Ungültigkeit der Entlastung wegen fehlender getrennter Kontoführung der Rücklagen
KI-Zusammenfassung
Die Kläger, Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, rügen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 27.08.2021 und beantragen u.a. die Ungültigerklärung der Entlastung der Verwaltung. Streitgegenstand ist, ob die Teilungserklärung eine tatsächliche getrennte Kontoführung der Instandhaltungsrücklagen verlangt oder eine buchhalterische Trennung genügt. Das Amtsgericht erklärt die Entlastung für ungültig, weil die Rücklagen der wirtschaftlich getrennten Einheiten nicht tatsächlich auf separaten Bankkonten ausgewiesen wurden; die übrigen Anträge werden abgewiesen.
Ausgang: Entlastungsbeschluss der Verwaltung für ungültig erklärt; übrige Klageabweisungen
Abstrakte Rechtssätze
Die Entlastung des Verwalters kann für unwirksam erklärt werden, wenn durch sein Verhalten ein schwerwiegender Verstoß gegen gesetzliche Pflichten oder gegen Bestimmungen der Wohnungseigentümer vorliegt, der die ordnungsgemäße Verwaltung in Frage stellt.
Die Auslegung einer Teilungserklärung, die von „getrennten Konten" spricht, kann ergeben, dass damit mehr als eine rein buchhalterische Trennung gemeint ist; bei bezweckter wirtschaftlicher Selbständigkeit der Einheiten ist eine tatsächliche getrennte Kontoführung anzunehmen.
Es besteht keine allgemeine gesetzliche Verpflichtung, Instandhaltungsrücklagen auf getrennten Bankkonten zu führen; eine darüber hinausgehende Verpflichtung kann sich jedoch aus der Teilungserklärung ergeben und verbindlich sein.
Eine Anfechtung von Beschlüssen ist unbegründet, wenn sie nicht konkret und substantiiert darlegt, inwiefern das Beschlussfassungsverhalten entscheidungserhebliche Mängel aufweist.
Tenor
Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.08.2021 zu Tagesordnungspunkt 6 „Entlastung der Verwaltung“ wird für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Kläger sind Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer C-Straße 12 und 12 b, d.h. der Beklagten. Die Kläger wenden sich gegen Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung am 27.08.2021 getroffen wurden.
Die Kläger bewohnen die Immobilie C-Straße 12. Die Immobilie besteht aus zwei Gebäudeteilen und Wohneinheiten. § 3 der Teilungserklärung vom 07.11.2014 (wegen deren Inhalt im Einzelnen auf Bl. 6 ff. d.A. Bezug genommen wird) regelt die wirtschaftliche Selbständigkeit der beiden Gebäudeteile in der Weise, dass diese jeweils als rechtlich abgeschlossene wirtschaftliche Einheit bilden sollen. Demnach sollen die Sondereigentümer der jeweils einer Einheit gehörenden Wohneinheit so zu behandeln sind, als ob sie jeweils Mitglied einer rechtlich abgeschlossenen Wohnungseigentümergemeinschaft wären. Wörtlich heißt es in der Teilungserklärung unter § 3 Ziff. 5 in diesem Zusammenhang insbesondere:
„Der Verwalter ist verpflichtet, für die Instandsetzungsrücklage getrennte Konten zu führen, und zwar für die Eigentümer des Hauses Nr. 1 und für die Eigentümer des Hauses Nr. 2.“
Hinsichtlich der im Rahmen der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse wird auf das Protokoll der Versammlung (Bl. 44 ff d.A.) Bezug genommen.
Die Kläger behaupten, die Verwaltung führe entgegen der Vorgabe aus der Teilungserklärung keine getrennten Konten, sondern unterhalte lediglich ein Konto. Insoweit liege weder Differenzierung zwischen dem Rücklagenkonto und dem Konto, das zur Bewirtschaftung der Wohnungseigentümergemeinschaft dient, noch eine solche zwischen den Konten der beiden selbständigen Einheiten vor. Allein darin liege schon eine schwerwiegende Verletzung der Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil eine Pflicht zur separaten Anlage der Rücklagen bestehe und ein Vermischung mit laufenden Einnahmen und Kosten eine schwerwiegende Pflichtverletzung darstellen. Da auch keine Differenzierung zwischen den beiden jeweiligen Einheiten vorliege, widerspreche diese Handhabung den Vorgaben der Teilungserklärung.
Die Kläger beantragen:
Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.08.2021 zu Tagesordnungspunkt 6 „Entlastung der Verwaltung“ wird für ungültig erklärt.
Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.08.2021 zu Tagesordnungspunkt 17 „Verwalterbestellung“ wird für ungültig erklärt.
Die Beklagte beantragt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagte behauptet, es seien tatsächlich zwei gesonderte Rücklagenkonten vorhanden. Eine Verbuchung auf diesen Konto sei aber aus tatsächlichen Gründen nicht möglich. Gleichwohl erfolge aber eine buchhalterische Trennung, die auch als zulässige zu behandeln ist, weil insbesondere durchgehend gewährleistet sei, dass die Rücklage in der geforderten Höhe besteht und es auch tatsächlich zu keiner Vermischung der Rücklage mit anderen Beträgen komme. Auf dieser Grundlage ergebe sich auch aus der Teilungserklärung nicht die Pflicht einer gesonderten Buchung über zwei Bankkonten, sondern die Pflicht zur buchhalterischen Trennung, die durch die separat geführten Buchungskonten erfüllt sei.
Die Klage ist am 16.09.2021 bei Gericht eingegangen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 03.05.2022 (Bl. 122 ff. d.A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.
I.
Die beantragte Unwirksamkeit der angefochtenen Beschlüsse war nur hinsichtlich des Beschlusses unter Tagesordnungspunkt (TOP) 6 auszusprechen.
1.
Eine konkrete Begründung hinsichtlich der Anfechtung des TOP 17 lag auch nach entsprechendem Hinweis des Gerichts nicht vor, so dass die Anfechtung schon auf dieser Grundlage keinen Erfolg hat.
2.
Hingegen ist der Beschluss zu TOP 6 hinsichtlich der Entlastung der Verwaltung mit Erfolge angefochten. Die Entlastung des Verwalters widerspricht im Ergebnis ordnungsmäßiger Verwaltung.
Dies ist Allgemeinen dann der Fall, wenn gegen den Verwalter Schadenersatzansprüche in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten (BGH NJW 2010, 2127 Rn. 19; LG Frankfurt a. M. ZWE 2018, 272 Rn. 16) oder wenn ein tatsächliches Verhalten gebilligt wird, das einen schwerwiegenden und eindeutigen Gesetzesverstoß oder einen Verstoß gegen die Bestimmungen der Wohnungseigentümer darstellt (Hügel/Elzer, WEG 3. Aufl. 2021, § 28 Rn. 361). Zwar ist auf Grundlage des Klägervortrags nicht ersichtlich, dass konkrete Schadensersatzansprüche gegen die Verwalterin in Betracht kommen. Hinsichtlich der Frage, ob ein schwerwiegender und eindeutiger Gesetzesverstoß vorliegt, ist im Ausgangspunkt festzustellen, dass eine gesetzliche Verpflichtung, für die laufenden Gelder und die Instandhaltungsrücklage zwei getrennte Bankkonten zu führen, nicht besteht (KG NJW-RR 1987, 1160; Bärmann/Becker, 14. Aufl. 2018, WEG § 27 Rn. 90 m.w.N.). Insofern stellt eine rein buchhalterische Trennung für sich genommen keinen relevanten Gesetzesverstoß dar.
Ob aus den – zwischen den Parteien zum Teil streitigen – tatsächlichen Umstände der Buchungen im Zusammenhang mit den Rücklagebeträgen insofern ein relevanter Verstoß gegen Vorgaben des Wohnungseigentümergesetzes folgt, kann vorliegend dahinstehen. Denn jedenfalls liegt ein Verstoß gegen die Bestimmungen der Wohnungseigentümer insofern vor, als die Rücklagen der beiden wirtschaftlich separaten Einheiten entsprechend § 3 der Teilungserklärung entgegen der dort vorgesehen Vorgabe nicht auf zwei separaten Konten gebucht sind. Insofern hat die Beklagte zwar substantiiert dargelegt, dass tatsächlich zwei separate Bankkonten bestehen, es ist aber gleichzeitig als im Ergebnis unstreitig zu behandeln, dass die Rücklagenkonten tatsächlich nicht über getrennte Bankkonten, sondern über ein Bankkonto geführt werden. Soweit sich die Beklagte insoweit darauf stützt, dass eine buchhalterische Trennung vorliegt und sich aus der Teilungserklärung selbst nicht ergebe, dass eine getrennte Kontoführung nicht über getrennte buchhalterische Konten erfolgen könne, legt das Gericht die Teilungserklärung insoweit anders aus. Zwar ist der Wortlaut insoweit in der Tat nicht eindeutig, da unter „getrennten Konten“ nicht zwangsläufig getrennte Bankkonten im eigentlichen Sinne gemeint sein müssen. Schon der allgemeine Sprachgebrauch spricht aber dafür, dass unter getrennten Konten ein Mehr zu verstehen ist als die reine buchhalterische Trennung. Dafür, dass mit den Bestimmungen der Teilungserklärung ein entsprechendes Mehr gemeint war, spricht weiter, dass mit § 3 der Teilungserklärung zum Ausdruck gebracht wird, dass die beiden Einheiten so weit wie möglich selbständig zu behandeln sind, so dass schon aus rein praktischen Gründen nahe leigt, dass auch die Behandlung der Rücklagen so weit möglich tatsächlich getrennt erfolgt und ausgewiesen wird. Aus systematischen Gründen spricht dafür zugleich der Umstand, dass eine gesetzliche Verpflichtung zur getrennten Buchführung über separate Bankkonten hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage wie bereits ausgeführt tatsächlich nicht besteht. Dass eine getrennte Buchführung sich aber jedenfalls aus einer buchhalterischen Trennung erfolgen muss, ergibt sich aus der Natur der Sache, weil andernfalls keine getrennte Behandlung und Ausweisung erfolgen kann. Da sich aus der Teilungserklärung unzweifelhaft ergibt, dass eine rechtliche und wirtschaftliche Trennung der Einheiten bezweckt ist, hätte die auszulegende Passage insoweit keinen wesentlichen Aussagegehalt, wenn sich daraus nicht eine über die im Allgemeinen erforderliche buchhalterische Trennung hinausgehende Anweisung an die Verwaltung ergeben würde. Das so gefundene Auslegungsergebnis steht schließlich auch im Einklang mit der Auslegungsregel des § 3 Ziffer 8 der Teilungserklärung, nach der in allen Zweifelsfragen davon auszugehen ist, dass die Sondereigentümer so zu behandeln sind, als ob sie Miteigentümer von zwei selbständigen Grundstücken mit einem Wohnhaus wären. Miteigentümer von zwei selbständigen Grundstücken würde im Regelfall nicht eine Buchführung über ein gemeinsames Bankkonto durchführen.
II.
Die Kostengrundentscheidung beruht auf § 92 Abs. Abs. 1, die Anordnung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, § 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 4.000,00 EUR festgesetzt.