WEG: Beschlusskompetenz der Gemeinschaft zur Inanspruchnahme von Rücklagen trotz Wirtschaftseinheiten
KI-Zusammenfassung
Die Kläger griffen einen Beschluss an, wonach je Wirtschaftseinheit Reparatur-Mehrkosten über die jeweilige Instandhaltungsrücklage gebucht werden sollen. Sie rügten fehlende Beschlusskompetenz der Gesamtgemeinschaft wegen in der Teilungserklärung gebildeter Wirtschaftseinheiten sowie einen Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung. Das AG Solingen wies die Klage ab: Rücklagen gehören als Verwaltungsvermögen zur Gemeinschaft (§ 10 Abs. 7 WEG), eine Kompetenz der Wirtschaftseinheiten ergibt sich weder ausdrücklich noch kraft Sachzusammenhangs. Die Regelung ist zudem zweckgebunden und verstößt nicht gegen § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG.
Ausgang: Beschlussanfechtung gegen die Rücklageninanspruchnahme je Wirtschaftseinheit als unbegründet abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Die Beschlusskompetenz über die Inanspruchnahme von Instandhaltungsrücklagen liegt grundsätzlich bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da Rücklagen zum Verwaltungsvermögen im Sinne des § 10 Abs. 7 WEG gehören.
Eine in der Teilungserklärung vorgesehene Entscheidungszuständigkeit von Wirtschaftseinheiten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen begründet ohne ausdrückliche Regelung keine eigene Beschlusskompetenz der Wirtschaftseinheiten über die Rücklagen.
Eine Beschlusskompetenz der Wirtschaftseinheiten kraft Sachzusammenhangs setzt voraus, dass die ihnen zugewiesene Entscheidung ohne Zugriff auf die weitere Angelegenheit nicht sinnvoll getroffen werden kann; ein bloßer Bezug zur Finanzierung genügt nicht.
Die Verwendung der Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden auf Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen; ein Beschluss, der Rücklagen nur für über den Wirtschaftsplan hinausgehende Reparaturbeträge heranzieht, kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Dass Rücklagen durch Mehrkosten in Anspruch genommen werden, begründet für sich genommen keinen Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung, wenn die Zweckbindung gewahrt bleibt und Anpassungen (z.B. Erhöhung der Rücklage) beschlossen werden können.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Klägern als Gesamtschuldnern auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des insgesamt vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Rubrum
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, 42719 Solingen.
Die WEG besteht aus insgesamt drei Häusern, sowie einer Tiefgarageneinheit.
In der Teilungserklärung vom 08.06.1993 wurde geregelt, diese Bauwerke jeweils in Wirtschaftseinheiten zu unterteilen.
Die Teilungserklärung sieht betreffend die Bildung der Wirtschaftseinheit folgende Regelung vor:
„Dies bedeutet, dass die Miteigentümer einer Wirtschaftseinheit alleine über diejenigen Maßnahmen entscheiden und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer Kosten tragen, die nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes der Gemeinschaft der Eigentümer übertragen sind. Dies gilt sowohl für alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wie auch für bauliche Veränderungen innerhalb einer Wirtschaftseinheit.“
Hinsichtlich dieser Regelung wird auf Bl. 7 der Teilungserklärung, Bl. 38 dA, Bezug genommen.
Für die jeweiligen Wirtschaftseinheiten werden von der zuständigen Verwaltung jeweils getrennte Rücklagenkonten geführt. Ein Rücklagenkonto für die Gesamt-WEG existiert nicht.
Am 12.07.2017 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der unter anderem folgender Beschluss getroffen wurde:
„TOP 09.07: Eigenmächtige Veranlassung der Abbuchung aktueller Rechnungen aus den Rücklagen
Beschluss:
Die Eigentümer beschließen und beauftragen die Hausverwaltung, zum Ende eines jeden Wirtschaftsjahres diejenigen Beträge je Wirtschaftseinheit, über die jeweilige Instandhaltungsrücklage zu buchen, welche im Wirtschaftsjahr angefallen sind und über das Konto „Reparaturen“ gemäß Wirtschaftsplan hinausgehen.
Wird der im Wirtschaftsplan für das jeweilige Reparaturkonto der Wirtschaftseinheit der Betrag überschritten, so sind die Mehrkosten über die jeweilige Rücklage abzurechnen und zu verbuchen.
Verwaltungsbeirat und Hausverwaltung sind in Absprache berechtigt, im Sinne dieser Beschlussfassung zu entscheiden und die Abrechnung durch die Hausverwaltung entsprechend aufstellen zu lassen.“
Die Kläger sind der Ansicht, über den Beschluss gemäß TOP 09.07 habe mangels Beschlusskompetenz nicht durch die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft abgestimmt werden dürfen.
Denn aufgrund der Aufteilung der Bauwerke in Wirtschaftseinheiten würden die Miteigentümer einer jeweiligen Wirtschaftseinheit allein und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer über die Angelegenheiten ihrer Wirtschaftseinheit entscheiden.
In dem angefochtenen Beschluss werde über die Rücklagen betreffend die Instandsetzung der jeweiligen Häuser beschlossen. Die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung, dass die jeweiligen Wirtschaftseinheiten über die Instandsetzungen entscheiden, umfasse zwingend auch die Entscheidungsbefugnis über den Umgang mit den Rücklagen für die Instandsetzung. Daher liege die Beschlusskompetenz bei den Wirtschaftseinheiten.
Der Beschluss entspreche zudem nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn wenn regelmäßig Reparaturkosten, die höher sind, als im Wirtschaftsplan vorgesehen, als Saldo auf das Rücklagenkonto gebucht werden könnten, bestehe die Gefahr, dass der Rücklagenbestand abgeschmolzen werde und für größere Sanierungsmaßnahmen nicht ausreichend Geld auf dem Rücklagenkonto zur Verfügung stehe.
Die Kläger beantragen,
den in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft in 42719 Solingen vom 12.07.2017 zum TOP 09.07 gefassten Beschluss betreffend die Buchung aktueller Rechnungen über die jeweilige Instandhaltungsrücklage für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass Beschlusskompetenz bestanden habe. Anderes ergebe sich nicht aus der Teilungserklärung. Denn auch dann, wenn Wirtschaftseinheiten gebildet werden würden und hieraus folge, dass die einzelnen Wirtschaftseinheiten über bestimmte Maßnahmen der Verwaltung separat entscheiden könnten und ein entsprechender Kostenverteilerschlüsseln betreffend die unterschiedlichen Wirtschaftseinheiten vereinbart worden sei, müsse stets eine Gesamtjahresabrechnung für die Gesamtanlage erstellt werden.
Es sei in der Teilungserklärung auch keinerlei Regelung getroffen worden, dass für die getrennten Wirtschaftseinheiten separate Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen zu erstellen und zu beschließen wären, woraus folge, dass lediglich eine einzige Jahresgesamtabrechnung zu erstellen sei. Entsprechend habe die Wohnungseigentümergemeinschaft auch die Beschlusskompetenz betreffend die Frage der Finanzierung solcher Kosten, die den im jeweiligen Wirtschaftsplan ausgewiesenen Kostenansatz überschreiten.
Im Weiteren müsse Beachtung finden, dass die Mittel der Instandsetzungsrückstellungen zum Verbandsvermögen gehören würden.
Der Beschluss widerspreche auch nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn die Mittel der Instandhaltungsrückstellung würden der Finanzierung jeglicher und nicht nur größerer Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung dienen.
Im Weiteren wäre eine Abschmelzung der Rücklagen nicht zu erwarten, da nur die den im Wirtschaftsplan für die Instandhaltung und Instandsetzung vorgesehenen Betrag überschießenden Beträge zulasten der Rücklagen gebucht werden würden. Durch Beschlussfassung über einen auskömmlichen Wirtschaftsplan lasse sich daher ein Abschmelzen vermeiden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Tagesordnungspunkten 09.07 ist nicht aus formalen Gesichtspunkten für ungültig zu erklären. Denn den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit fehlte nicht die Beschlusskompetenz hinsichtlich dieses TOP.
Mit dem angefochtenen Beschluss wurde die Regelung getroffen, Beträge, die für im jeweils betroffenen Wirtschaftsjahr durchgeführte Reparaturen aufgewendet werden müssen und die den im Wirtschaftsplan für Reparaturen vorgesehenen Betrag überschreiten, über die Instandhaltungsrückstellungen zu finanzieren.
Der getroffene Beschluss regelt seinem Inhalt nach also die Inanspruchnahme der Instandhaltungsrückstellungen.
Ausgangspunkt der Prüfung der Beschlusskompetenz im vorliegenden Falle ist die Regelung des § 10 Abs. 7 WEG. Nach § 10 Abs. 7 WEG gehört das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Hierunter fallen auch die gebildeten Rücklagen. Entsprechend, wobei hierüber keine abschließende Klärung in der mündlichen Verhandlung erzielt wurde, was in der Entscheidung des Gerichts auch dahin stehen kann, wird wohl auch über die Höhe der jeweils zu zahlenden Instandhaltungsrücklage durch die Wohnungseigentümer in ihrer Gemeinschaft beschlossen.
In Ansehung der Regelung des § 10 Abs. 7 WEG liegt die Beschlusskompetenz betreffend die Rücklagen bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Vorliegend ergibt sich nichts anderes aus der Regelung der Teilungserklärung. Hiernach sind zwar, was zwischen den Parteien unstreitig ist, Wirtschaftseinheiten gebildet worden. Diese Wirtschaftseinheiten sind nach der ausdrücklichen Regelung der Teilungserklärung dazu ermächtigt worden, jeweils alleine und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer über diejenigen Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung wie auch über bauliche Veränderungen zu entscheiden, die sich auf die jeweilige Wirtschaftseinheiten beziehen.
Diese Regelung enthält keine ausdrückliche Regelung, aus der betreffend die Instandhaltungsrücklagen eine eigene Beschlusskompetenz der Wirtschaftseinheit folgen soll.
Eine solche Beschlusskompetenz der Wirtschaftseinheiten ergibt sich auch nicht als Kompetenz des Sachzusammenhangs. Die Kompetenz des Sachzusammenhangs könnte nur dann bestehen, wenn über eine Angelegenheit, hinsichtlich derer die Beschlusskompetenz auf die Wirtschaftseinheit übertragen wurde, durch diese dann nicht sinnvoll entschieden werden kann, wenn sie nicht auch über eine andere Angelegenheit entscheiden kann, hinsichtlich derer ihr die Kompetenz nicht übertragen wurde. Hiervon kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Denn Sinn der Regelung der Teilungserklärung ist zum einen, die Übertragung der Befugnis, alleine darüber zu entscheiden, welche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie bauliche Veränderungen in der jeweiligen Wirtschaftseinheit vorgenommen werden. Zum anderen ist Sinn dieser Regelung, dass im Ergebnis eine Kostentrennung hinsichtlich der von der jeweiligen Wirtschaftseinheit durchgeführten Maßnahmen erfolgt.
Es ist zwar mit den Klägern davon auszugehen, dass ein sachlicher Zusammenhang zwischen der Ergreifung der in der Teilungserklärung beschriebenen Maßnahmen wie beispielsweise Instandhaltungsmaßnahmen und dem angefochtenen Beschluss besteht, da sich dieser auf die Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen bezieht. Jedoch wird durch diesen Beschluss nicht in den Regelungskern der Teilungserklärung eingegriffen, so dass in der Folge auch nicht die Kompetenz kraft Sachzusammenhangs angenommen werden kann.
Denn mit dem Beschluss wird nicht in die Kompetenz der jeweiligen Wirtschaftseinheit eingegriffen, in der jeweiligen Wirtschaftseinheit darüber zu entscheiden, welche baulichen Maßnahmen oder Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden. Denn hierauf bezieht sich der Beschluss nicht.
Auch wird mit dem Beschluss nicht die grundsätzliche Entscheidung für eine Trennung der durch die jeweils getroffenen Maßnahmen entstehenden Kosten infrage gestellt. Denn aus dem Beschluss ergibt sich lediglich, wie diejenigen Beträge finanziell behandelt werden sollen, die je Wirtschaftseinheit über den Betrag hinausgehen, die im jeweiligen Wirtschaftsjahr im Wirtschaftsplan unter dem Punkt Reparaturen vorgesehen sind. Insoweit wurde die Regelung getroffen, dass die jeweiligen Beträge je Wirtschaftseinheit über die jeweilige Rücklage abzurechnen und zu verbuchen sind. In dem Beschluss hat damit der Grundsatz der Kostentrennung betreffend Instandhaltungs-, Instandsetzungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen Berücksichtigung gefunden.
Der Beschluss widerspricht auch nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Insoweit hatten die Kläger ausgeführt, dass ein Abschmelzen des Rücklagenbestandes zu erwarten sei.
Ein Verstoß gegen § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG liegt nicht vor. Denn Instandhaltungsrücklagen dienen der Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, wobei die Beanspruchung der Rücklagen lediglich zweckgebunden erfolgen darf. Diesem Grundsatz ist vorliegend Rechnung getragen worden, indem der Beschluss die Buchung aus der jeweiligen Instandhaltungsrücklage nur für diejenigen Beträge erlaubt, die über den im Wirtschaftsplan beschlossenen Betrag für Reparaturen, die ihrem Begriff nach Instandhaltungsarbeiten umfassen, hinausgehen. Auch wird die Instandhaltungsrücklage auch nicht in einer der ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechenden Art und Weise zweckentfremdet. Zwar ist grundsätzlich davon auszugehen, dass über die Instandhaltungsrücklage keine laufenden Kosten der Instandhaltung bedient werden sollen. Jedoch ist diesem Grundsatz vorliegend genüge getan, da im Wirtschaftsplan für die laufenden Kosten ein Konto, das sich auf die Reparaturen bezieht, vorgesehen ist und lediglich dann auf die Instandhaltungsrücklage zurückgegriffen werden soll, wenn der in diesem Konto vorgesehenen Betrag nicht ausreichend ist. Zudem muss es der Gesamtheit der Wohnungseigentümer aufgrund ihrer gegebenen Beschlusskompetenz gestattet sein, die Zweckbestimmung wiederum zweckgebunden zu ändern, zumal bei unvorhergesehener höherer Inanspruchnahme der Instandhaltungsrücklage eine Erhöhung der jeweiligen Instandhaltungsrückstellung beschlossen werden kann.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 100 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 1.000,00 EUR festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber Landgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.