Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung wegen formeller Mängel abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrt Zustimmung zur Mieterhöhung unter Berufung auf den Mietspiegel und einen pauschalen 5%-Zuschlag für Erdgeschosswohnungen. Das Gericht hält das Erhöhungsverlangen für formell unwirksam, weil Mietspiegel und Gutachten nicht nachvollziehbar beigefügt bzw. das Gutachten nicht fallbezogen ist. Auch die spätere Nachreichung beseitigt die Mängel nicht ohne Anpassung des Antrags. Die Klage wird abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen; Erhöhungsverlangen formell unwirksam und nicht fristauslösend
Abstrakte Rechtssätze
Für die Zulässigkeit einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558b Abs. 2 S.1 BGB ist ein formell wirksames Erhöhungsverlangen erforderlich, das die in § 558a BGB normierten Begründungsmittel in nachvollziehbarer Weise enthält.
Fehlen die zur Nachprüfbarkeit erforderlichen Begründungsunterlagen (z. B. Mietspiegelkopie, fachliches Gutachten), ist das Erhöhungsverlangen formell unwirksam und löst die Zustimmungsfrist nicht aus.
Die nachträgliche Nachbesserung eines mangelhaften Erhöhungsverlangens kann zwar im Prozess erfolgen; eine solche erneute Aufforderung setzt jedoch nach § 558b Abs.3,2 BGB neue Fristen in Gang, sodass der Klageantrag anzupassen ist.
Ein Gutachten, das nicht für das streitgegenständliche Objekt erstellt ist, erfüllt die Anforderungen des § 558a BGB nicht und kann ein unvollständig belegtes Erhöhungsverlangen nicht tragen.
Eine Kombination unterschiedlicher Begründungsmittel (z. B. Mietspiegelwerte und ergänzende pauschale Zuschläge aus einem fremden Gutachten) ist unzulässig, da sie die Nachprüfbarkeit des Erhöhungsverlangens gefährdet.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Mieterhöhung. Die Klägerin ist Vermieterin einer von den Beklagten seit 01.10.2000 gemieteten Wohnung im Erdgeschoss des Hauses Q in Z1. Die Wohnfläche dieser Wohnung beträgt 117,2 m2. Die monatliche Kaltmiete beträgt seit Beginn des Mietverhältnisses unverändert 541,11 €. Mit Schreiben vom 26.02.2010 forderte die Klägerin die Beklagten auf, einer Mieterhöhung ab dem 01.05.2010 auf monatlich 606,86 € zuzustimmen. Hierfür setzte sie den Beklagten eine Frist bis zum 30.04.2010. Zur Begründung nahm sie Bezug auf den Mietspiegel der Stadt Z1 2003 und auf einen 5%igen Zuschlag für Erdgeschosswohnungen in Zweifamilienhäusern, der sich "laut Gutachten" ergebe. Weder der Mietspiegel der Stadt Z1 noch das Gutachten, auf das Bezug genommen wurde, waren dem Schreiben beigefügt. Die Beklagten erteilten keine Zustimmung zur Mieterhöhung.
Sofern die Beklagten behaupten, der Mietspiegel der Stadt Z1 sei bis zum Ablauf der klägerseits zur Zustimmung gesetzten Frist nicht erhältlich gewesen, bestreitet die Klägerin dies, indem sie behauptet, die Stadt Z1 gebe auf Anfrage Kopien des Mietspiegels aus.
Im Übrigen behauptet die Klägerin, die streitgegenständliche Wohnung sei in die Baualtersgruppe 1961-1975 einzuordnen und es seien für die Ausstattung nach dem Mietspiegel 46 Punkte zugrundezulegen. Wegen der Einzelheiten ihres Vortrags wird auf ihr Vorbringen in der Klageschrift (Bl. 20 f. d.A.), und die Korrekturen dieses Vortrags durch die Schriftsätze vom 04.08.2010 (Bl. 40 f. d.A.) und 09.08.2010 (Bl. 47 d.A.) verwiesen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Miete für die Wohnung Q, #### Z1, Erdgeschoss, von bis dato 541,11 € kalt auf monatlich 606,86 € kalt zuzüglich der bisherigen Nebenkostenvorauszahlung mit Wirkung ab dem 01.05.2010 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, sie hätten das Mieterhöhungsbegehren der Klägerin nicht innerhalb der Frist prüfen können, da ihnen weder der Mietspiegel der Stadt Z1 noch das Gutachten zugänglich gemacht worden seien. Sie sind der Ansicht, die Klägerin könne ihr Mieterhöhungsbegehren nicht auf einen nicht im Mietspiegel vorgesehenen Zuschlag für die Erdgeschosslage stützen.
Im Übrigen wenden sie sich gegen die klägerseits vorgenommene "Bepunktung" der Wohnung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 28.07.2010, dem in Kopie das o. g. Gutachten und der Mietspiegel der Stadt Z1 – Stand 2003 beigefügt sind, die Beklagten erneut zur Zustimmung zur Mieterhöhung entsprechend dem Klageantrag aufgefordert.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unzulässig.
Die Klägerin kann nicht auf Erteilung der Zustimmung der Mieterhöhung klagen, denn sowohl das Erhöhungsverlangen vom 26.02.2010 als auch das vom 28.07.2010 waren formell unwirksam und haben deshalb nicht die Zustimmungsfrist des § 558 b Abs. 2 S. 1 BGB in Gang gesetzt.
Die Zulässigkeit der Klage nach § 558 b Abs. 2 S. 1 BGB setzt ein formell wirksames Erhöhungsverlangen voraus. § 558 a BGB legt die formalen Anforderungen an ein wirksames Erhöhungsverlangen fest, wodurch ermöglicht werden soll, dass der Mieter die zur Prüfung notwendigen Informationen erhält. Sinn des § 558 a BGB ist es, dass der Mieter die Möglichkeit haben soll, das Erhöhungsverlangen des Vermieters nachvollziehen und die Berechtigung des Vermieters zur Forderung einer Mieterhöhung selbst überprüfen zu können. Eine ordnungsgemäße Begründung liegt jedenfalls nicht vor, wenn sie vollständig fehlt oder das Erhöhungsverlangen nicht deckt oder wenn sie nicht nachvollziehbar oder nachprüfbar ist.
Im vorliegenden Fall war es den Beklagten nicht möglich, die Berechtigung der Klägerin bezüglich einer Mieterhöhung zu überprüfen, denn dem Schreiben der Klägerin vom 26.02.2010 waren weder der Mietspiegel der Stadt Z1 2003 noch das Gutachten, aus dem sich die Berechtigung zu einer zusätzlichen Mieterhöhung von 5 % ergeben sollte, beigefügt.
Der Vortrag der Klägerin hinsichtlich der allgemeinen Zugänglichkeit des Mietspiegels kann nicht überzeugen. Es kann dahinstehen, ob bei der Stadt Z1 Kopien des Mietspiegels 2003 erhältlich waren, denn jedenfalls nachdem die Beklagten den von der Stadt Z1 auf deren Homepage veröffentlichten Hinweis, der Mietspiegel sei vergriffen, zur Kenntnis genommen hatten, durften sie davon ausgehen, dass der Mietspiegel nicht erhältlich und ihnen daher nicht zugänglich sei.
Auch durch die erneute Aufforderung der Klägerin vom 28.07.2010, der eine Kopie des Mietspiegels Z1 2003 und des in Rede stehenden Gutachtens beigefügt waren, sind die Mängel des Mieterhöhungsverlangens nicht nachgeholt worden.
Es können zwar nach dem zutreffenden Vortrag der Klägerin im Laufe des Prozesses Mängel eines Mieterhöhungsverlangens nachgebessert werden, die erneute Aufforderung mit Schriftsatz vom 28.07.2010 unter Beifügung des Mietspiegels Z1 und des Gutachtens setzt gem. § 558 b Abs. 3, 2 BGB aber neue Fristen in Gang, auf die im vorliegenden Fall der Klageantrag hätte angepasst werden müssen.
Darüber hinaus enthält auch der Schriftsatz der Klägerin vom 28.07.2010 trotz Beifügung des Mietspiegels und des Gutachtens keine den Anforderungen des § 558 a BGB entsprechende Begründung, so dass auch hierdurch die Fristen des § 558 b Abs.1, 2 BGB nicht in Gang gesetzt wurden; denn auch die nunmehr erfolgte Beifügung des Mietspiegels und des Gutachtens deckt das Erhöhungsverlangen der Klägerin nicht bzw. macht es für die Beklagten nicht nachvollziehbarer.
Das sich nach Auffassung der Klägerin aus dem Mietspiegel der Stadt Z1 aus dem Jahre 2003 als berechtigt ergebende Erhöhungsverlangen ist von diesem nicht gedeckt. In ihrem Schreiben an die Beklagten vom 26.02.2010 legt die Klägerin nicht offen, was sie dazu bewogen hat, die von den Beklagten gemietete Wohnung hinsichtlich der Ausstattung mit 46, Punkten zu bewerten. In den im hiesigen Rechtsstreit vorgelegten, mehrfach korrigierten Schriftsätzen der Klageschrift sind dann zwar die einzelnen Positionen, anhand derer nach dem Bewertungssystem des Mietspiegels die Einstufung in bestimmte Ausstattungsgruppen erfolgen soll, aufgelistet. Allerdings hat das Gericht bereits Zweifel hinsichtlich der Bewertung, dass eine Erdgeschosswohnung mit Garten und Terrasse sowohl einen Punkt für "Garten" wie auch einen zusätzlichen Punkt für einen – unstreitig nicht vorhandenen – Balkon erhalten soll. Dies kann aber dahinstehen, da die Klägerin jedenfalls in einem weiteren Punkt einen Zuschlag ohne Grundlage im Mietspiegel vornimmt. Denn sie berechnet einen Zuschlag für einen Kamin, obwohl hierfür im Mietspiegel kein Punkt vorgesehen ist. Damit ergibt die Berechnung maximal einen Wert von 45, nicht aber von 46 Punkten.
Es fehlt auch in mehrfacher Hinsicht an einer ordnungsgemäßen Begründung hinsichtlich des zusätzlichen Mieterhöhungsverlangens von 5 % "laut Gutachten". Das Gutachten ist nicht für das streitgegenständliche Objekt angefertigt worden und deckt das Erhöhungsverlangen im vorliegenden Fall deshalb schon nicht ab.
Darüber hinaus lässt sich aus dem Gutachten auch nicht nachvollziehen, weshalb eine zusätzliche Erhöhung von 5 % aufgrund der Objektsbeschaffenheit gegeben sein sollte, denn das Gutachten enthält keine Ausführungen zur erhöhten Wohnqualität von Erdgeschosswohnungen. Die im Schreiben vom 23.02.2010 verwendete Begründung "laut Gutachten" ist somit unzutreffend. Sofern im Schriftsatz vom 20.09.2010 vorgebracht wird, der Sachverständige T, der das in Rede stehende Gutachten erstellt hat, habe in seiner Anhörung zu diesem Gutachten vom 07.10.2003 ausgeführt, bei einer Erdgeschosswohnung eines Zweifamilienhauses sei ein Zuschlag von 5 % zu machen, ist diese Behauptung durch Beifügung des Gutachtens, das ja gerade keine diesbezüglichen Ausführungen enthält, nicht geeignet, um das Mieterhöhungsverlangen nachvollziehen zu können.
Bei der von der Klägerin vorgetragenen Aussage des Sachverständigen T im Rahmen einer früheren Befragung zu einem Gutachten aus einem anderen Verfahren handelt es sich außerdem nicht um ein Begründungsmittel im Sinne des § 558 a BGB, da eine solche Aussage nicht gleichermaßen geeignet ist wie die in § 558 a Abs.2 BGB aufgeführten Begründungsmittel. Es handelt sich hierbei weder um ein Urteil noch um ein Gutachten, sondern lediglich um eine Aussage im Rahmen einer Befragung zu einem Gutachten, hinsichtlich dessen die Klägerin noch nicht einmal vorgetragen hat, inwiefern es sich überhaupt um ein Gutachten über eine der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbare Wohnung handeln sollte.
Außerdem enthält das Mieterhöhungsbegehren der Klägerin auch deshalb keine formell wirksame Begründung im Sinne des § 558 a BGB, weil in dieser Vorschrift die Kombination aus unterschiedlichen Begründungsmitteln nicht vorgesehen ist. Wenn sich die Klägerin auf die Werte des Mietspiegels beruft, stellen diese Vergleichswerte dar, die nicht durch Begründungen außerhalb des Mietspiegels zu korrigieren sind. Wird die Miete aufgrund eines Sachverständigengutachtens ermittelt, sind hier alle zur Bewertung der Wohnung beitragenden Faktoren bereits berücksichtigt. Eine Kombination zweier Begründungsmittel führt indes zur Gefahr, dass unterschiedliche Bewertungssysteme vermischt werden und es dadurch zu Ergebnissen kommt, die weder anhand des einen noch anhand des anderen Bewertungssystems nachzuvollziehen sind. Dies führt aber dazu, dass es dem Mieter erschwert wird, die dem Erhöhungsverlangen zugrunde liegenden Kalkulationen nachzuvollziehen und widerspricht damit dem Sinn und Zweck des § 558 a BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 S. 1 ,2 ZPO.
Streitwert: 789,- €