WEG: Umlagebeschluss zur Gartenbewässerung für ungültig erklärt; Vertretungsantrag zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Antragstellerin rügt Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 25.10.2006 zu Umlage der Gartenbewässerungskosten (TOP 4) und zur Vertretungsregelung (TOP 6). Das Gericht erklärt den Umlagebeschluss für ungültig, weil eine generelle Umstellung des Verteilerschlüssels keine Grundlage in der GO hat und gegen ordnungsgemäße Verwaltung verstößt. Der Antrag zur Erweiterung der Vertretungsmöglichkeiten ist unzulässig bzw. unbegründet.
Ausgang: Beschluss zur Umlage der Gartenbewässerungskosten aufgehoben; Antrag zur Erweiterung der Vertretungsregelung zurückgewiesen (teilweise stattgegeben).
Abstrakte Rechtssätze
Die Eigentümerversammlung kann nach einer typisierenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung ein abweichendes Umlegungsverfahren nur mit Wirkung für das folgende Wirtschaftsjahr beschließen; eine generelle, dauerhafte Änderung des Verteilerschlüssels für die Zukunft bedarf der Zustimmung aller Eigentümer.
Ein Beschluss ist nach § 43 Abs.1 Nr.4 WEG für ungültig zu erklären, wenn er an einer Rechtsgrundlage fehlt oder nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.
Eine Regelung der Umlage, die einzelne Eigentümer in unverhältnismäßiger Weise benachteiligt, verstößt gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung und kann daher nicht Bestand haben.
Bei Ablehnung eines Erweiterungsantrags (Negativbeschluss) fehlt regelmäßig das erforderliche Rechtsschutzinteresse des Antragstellers, sodass ein Anfechtungsverfahren unzulässig ist; ein Feststellungsantrag ist nur gerechtfertigt, wenn ein klagbarer Anspruch auf die begehrte Beschlussfassung dargelegt wird.
Einschränkungen des Vertretungsrechts durch Vereinbarung aller Eigentümer (z. B. Beschränkung auf Verwalter, Ehegatten oder andere Wohnungseigentümer) sind grundsätzlich zulässig und verstoßen nur dann gegen Treu und Glauben, wenn dadurch die Ausübung des Stimmrechts faktisch unmöglich wird.
Tenor
I. Der unter TOP 4 der Wohnungseigentümerver-sammlung vom 25.10.2006 gefasste Beschluss über die Umlage der Kosten für Gartenbewässe-rung wird für ungültig erklärt.
II. Der Antrag, den Beschluss der Wohnungseigen-tümerversammlung vom 25.10.2006 zu TOP 6 (Vertretungsregelung) für ungültig zu erklä-ren, hilfsweise festzustellen, dass die An-tragstellerin berechtigt ist, sich bei Eigen-tümerversammlungen durch ihre Geschwister o-der Eltern vertreten zu lassen, wird zurück-gewiesen.
III.Die Kosten werden gegeneinander aufgehoben.
Gründe
I.
Die Antragstellerin ist Mitglied der Eigentümergemeinschaft "Am Hspeicher 30 – 34" in S. Sie ist Eigentümerin der Wohnung Nr.14. Grundlage der Eigentümergemeinschaft ist die Teilungserklärung (TE) vom 23.09.1998 mit der Gemeinschaftsordnung als Anlage I zur TE (Bl.44 ff d.A.). Die Gemeinschaftsordnung (GO) lautet u.a. wie folgt:
"
§ 12 GO
Nutzungen und Lasten
2. Die Verpflichtung jedes Raumeigentümers gegenüber den anderen Raumeigentümern, alle Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen, richtet sich nach § 16 Abs.2 WEG.
Diese Regelung findet keine Anwendung, soweit auf Grund der nachstehenden Absätze andere Umlageschlüssel festgesetzt werden ..
10. Die Eigentümerversammlung kann mit der gemäß § 15 Abs.2 erforderlichen Stimmenmehrheit ein angemessenes und in der Wohnungswirtschaft übliches Umlegungsverfahren für einzelne Kostenarten mit Wirkung für das folgende Wirtschaftsjahr beschließen.
...
§ 15
Eigentümerversammlung
4. ...
Ein Raumeigentümer kann sich durch einen Bevollmächtigten mit besonderer schriftlicher Vollmacht vertreten lassen. Ein Raumeigentümer kann sich nur durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Raumeigentümer der Gemeinschaft aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen.
..."
Auf der Eigentümerversammlung vom 25.10.2006 wurden unter anderem die Umlage der Kosten der Gartenbewässerung nach WE (TOP 4) beschlossen und ein Antrag der Antragstellerin bezüglich der Vertretung in Eigentümerversammlungen (TOP 6) mehrheitlich abgelehnt (vgl. Protokoll vom 26.10.2006 - Bl. 6 ff d.A. -).
Die Antragstellerin ist der Auffassung, dass der Beschluss zu TOP 4 mangels Beschränkung auf das folgende Wirtschaftsjahr gegen § 12 Nr.10 GO verstoße und wegen fehlender Beschlusskompetenz der Versammlung unwirksam sei. Die Umlage der Kosten nach WE benachteilige zudem die Eigentümer kleiner Wohnungen, zu denen sie gehöre, unverhältnismäßig gegenüber den Eigentümern größerer Wohnungen. Die Ablehnung der Teilnahmemöglichkeit auch von bevollmächtigten Eltern und Geschwistern von Eigentümern an Eigentümerversammlungen (TOP 6) verwehre ihr quasi die Ausübung des Stimmrechts, da sie sich dauerhaft in England aufhalte. Insoweit sei die Beschränkungsregelung in § 15 Nr.4 Satz 2 und 3 GO auch in sich missverständlich und widersprüchlich.
Die Antragstellerin beantragt,
die in der Versammlung vom 25.10.2006 zu TOP 4 (Gartenbewässerung) und zu TOP 6 (Vertretungsregelung) gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären, hilfsweise zu TOP 6 festzustellen, dass sie, die Antragstellerin, berechtigt ist, sich bei Eigentümerversammlungen durch ihre Geschwister oder Eltern vertreten zu lassen.
Die Antragsgegner beantragen,
die Anträge zurückzuweisen.
Die Antragsgegner halten die Anträge für unbegründet. Hierzu tragen sie vor: Aufgrund der Ermächtigung nach § 12 Nr.10 GO sei der Umlageschlüssel für die Kosten der Gartenbewässerung wirksam durch Mehrheitsbeschluss auf WE umgestellt worden. Eine Erweiterung der Vertretungsmöglichkeit sei nicht geboten, da die Antragstellerin andere Eigentümer bzw. den Verwalter mit entsprechenden Weisungen für die Abstimmung beauftragen könne.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Akten Bezug genommen.
II.
Die fristgerecht (§ 23 Abs.4 WEG) gestellten Anträge haben nur teilweise Erfolg.
1)
Der in der Eigentümerversammlung vom 25.10.2006 zu TOP 4 gefasste Beschluss über die Umlage der Gartenbewässerungskosten ist gemäß § 43 Abs.1 Nr.4 WEG für ungültig zu erklären. Der Beschluss ist nicht wie erforderlich einstimmig gefasst worden und entspricht im übrigen auch nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
Der Beschluss, der die Umlage der Kosten für die Gartenbewässerung entgegen den §§ 12 Nr.2 GO, 16 Abs.2 WEG nach WE generell für die Zukunft festlegt, hat keine Rechtsgrundlage in § 12 Nr.10 GO. Denn danach kann die Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit ein anderes Umlegungsverfahren nicht generell, sondern (nur) mit Wirkung für "das folgende Wirtschaftsjahr" beschließen. Damit bleibt es bei dem Grundsatz, dass eine generelle Änderung des Verteilerschlüssels für die Zukunft nur kraft Vereinbarung, also nur einstimmig möglich ist. Ein solcher einstimmiger Beschluss liegt unstreitig nicht vor. Darüberhinaus widerspricht die Regelung aber auch inhaltlich den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, da sie die Antragstellerin als Eigentümerin einer kleinen WE (20822,0000 MEA) gegenüber den übrigen Eigentümern mit z.T. erheblich größeren WE offenkundig unverhältnismäßig benachteiligt.
2)
Der Antrag, den Beschluss zu TOP 6 (Vertretungsregelung) für unzulässig zu erklären, ist zurückzuweisen. Der Antrag ist unzulässig. Es fehlt an dem erforderlichen Rechtsschutzinteresse der Antragstellerin, da es sich um einen sog. "Negativbeschluss" handelt, mit dem der Antrag der Antragstellerin auf Erweiterung der Vertretungsmöglichkeit abgelehnt worden ist und die Antragstellerin insoweit auch keinen klagbaren Anspruch auf eine Beschlussfassung in ihrem Sinne hat.
Der insoweit von der Antragstellerin hilfsweise gestellte Feststellungsantrag hat ebenfalls keinen Erfolg.
Einer klarstellenden Regelung zu § 15 GO bedarf es nicht, da die Regelung in § 15 Nr.4 Satz 2 und 3 GO nicht unklar oder widersprüchlich ist. Satz 3, wonach sich ein Raumeigentümer nur durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Raumeigentümer der Gemeinschaft vertreten lassen kann, schränkt lediglich den in Satz 2 enthaltenen allgemeinen Grundsatz ein, nach dem sich ein Eigentümer durch einen Bevollmächtigten mit besonderer schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann.
Eine solche Einschränkung des Vertretungsrechts durch Vereinbarung aller Eigentümer, wie hier in § 15 Nr.4 Satz 3 GO geschehen, ist grundsätzlich zulässig (OLG Köln, RPfl.89, 405; BGH RPfl. 87, 106) und verstößt entgegen der Ansicht der Antragstellerin in ihrem Fall auch nicht gegen Treu und Glauben, da sie ihr Stimmrecht dadurch hinreichend ausüben kann, dass sie einen anderen Wohnungseigentümer bzw. den Verwalter mit entsprechender Abstimmungsanweisung bevollmächtigten kann. Die von der Antragstellerin zitierte Entscheidung des AG Hamburg-Wandsbek vom 01.12.2005 (ZMR 2006, 237) steht nicht entgegen, da ihr ein anderer Sachverhalt zugrunde liegt. Weder ist vorgetragen, dass die Antragstellerin mit sämtlichen übrigen Eigentümern zerstritten sei, noch handelt es sich mit vorliegend insgesamt 23 Eigentümern um eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 47 WEG, 92 Abs. 1 ZPO analog. Danach sind die Kosten (Gerichtskosten und außergerichtliche Kosten) angesichts des jeweiligen Teilunterliegens der Parteien billigerweise gegeneinander aufzuheben.
Gegenstandswert: EUR 1.000,00
(Hier Freitext: Tatbestand, Gründe etc.)