Betriebskostennachzahlung: Umlagefähigkeit von Gartenpflegekosten (§ 556 BGB)
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Betriebskostennachzahlung für 2019; strittig ist die Umlagefähigkeit von Gartenpflegekosten einschließlich einer Rechnung für Pflanzenbeseitigung. Das AG verurteilte die Beklagte zur Zahlung von 236,78 EUR und zur Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten; im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Die Rechnung zur Beseitigung war nachbarrechtlich veranlasst und damit nicht umlegbar.
Ausgang: Klage auf Betriebskostennachzahlung teilweise stattgegeben (236,78 EUR) und im Übrigen abgewiesen; Kostenverteilung 15% Klägerin / 85% Beklagte.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten nach § 556 BGB besteht, wenn die Abrechnung einen anteiligen, nach der tatsächlichen Umlage zu berücksichtigenden Betrag ausweist.
Kosten für die Beseitigung von Pflanzen sind nur dann als Gartenpflege umlagefähig, wenn die Maßnahme aus gärtnerischen Gründen erfolgte; auf Grund nachbarrechtlicher Vorschriften veranlasste Maßnahmen sind nicht umlagefähig.
Derjenige, der Betriebskosten abrechnet, muss die Höhe und Veranlassung substantiiert darlegen; ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist von der Gegenpartei darzulegen und zu beweisen.
Verzugszinsen stehen dem Gläubiger gemäß §§ 286, 288 BGB bei Zahlungsverzug zu; aus Verzug können auch Ersatzansprüche für außergerichtliche Rechtsanwaltskosten nach §§ 280, 286 BGB hergeleitet werden.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 236,78 EUR nebst fünf Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 24. November 2020, zu bezahlen und die Klägerin von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten ihres Prozessbevollmächtigten in Höhe von 90,96 EUR freizustellen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 15% und die Beklagte zu 85%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Ohne Tatbestand (gemäß § 313a Abs. 1 ZPO).
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang begründet. Im Übrigen war sie abzuweisen.
Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Betriebskostennachzahlung in Höhe von 236,78 EUR für das Jahr 2019 gem. § 556 BGB.
Soweit die Beklagte sich gegen die Zahlung von Gartenpflegekosten in Höhe von 280,87 EUR wehrt, hat sie hiermit in Höhe von 44,09 EUR Erfolg.
Die Klägerin kann nicht die Rechnung der Firma E in Höhe von 1.013,88 EUR auf ihre Mieterin umlegen. Die Gartenpflegekosten sind daher nach Abzug dieser Rechnung lediglich mit einem Betrag in Höhe von 5.446,04 EUR umlegbar, d. h. ein 1/23 Anteil von 236,78 EUR entfällt auf die Beklagte.
Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die vg. Rechnung zur Beseitigung von Pflanzen erforderlich wurde, weil ein Nachbar sich über diese beschwert hatte. Dies hat der Zeuge S unumwunden entsprechend ausgesagt. Voraussetzung für die Ersatzfähigkeit von Kosten für die Beseitigung von Pflanzen ist aber, dass die Maßnahme aus gärtnerischen Gründen erfolgt. Maßnahmen auf Grund nachbarrechtlicher Vorschriften scheiden aus (Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 71f).
Im Übrigen hat der Zeuge nachvollziehbar die Höhe der Gartenpflegekosten erläutert. Einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichtkeitsgebot hat die Beklagte nicht bewiesen.
Der Zinsanspruch hat seine Grundlage in §§ 286, 288 BGB.
Ebenso hat die Beklagte die Klägerin von den außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 90,96 EUR aus Verzugsgesichtspunkten gem. §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB freizustellen nach einem Gegenstandswert von 236,78 EUR.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Der Streitwert wird auf bis zu 500,00 EUR festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Da mit dieser Entscheidung für keine Partei die zur Eröffnung der Berufung führende Beschwer von über 600,00 EUR erreicht ist, hat das Gericht nach pflichtgemäßem Ermessen die Zulassung der Berufung zu prüfen, § 511 Abs. 4 ZPO. Die Berufung ist danach nicht zuzulassen gewesen, weil die Rechtssache ihre Entscheidung allein aus den Umständen des vorliegenden Falles gefunden hat und somit weder grundsätzliche Bedeutung besitzt oder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordern, § 511 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. Abs. 4 Nr. 1 ZPO.
Gegen dieses Urteil ist ein Rechtsmittel nicht zulässig, weil keine der Parteien durch dieses Urteil hinsichtlich eines Werts von über 600,00 EUR beschwert ist und das Gericht die Berufung auch nicht zugelassen hat, § 511 Abs. 2 Nr. 1 , 2 ZPO.
Verkündet am 25.11.2021Kock, Justizbeschäftigteals Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle