Klage auf Nebkostennachzahlung abgewiesen wegen verspäteter und fehlerhafter Abrechnung
KI-Zusammenfassung
Die Kläger fordern Nachzahlung von Nebenkosten für März 2002–Februar 2003. Das Gericht prüft, ob die Nebenkostenabrechnung den Anforderungen des § 556 Abs. 3 BGB genügt und fristgerecht mitgeteilt wurde. Die Klage wird abgewiesen, weil die ursprüngliche Gesamtabrechnung gegen die jährliche Abrechnungspflicht verstößt und die Nachabrechnungen nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist erfolgt sind.
Ausgang: Klage auf Zahlung von Nebkostennachforderungen abgewiesen, da Abrechnung formell fehlerhaft und/oder nach der Zwölfmonatsfrist erstattet
Abstrakte Rechtssätze
Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung jährlich erstellen; eine Abrechnung über einen längeren Zeitraum ist grundsätzlich unwirksam und löst keine Zahlungsverpflichtung des Mieters aus.
Für einen festgelegten Abrechnungszeitraum ist die Nachforderung ausgeschlossen, wenn die Abrechnung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ende dieses Zeitraums mitgeteilt wird (§ 556 Abs. 3 S. 2–3 BGB).
Der Abrechnungszeitraum muss nicht mit dem Kalenderjahr identisch sein; maßgeblich ist der vom Vermieter zugrunde gelegte Abrechnungszeitraum, an dem sich die Wirksamkeit der Abrechnung misst.
Eine verspätete Gesamt- oder Teilabrechnung kann nicht zu Gunsten des Vermieters umgedeutet werden; eine solche Umdeutung würde die formellen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung unterlaufen.
Vereinbarungen im Abnahmeprotokoll, die zu Lasten des Mieters von den gesetzlichen Abrechnungsfristen abweichen, sind wegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam, soweit sie den Mieter benachteiligen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Klägern als Gesamtschuldnern auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des von 110 % des vollstreckbaren Betrages geleistet haben.
Tatbestand
Die Kläger nehmen die Beklagte aus einem beendeten Mietverhältnis auf Nachzahlung von Nebenkosten in Anspruch.
Die Beklagten waren vom 1. November 2001 bis zum 28. Februar 2003 Mieter einer den Klägern gehörenden Wohnung in F. Die Wohnung wurde bereits am 31. Januar 2003 von den Beklagten geräumt und den Klägern übergeben. In dem von den Klägern und dem Beklagten zu 2) unterzeichneten Abnahmeprotokoll heißt es unter anderem: "Die Vertragsparteien vereinbaren, dass die Nebenkostenabrechnung noch durchgeführt wird, sobald die entsprechenden Daten vorliegen."
Mit Schreiben vom 4. Februar 2004 wurde den Beklagten die Nebenkostenabrechnung für den gesamten Zeitraum des Mietverhältnisses übersandt. Danach ergab sich eine Nachforderung in Höhe von 1.357, 14 € Wegen der Einzelheiten wird auf die zu den Akten gereichte Kopie der Nebenkostenabrechnung (BI. 18 ff. d. A.) Bezug genommen. Die Beklagten wiesen die Abrechnung durch anwaltliches Schreiben vom 10. Februar 2004 zurück. In dem Schreiben wurde für den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2002 die Verjährungseinrede erhoben
Mit anwaltlichem Schreiben vom 29. März 2004 machten die Kläger daraufhin nur noch eine reduzierte Nachforderung in Höhe von 721,32 € geltend, die sich auf den Zeitraum vom 1. März 2002 bis zum 28. Februar 2003 bezieht. Wegen der Einzelheiten der Berechnung wird auf das anwaltliche Schreiben vom 29. März 2004 (BI. 22 ff. d. A.) Bezug genommen. Die Beklagten boten zunächst eine Zahlung von 350 € an und verweigerten, nachdem die Kläger dies abgelehnt hatten, mit anwaltlichem Schreiben vom 4. Mai 2004 jede Nachzahlung.
Die Kläger ist der Auffassung, dass ihm für den Zeitraum vom 1. März 2002 bis zum 28. Februar 2003 eine Nebenkostennachzahlung in Höhe von 918,41 € zustehe. Wegen der Einzelheiten der Berechnung wird auf die Klageschrift (BI. 5 ff. d. A.) Bezug genommen.
Die Kläger beantragen,
den Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 918,41 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, dass die ihnen von den Klägern übersandten Nebenkostenabrechnungen nicht ordnungsgemäß gewesen seien. Der Nachzahlungsanspruch der Kläger sei deshalb verwirkt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Den Klägern steht ein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten für den Zeitraum vom 1. März 2002 bis zum 28. Februar 2003 nicht zu, denn sie haben den Beklagten keine Nebenkostenabrechnung zukommen lassen, die den gesetzlichen Anforderungen genügt.
Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist die Abrechnung jährlich vorzunehmen. Das Gesetz bestimmt für die Abrechnung damit einen Höchstzeitraum von einem Jahr mit der Folge, dass die Abrechnung über einen längeren Zeitraum nicht ordnungsgemäß ist und keine Zahlungspflicht des Mieters auslöst (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, § 556 Rn. 298 und dort insbesondere die in Fußnote 488 nachgewiesenen Entscheidungen zu § 4 MHG). Aus diesem Grund kann die Klageforderung nicht auf die Nebenkostenabrechnung vom 4. Februar 2004 gestützt werden, die sich auf die gesamte Dauer des Mietverhältnisses erstreckt und damit gegen den Grundsatz der jährlichen Abrechnung verstößt.
Diesem Einwand sind die später, nämlich durch anwaltliches Schreiben vom 29. März 2004 und im Rahmen der Klageschrift vom 6. Juli 2004, vorgelegten Nebenkostenabrechnungen nicht ausgesetzt. Diese Abrechnungen beziehen sich auf den Zeitraum von März 2002 bis Februar 2003 und entsprechen insofern den Anforderungen von § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Abrechnungszeitraum muß nämlich nicht mit dem Kalenderjahr identisch sein (Schmitt-Futterer, § 556 Rn. 301). Für den so festgelegten Abrechnungszeitraum scheitert ein Nachzahlungsanspruch der Kläger aber daran, dass diese Abrechnungen nicht innerhalb der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB festgelegten Frist von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums, d. h. bis Ende Februar 2004, mitgeteilt worden sind. Eine Nachforderung auf Grund der verspäteten Abrechnungen ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Eine Entschuldigung der Verspätung scheidet aus, da die Kläger, wie die wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB fehlerhafte Abrechnung vom 4. Februar 2004 zeigt, durchaus zu einer rechtzeitigen Abrechnung in der Lage gewesen wären.
Eine Umdeutung der von den Klägern im Rahmen der Klageschrift vorgelegten Nebenkostenabrechnung in eine unzulässige und verfristete Teilabrechnung für die letzten zehn Monate des Jahres 2002 und eine fristgerechte Abrechnung für die Restdauer des Mietverhältnisses mit der Folge, dass die Klageforderung wenigstens für Januar und Februar 2003 nicht bereits an § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB scheitert, kommt nicht in Betracht. Die Abrechnung in der Klageschrift - dasselbe gilt für die Abrechnung vom 29. März 2004 - ist zwar in diese beiden Unterabschnitte untergliedert. Das ändert aber nichts daran, dass der von den Klägern angesetzte Abrechnungszeitraum derjenige von März 2002 bis Februar 2003 ist. Unter Zugrundelegung dieses Zeitraums muß sich die Abrechnung an den Anforderungen des § 556 Abs. 3 BGB messen lassen. Danach ist sie verfristet. Eine Umdeutung würde das Erfordernis einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung durch den Vermieter unterlaufen.
Der Ausschluss von Nebenkostennachforderungen durch § 556 Abs. 3 BGB wird nicht durch die im Abnahmeprotokoll vom 31. Januar 2003 enthaltene Nebenkostenklausel berührt. Es ist bereits nicht ersichtlich, dass damit in irgendeiner Weise die hier maßgeblichen Fragen des zulässigen Abrechnungszeitraums und der Abrechnungsfrist geregelt werden sollten. Eine solche Vereinbarung zum Nachteil der Beklagten wäre im übrigen gemäß § 556 Abs. 4 BGB ohnehin unwirksam.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91,708 Nr. 11,711 ZPO.
Streitwert: 918,41 € :