Anfechtung: Unklare Kleinreparaturklausel im Verwaltervertrag für ungültig erklärt
KI-Zusammenfassung
Die Kläger rügen die Formulierung einer Verwaltervertragsklausel, wonach Kleinreparaturen bis 2.500 EUR pro Maßnahme keiner besonderen Beschlussfassung bedürften, da eine Jahresbegrenzung fehlt. Das Gericht erklärt den Beschluss insoweit für ungültig, weil die Klausel nicht hinreichend eindeutig und damit nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechend ist. Eine klare Jahresobergrenze wäre zulässig und geboten.
Ausgang: Klage auf Nichtigkeit des Beschlusses betreffend unklare Kleinreparaturklausel im Verwaltervertrag wurde stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
Die Ermächtigung des Verwalters, Kleinreparaturen ohne gesonderten Eigentümerbeschluss vorzunehmen, ist grundsätzlich zulässig, wenn sie unmissverständlich und durch eine hinreichende Begrenzung (z. B. Jahresobergrenze) ausgestaltet ist.
Fehlt eine klare zeitliche oder jahresbezogene Begrenzung und bleibt dadurch ein Gesamtumfang theoretisch offen, entspricht die Klausel nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung und kann zur Nichtigkeit des Beschlusses führen.
Der Verwaltungsbeirat kann nicht wirksam bevollmächtigt werden, einen Verwaltervertrag mit unklarer, entscheidungserheblicher Regelung zu unterzeichnen; insoweit ist der Beschluss für ungültig zu erklären.
Die Festlegung einer angemessenen Jahresobergrenze (hier: 2.500 EUR netto pro Wirtschaftsjahr) trägt zur Rechtssicherheit und zur Wahrung der Entscheidungsbefugnisse der Eigentümergemeinschaft bei.
Tenor
1.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 31.03.2008 zum TOP 8 wird insoweit für ungültig erklärt, soweit die folgende Regelung im Verwaltervertrag anerkannt worden und der Verwaltungsbeirat beauftragt und bevollmächtigt worden ist, den Verwaltervertrag stellvertretend für die Eigentümergemeinschaft zu unterzeichnen:
„Kleinreparaturen, pro Maßnahme bis zu einem Betrag von 2.500,00 Euro netto bedürfen keines besonderen Eigentümerbeschlusses.“
2.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten gesamtschuldnerisch auferlegt.
3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe
von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor
Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Sicherheit kann auch durch Stellung einer selbstschuldnerischen Bürgschaft einer deutschen Großbank geleistet werden.
4.
Der Streitwert wird auf 1.000,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Mit einer am 28. April 2008 beim Amtsgericht Recklinghausen eingegangenen Klageschrift wenden sich die beiden Kläger, welche Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft O in S sind, gegen eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung vom 31.03.2008 zum Tagesordnungspunkt 8. Unter diesem Tagesordnungspunkt fasste die Wohnungseigentümerversammlung einen Beschluss über den Abschluss eines Verwaltervertrages mit dem jetzigen Verwalter, Herrn T.
Hinsichtlich der Einzelheiten wird insofern auf den Inhalt des Protokolls zum Tagesordnungspunkt 8 der Versammlung verwiesen.
Der zur Abstimmung gestellte Verwaltervertrag enthält eine Passage, in der es heißt:
"Kleinere Reparaturen, pro Maßnahmen bis zu einem Betrag von 2.500,00 Euro netto bedürfen keines besonderen Eigentümerbeschlusses."
Die Kläger machen geltend, diese Formulierung im Verwaltervertrag sei nicht eindeutig und deshalb abzulehnen. So fehle in der genannten Bestimmung im Verwaltervertrag eine Begrenzung des ohne besonderen Beschluss der Eigentümerversammlung für kleinere Reparaturen aufzuwendende Betrag pro Kalenderjahr.
Aufgrund der bislang im Vertrag vorgesehenen Regelung sei es zumindest theoretisch möglich, dass die Instandhaltungssumme von bis zu 2.500,00 Euro monatlich ausgeschöpft wird, was zu einer erheblichen finanziellen Belastung der
Wohnungseigentümergemeinschaft bezogen auf das Kalenderjahr führe. Auch sei es bedenklich, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft in einem solchen Fall die Beschlusskompetenz für die Vornahme von Reparaturen – bezogen auf das Gesamtjahr – in erheblichem Umfange faktisch entzogen werde.
Die Kläger beantragen,
den Beschluss gem. Tagesordnungspunkt 8 der Eigentümerversammlung vom
31.03.2008 für ungültig zu erklären, soweit durch den Beschluss folgende
Regelung im Verwaltervertrag anerkannt wurde und der Verwaltungsbeirat
beauftragt und bevollmächtigt wurde, den Verwaltervertrag stellvertretend für die
Eigentümergemeinschaft zu unterzeichnen: "Kleine Reparaturen pro Maßnahme
bis zu einem Betrag von 2.500,00 Euro netto bedürfen keines besonderen
Eigentümerbeschlusses."; hilfsweise beantragen die Kläger, den Beschluss gemäß
Tagesordnungspunkt 8 der Eigentümerversammlung vom 31.03.2008 insgesamt
für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
In einer auf den 10. Juni 2008 anberaumten weiteren Eigentümerversammlung sollte sodann die streitgegenständliche Klausel in dem Verwaltervertrag inhaltlich dahingehend abgeändert werden, als dass der Gesamtbetrag in Höhe von 2.500,00 Euro netto auf ein Wirtschaftsjahr begrenzt werde. In der Versammlung vom 10.06.2008 ist diesbezüglich hinsichtlich der Änderung des Verwaltervertrages jedoch kein Beschluss zustande gekommen.
Im übrigen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist in der Sache begründet.
Die Anfechtungsklage ist form- und fristgerecht beim Amtsgericht Recklinghausen eingegangen.
Sie ist auch in der Sache begründet. Denn der angegriffene Passus in dem Verwaltervertrag entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auch mit den Grundsätzen des Wohnungseigentumsrecht nicht zu vereinbaren.
Zumindest ist die Formulierung in dem Verwaltervertrag nicht hinreichend eindeutig.
Grundsätzlich obliegt es der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher, über die Bewilligung von Reparaturkosten selbständig zu entscheiden. Aus Praxisgesichtspunkten heraus begegnet es jedoch keinen Bedenken, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter im Verwaltervertrag selbst ermächtigt, bis zu einer festgelegten Obergrenze ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft selbständig Reparaturaufträge zu vergeben.
Diese Regelung ist deshalb praxisgerecht, weil eine jeweils notwendige Einberufung der Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden mit einer entsprechenden Beschlussfassung notwendige Kleinreparaturen erheblich verzögern würde und darüber hinaus auch die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Versammlungen belasten werde, welches außerverhältnismäßig zum Nutzen der dort gefassten Beschlüsse stünde.
Allerdings ist auf der anderen Seite zu berücksichtigen, dass diese vorgenannte Ermächtigung des Verwalters im Verwaltervertrag unzweideutig und unmissverständlich abgefasst werden müsste, um zumindest die theoretische Möglichkeit eines Missbrauchs dieser Ermächtigungsklausel auszuschließen. Wie die ergänzende Beschlussvorlage der Verwaltung zu der Versammlung vom 10.06.2008 hinreichend deutlich macht, ist die Klarstellung der in der Versammlung vom 31.03.2008 unter dem TOP 8 beschlossenen Klausel im Rahmen des Verwaltungsvertrages durchaus angestrebt worden. Bekanntlich sollte in der Versammlung vom 10.06.2008 der in der streitgegenständlichen Klausel angeführte Betrag in Höhe von 2.500,00 Euro netto nunmehr als Obergrenze bezogen auch auf das Wirtschaftsjahr im Verwaltervertrag festgeschrieben werden.
Eine solche Obergrenze bezogen auf ein Wirtschaftsjahr würde zur Rechtssicherheit beitragen. Auch vom Betrag her bestehen keine Bedenken, dass der vorbezeichnete Betrag in Höhe von 2.500,00 Euro netto pro Wirtschaftsjahr die Befugnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher nicht unzulässig einengt; vielmehr ist dieser Betrag eingemessen, aber auch erforderlich, um dem Verwalter im Zusammenhang mit notwendigen kleineren Reparaturen freie Hand für ein rasches Tätigwerden zu ermöglichen.
Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.