Mietrückstandsklage: keine Mietminderung wegen Hund; fehlerhafte Heizkostenumlage
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte Nachzahlung von Miete für März 1995–Jan. 1997; die Beklagte berief sich auf Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch einen Hund und verlangte im Übrigen Nebenkosten/Heizkosten für 1994. Das Gericht sprach nur 1.380,00 DM Nachzahlung zu, weil eine erhebliche Beeinträchtigung durch den Hund nicht substantiell nachgewiesen wurde. Die Heizkostenabrechnung ist wegen einer 100%-Umrechnung der Warmwasserkosten nach § 8 HeizKV fehlerhaft und daher insoweit unbegründet.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Zahlung von 1.380,00 DM zugesprochen, die übrigen Forderungen (Nebenkosten/Heizkosten) abgewiesen bzw. nicht fällig erkannt
Abstrakte Rechtssätze
Zur Minderung der Miete nach § 537 BGB bedarf es des Nachweises einer erheblichen und konkret zeitlich sowie in Umfang darstellbaren Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache.
Anhalts- und pauschale Angaben über Lärm reichen nicht aus; der Mieter muss substantiierte Angaben zu Art, Umfang und Zeitpunkten der Störungen machen, damit das Gericht eine Mietminderung feststellen kann.
Bei der Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten ist die Heizkostenverordnung zu beachten; eine vollständige (100%) Umrechnung der Warmwasserkosten auf Grundkosten widerspricht § 8 HeizkostenV und macht die Abrechnung zumindest für diese Positionen nicht fällig.
Die Zins- und Kostenfolgen richten sich nach den einschlägigen Vorschriften (z. B. §§ 284, 286, 288 Abs. 2 BGB; § 92 ZPO) und die vorläufige Vollstreckbarkeit kann nach den gesetzlichen Regelungen angeordnet werden.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.380,00 DM nebst 10 % Zinsen seit dem 07.03.1997 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 1.900,00 DM vorläufig abwenden, sofern nicht die Klägerin in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Rubrum
Entscheidungsgründe: (gem. § 313 a ZPO)
1.
Gemäß § 535 BGB i.V.m. den zwischen den Parteien bestehenden mietvertraglichen Vereinbarungen kann die Klägerin von der Beklagten für die Zeit von März 1995 bis Januar 1997 für 23 Monate à 60,00 DM die Nachzahlung von 1.980,00 DM Miete verlangen.Die Beklagte kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, daß die Miete wegen Mängel der Mietsache gemäß § 537 BGB gemindert gewesen ist. Soweit die Beklagte sich darauf berufen hat, in der Wohnung über ihr werde von der Mieterin B ein Hund gehalten, ist dies zwar unstreitig. Daß von diesem Hund allerdings nennenswerte Belästigungen auf die Wohnung der Beklagten ausstrahlen, hat die Beweisaufnahme nicht ergeben. Die Beklagte hat in ihrer persönlichen Anhörung weitgehend sich darauf berufen, die Hundehaltung bringe neben andere Mißständen, die mit der Person der Mieterin B und unter anderem deren Berufstätigkeit zusammen hängen, auch Beeinträchtigungen durch deren Hundehaltung, so sei über einen langen Zeitraum während der Abwesenheit der Mieterin, aber auch während deren Anwesenheit, lautes Geheule, Gejaule und Bellen aus deren Wohnung in der Wohnung der Beklagten hörbar. Substantiieren konnte die Beklagte allerdings nicht, wann konkret und zu welchen Zeiten der Hund in der Wohnung der Beklagten hörbare Geräusche von sich gibt. Das wäre allerdings notwendig gewesen, damit das Gericht hätte nachvollziehen können, ob tatsächlich eine Beeinträchtigung der Wohnverhältnisse der Beklagten durch die Hundehaltung in der Oberwohnung zu verzeichnen ist.Auch die Zeugin L konnte keine näheren Angaben dazu machen, ob bzw. in welchem Ausmaß der in der Oberwohnung gehaltene Hund zu Beeinträchtigungen in der Wohnung der Beklagten führt. Die Zeugin L wohnt in der selben Etage wie die Obermieterin, sie wird nach eigenen Angaben nicht nennenswert durch den Hund gestört, nachts überhaupt nicht, weil sie nach eigenen Angaben über einen guten Schlaf verfügt.Darüber hinaus war die Aussage dieser Zeugin auch deshalb nicht ergiebig, weil die Zeugin schwerhörig ist und deshalb Geräusche nur sehr schlecht beurteilen kann und im übrigen niemals in der Wohnung der Beklagten gewesen ist.Die Klage auf Nachzahlung der geminderten Miete hatte deshalb Erfolg.
2.
Soweit die Klägerin für 1994 Nebenkosten und Heizkosten in Höhe von 456,42 DM bzw. 81,82 DM verlangt, ist die Klage nach dem derzeitigen Sachstand jedenfalls unbegründet.Die Klägerin hat die Warmwasserkosten nach 100 % Grundkosten umgerechnet, das widerspricht § 8 der Heizkostenverordnung, die auch bezüglich der Warmwasserkosten eine zumindest teilweise verbrauchsabhängige Umrechnung vorsieht.Deshalb ist die Nebenkostenabrechnung bzgl. dieser Positionen derzeit mindestens nicht fällig, unabhängig davon, ob ggfls. nicht umlagefähige Positionen darin enthalten sind.
Zinsen: §§ 284, 286, 288 Abs. 2 BGB
Kosten: Soweit streitig entschieden worden ist, ergibt sich die Kostenentscheidung aus § 92 ZPO, soweit die Klage teilweise zurückgenommen worden ist, aus § 269 Abs. 3 ZPO.
Vorläufige Vollstreckbarkeit;: §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.
Berichtigungsbeschluss vom 16. März 1998:
wird der Tenor des am 03.02.1998 verkündeten Urteils wegen offensichtlicher Unrichtigkeit dahingehend berichtigt, daß der letzte Satz (Abwendungsbefugnis gegen Sicherheitsleistung) entfällt (§ 713 ZPO).