Beschlussanfechtung: Ungültigkeit von WEG-Beschlüssen wegen unzuständiger Einberufung
KI-Zusammenfassung
Antragsteller rügen die Wirksamkeit von Beschlüssen einer Wohnungseigentümerversammlung, die von Mitgliedern des Verwaltungsbeirats einberufen worden war. Zentral ist, ob die Einberufung nach § 24 WEG zuständig erfolgte und ob Einberufungsmängel kausal für die Beschlussfassung waren. Das Gericht erklärte die Beschlüsse wegen unzuständiger Einberufung für ungültig, die Nichtigkeitsfeststellung wurde abgewiesen. Entscheidungsrelevant waren vor allem die besondere Einflussmöglichkeit des Einladenden und die Darlegungs- und Beweislast der Beschlussbefürworter.
Ausgang: Antrag auf Feststellung der Ungültigkeit der WEG-Beschlüsse wegen unzuständiger Einberufung stattgegeben; Feststellung der Nichtigkeit zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ist nach § 24 WEG ausschließlich dem amtierenden Verwalter, bei dessen pflichtwidriger Weigerung dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder ausnahmsweise dem vom WEG-Gericht Bevollmächtigten vorbehalten.
Die fehlende Einberufungskompetenz einer Person begründet nicht automatisch Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse; es ist ein Kausalzusammenhang zwischen Einberufungsmangel und Beschlussfassung erforderlich.
Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass Beschlüsse auch ohne Einberufungsmangel zustande gekommen wären, obliegt den die Beschlussfassung tragenden Wohnungseigentümern.
Eine Einberufung durch einen unzuständigen Eigentümer kann zur Ungültigkeit der Beschlüsse führen, wenn seine Stellung (z. B. viele Sondereigentumseinheiten, zahlreiche Vollmachten, Leitung der Versammlung) die sachfremde Beeinflussung der Interessen der übrigen Eigentümer erwarten lässt.
Tenor
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentumsanlage Q in ####1 T in der Wohnungseigentümerversammlung vom 21.02.2007 werden insgesamt für ungültig erklärt.
Der weitergehende Antrag der Antragsteller (Feststellung der Nichtigkeit der Beschlüsse) wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten tragen die Antragsgegner.
Eine Erstattung außergerichtlicher Auslagen wird nicht angeordnet.
Rubrum
Die Antragsteller sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft Q-Weg in T; der Antragsteller zu 2 ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates dieser Wohnungseigentümergemeinschaft.
Mit Schreiben vom 12.02.2007 haben die übrigen Mitglieder des Verwaltungsbeirates, Frau M und Herr y einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung eingeladen.
Gegen die Gültigkeit der auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse, mit denen unter anderem ein neuer WEG-Verwalter gewählt wurde, wenden sich die Antragsteller.
Sie führen aus, dass eine Reihe von Eigentümern sowie der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft keine Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung erhalten haben.
Auch sei die Versammlung – entgegen der Feststellungen des Versammlungsleiters – nicht beschlussfähig gewesen, da nicht die Hälfte der Miteigentumsanteilen vertreten war. Des weiteren seien bei der Wohnungseigentümerversammlung vorgelegten Vollmachten teilweise ungültig gewesen oder von den Vollmachtgebern widerrufen worden.
Die Antragsteller beantragen
festzustellen, dass die auf der Wohnungseigentümerversammlung
vom 21.02.2007 gefassten Beschlüsse nichtig sind.
sowie hilfsweise
diese Beschlüsse für ungültig zu erklären.
Die Antragsgegner widersprechen diesen Anträgen und bestreiten sowohl, dass die Versammlung wegen Nichterreichens des Quorums an Miteigentumsanteilen nicht beschlussfähig gewesen wäre sowie, dass fehlerhaft oder widerrufene Vollmachten bei den Beschlussfassungen zur Anwendung gekommen seien.
Ferner führen sie aus, dass sämtliche Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Einladung zur Versammlung erhalten hätten.
II.
Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 21.02.2007 sind zwar nicht nichtig, waren jedoch für ungültig zu erklären, denn die Wohnungseigentümerversammlung ist von einer unzuständigen Person einberufen worden. Gemäß § 24 WEG ist lediglich der amtierende Verwalter oder bei dessen pflichtwidriger Weigerung, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung berechtigt. Letztlich kann auch das WEG-Gericht einen Eigentümer zur Einberufung einer Versammlung bevollmächtigen.
Keiner dieser drei Fälle trifft auf die Einladenden – Frau M und Herrn y – zu. Diese sind bloß Mitglieder des Verwaltungsbeirates, während der Vorsitzende, der ersatzweise zu einer Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung gemäß § 24 Abs. 3 WEG berechtigt wäre, Antragsteller dieses Verfahrens ist. Aber selbst wenn dieser die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung durch eine nicht dazu berechtigte Person gebilligt hätte, liegt dennoch keine ordnungsgemäße Einberufung der Versammlung vor (Bärmann/Pick/Merle, Kommentar zum WEG, § 29 RdNr. 73).
Die Fehlerhaftigkeit der Einberufung führt zur Anfechtbarkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse; zwar ist nicht allein aufgrund der fehlenden Einberufungskompetenz von einer Ungültigkeit der Beschlüsse auszugehen, sondern es bedarf einer Kausalität zwischen der Beschlussfassung und dem Einberufungsmangel; hier liegt die materielle Feststellungslast dafür, dass die angefochtenen Beschlüsse auch ohne den Einladungsmangel gefasst worden wären, auf Seiten der die Beschlussfassung tragenden Wohnungseigentümer.
Anhaltspunkte für eine fehlende Kausalität ergeben sich aber weder aus dem Sachvortrag der Antragsgegner noch aus dem übrigen Akteninhalt. Vielmehr folgt aus der Tatsache, dass einer der Einladenden –Herr y – Eigentümer einer Vielzahl von Sondereigentumseinheit in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, er die Versammlung geleitet hat und im Besitz einer Reihe von Vollmachten anderer Eigentümer war, dass die Gefahr besteht, dass die Interessen dieses Miteigentümers in der Wohnungseigentümerversammlung in besonderem Maße hatten Beachtung finden sollen. Tritt dieser Miteigentümer dann auch noch als – unzuständiger – Einladender zur Wohnungseigentümerversammlung auf, werden die Interessen der übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft in hohem Maße tangiert. Dies führt zur Ungültigkeit der Beschlüsse.
Da die Beschlüsse bereits aus diesen formalen Gründen für ungültig zu erklären waren, bedurfte es keiner weiteren Aufklärung mehr über die Frage der Beschlussfähigkeit der Versammlung, die Frage der ordnungsgemäßen Einladung aller Wohnungseigentümer und die Frage der Gültigkeit oder Ungültigkeit verwendeter Vollmachten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG, wobei das Gericht keine Veranlassung sieht, vom Regelfall des Gesetzes abzuweichen, da die Erstattung außergerichtlicher Auslagen nicht vorsieht. Bei dem vorliegenden Rechtsstreit handelt es sich um ein normales Beschlussanfechtungsverfahren, wie es im WEG-Bereich häufig vorkommt.
Gegenstandswert: 32.253,76 Euro