Mietrecht: Teilweise stattgegebene Nebenkostenforderung und Abgrenzung von Kleinreparaturen
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter klagte auf Zahlung von Nebenkosten und anteiligen Rechnungen. Streitpunkt war die Umlagefähigkeit verschiedener Positionen sowie die Abgrenzung von Wartungs- und Reparaturkosten und das Vorgehen bei Belegen. Das Gericht gab der Klage teilweise statt (325,12 EUR zuzüglich Zinsen) und wies einzelne Rechnungen als nicht umlagefähig zurück. Der Mieter hat keinen Anspruch auf automatische Zusendung von Belegen; Einsicht ist zu verlangen.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Zahlung von Nebenkosten und vorgerichtlichen Anwaltskosten zugesprochen, einzelne Rechnungspositionen als nicht umlagefähig abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Betriebskosten einschließlich vom Eigentümer erbrachter Sach- und Arbeitsleistungen sind nach § 1 Abs.1 S.2 BetriebskostenVO umlagefähig, wenn der Mietvertrag dies zulässt.
Der Mieter hat keinen Anspruch auf Zusendung der der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegenden Belege; er muss Einsicht beim Vermieter verlangen, um Einwendungen geltend zu machen.
Eine Kleinreparaturklausel ist nur auf solche Maßnahmen anwendbar, die nach Inhalt und Umfang tatsächlich Kleinreparaturen darstellen; Wartungsarbeiten und umfangreiche Reparaturen sind nicht über eine solche Regelung abdeckbar.
Verzugszinsen können bei Zahlungsrückstand nach den §§ 286, 288, 291 BGB verlangt werden.
Tenor
Das Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil vom 27.06.2018 wird insoweit für vorbehaltslos erklärt, als dass die Beklagte verurteilt wird, einen Betrag von 325,12 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 87,33 EUR seit dem 01.05.2015, aus 81,29 EUR seit dem 02.05.2016 und aus 162,82 EUR seit dem 01.12.2012 zu zahlen.
Die Beklagte wird weiterhin verurteilt, vorgerichtlich entstandene nicht anrechenbare Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 74,26 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30.05.2018 zu zahlen.
Die weiteren Kosten des Verfahrens tragen zu 40 % der Kläger, zu 60 % die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist in aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten für den Zeitraum von 2014, 2015 und 2016 in Höhe von insgesamt 325,12 EUR. Dabei waren sowohl die Kosten für den Efeuschnitt, die Dachrinnenreinigung und den Heckenschnitt (in voller Höhe) auf die Beklagten umlegbar. Die Umlagemöglichkeit ergibt sich aus Seite 6 des Mietvertrages und ist insofern nicht zu beanstanden. Unerheblich ist, dass die Beklagte unstreitig keine Gartennutzung hatte. Nach § 1 Abs.1 S.2 BetriebskostenVO dürfen Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers wie Unternehmensbeträge abgerechnet werden.
Hinsichtlich dieser Positionen besteht auch kein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Zusendung der Belege, aus denen sich die Nebenkostenabrechnung ergibt. Vielmehr hätte der Mieter, die Beklagte, den Kläger auffordern müssen, ihr Einsicht in die zugrundeliegenden Unterlagen zu gewähren. Dies ist unstreitig nicht erfolgt.
Die Rechnung der Firma T für die Instandsetzung eines Vaillant-Thermoblockes in Höhe von 37,49 EUR ist nicht auf die Beklagte als Mieter umlegbar. Insoweit handelt es sich nicht um eine Maßnahme, die unter die Kleinreparaturmaßnahmen fällt. Vielmehr ist es Aufgabe des Vermieters, für derartige Reparaturen aufzukommen.
Die weiter geltend gemachte Rechnung der Firma C1 vom 16.07.2014 kann ebenfalls nicht auf die Beklagte umgelegt werden. Ausweislich der Rechnung handelt es sich um Wartungsarbeiten an den Fenstern der Mietwohnung. Ausgangspunkt war unstreitig, dass die Beklagte den Kläger gebeten hat, ein Giebelfenster reparieren zu lassen, da dieses schlecht schließe. Im Rahmen dieser Maßnahme wurden weitere Fenster, wie aus der Rechnung ersichtlich, offensichtlich gewartet. Die Kosten für die Reparatur des einen Giebelfensters hat die Beklagte mit einem Sechstel gerundet auf 16,00 EUR somit festgelegt. Der Differenzbetrag wird von dem Kläger geltend gemacht. Die Geltendmachung von Wartungsmaßnahmen fällt nicht unter die Inanspruchnahme eines Mieters aus Kleinreparaturregelungen. Bereits die Beschreibung in der Rechnung der Fachfirma spricht nicht für Reparatur- bzw. Instandsetzungsarbeiten, sondern für Wartungsmaßnahmen. Solche können nach Auffassung des Gerichts auf den Mieter grundsätzlich umgelegt werden, da erfahrungsgemäß Fenster in gewissen Abständen der Wartung bedürfen. Eine solche Regelung fehlt in dem streitgegenständlichen Mietvertrag, so dass eine Umlage auf den Mieter nicht möglich ist.
Des Weiteren kann der Kläger die Kosten der Rechnung der Firma C2 vom 23.04.2015 nicht anteilig auf die Beklagte umlegen. Ausweislich der Rechnung handelt es sich bei den durchgeführten Maßnahmen nicht um übliche Wartungsarbeiten (die nach dem streitgegenständlichen Mietvertrag sehr wohl auf Mieter umlegbar sind). Vielmehr geht überaus deutlich bereits aus dem Absatz der Position 005 „12,00 Technikerstunden vom 12.01. bis 17.02.2015“ hervor, dass es sich hier nicht um Wartungsmaßnahmen, sondern (zumindest auch) um eine Reparatur gehandelt haben muss. In Anbetracht der Größenordnung der Rechnung entfällt die Inanspruchnahme der Beklagten über die Kleinreparaturregelung.
Die Zinsentscheidung folgt aus den §§ 286, 288 bzw. 291 BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs.1 S.1, 708 Nr. 4, Nr. 11, 711 und 713 ZPO.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.