Klage auf Zustimmung zur Kündigung abgewiesen: Miteigentum begründet keine Vermietereigenschaft
KI-Zusammenfassung
Die Kläger verlangen von der mit ihnen miteigentümlichen Beklagten die Zustimmung zur Kündigung eines Mietverhältnisses. Zentrales Problem ist, ob die Beklagte als Vermieterin der betroffenen Mietverträge einzustufen ist. Das AG Solingen verneint dies und weist die Klage ab, weil die Kläger die Vermieterstellung nicht substantiiert dargelegt und beweisbar gemacht haben. Alleinige Bruchteilseigentümerstellung begründet keine Vermutungswirkung zugunsten der Vermietereigenschaft.
Ausgang: Klage auf Zustimmung zur Kündigung abgewiesen, weil Kläger die Vermietereigenschaft der Beklagten nicht hinreichend dargelegt und bewiesen haben.
Abstrakte Rechtssätze
Die bloße Miteigentümerstellung an einer Immobilie begründet nicht ohne Weiteres die Vermietereigenschaft in bestehenden Mietverträgen.
Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Vermieterposition trägt derjenige, der die Zustimmung bzw. die Rechtsnachfolge aus der Vermieterposition geltend macht.
Urkunden, insbesondere Mietverträge, genießen die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit; entgegenstehende Innenvereinbarungen oder Vertretungsverhältnisse sind konkret und substantiiert darzulegen.
Bei Bruchteilsgemeinschaften ist nicht ohne konkrete Anhaltspunkte davon auszugehen, dass ein allein handelnder Miteigentümer die gesamte Gemeinschaft als Vermieter verpflichtet hat; das Interesse des Mieters an Klarheit über seinen Vertragspartner ist zu berücksichtigen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Klägern auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des insgesamt vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i. H. v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Rubrum
Tatbestand
Die Kläger begehren von der Beklagten die Zustimmung zu einer Kündigungserklärung.
Die Parteien sind Eigentümer zu je einem Drittel der Immobilie in . Mieter der beiden im Hause befindlichen, baulich miteinander verbundenen Wohnungen ist Herr . Das Gebäude Nr. 23 steht leer.
In dem Mietvertrag über den Hausteil mit der alten Nr. 31, jetzt Nr. 19 sind als Vermieter die vormaligen Miteigentümerinnen und genannt. Erbin der in dem Mietvertrag genannten Vermieter ist die Klägerin zu 2).
In dem Mietvertrag über den Hausteil mit der alten Nr. 32, jetzt Nr. 21 ist als Vermieter der vormalige Miteigentümer Herr genannt. Dieser übertrug seinen Miteigentumsanteil an den Kläger zu 1).
Die Kläger beabsichtigen, das mit Herrn bestehende Mietverhältnis zu kündigen. Der Mieter besteht darauf, dass die Kündigung von allen Eigentümern ausgesprochen wird. Die Kläger forderten die Beklagte auf, der Kündigung zuzustimmen.
Die Kläger behaupten, dass sie gemeinsam mit der Beklagten Vermieter der mit Herrn bestehenden Mietverhältnisse seien. Während der Mietzeit seien sie in das Grundbuch eingetragen worden. Sie seien in das Mietverhältnis gemäß § 566 BGB eingetreten. Eine Aufteilung des Eigentums in drei getrennte Bereiche habe es nicht gegeben. Es sei auch irrelevant, ob und wie die Voreigentümer die aus drei Häusern bestehende Immobilie genutzt haben. Denn entscheidend sei das gemeinsame Außenverhältnis gegenüber dem Mieter und nicht das zwischen den Miteigentümern bestehende Innenverhältnis.
Sofern in dem Mietvertrag lediglich ein einzelner Miteigentümer als Vermieter genannt sei, sei dieser als Vertreter für die Eigentümer GbR aufgetreten. Es sei auch nicht zu erklären, warum die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft eine Fremdvermietung hätten dulden sollen.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, der ordentlichen Kündigung des einerseits zwischen ihr und den Klägern als Vermieter und andererseits Herrn als Mieter bestehenden Mietverhältnisses bezüglich der baulich miteinander verbundenen Räume in den Häusern zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, sie sei nicht Vermieterin des Herrn . Es habe zwischen den ursprünglichen Eigentümern eine Aufteilung des Eigentumsobjekts gegeben. Jeder der ursprünglichen Eigentümer habe jeweils ein Drittel des Objekts selbst bewirtschaftet, teilweise selbst bewohnt und teilweise an Dritte vermietet. Nur die Kosten seien untereinander aufgeteilt worden.
Bei der Bestimmung der Vermietereigenschaft sei nicht entscheidend, wer Eigentümer des Objekts sei, sondern entscheidend sei die Einzelrechtsnachfolge betreffend die ursprüngliche Vermieterposition. Der jeweilige Erbe des ursprünglichen Vermieters trete in die Vermieterposition ein. Dies sei separat von der Eigentumslage über Grund und Boden zu betrachten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Erklärung der Zustimmung zur Kündigung gemäß §§ 705 ff. BGB.
Ein solcher Anspruch würde allenfalls dann bestehen, wenn die Beklagte Vermieterin der von Herrn bewohnten Wohnungen wäre. Die Kläger haben nicht hinreichend dargelegt, dass die Beklagte Vermieterin in den streitgegenständlich betroffenen Mietverträgen ist.
Allein aus der Miteigentümerstellung der Beklagten gemeinsam mit den Klägern über die Immobilien folgt die Vermietereigenschaft der Beklagten nicht. Es gibt auch keine dahingehende Vermutung, dass Mietverträge mit dem Eigentümer abgeschlossen werden. Hiergegen spricht schon der Mieterschutz. Denn auch der Mieter hat ein schützenswertes Interesse daran, zu wissen, wer sein Schuldner ist. Bei Bestehen einer Bruchteilsgemeinschaft kann also nicht davon ausgegangen werden, dass alle Eigentümer einer Immobilie auf Vermieterseite Vertragsparteien werden, wenn nur einer der Eigentümer verhandelt hat. Die vorgelegten Grundbuchauszüge können daher nicht zu Beweiszwecken der Vermietereigenschaft der Beklagten herangezogen werden.
Unerheblich ist daher auch die Behauptung der Beklagten, dass die ursprünglichen Eigentümer das Objekt jeweils aufgeteilt und selbst bewirtschaftet hatten. Unerheblich ist im Weiteren, dass der Mieter darauf besteht, dass die Kündigung von allen Eigentümern erklärt wird.
Allein entscheidend ist, welche Einigung die Mietvertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages hinsichtlich der Mietvertragsparteien getroffen haben.
In dem Mietvertrag über die Wohnung sind als Vermieter Frau und Frau als Vermieterinnen genannt. In dem Mietvertrag über die Wohnung ist Herr als Vermieter genannt. Unstreitig ist, dass die Beklagte keine Rechtsnachfolgerin, weder aufgrund Erbfolge nach § 1922 BGB noch aufgrund Übertragung des Eigentumsanteils, der in dem Mietvertrag als Vermieter genannten Person ist.
Die Beklagte könnte daher nur dann Vermieterin in den jeweiligen Mietverhältnissen geworden sein, wenn ursprünglich Vermieter alle Miteigentümer der Immobilie gewesen sind. Dass alle Miteigentümer der Immobilie Vermieter geworden sind, ist zwischen den Parteien streitig. Die Darlegung der Vermieterposition der Beklagten obliegt der Darlegung und Beweislast der Kläger.
Dem Beweisangebot der Klägerseite, die Vernehmung des Zeugen , zu der Behauptung, dass Vermieter stets die Eigentümergemeinschaft war, vertreten durch einen lediglich als Vertreter bzw. Ansprechpartner genannten Miteigentümer, kann nicht nachgegangen werden. Dieser Vortrag ist unsubstantiiert betreffend den Abschluss des streitgegenständlichen betroffenen Mietvertrages. Denn entscheidend ist nicht, was stets der Fall gewesen ist und ggf. welche Vereinbarungen im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft getroffen wurden. Es wäre gerade aufgrund der Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit von Urkunden, hier dem Mietvertrag, konkret und substantiiert darzulegen gewesen, dass gerade nicht nur die genannten Personen als Vermieter Partei des Mietvertrages waren. Hierfür hätte es der Darlegung bedurft, wie genau die Vertretereigenschaft des jeweils handelnden im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gegenüber dem Mieter offengelegt wurde und welche Einigung die Mietvertragsparteien genau getroffen haben.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Absatz 1, 708 Nr. 11,711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 1.080,00 EUR festgesetzt.