Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung mangels Nachweis der Modernisierung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung gestützt auf den örtlichen Mietspiegel und behauptete Modernisierungsmaßnahmen. Das Gericht stellte nach Sachverständigengutachten fest, dass die behaupteten Kernsanierungen und Modernisierungen nicht nachgewiesen sind. Das Mieterhöhungsverlangen erfüllt daher nicht die erforderlichen Begründungs- und Nachweispflichten und ist unbegründet. Ein nachträgliches Heilungsschreiben genügte den Formvoraussetzungen nicht.
Ausgang: Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB nur verlangen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete auf nachvollziehbaren, überprüfbaren Tatsachen beruht.
Ein Mieterhöhungsverlangen muss nach § 558a Abs. 1 BGB in Textform erfolgen und dem Mieter alle Tatsachen mitteilen, die eine Überprüfung der Berechtigung ermöglichen.
Die Einordnung einer Wohnung nach dem Modernisierungsjahr im Mietspiegel setzt den substantiierten Nachweis tatsächlicher und die Eingruppierung rechtfertigender Modernisierungsmaßnahmen voraus.
Nach § 558b Abs. 3 BGB kann ein Mieterhöhungsverlangen im Prozess berichtigt werden; die nachgereichten Ausführungen müssen aber selbst die formellen und materiellen Anforderungen des § 558a BGB erfüllen, insbesondere die Benennung der erhöhten Miete bzw. des Erhöhungsbetrags.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten darum, ob der Kläger von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen kann.
Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter der Wohnung . Das Mietverhältnis begann aufgrund schriftlichen Mietvertrages vom 2. Oktober 2003 mit Wirkung ab dem 1. November 2003. Die Parteien vereinbarten als Grundmiete €, ferner Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von €, also insgesamt eine Miete in Höhe von €.
Mit Schreiben vom 27. August 2009 erbat der Kläger die Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete ab dem 1. November 2009 von € auf €.
Zur Begründung wies der Kläger auf den Mietpreisspiegel der Stadt mit Stand von 2004 hin. Der Kläger ordnet die Wohnung zunächst unter Zugrundelegung von Tabelle A dem Baujahr 1930 gem. Spalte 2, Wohnlage III, Wohnungsgröße über 80 m² zu und errechnete hierbei einen Mittelwert von €/m². Gemäß der Tabelle B des Mietpreisspiegels entnimmt der Kläger Zuschläge für die Isolierverglasung in Höhe von €/m², für Warmwasserversorgung in der Küche €/m² und für den Balkon in Höhe von €/m². Daraus errechnet sich ein Mittelwert in Höhe von €.
Der Kläger wies in seiner Begründung im Weiteren darauf hin, dass die Wohnung in den Jahren 1988 und 1998 kernsaniert worden sei und darüber hinaus das Dach im Jahre 1988 isoliert, die Isolierverglasung 1994 eingebaut und schließlich im Jahre 1998 eine neue Heizungsanlage installiert worden sei. Unter Berücksichtigung dieser Modernisierungsmaßnahmen ist nach der Rechnung des Klägers von einem Mittelwert in Höhe von €/m² gem. Spalte 8 auszugehen.
Gem. Ziffer 3.3 des Mietspiegels müsse nach Rechnung des Klägers aus den errechneten Mittelwerten nach dem Einordnungsverfahren nach Baujahr (€/m²) und dem Einordnungsverfahren nach Modernisierung (€/m²) der Mittelwert gebildet werden, so dass sich eine Vergleichsmiete in Höhe von €/m² monatlich netto ergebe. Ausgehend von einer Wohnungsgröße von 96,62 m² und eine m²-Preis von € könne er eine Kaltmiete von € verlangen, so dass die Erhöhung auf € gerechtfertigt sei.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, der Erhöhung der Miete für die Wohnung , von bisher € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung auf € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung mit Wirkung ab dem 1. November 2009 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten bestreiten, dass der Kläger umfassende Sanierungsarbeiten hat vornehmen lassen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben gem. Beweisbeschluss vom 12. Februar 2010, Bl. 48 d. A. durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten des Sachverständigen vom, Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Kläger kann von den Beklagten nicht die Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung gem. § 558 BGB verlangen.
Das Schreiben des Klägers vom 27. August 2009 genügt zwar den Formvoraussetzungen des § 558 a Abs. 1 BGB wonach das Mieterhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen ist. Die in dem Erhöhungsverlangen genannten Gründe rechtfertigen jedoch keine Mieterhöhung.
Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. dem Mietpreisspiegel zunächst gem. Tabelle A das Baujahr 1930 bei guter Wohnlage und einer Wohnungsgröße über 80 m² zugrunde gelegt werden muss, und dass Zuschläge gem. Tabelle B zumindest für die Isolierverglasung in Höhe von €, für die Warmwasserversorgung in Höhe von € und einen vorhandenen Balkon in Höhe von € Berücksichtigung finden müssen. Unstreitig ist damit ein Mittelwert in Höhe von €/m².
Der Kläger hat sein Mieterhöhungsverlangen im Weiteren damit begründet, dass aufgrund der vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen bzgl. dieser ein Mittelwert in Höhe von €/m² gem. Spalte 8 gegeben sei. Aus den beiden Mittelwerten hat er sodann gemäß Ziffer 3.3 des Mietpreisspiegels eine Vergleichsmiete in Höhe von € ermittelt. Das Einordnungsverfahren so wie es der Kläger vorgenommen hat, entspricht grundsätzlich dem im Mietpreisspiegel vorgesehenen Berechnungsverfahren. Gem. Ziffer 3 ist zunächst die Einordnung nach dem Ursprungsjahr (Ziffer 3.1) zuzüglich aller Zu- und Abschläge vorzunehmen. Gem. Ziffer 3.2 ist die Einordnung gem. des Modernisierungsbaujahrs zuzüglich Zu- und Abschläge vorzunehmen und dann ist gem. Ziffer 3.3 aus diesen berechneten Mittelwerten die Vergleichsmiete zu bilden.
Vorliegend ist jedoch das Verfahren lediglich nach Ziffer 3.1 zu bestimmen.
Die Einordnung entsprechend dem Modernisierungsbaujahr gem. Ziffer 3.2 und die sich dann daran anschließende Bildung der Vergleichsmiete aus den beiden Mittelwerten ist vorliegend nicht begründet.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Kläger Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen hat, die eine solche Einordnung rechtfertigen würden. Das Gericht stützt seine Entscheidung maßgeblich auf die Feststellungen des Sachverständigen und schließt sich dessen Feststellungen an. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 2. November 2010 festgestellt, dass von einer Kernsanierung nicht auszugehen sei. Denn unter einer solchen seien sämtliche baulichen Sanierungsmaßnahmen zu verstehen, um die Bausubstanz eines bestehenden Gebäudes vollständig wieder herzustellen und in einen nahezu neuwertigen Zustand zu versetzen. Im Weiteren führt der Sachverständige aus, dass der Kläger keinerlei Modernisierungs- und Kernsanierungsmaßnahmen durchgeführt habe, die es rechtfertigen würden, die Eingruppierung der Wohnung nach dem Modernisierungsjahr 1986 einzuordnen. Auf die weiteren Ausführungen des Sachverständigen, Bl. 120 d. A. wird Bezug genommen. Der Kläger hat in seinem Mieterhöhungsverlangen vom 27. August 2009 erklärt, 1988 eine Dachisolierung und 1998 eine Isolierverglasung vorgenommen sowie 1998 eine neue Heizungsanlage eingebaut zu haben. Diese Modernisierungsmaßnahmen unterfallen bereits begrifflich nicht einer Kernsanierung. Die weitere Behauptung des Klägers, die Wohnung sei insgesamt in den Jahren 1988 in 1998 kernsaniert worden, konnte von dem Sachverständigen nicht bestätigt werden.
Das bedeutet, dass das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 27. August 2009 nicht begründet ist.
Sofern der Sachverständige im Weiteren ausführt, dass für die streitgegenständlich betroffene Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von €/m² angebracht sei, insoweit wird auf die Berechnung auf Bl. 119 d. A. Bezug genommen, ist dies für den vorliegenden Rechtsstreit aus formellen Gründen unbeachtlich.
Denn § 558 a Abs. 1 BGB setzt voraus, dass das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen ist. Zweck dieser Norm ist es, dass der Vermieter dem Mieter sämtliche Tatsachen mitteilt, um die Berechtigung des Zustimmungsverlangens überprüfen zu können. Vorliegend hat sich der Kläger bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die von ihm behaupteten Modernisierungsmaßnahmen gestützt. Die von dem Sachverständigen ermittelten zu machenden Zuschläge beziehen sich jedoch auf die Gegensprechanlage, auf die Einbaumöbel, insbesondere auf die Einbauküche und den offenen Kamin, sowie auf einen Zuschlag für das Zweifamilienhaus. Dies sind nach ihrer Art vollkommen andere Zuschläge, als diejenigen, mit denen der Kläger sein Mieterhöhungsverlangen begründet hat. Eine Überprüfung der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens durch die Beklagten war damit in bezug auf diese Zuschläge nicht möglich, so dass das Mieterhöhungsverlangen den Zweck des Gesetzes nicht erfüllt und unwirksam ist.
Gem. § 558 b Abs. 3 BGB kann der Vermieter Mängel eines Erhöhungsverlangen im Rechtsstreit beheben. Der Kläger macht sich insoweit auch im Schriftsatz vom 1. Dezember 2010 die Feststellungen des Sachverständigen zu Eigen und stützt sein Mieterhöhungsverlangen nunmehr hilfsweise auch auf diese Feststellungen. Diese Ausführungen aus dem Schriftsatz vom 1. Dezember 2010 genügen jedoch nicht den Voraussetzungen an ein Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 558 b Abs. 3 BGB. Denn dieses Erhöhungsverlangen muss seinerseits wiederum den formellen und materiellen Voraussetzungen des § 558 a BGB genügen. Erforderlich ist demnach u.a., dass sich aus dem Schriftsatz selbst ergibt, dass der Kläger und in welcher Höhe er eine Mieterhöhung verlangt, insbesondere muss die erhöhte Miete benannt werden. Bereits an dieser Voraussetzung fehlt es. Denn im Schriftsatz vom 1. Dezember 2010 hat der Kläger auf die Darlegung der Miete umfänglich verzichtet. Er gibt weder die erhöhte Miete an noch die alte Miete noch den Betrag, um den die Miete erhöht werden soll. Die Voraussetzungen des § 558 a BGB sind nicht erfüllt.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Streitwert: €