Räumungsklage wegen angeblicher Mietrückstände abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter begehrte Räumung und Zahlung offener Mieten und Nebenkosten nach fristloser Kündigung wegen angeblicher Rückstände. Das Gericht hielt fest, dass zwischen den Parteien ein Mietnachlass und der Verzicht auf Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart war und dies durch Zeugnis und Mietbucheinträge belegt wurde. Mangels tatsächlicher Rückstände war die Kündigung unwirksam, daher wurde die Klage abgewiesen.
Ausgang: Klage des Vermieters auf Räumung und Zahlung abgewiesen, da die fristlose Kündigung wegen mangelnder Rückstände unwirksam war
Abstrakte Rechtssätze
Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen setzt voraus, dass zum Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich fällige und nicht geleistete Rückstände bestehen.
Die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit einer schriftlichen Vertragsurkunde kann durch glaubhafte Umstände, übereinstimmende Zeugenaussagen und bestätigende Vereinbarungen im Mietbuch widerlegt werden.
Wiederholte Quittierungen über einen bestimmten Mietbetrag und übereinstimmendes Parteiverhalten können einen vereinbarten Mietnachlass und den Verzicht auf Nebenkostenvorauszahlungen begründen.
Eine zunächst unwirksame Kündigung kann im Räumungsrechtsstreit nicht durch nachträgliche Behauptung eines anderen Kündigungsgrundes (z. B. Eigenbedarf) geheilt werden; es bedarf eines neuen wirksamen Kündigungsakts.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens werden dem Kläger auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 2.200,00 DM abzuwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer des Gebäudes Z-Straße in Rheine. Das Hinterhaus dieses Gebäudes vermietete er durch schriftlichen Mietvertrag vom 31.12.1996 (Bl. 6-7 d.A.) an die Beklagte, seiner Mutter. Diese bewohnt die hier befindlichen Räume mit einer schwerbehinderten Tochter. Die Beklagte zahlte ab Januar 1997 jeweils 600 DM Mietzins an den Kläger. Dieser macht für den Zeitraum von Januar bis Dezember 1997 restliche Nebenkosten in Höhe von 12 x 80 = 960,00 DM und für den Zeitraum von Januar bis April 1998 in Höhe von 4 x 80 = 320,00 DM geltend, ferner für den Zeitraum von Juni 1997 bis April 1998 restlichen Mietzins von 11 x 100 DM = 1.100,00 DM. Mit Schreiben vom 06.03.1998 hatte der Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen in Höhe von insgesamt 2.380,00 DM erklärt.
Er ist der Ansicht, zur Kündigung angesichts der von der Beklagten lediglich geleisteten Zahlung berechtigt gewesen zu sein.
Im Übrigen trägt er vor, ihm stehe ein Räumungsanspruch gegenüber der Beklagten auch deshalb zu, weil er mit seiner zukünftigen Ehefrau, die im Oktober 1998 entbinde, zur Zeit lediglich ca. 35 qm in den Kellerräumen des betreffenden Objektes bewohne und darauf angewiesen sei, die von der Beklagten bewohnte Wohnung selbst zu nutzen, zumal er das von ihm zur Zeit erstellte Haus in Schapen vermutlich nicht werde halten können, sondern wegen finanzieller Engpässe verkaufen müsse.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im Erdgeschoß und Dachgeschoß des Hinterhauses Z-Straße, 48432 Rheine-Rodde, bestehend aus 3 Zimmern, Bad, Toilette, Küche, Korridor, Kellerraum, Terrasse und Carport zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger an Nebenkosten für das Jahr 1997 960,00 DM zuzüglich zurückbehaltener Miete für den Zeitraum Juni 1997 bis März 1998 in Höhe von insgesamt 1.100,00 DM zuzüglich nichtbezahlter Nebenkostenpauschale von jeweils 80,00 DM monatlich seit 01.01.1998 bis April 1998 in Höhe von 320,00 DM somit insgesamt 2.380,00 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, zwischen ihr und dem Kläger sei bei Vertragsschluß Ende 1996 vereinbart worden, daß sie die Miete um 100,00 DM monatlich mindern könne und Nebenkostenvorauszahlungen nicht zu leisten habe, bis zur gänzlichen Fertigstellung des Objekts und zum Auszug des nur provisorisch im Keller wohnenden Klägers. Demgemäß habe sie auch lediglich immer 600,00 DM gezahlt, gleichwohl habe der Beklagte im Mietbuch für das ganze Jahr 1997 Zahlung in Höhe von insgesamt 700,00 DM quittiert.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch die uneidliche Vernehmung der Zeugen X und Y. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 13.08.1998 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die auf § 5, 156 BGB gestützte Klage war abzuweisen, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht durch die vom Kläger mit Schriftsatz vom 06.03.1998 erklärte fristlose Kündigung beendet worden ist.
Ein Kündigungsrecht gem. § 554 Abs. 1 BGB stand dem Kläger nicht zu, da das Gericht auf Grund der Beweisaufnahme davon überzeugt ist, daß zwischen den Parteien vereinbart worden ist, daß die Beklagte für den Zeitraum, in dem der Kläger selbst in den Kellerräumen des betreffenden Objekts wohne, lediglich 600 DM zu zahlen brauche, desweiteren nicht die vereinbarte Nebenkostenpauschale in Höhe von 80,00 DM.
Der diesbezügliche Vortrag der Beklagten ist von dem Zeugen X glaubhaft bestätigt worden. Dem Gericht sind Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit der Bekundungen des Zeugen X, des Sohnes der Beklagten und Bruders des Klägers, nicht ersichtlich. Der Zeuge war sichtlich um eine wahrheitsgemäße Aussage bemüht, irgendeine Tendenz, zugunsten einer Partei auszusagen, war nicht ersichtlich. Zwar hat der Zeuge bekundet, er hab eine konkrete Absprache zwischen den Parteien über den von der Beklagten behaupteten Mietnachlaß nicht mitbekommen. Demgemäß hat der Zeuge ausgesagt, aus dem Gespräch zwischen den Parteien habe er Überzeugung von einer derartigen Absprache erlangt, so habe die Beklagte dies häufiger erwähnt, ohne daß der Kläger dem widersprochen habe. Falls eine derartige Abrede aber zwischen den Parteien nicht getroffen worden wäre, hätte es nahegelegen nach Auffassung des Gerichts, daß der Kläger der diesbezüglichen Äußerung der Beklagten, die auch in seinem Beisein getroffen wurde, zu widersprechen. Es wäre lebensfremd, davon auszugehen, daß der Kläger dies nicht getan hätte. Für die Richtigkeit einer derartigen Vereinbarung spricht neben der nahen Verwandtschaft der Parteien und des seinerzeit guten Verhältnisses, daß sich erst seit dem Zusammenleben des Klägers mit seiner Lebensgefährtin in dem betreffenden Objekt das Verhältnis getrübt hat, ferner der Umstand, daß der Kläger der Beklagten ausweislich des von der Beklagten vorgelegten Mietbuches für das gesamte Jahr 1997 die Zahlung der Miete in Höhe von jeweils 700,00 DM quittiert hat, obwohl nach seinem eigenen Vortrag eine angebliche Verrechnung einer Darlehensforderung seinerseits gegenüber der Beklagten lediglich bis einschließlich Mai 1997 erfolgt ist. Der Kläger hat aber auch für die nachfolgenden Monate des Jahres 1997 den Erhalt von 700,00 DM quittiert, obwohl die Beklagte unstreitig insoweit lediglich 600,00 DM Miete gezahlt hat.
Das Gericht verkennt nicht, daß ausweislich des schriftlichen Mietvertrages ein Mietzins in Höhe von 700,00 DM zuzüglich einer Nebenkostenpauschale in Höhe von monatlich 80,00 DM vereinbart worden ist. Das Gericht verkennt ferner nicht, daß es eine Vermutung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der schriftlichen Vertragsurkunde gibt. Diese Vermutung hat die Beklagte jedoch aus den oben angeführten Gründen widerlegt.
Somit lagen Mietzinsrückstände oder Rückstände mit der Zahlung von Nebenkostenpauschalen zum Zeitpunkt der Kündigung am 06.03.1998 nicht vor, so daß der Kläger nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt war.
Soweit der Vortrag des Klägers möglicherweise dahin zu verstehen sein soll, daß er hilfsweise die Kündigung auf Eigenbedarf gem. § 564 b BGB stützen will, hält das Gericht ein derartiges Vorgehen nicht für zulässig. Abgesehen davon, daß ein derartiges Vorgehen, soweit es überhaupt für zulässig erachtet wird, nur unter der Voraussetzung als möglich angesehen wird, daß nachträglich Gründe entstanden sind, die eine Klageänderung als zulässig erscheinen lassen (vgl. Palandt/Putzo 57. Auflage, Anm. 26 zu § 465 b BGB), um schon das Vorliegen derartiger nachträglich entstandener Gründe nicht ersichtlich ist angesichts des von dem Kläger vorgetragenen Eigenbedarfs, schließt sich das Gericht insoweit auch der in der Rechtsprechung vertretenen Ansicht an, daß eine unwirksame Kündigung im Räumungsrechtsstreit nicht nachgebessert und konkludent schlüssig gestellt werden kann, vielmehr ein Neuausspruch einer Kündigung erforderlich ist (vgl. LG Düsseldorf in Wohnungs-, Wirtschafts- und Mietrecht 1990, s. 505). Dies erfordert das Gebot Rechtsklarheit und Rechtssicherheit.
Somit war die Klage abzuweisen.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Ziff. 11, 711 ZPO.