Anfechtung WEG-Beschluss: Verbot der Nutzung als Vereinslokal statt Laden
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin focht einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung an, mit dem der Verwalter zur gerichtlichen Unterbindung unzulässiger Nutzungen ermächtigt wurde. Das Amtsgericht wies die Anfechtung ab und gab der Widerklage der WEG statt. Die Nutzung der Sondereigentumseinheit als Geschäfts- und Vereinslokal verstößt gegen die Teilungserklärung (Nutzungsfestlegung als Laden). Die Versammlungshandlungen (Einberufungsfrist, Vollmachten) und die Ermächtigung des Verwalters sind rechtlich nicht zu beanstanden.
Ausgang: Klage der Klägerin gegen WEG-Beschluss abgewiesen; Widerklage der WEG auf Unterlassung der Vereinslokalnutzung stattgegeben und Kosten zu Lasten der Klägerin verurteilt.
Abstrakte Rechtssätze
Die Unterschreitung der in der Teilungserklärung bzw. im Gesetz vorgesehenen Einberufungsfrist führt nicht automatisch zur Ungültigkeit gefasster Beschlüsse; es bedarf hinreichender Anhaltspunkte, dass die Fristverkürzung ein anderes Abstimmungsergebnis hätte herbeiführen können.
Die Verwendung von Vollmachten oder Dauervertretungen begründet nur dann einen Anfechtungsgrund, wenn dadurch das Abstimmungsergebnis tatsächlich beeinflusst worden ist; bei eindeutiger Mehrheitsverhältnissen bleibt ein einzelner zweifelhafter Stimmenauftrag ohne durchgreifende Wirkung.
Die Wohnungseigentümerversammlung kann durch Mehrheitsbeschluss den Verwalter ermächtigen, zur Durchsetzung der Teilungserklärung auch gerichtliche Schritte zu ergreifen; hierin enthaltene Kostenfolgen sind durch den Beschluss erfasst und nicht per se inhaltlich unzulässig.
Eine in der Teilungserklärung festgelegte Nutzungsbestimmung (z. B. ‚Laden‘/‚Ladeneinheit‘) schließt Nutzungen aus, die sich hinsichtlich Öffnungszeiten, Kundenkreis, regelmäßiger Verzehr- oder Konsummöglichkeiten und nachbarlichen Auswirkungen erkennbar von einem Ladengeschäft unterscheiden; bei solchen Abweichungen ist ein Unterlassungsanspruch der WEG gerechtfertigt.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage hin wird die Klägerin und Widerbeklagte verurteilt,
1. die Nutzung der in ihrem Eigentum stehenden, im Erdgeschoss des Objektes F in ####1 U gelegenen Sondereigentumseinheit (Nr. 38 nach der Teilungserklärung vom 10.4.1984, UR-Nr. yyy des Notars Dr. X durch sie oder durch Dritte zu anderen Zwecken als der Nutzung als "Laden" bzw. "Ladeneinheit" und
insbesondere zur Nutzung als "Geschäfts- und Vereinsheim des Dart-clubs xxx e.V., U" zu unterlassen,
2. für den Fall der Zuwiderhandlung wird ein Ordnungsgeld oder für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft bis zu einer Länge von 6 Monaten angedroht, wobei das anzudrohende Ordnungsgeld einen Betrag von 250.000,00 Euro, die Ordnungshaft eine Gesamtdauer von 2 Jahren nicht übersteigen darf.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin und Widerbeklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 28.000,00 Euro vorläufig vollstreckbar.
Rubrum
Die Klägerin ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft F in U.
Ihr gehört eine Sondereigentumseinheit, die gewerblich genutzt werden darf, wobei die Nutzung in der Teilungserklärung mit der Zweckbestimmung "Laden" bzw. "Ladeneinheit" bezeichnet ist.
Unstreitig nutzt die Klägerin die Sondereigentumseinheit, indem sie dort das Geschäft- und Vereinsheim des Dart- Clubs xxx e.V., U betreibt und unterhält.
Die Klägerin ist der Ansicht, diese Nutzung stehe in Übereinklang mit der in der Teilungserklärung festgelegten Nutzungsbestimmung ihrer Sondereigentumseinheit.
Sie wendet sich gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung 26. März 2009 unter Tagesordnungspunkt 1, mit dem der WEG-Verwalter ermächtigt wurde, jede unzulässige Nutzung der Wohn- und Ladeneinheiten der WEG mit allen rechtlichen Mitteln, auch mit Hilfe der Gerichte, zu unterbinden.
Sie führt aus,
a) die Ladungsfrist von 2 Wochen sei nicht eingehalten worden
b) es seien Dauervertretungsvollmachten entgegen dem tatsächlichen Willen der Vollmachtgeber oder weisungswidrig gar nicht genutzt worden
c) die Beschlussfassung sei inhaltlich unzulässig, da die uneingeschränkte Ermächtigung des Verwalters zur Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe kostenpflichtige Maßnahmen zu Lasten der WEG auslöse.
Die Klägerin beantragt,
den unter Tagesordnungspunkt 1 auf der Eigentümerversammlung vom 26. März 2009 gefassten Beschluss B-Nr. 12 über die uneingeschränkte Ermächtigung des Verwalters, jede unzulässige Nutzung der Wohn- und Ladeneinheiten in der WEG F mit allen rechtlichen Mitteln, auch mit Hilfe der Gerichte, zu unterbinden, für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen
sowie im Wege der Widerklage stellen sie Anträge,
wie der Urteilstenor sie wiedergibt.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Unterschreitung der zweiwöchigen Einladungsfrist angesichts der Dringlichkeit der Angelegenheit unschädlich sei
sowie
die Stimmabgabe unter Verwendung der erteilten Vollmachten entsprechend dem Willen der Vollmachtgeber erfolgt sei, im Übrigen aber auch angesichts des Abstimmungsergebnisses von 19 zu 15 eine fehlerhafte Stimmabgabe an der Beschlusslage nichts geändert hätte.
Hinsichtlich der Widerklage führen die Beklagten und Widerkläger aus, dass die unstreitige Nutzung der Sondereigentumseinheit der Klägerin und Widerbeklagten als Vereinslokal für einen Dart – Club nicht der in der Teilungserklärung vorgegebenen Nutzung als "Ladenlokal" entspreche. Vielmehr seien die Nutzungsauswirkungen dieselben wie bei einer gewöhnlichen Kneipe –hierfür spreche auch, dass dort aus einer Zapfanlage Bier an Mitglieder und Gäste verkauft werde.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht gerechtfertigt, denn der von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefasste Beschluss zur Ermächtigung des Verwalters auf Durchsetzung der Bestimmungen der Teilungserklärung auch mit Hilfe eines Gerichts ist weder formal noch inhaltlich zu beanstanden.
Im Einzelnen:
Eine Unterschreitung der zweiwöchigen Einberufungsfrist des § 24 Abs. 4 WEG führt nach herrschender Meinung nicht automatisch zu einer Ungültigkeit der gefassten Beschlüsse; es bedarf vielmehr genügende Anhaltspunkte dafür, dass gerade die Verkürzung der Einladungsfrist ein möglicherweise anderes Abstimmungsergebnis verhindert hat.
Dies ist nach Ansicht des Gerichtes vorliegend nicht der Fall. Die hier streitbefangene Thematik beschäftigt die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits seit Jahren. Es wurde von beiden Seiten Vorprozesse geführt, so dass die Mitglieder der WEG in der Vergangenheit ausführlich Gelegenheit hatten, über Sinn und Inhalt der Bestimmungen der Teilungserklärung – hier insbesondere der Nutzungsfestlegung der einzelnen Sondereigentumseinheiten beispielsweise als "Laden" bzw. "Ladeneinheit" - nachzudenken, Erkundigungen einzuziehen und sodann die eigene Meinungsbildung abzuschließen.
Neue Aspekte sind lediglich jeweils dadurch gegeben, dass von Klägerseite die offizielle Nutzung ihrer Sondereigentumseinheit juristisch, nicht aber in der tatsächlichen Auswirkung für das Wohn- bzw. Ladenumfeld geändert wurde; sei es durch eine Umbenennung des jeweils betriebenen Gewerbes in der Sondereigentumseinheit (Billard-Cafe/Vereinsheim) oder eine Abänderung in der Person des Nutzers der Sondereigentumseinheit (Betrieb durch die Sondereigentümerin/ Nutzung durch einen Pächter).
Die von Klägerseite kritisierte Stimmabgabe im Wege der Nutzung von Vollmacht bzw. Dauervollmachten ist – unabhängig davon, ob überhaupt eine abredewidrige Stimmabgabe stattgefunden hat, jedenfalls nicht ausschlaggebend für die Beschlussannahme mittels Mehrheitsbeschluss gewesen; das festgestellte Abstimmungsverhältnis lautet 19 zu 15 Stimmen, so dass auch eine abweichende Stimmabgabe eines einzelnen Eigentümers die mehrheitliche Annahme des Beschlusses nicht geändert hätte.
Hinsichtlich der Ausübung einer Vollmacht mit der Weisung "Stimmenthaltung" ist eine Auswirkung auf das Abstimmungsergebnis ebenso ausgeschlossen.
Inhaltlich begegnet die Beschlussfassung keinem Bedenken, sondern entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft; es liegt in der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung, über die Frage zu entscheiden, ob und gegebenenfalls wie die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Verstöße gegen Bestimmungen der Teilungserklärung reagiert. Wird ein Mehrheitsbeschluss gefasst, dass der Verwalter hiergegen vorgehen soll und – so nötig – dies auch gerichtlich durchzusetzen hat, sind auch die hierbei entstehenden Kosten von der Beschlussfassung mit umfasst.
Der Anfechtungsantrag war damit unbegründet und die Klage war abzuweisen.
Die Widerklage dagegen ist begründet, denn auch die jetzige Nutzung der Sondereigentumseinheit der Klägerin als Geschäfts- und Vereinslokals eines Dart-Clubs steht nicht in Einklang mit den Bestimmungen der Teilungserklärung, die eine Nutzungsfestschreibung als Laden bzw. Ladeneinheit beinhaltet.
Hierbei kann es dahinstehen, inwieweit eine Nutzung als Vereinsheim der Nutzung der Sondereigentumseinheit als Gaststätte gleichzusetzen ist – dieses wird im Beschluss des Landgerichts C vom 30. April 2008 im Vorprozess verneint.
Ausschlaggebend für die Entscheidung dieses Rechtsstreites ist aber, inwieweit Art und Umfang der Nutzung der Sondereigentumseinheit als Laden vergleichbar ist mit der Nutzungsart als Geschäfts- und Vereinslokal eines Dart-Clubs.
Dies ist nach Ansicht des Gerichtes nicht der Fall; der Betrieb eines Ladengeschäfts hat die öffentlich – rechtlich zulässigen Öffnungszeiten zu berücksichtigen, unterscheidet sich hinsichtlich des Kundenkreises von den Besuchern eines Vereinslokals, beinhaltet nicht die ständig gegebene Möglichkeit des Verzehrs bzw. des Konsums alkoholischer und nicht alkoholischer Getränke (dies beschränkt sich üblicherweise in einem Ladengeschäft auf besondere Werbeveranstaltungen) und bringt ebenfalls nicht die Auswirkungen auf Nachbarn bzw. benachbarte Sondereigentumseinheiten mit, die beispielsweise der Betrieb eines offenen Grillfeuers zur Versorgung der Vereinsmitglieder mit Speisen auslöst
Art und Umfang des Betriebes eines Ladengeschäftes unterscheiden sich damit grundsätzlich und im wesentlichen Aspekten von den Auswirkungen, die der Betrieb eines Vereinslokals sich bringt – damit steht die derzeitige Nutzung der Sondereigentumseinheit der Klägerin nicht in Übereinklang mit den Bestimmungen der Teilungserklärung, die als "Grundgesetz" für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft gilt.
Wie bereits in den abgeschlossenen Vorverfahren, die einen Kneipen- bzw. Gaststättenbetrieb in der Sondereigentumseinheit der Klägerin untersagt haben, die auch vorliegend die derzeitige Nutzung als Vereinslokal unzulässig und die Klägerin war zu deren Unterlassung zu verurteilen.
Da die Klage ohne Erfolg geblieben ist, die Widerklage dagegen in vollem Umfang zuzusprechen war, trägt die gesamte Kostenlast des Verfahrens gemäß § 91 ZPO die Klägerin; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 und 710 ZPO
Gesamtstreitwert: 27.000,00 Euro (Klage: 2.000,00 Euro;
Widerklage: 25.000,00 Euro).