.400,00 EUR als Altenteilslasten abzusetzen.
Die Antragstellerin hat zunächst beantragt, dem Antragsgegner aufzugeben, an sie 93.200,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2010 zu zahlen.
Unter Teilrücknahme hat sie sodann den Antrag gestellt, dem Antragsgegner aufzugeben, an sie 91.852,21 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2010 zu zahlen.
Der Antragsgegner beantragt,
diesen Antrag abzuweisen.
Er macht geltend, ein Anspruch auf Zuschläge zum Hofeswert bestehe nicht. Die Zuerkennung von Zu- oder Abschlägen zum Hofeswert unterliege dem Ermessen des Gerichts. Die Leistungsfähigkeit des Hofes dürfe nicht geschwächt werden. Es sei der Antragstellerin durch Schenkungsvertrag vom 06. April 2006 beim Notar _________ ein vom Vater zuvor gekaufter Grundbesitz ____________ zum Alleineigentum übertragen worden. In § 8 des Hofübergabevertrages sei unter anderem geregelt, dass die Antragstellerin bei ihrer Heirat eine komplette Möbelaussteuer im Wert von jeweils 40.000,00 bis 50.000,00 DM erhalten habe und damit vom Hof abgefunden sei. Ein Zuschlag für ein Altenteilerhaus sei nicht vorzunehmen. Es sei üblich, dass auf einer Hofstelle zwei Generationen wohnten, nämlich der Betriebsleiter und die Altenteiler. Anlässlich des Hofübergabevertrages sei im Hinblick auf das Alter der Eltern ein Umzug in das Altenteilerhaus nicht vereinbart worden. Es sei im Übrigen die vorübergehende Vermietung eines Altenteilerhauses zulässig.
Der Speicher sei von ihm auf eigene Kosten umgebaut worden. Ein Zuschlag sei daher nicht vorzunehmen.
Im Hofübergabevertrag sei die Antragstellerin auf den „Pflichtteil gesetzt worden“.
Die Altenteilsleistungen seien als Nachlassverbindlichkeiten bei der Berechnung der Antragstellerin nicht berücksichtigt worden.
Zudem habe die Antragstellerin bereits Zuwendungen aus dem Hofvermögen erhalten.
Bezüglich des übrigen Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens der Sachverständigen _____________. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die schriftlichen Sachverständigengutachten der Sachverständigen vom 12.03.2012 von Blatt 471 ff. der Gerichtsakte sowie Blatt 83 ff. der Gerichtsakte Bezug genommen.
2.
Der Antrag ist im erkannten Umfang begründet.
Der Antragsgegner ist der Antragstellerin aus den §§ 17 II HöfeO in Verbindung mit § 12 HöfeVO im erkannten Umfang zur Zahlung einer Abfindung in Geld verpflichtet.
Der Antragsgegner kann sich zunächst nicht darauf berufen, dass die Antragstellerin auf den „Pflichtteil“ gesetzt worden ist. Dies ergibt sich weder aus dem beim Notar Krusch abgeschlossenen notariellen Vertrag vom 29.09.2006 noch aus etwaigen anderweitigen letztwilligen Verfügungen der Eltern beziehungsweise des Vaters der Parteien. Die Regelung in § 8 des oben bezeichneten Vertrages enthält, worauf die Antragstellerin zutreffend verweist, lediglich eine Erklärung der Eltern der Parteien zu möglicherweise geleisteten Zahlungen an die Antragstellerin. Eine Enterbung der Antragstellerin kann dieser Regelung jedoch nicht entnommen werden.
Gemäß § 12 Abs. 2 HöfeO bemisst sich der Abfindungsanspruch nach dem Hofeswert im Zeitpunkt des Erbfalls, mithin dem maßgeblichen Zeitpunkt der Eintragung des Antragsgegners aufgrund des Hofübergabevertrages im Grundbuch, also der 20.04.2007.
Die gemäß § 12 Abs. 1 Satz 2 HöfeO gilt als Hofeswert das 1 1/2 –fache des zuletzt festgesetzten Einheitswertes. Insoweit belaufen sich die gesondert festgesetzten Einheitswerte für das Altenteilerhaus auf 66.300,00 DM sowie für das Speichergebäude auf 29.200,00 DM. Der Einheitswert bezüglich des landwirtschaftlichen Betriebes beläuft sich auf 86.000,00 DM.
Es sind Zuschläge zum Einheitswert vorzunehmen. Gemäß § 12 Abs. 2 Satz 3 HöfeO können Zuschläge nach billigem Ermessen vorgenommen werden, sofern besondere Umstände des Einzelfalls, die für den Hofwert des Hofes von erheblicher Bedeutung sind, im Hofeswert nicht oder nur ungenügend zum Ausdruck kommen. Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass mit dem Hofübergabevertrag das Altenteilerhaus, dass zu keinem Zeitpunkt als sogenanntes Altenteilerhaus genutzt worden ist sondern fremdvermietet war, mit übertragen wurde wie auch der auf einem einzelparzellierten Grundstück befindliche ehemalige Speicher (Kemenate).
Beide Gebäude und Grundstücke sind landwirtschaftsfremd genutzt.
Es kann dahingestellt bleiben, ob grundsätzlich ein dinglich oder zeitweise nicht als Altenteiler genutztes Altenteilerhaus für einen Zuschlag zum Hofeswert herangezogen werden kann. Vorliegend ist das von den Parteien übereinstimmend als „Altenteilerhaus“ bezeichnete Haus zu keinem Zeitpunkt als solches genutzt worden. Es ist auch im Hofübergabevertrag in Teil I § 4 ein Wohnrecht nicht etwa im Altenteilerhaus sondern im Erdgeschoss des Wohngebäudes der Hofstelle vereinbart worden. Das Altenteilerhaus ist seit Errichtung für höferechtliche Zwecke nicht genutzt worden. Es bedarf dieser Nutzung im Hinblick auf das Wohnhaus der Hofstelle mit einer Wohnfläche von 300 qm und zwei Wohnungen mit jeweils eigenen Zugängen auch nicht. Es ist vor diesem Hintergrund jedenfalls im vorliegenden Fall ein Zuschlag entsprechend § 12 HöfeO vorzunehmen. Dieser hat sich bezüglich des Altenteilerhauses am Ertragswert des Objektes zu orientieren.
Es ist darüber hinaus auch ein Zuschlag vorzunehmen soweit auf einem Teilgrundstück der Hofstelle die Kemenate renoviert und seit der Renovierung im Jahre 1984/1985 vom Antragsgegner fremdvermietet wird. Da die Antragstellerin sich bei der Berechnung des Zuschlags auf den Wert der Grundstücksflächen beschränkt, kommt es auf den Vortrag des Antragsgegners zur Frage, ob und wann und mit welchem Aufwand die Kemenate renoviert worden ist nicht an. In jedem Fall kommt dem Teilgrundstück, auf dem die Kemenate errichtet worden ist, Baulandqualität zu. Die Fläche wird auch entsprechend genutzt. Ein Zuschlag ist hier ebenfalls wie auch beim Altenteilerhaus vorzunehmen.
Das Gericht folgt hinsichtlich der Bemessung des Zuschlages dem von der Sachverständigen ________________ in dem Gutachten vom 12.03.2012 ermittelten Werten. Insoweit hat die Sachverständige hinsichtlich des „Altenteilerhauses“ den Ertragswert von 171.000,00 EUR ermittelt. Es ergibt auch im Hinblick auf die im Übrigen bestehende Privilegierung des Hoferben keinen Grund den weichenden Erben Teile dieses dem Antragsgegnerhof fremdzuwachsenden Wertes vorzuenthalten. Insoweit war bezüglich des Grundstücks der Kemenate der Verkehrswert der Grundstücksfläche entsprechend dem Gutachten der Sachverständigen ausgehend von einer Fläche von 570 m² mit 15.390,00 EUR zu bemessen.
Es sind jedoch von dem so zu ermittelndem Einheitswert nebst Zuschlägen Belastungen abzusetzen nämlich die Altenteilslasten des Antragsgegners, die ihm aufgrund des Hofübergabevertrages auferlegt worden sind.
Die Antragstellerin hat den Barwert des Altenteils unter Berücksichtigung der Tatsache, dass das Baraltenteil auch für die Übertragung des Mehrfamilienhauses in Recklinghausen gewährt worden ist mit 50 % auf den Hofübergabevertrag angerechnet. Das Wohnrecht ist von der Antragstellerin mit 300,00 EUR bemessen worden. Aufgrund der insoweit nicht angegriffenen Berechnung der Antragstellerin ist der Wert der Hoflasten zu errechnen. Dabei kommt allerdings entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht auf die tatsächlich erbrachten Altenteilsleistungen an Es ist vielmehr der Wert der Hofbelastung zum Zeitpunkt der Übertragung und Eintragung des Antragsgegners als Hofeigentümer unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Lebenserwartung zu ermitteln. Unerheblich ist die weitere Entwicklung nach Hofübernahme.
Der Kapitalwert der insoweit monatlichen Belastung ist entsprechend der Sterbetafel für die Bundesrepublik Deutschland 1986/1988 zu errechnen. Es ergibt sich insoweit ein Multiplikator von 6,592. Es ergibt sich somit ein Wert der Belastung von 71.193,06 EUR entsprechend folgender Berechnung:
| monatlich | jährlich | Gesamt | |
| Baraltenteil | 600 | 7200 | 47462,4 |
| Wohnrecht | 300 | 3600 | 23731,2 |
| Gesamt | 71193,6 |
Insgesamt ergibt sich folgender Anspruch der Antragstellerin:
| Altenteilerhaus | 171000 | |
| Kemenate | 15390 | |
| Hofwert Einheitswerte | 65956,65 | |
| 252346,65 | ||
| Baraltenteil | -71193,6 | |
| Vorausempfänge | ||
| 181153,05 | ||
| Anteil der Antragstellerin | 60384,35 | |
Entgegen der Auffassung des Antragsgegners sind Vorausempfänge auf Seiten der Antragstellerin nicht abzusetzen.
Die Antragstellerin hat zwar eingeräumt, dass ihr Zuwendungen der Eltern in Höhe von jedenfalls 10.000,00 DM aufgrund von Möbelkäufen der Eltern zugeflossen sind. Dies allerdings nicht aus dem Hofesvermögen.
Das sich der Sachverhalt anders verhält ist vom Antragsgegner zwar dargelegt aber nicht unter Beweis gestellt. Die Erklärungen im Hofübergabevertrag allein rechtfertigen nicht zu Lasten der Antragstellerin die Zugrundelegung von Zuwendungen vorab in Höhe von 40.000,00 bis 50.000,00 DM.
Es hat damit bei dem oben berechneten Anteil zu verbleiben.
Insoweit war dem Antrag der Antragstellerin zu entsprechen. Soweit er darüber hinausgeht, war er abzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 44, 45 LwVG.
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der Beschwerde gegeben. Beschwerdeberechtigt ist derjenige, dessen Rechte durch den Beschluss beeinträchtigt sind. Die Beschwerde ist bei dem Amtsgericht - Familiengericht - Steinfurt, Gerichtstr. 2, 48565 Steinfurt schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle einzulegen.
Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Die Beschwerde muss spätestens innerhalb eines Monats nach der schriftlichen Bekanntgabe des Beschlusses bei dem Amtsgericht - Familiengericht - Steinfurt eingegangen sein. Dies gilt auch dann, wenn die Beschwerde zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines anderen Amtsgerichtes abgegeben wurde. Die Frist beginnt mit der schriftlichen Bekanntgabe des Beschlusses, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach Erlass des Beschlusses. Fällt das Ende der Frist auf einen Sonntag, einen allgemeinen Feiertag oder Sonnabend, so endet die Frist mit Ablauf des nächsten Werktages.
Die Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Sie ist zu unterzeichnen und soll begründet werden.
Unterschriften
Berichtigungsbeschluss 14 Lw 82/10 vom 09.04.2013