Mietminderung bei Schimmel durch Wärmebrücken; Nebenkostenvorauszahlungen nach Abrechnungsfrist

Amtsgericht Rheinberg · 13 C 6/04 · 10.04.2005

KI-Zusammenfassung

Der Vermieter verlangte rückständige Miete und Nebenkostenvorauszahlungen; die Mieter minderten wegen Schimmel und weiterer behaupteter Mängel. Das Gericht bejahte eine Mietminderung (20% bzw. 15% der Kaltmiete) wegen Schimmel, den der Vermieter mangels Hinweises auf überobligatorisches Lüften bei Wärmebrücken zu vertreten hatte. Weitergehende Minderungsrechte (u.a. Stellplatz, Stromkreis, Heizung/Warmwasser) verneinte es. Nebenkostenvorauszahlungen nach Eintritt der Abrechnungsreife (Ablauf der Abrechnungsfrist) wurden abgewiesen; Zinsen auf ausstehende Vorauszahlungen bis zur Abrechnungsreife sprach das Gericht zu.

Ausgang: Zahlung rückständiger (geminderter) Kaltmiete zugesprochen, Forderung auf Nebenkostenvorauszahlungen nach Abrechnungsfrist abgewiesen; Zinsen teilweise zugesprochen.

Abstrakte Rechtssätze

Der Mieter muss das Vorliegen eines Mangels darlegen und beweisen; der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Ursache nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt.

Verlangt die Beschaffenheit der Mietsache wegen bauseitiger Wärme-/Kältebrücken ein überobligatorisches Heiz- und Lüftungsverhalten, hat der Vermieter hierauf hinzuweisen; verbleibende Unklarheiten gehen zu seinen Lasten.

Weitere Minderungsrechte sind ausgeschlossen, soweit der Mieter behauptete Mängel im maßgeblichen Zeitraum nicht hinreichend konkret gerügt hat.

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB) kann der Vermieter Nebenkostenvorauszahlungen für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum nicht mehr verlangen; er muss auf den Abrechnungssaldo umstellen, der durch die geschuldeten Vorauszahlungen begrenzt sein kann.

Ein Zurückbehaltungsrecht wegen fehlender Betriebskostenabrechnung kann ab Eintritt der Abrechnungsreife bestehen; Verzugszinsen auf ausstehende Vorauszahlungen bleiben bis zur Abrechnungsreife geschuldet.

Leitsatz

Der Vermieter muss auf überobligatorische Lüftungsverpflichtungen des Mieters wegen bauseitiger Wärme/Kältebrücken hinweisen. Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters.

Vorauszahlungen auf die Nebenkosten können nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr verlangt werden, es muss auf den Abrechnungssaldo (dieser ist begrenzt durch die Höhe der geschuldeten Vorauszahlungen bei Ablauf der Abrechnungsfrist) umstellen.

Nach Eintritt der Abrechnungsreife bleiben die Zinsen auf die Vorauszahlungen bis zur Abrechnungsreife geschuldet.

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 990,09 € nebst Zinsen i.H.v. 5 % Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 181,64 € seit dem 05.02.03 bis zum 31.12.03, aus jeweils156,64 € seit dem 05.03.03 bis zum 31.12.03 und 05.04 bis zum 31.12.03, aus jeweils 171,97 € seit dem 05.05.03 bis zum 31.12.03, vom 05.06.03 bis zum 31.12.03, vom 05.07.03 bis zum 31.12.03 und aus 196,97 € vom 05.08.03 bis zum 31.12.03 und aus 346,97 € vom 05.09.03 bis zum 31.12.03 und aus 990,09 € seit dem 01.01.04, zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben mit Ausnahme der durch die Beweisaufnahme entstandenen Kosten, diese trägt der Kläger.

3. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1200 EUR abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

5. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 250 EUR abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Parteien waren durch Mietvertrag vom 01.01.00 über die Wohnung miteinander verbunden. Der monatliche Mietzins betrug 600 DM (306,78 €) zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung i.H.v. nunmehr 181 DM (86,21 €), demnach insgesamt 392,98 €. Das Mietobjekt wurde den Beklagten 3 Monate vor Mietbeginn überlassen. Das Mietverhältnis wurde durch die Beklagten mit Schreiben vom 26.06.03 gekündigt. Die Beklagte zu 1) ist nierentransplantiert. Für die Monate 02 bis 08 / 03 zahlten die Beklagten lediglich jeweils150 € auf die Kaltmiete. An Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate März bis Juli zahlten sie darüber hinaus jeweils weitere 25 Euro. Den Septembermietzins zahlten sie nicht. Sie begründen dies mit einem Minderungsrecht im Hinblick auf angebliche Mängel, hinsichtlich der Nebenkostenvorauszahlungen berufen sie sich auf ein Zurückbehaltungsrecht sowie nunmehr auf den Ablauf des Verbrauchszeitraums und der Abrechnungsfrist.

Im Mietvertrag findet sich die Regelung, dass der PKW Stellplatz vor dem Küchenfenster zur Verfügung stehe, sobald die Pflasterarbeiten vor der Garage abgeschlossen seien. Der Stellplatz wurde unter der Rubrik Mietzins nicht gesondert aufgeführt.

Die Pflasterarbeiten wurden vom Kläger während der Mietzeit der Beklagten nicht fertiggestellt.

Bei Anmietung der Wohnung bis zum Auszug befand sich ein Spalt zwischen Hauseingangstüre zum angrenzenden Fliesenbelag von etwa 1 bis 1, 5 cm.

Die Stromversorgung im Haus ist nicht getrennt, so dass über den Zähler der Beklagten auch Verbräuche des Klägers aus dem Keller-und Garagenbereich erfasst werden. Die Beklagten rechneten insofern mit dem RWE ab, der Kläger schrieb den Beklagten geschätzte eigene Verbräuche in den erteilten Nebenkostenabrechnungen gut. Darüber hinaus berechnete er Verbräuche ebenfalls über Zwischenzähler. Es wird auf die Abrechnungen für die Jahre 00 und 01 auf Bl. 34 ff verwiesen. Das RWE nahm gegenüber den Beklagten mangels Kenntnis der Zählerstände zunächst Schätzungen vor. Die Gründe hierfür sind streitig. Letztendlich kam es zu einer Ablesung durch das RWE, die zu einer hohen Nachzahlung für den Zeitraum vom 29.01.02 bis zum 05.12.02 der Beklagten führte, wobei ihnen ein Stromverbrauch von 10553 Kw/h angelastet wurde. Angesichts dieser Tatsache wurde der Kläger aufgefordert, für eine Trennung der Stromversorgung zu sorgen.

Nach den Regelungen des Mietvertrags sollten die Nebenkosten mit Ausnahme der Heizkosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche umgelegt werden (Bl. 113 d. A.). In den Nebenkostenabrechnungen legte der Kläger nach Personen bzw. Parteien und qm um.

Da die Beklagten die zu niedrige Temperaturen in der Nacht bemängelten, bat der Kläger mit Schreiben vom 09.01.03 und 11.02.03 um eine Auflistung der Temperaturen. Diese wurde von den Beklagten nicht gefertigt. Die vom Kläger beauftragte Firma konnte Mängel an der Anlage nicht feststellen.

Im Februar 02 rügten die Beklagten Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelpilzbildung im Schlafzimmer und Kinder/Gästezimmer der Wohnung. Auf Veranlassung des Klägers wurden am 22.03.03 die Tapeten abgerissen und der Putz unter dem Schimmel im Schlafzimmer ausgebessert . Mit Schreiben vom 04.03.03 (Bl. 45 d.A.) teilte der von Klägerseite beauftragte Maler mit, dass seine Messungen im Kinderzimmer (wohl Gästezimmer) und Schlafzimmer keine erhöhte Wandfeuchtigkeit ergeben habe und die Möbel sehr eng an die Wände geschoben seien. Mit Schreiben vom 10.03.03 lehnte der Kläger über Haus und Grund eine Haftung für die gerügten Feuchtigkeitserscheinungen ab (Bl. 29,30 d.A.) und verwies auf fehlerhaftes Heizungs/ Lüftungsverhalten der Beklagten.

Am 20.03.03 führten die Beklagten und ihr Prozessvertreter eine Wohnungsbegehung durch. Insofern wurde von diesem festgestellt, dass die teilweise neuverputzte Wand im Schlafzimmer noch nicht vollständig abgetrocknet war und sich oberhalb der Fußleiste bis hinter den Kleiderschrank sich eine Schimmelpilzbildung zeigte. Die Heizung bei Stellung 5 war lauwarm. Die Temperatur betrug 17 Grad.

Im Gästezimmer befand sich rechts oben seitlich des Fensters ein Schimmelpilzfleck in runder Form im Durchmesser 30 cm. Der Heizkörper hatte eine Temperatur von 24 Grad.

Der Kläger trägt vor, die aufgetretenen Feuchtigkeitserscheinungen seien ausschließlich den Beklagten anzulasten, die Heizungsanlage sei vollständig und ausreichend dimensioniert. Wegen des Stellplatzes stehe den Beklagten kein Minderungsrecht zu, da ihnen nur der Mitgebrauch zugestanden worden sei. Es sei vor der Abrechnung für das Jahr 00 vereinbart worden, die Nebenkosten nach Personen umzulegen, da dies ausschließlich die Beklagten entlastet habe. Hierdurch trage er 2/3, bei einer flächenmäßigen Verteilung käme er zu seinen Gunsten nur zur hälftigen Last. Die Stromabrechnung sei nicht zu beanstanden, er habe die ordnungsgemäß funktionierenden Zwischenzähler abgelesen. Die Methode der Abrechnung der Stromkosten sei den Beklagten vorab umfangreich erklärt worden.

Der Kläger beantragt nunmehr nach Klageerweiterung,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 1941,84 € nebst 5 %Punkten über dem Basiszinssatz aus 240,98 € seit dem 05.02.03 und aus jeweils 217,98 € seit dem 05.03.03, 05.04.03, 05.05.03, 05.06.03, 05.07.03, 05.08.03 sowie aus 382,98 € seit dem 05.09.03 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten tragen vor, die Schimmelpilzbildung sei bauseits verursacht, wobei die Feuchtigkeit im Schlafzimmer durch eine fehlerhafte Ableitung eines Regenfallrohres verursacht entstanden sei. Vor Begutachtung habe der Kläger bauliche Änderungen vorgenommen. Es seien im übrigen lediglich Wohnzimmer und Küche ausreichend beheizbar gewesen, das Schlafzimmer habe wegen der Erkrankung der Beklagten nicht genutzt werden können. Sowohl Gäste- als auch Schlafzimmer haben nicht über 15 Grad beheizt werden können, es sei denn die Außentemperatur habe diesen Wert überschritten. Der Kläger habe bekundet, dass die mangelnde Beheizung auf ein fehlerhaftes Rückführventil zurückzuführen sei, darüber hinaus sei die Heizung auch per Hand verstellt worden. Nach 0:00 Uhr habe kein heißes Wasser mehr entnommen werden können, da der Warmwasserspeicher wegen des Anschlusses der dem Kläger gehörenden Wasch- und Spülmaschine an den Heißwasseranschluss leer gewesen sei.

Sie sind er Ansicht, dass ihnen darüber hinaus wegen Nichtüberlassens des Stellplatzes ein Minderungsrecht zustehe.

Hinsichtlich der Vorauszahlungen führen sie wie folgt aus:

Der Kläger müsse die Nebenkosten nach qm abrechnen wie dies im Mietvertrag vorgesehen sei. Dies führe zu einer Verteilung ca. 1/3 Beklagte, ca. 2/3 Kläger, so dass die Abrechnungen falsch seien.

Es sei auch nicht ersichtlich, wie sich der Stromverbrauch der Kläger zusammensetze. Sie seien auch nicht damit einverstanden gewesen, dass die Abrechnungssituation so gehandhabt werde. Die im Keller verlaufenden Leitungen ließen vermuten, dass nicht alle Verbräuche über Zwischenzähler erfasst werden. Der Verbrauch von jeweils 1 KW/h je Eisschrank sei nicht nachvollziehbar, da es sich um unterschiedliche Modelle handele. Den Restverbrauch des Kellers nach Personen zu berechnen, sei nicht in Ordnung, da sie nur einen Eisschrank, das Licht im Keller und noch eine Waschmaschine benutzt haben (insofern unstreitig). Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, dass die Ehefrau des Klägers für ein Kind waschbare Windeln

(unstreitig) benutzt habe, so dass insofern Mehrverbräuche anzunehmen seien. Der Kläger habe darüber hinaus hinsichtlich der Stromkosten nur 0,1073712 DM nicht indes den vom RWE verlangten Betrag von 0,3820409 angesetzt. Darüber hinaus laufen über den Stromzähler der Beklagten auch weitere Verbräuche des Klägers. Außerdem sei vereinbart worden, dass erst ab dem Einzug Nebenkosten geschuldet seien. Am Einzugstag habe der Zählerstand lediglich 75836 und nicht wie vom RWE berechnet 74745 aufgewiesen. Dieser Stromverbrauch sei durch einen Zwischenmieter verursacht worden. Für 2001 ergebe sich zu ihren Gunsten ein Guthaben von 110,92 € mit dem die Aufrechnung erklärt werde, die Nebenkostenabrechnung für 02 sei ihnen nicht vollständig übermittelt worden. Die fehlerhaften und fehlenden Nebenkostenabrechnungen begründen ein Zurückbehaltungsrecht. Darüber hinaus könne der Kläger nunmehr ohnehin keine Vorauszahlungen mehr beanspruchen, da der Verbrauchszeitraum 03 abgelaufen sei. Im übrigen begründe die fehlerhafte Stromversorgung auch ein Minderungsrecht.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die von den Parteien zu den Akten gereichten Schriftsätze und Unterlagen bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung von Sachverständigengutachten. Insofern wird auf die Gutachten der Sachverständigen vom 22.10.03 (Bl. 69 ff d.A.) und (Bl. 232 ff d.A. vom 17.11.04). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 16.02.04 (Bl. 77 ff d.A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und hat teilweise Erfolg.

Dem Kläger steht aus § 535 BGB an rückständigem Mietzins für die Monate Februar - September 03 ein Anspruch auf Zahlung von 990,09 € zu.

Dieser Betrag ermittelt sich wie folgt:

Im Februar bis April 03 ist das Gericht von einer Minderungsquote von 20 %, für die Monate Mai bis September 03 von 15 % auf die Kaltmiete bezogen ausgegangen.

Dies führt zu folgender Berechnung:

für Februar/ März/ April 03

geschuldet 306,78 €

abzüglich Minderung 20 % 61,35 €

monatlicher Mietzins für Februar

und März 245,43 €

zusammen

736,29 €

für Mai bis September

geschuldet 306,78 €

abzüglich Minderung 15% 46,02 €

monatlicher Mietzins 260,76 €

für 5 Monate 1303,80 €

Geschuldet für die Monate Februar-September 2040,09 €

gezahlt 7X 150 € demnach 1050 €

Rückstand: 990,09 €

Bei der Berechnung der Minderung hat das Gericht für die Monate Februar bis April 03 folgende zu berücksichtigende Mängel zu Grunde gelegt:

Februar bis April 03 Schlafzimmer: Außenwand innen etwa 2 qm Schimmelpilzbildung,

Schimmelpilzbildung hinter dem Schlafzimmerschrank

Schimmelpilz rechte

obere Wandecke Gästezimmer

April bis September 03 Schimmelpilzbildung hinter dem Schlafzimmerschrank,

Schimmelpilz rechte obere Wandecke Gästezimmer

Weitere Schimmelpilzbildungen, die die Beklagten nach Einholung des Sachverständigengutachten des Sachverständigen vorgetragen haben, hat das Gericht nicht berücksichtigt. Insoweit sind sie mit der Minderung ausgeschlossen, da sie diese nicht während der streitgegenständlichen Monate dem Kläger gegenüber gerügt haben. Die angeblich allgemein erfolgte Rüge der Modrigkeit war diesbezüglich nicht genügend.

Die Schimmelpilzbildungen im Schlaf- und Gästezimmer waren dem Kläger nach Beweislastregeln zuzurechnen.

Da er selbst die Außenwand teilweise verputzen ließ, ist eine nachträgliche Feststellung der Ursächlichkeit nicht möglich. Dies ist ihm zuzurechnen. Der Mieter muss lediglich den Mangel vortragen und nachweisen, der Vermieter hat die nicht bauseitige Verursachung nachzuweisen. Darüber hinaus dürfte nunmehr ein Eindringen von außen zwischen den Parteien außer Streit stehen.

Die Schimmelpilzbildung im Schlafzimmer im übrigen (hinter dem Kleiderschrank) und dem Gästezimmer muss sich der Kläger ebenfalls zurechnen lassen.

Der Sachverständige hat in seinem Gutachten ausgeführt, dass im Gästezimmer eine lokal begrenzte Kondensatbildung wegen der dort vorhandenen Wärmebrücke entstanden ist. Begünstigt hat darüber hinaus diesen Zustand die nicht mögliche Beheizbarkeit des Flurs.

Die Beklagten hätten hier zur Vermeidung der Schimmelpilzbildung verlängert lüften müssen und die Möbel 15 cm (nicht 10 cm) von der Wand entfernt aufstellen müssen.

Darüber hinaus handele sich bei der Rückwand im Schlafzimmer zur PKW Garage um eine Außen- und nicht um eine Innenwand.

Der Kläger hat weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt, die Beklagten auf die Wärmebrücke im Gästezimmer oder den Fakt der Außenwand im Schlafzimmer und damit gesteigerte Lüftungspflichten und erhöhte Abstände der Möbel von den Wänden hingewiesen zu haben.

Der Sachverständige ist dem Gericht aus einer Vielzahl von Fällen als kompetent bekannt. Einwände wurden gegen das von ihm erstellte zweite Gutachten nicht erhoben. Solche sind dem Gericht auch nicht ersichtlich. Dem stehen auch nicht die Ausführungen der anderen Sachverständigen (Parteigutachten entgegen). Es handelt sich nach den Feststellungen des Sachverständigen auch ( mit Ausnahme des Eckbereichs im Schlafzimmer ) um Feuchtigkeitserscheinungen aufgrund mangelnder Lüftung. Dies ist jedoch dem Kläger anzulasten, da er auf überobligatorische Lüftungspflichten nicht hingewiesen hat.

Damit sind ihm die Schimmelpilzbildungen zuzurechnen.

Der Mietzins war daher gemindert.

Für die Monate Februar bis April hat das Gericht eine Quote von 20 % des Kaltmietzinses und für die Mai bis September 09 von 15% zugrunde gelegt.

Hierbei war zu berücksichtigen, dass die Feuchtigkeitserscheinungen im Schlafzimmer in der Ecke im Laufe der Zeit abgetrocknet und zurückgegangen sind und die Beklagten über den Monat April hinaus keine Beeinträchtigung im Bereich der neuverputzten Ecke vorgetragen haben. Bei der Begehung des Beklagtenvertreters am 20.03.03 hielt dieser lediglich fest, dass der Putz noch nicht vollständig abgetrocknet sei.

Bei der Minderungsquote hat das Gericht auch berücksichtigt, dass die Beklagte zu 1) aufgrund Ihrer erfolgten Nierentransplantation als besonders empfindlich einzustufen ist und zwei Zimmer einer Dreizimmerwohnung betroffen waren.

Weitere Minderungsansprüche stehen den Beklagten nicht zu.

Soweit sie sich auf den fehlenden Stellplatz berufen, ist im Mietvertrag aufgeführt, dass dieser erst zur Verfügung stehe, wenn der Kläger die Pflasterarbeiten vor der Garage abgeschlossen hat. Diese sind noch nicht abgeschlossen, so dass noch kein Anspruch bestand. Eine zeitliche Befristung sieht der Mietvertrag diesbezüglich nicht vor. Dass der Kläger missbräuchlich den Vorplatz nicht pflasterte, dafür bestehen keine Anhaltspunkte.

Da der Spalt an der Hauseingangstüre schon seit Beginn des Mietverhältnisses bestand, die Beklagten in Kenntnis eingezogen sind, sind sie mit diesbezüglichen Minderungsrechten ausgeschlossen.

Ein nicht getrennter Stromkreis stellt keinen Minderungsgrund dar, da der Gebrauch der Mietsache hierdurch nicht beeinträchtigt, lediglich die Abrechnung erschwert ist.

Auch der Vortrag, der Kläger habe regelmäßig die Heizungsanlage abgestellt, das Schlafzimmer habe darüber hinaus nicht über 15 Grad beheizt werden können, wenn die Außentemperatur nicht diesen Wert überschritten habe, begründet kein Recht zur Minderung.

Das Vorbringen ist unsubstantiiert und einer Beweisaufnahme nicht zugänglich. Es ist nicht zu ersehen, an welchen Tagen dies der Fall gewesen sein soll. Der angetretene Beweis ist auf unzulässige Ausforschung gerichtet, zumal unstreitig der Kläger die Heizungsanlage kontrollieren ließ und die Beklagten außergerichtlich zur Erstellung eines Protokolls aufforderte.

Auch aus den Feststellungen des Beklagtenvertreters bei der Begehung kann ein fehlerhaftes Funktionieren der Heizung nicht hergeleitet werden. Zum einen ist die Außentemperatur nicht bekannt, zum anderen fehlt die Kenntnis, wann die Heizkörper aufgedreht wurden. Ohnehin bezieht sich die Feststellung lediglich auf die Uhrzeit dieses Tages der Besichtigung.

Der Vortrag ab 0:00 habe kein heißes Wasser mehr entnommen werden können, begründet kein Minderungsrecht. Der Gebrauch der Wohnung ist hierdurch nicht beeinträchtigt, ohnehin fehlen jegliche Darlegungen diesbezüglich zu etwaigen Mängelrügen.

Die von den Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung i.H.v. 110,92 € ist unzulässig, darüber hinaus die Forderung nicht hinreichend substantiiert dargelegt.

Es ist nicht zu ersehen, gegenüber welcher Forderung die Aufrechnung erklärt wird, im übrigen ist die Zusammensetzung der Gegenforderung, Berechnung und Begründung nicht nachvollziehbar.

Weitere Ansprüche stehen allerdings auch dem Kläger nicht zu.

Soweit er noch die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten für den Zeitraum Februar bis September 03 i.H.v. 564,68 € (8 x 86,21 € abzüglich 5 x 25 €) beansprucht, unterlag die Klage der Abweisung.

Zurecht haben die Beklagten auf den Ablauf der Abrechnungsfrist hingewiesen. Die Nebenkostenabrechnung 03 hätte bis zum 31.12.04 (§556 III S. 2 BGB) erstellt werden müssen. Damit entfällt mit Eintritt der Abrechnungsreife mit dem 01.01.05 der Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen. Dieser geht unter. Der Kläger hätte auf den Saldo aus der Nebenkostenabrechnung umstellen müssen. Dieser Saldo wäre unter Umständen wegen Ablaufs der Ausschlussfrist begrenzt durch die Höhe der von den Beklagten für diesen Zeitraum zu erbringenden Vorauszahlungen (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3 .Auflage G. Rn 80ff (91)).

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.

Der Kläger kann allerdings Zinsen auf die fehlenden Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum bis zum 31.12.03 beanspruchen.

Diesbezüglich haben die Beklagen sich ab dem 01.01.04 wegen fehlender Abrechnung für das Verbrauchsjahr 02 zurecht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen.

Zuvor standen ihnen keine Zurückbehaltungsrechte zu. Das Verbrauchsjahr 02 hätte bis zum 31.12.03 abgerechnet werden müssen. Die Beklagten haben unbestritten vorgetragen, eine Abrechnung sei nicht (unvollständig) erfolgt. Ihnen stand daher ab dem 01.01.04 hinsichtlich der noch nicht gezahlten Vorauszahlungen für 03 ein Zurückbehaltungsrecht zu.

Allerdings bleiben nach Eintritt der Abrechnungsreife die Zinsen auf die Vorauszahlungen geschuldet (Langenberg aa0 91).

Im übrigen stand den Beklagten kein Zurückbehaltungsrecht wegen fehlerhafter Abrechnung für die Jahre 00, 01 zu.

Die Vorauszahlungen der Beklagten betrafen die Stromkosten nicht. Die vom Kläger abgerechneten Stromkosten sind von diesem errechnete und abgezogene Gutschriften auf die seitens der Beklagten gezahlten Stromkosten. Es handelt sich hierbei um keine Position einer Nebenkostenabrechnung. Demgemäß können die Beklagten dem Kläger wegen angeblicher Falschberechnung der Stromkosten den Vorauszahlungen gegenüber kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, da für Stromkosten keine Vorauszahlungen geleistet wurden. Damit stehen die Beklagten auch in der Darlegungs- und Beweislast betreffend den Ansatz höherer Guthaben. Die konkrete Berechnung eines Guthabens ausgehend von ihren Stromrechnungen fehlt.

Soweit sie sich auf einen falschen Verteilerschlüssel betreffend die Kosten der Abrechnungen im übrigen berufen haben, können sie auch hieraus den Vorauszahlungen gegenüber kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Den formellen Anforderungen genügen die klägerischen Nebenkostenabrechnungen. Sie enthalten die einzelnen Nebenkosten, den Anteil der Beklagten, die Verteilerschlüssel und die gezahlten Vorauszahlungen. Der formelle Anspruch auf Abrechnung ist damit erfüllt.

Die Beklagten hätten ausgehend von dem angeblich für sie günstigeren Verteilerschlüssel qm statt Parteien bzw. Personen selbst eine Gegenrechnung erstellen können. Ein Zurückbehaltungsrecht besteht damit nicht, da es eines solchen nicht bedarf. Darüber hinaus ist die generelle Angabe der vom Kläger gewählte Verteilerschlüssel benachteilige sie, unsubstaniiert, da der Kläger die qm Zahl der beiden Wohnungen mit 60 und 73qm angegeben hat, so dass eine Abrechnung nach Personen/Parteien die Beklagten ohnehin günstiger stellen dürfte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92,96 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Streitwert: bis zum 09.09.03 678,94 EUR.

vom 10.09.03 bis zum 17.11.03 1548,86 EUR

ab dem 18.11. 03 1941,84 EUR