Klage auf Betriebskostennachforderung wegen Wasserdifferenz abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin verlangt Zahlung von 135,35 € aus der Betriebskostenabrechnung 2012; die Mieterin hatte den Betrag wegen einer Messdifferenz zwischen Haupt- und Einzelwasserzählern einbehalten. Streitpunkt ist, ob die Differenz den Mietern umlegbar ist. Das AG Rheine verneint dies, da die Abweichung deutlich über 20 % liegt und nahelegt, dass Verluste durch mangelhafte Bewirtschaftung vorliegen. Die Klage wird abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Zahlung von 135,35 € aus der Betriebskostenabrechnung wegen erheblicher Messdifferenz als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein Mieter ist nicht zur anteiligen Zahlung einer Differenz zwischen dem Hauptwasserzähler und der Summe der Einzelwasserzähler verpflichtet, wenn die Abweichung ein vertretbares Maß (maßgeblich etwa 20 %) deutlich übersteigt.
Übersteigt die Messdifferenz 20 %, spricht der erste Anschein dafür, dass die Differenz auf Verluste durch unterlassene Instandhaltung (z. B. Leckagen) zurückzuführen ist, die nicht dem Verbrauch der Mieter zuzurechnen sind.
Der Vermieter kann Betriebskosten nur umlegen, wenn die der Abrechnung zugrunde liegenden Verbrauchswerte ordnungsgemäß, plausibel und nachprüfbar sind; bei erheblichen Messabweichungen trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für eine abweichende Erklärung.
Ansprüche auf Nachzahlung nach §§ 535 Abs. 2, 556 BGB setzen eine nachvollziehbare und ordnungsgemäß erstellte Betriebskostenabrechnung voraus; fehlerhafte Grundlagen führen zur Unbegründetheit der Forderung.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Entscheidung ergeht gemäß § 313a Abs. 1 ZPO ohne abgefassten Tatbestand.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 135,35 € gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 BGB i. V. m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag.
Ein Nachzahlungsanspruch aufgrund der Abrechnung über die Betriebskosten für das Jahr 2012 besteht nicht. Die Beklagte hat den streitgegenständlichen Betrag in Höhe von 135,35 € berechtigt nicht bezahlt.
Der streitgegenständliche Betrag ergibt sich aus der Differenz der in der Betriebskostenabrechnung zu Grunde gelegten Gesamtverbrauchsmenge von 318,58 m3 gegenüber dem von den Stadtwerken festgestellten Gesamtverbrach in Höhe von 418 m3. Unstreitig ist die Differenz auf eine Messdifferenz zwischen dem Hauptzähler und der Summe der Zwischenzähler zurückzuführen. Die Beklagte ist nicht verpflichtet, den Differenzbetrag anteilig zu tragen. Ein Anspruch auf eine Umlage der auf die Differenz entfallenden Wasserkosten besteht nur dann, wenn die Abweichung zwischen der vom Hauptzähler angezeigten Verbrauchsmenge und der Verbrauchsmenge der Summe der Einzelwasserzähler nicht über ein vertretbares Maß hinausgeht. Dies folgt aus dem Rechtsgedanken, dass der Vermieter die Betriebskosten selbst zu tragen hat, die durch eine nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung eines Gebäudes entstehen oder die nicht im Zusammenhang mit dem Verbrauch der Vermieter entstehen. Anlass zu Bedenken bestehen nach überwiegender Ansicht, welcher das Gericht sich anschließt dann, wenn die über den Hauszähler auf die Parteien umgerechnete Verbrauchsmenge 20% des Wertes des ordnungsgemäß funktionierenden Wohnungszählers überschreitet. In diesem Fall spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass die vom Hauptwasserzähler angezeigte Verbrauchsmenge die Summe der durch die Einzelzähler angezeigten Wohnungsverbrauchsmengen nur deshalb überschreitet, weil die Anlagen durch unterlassene Instandhaltung von Leitungen, Dichtungen oder Ventilen einen Verlust aufweisen, der nicht mehr im Zusammenhang mit dem Einzelverbrauch der Mieter steht (vgl. AG Salzgitter, Urteil vom 06.12.1994, Az.: 12a C 137/93; Langeberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556 Rn. 359 m. w. N.).
Vorliegend liegt die Messdifferenz deutlich über 20 Prozent. Der streitgegenständliche von der Beklagten einbehaltene Betrag entspricht wie von ihr korrekt berechnet dem auf die Differenz entfallenden Anteil der Wasserkosten.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Der Streitwert wird auf 135,35 € festgesetzt.
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