Anfechtung von WEG-Beschlüssen: Kostenverteilung Schädlingsbekämpfung für ungültig erklärt
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin focht Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 27.07.2021 an, weil ihr allein Kosten der Schädlingsbekämpfung in Höhe von 3.983,76 € zugewiesen wurden. Das Amtsgericht Recklinghausen erklärte die Beschlussfassung zur Jahresabrechnung 2019 (TOP 1) sowie den Beschluss zu TOP 4 insoweit für ungültig. Begründend führte das Gericht fehlende Titulierung/Anerkennung eines Regressanspruchs, das Verbot der Selbsttitulierung und das Gebot der Bestimmtheit des Beschlussinhalts an.
Ausgang: Anfechtungsklage der Klägerin hinsichtlich TOP 1 und TOP 4 insoweit stattgegeben; die angefochtenen Beschlüsse in dem genannten Umfang für ungültig erklärt
Abstrakte Rechtssätze
Weicht ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft von dem maßgeblichen Verteilungsmaßstab ab und belastet er einen einzelnen Wohnungseigentümer mit Kosten, ist dies nur gerechtfertigt, wenn der Ersatzanspruch tituliert ist oder der Verpflichtete den Anspruch anerkannt hat.
Die Durchsetzung eines Regressanspruchs durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung ohne vorherige Titulierung oder Anerkennung stellt eine unzulässige Selbsttitulierung dar und widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Beschlüsse der Eigentümerversammlung müssen inhaltlich klar und hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein; unklare Angaben zum Umfang, zur zeitlichen Wirkung oder zur Höhe von Kosten führen zur Rechtsungültigkeit des Beschlusses.
Bei der Abrechnung einzelner Kostenpositionen in der Jahresabrechnung sind die Kosten nach dem einschlägigen Verteilungsschlüssel in den Einzelabrechnungen zu verteilen; eine davon abweichende Sonderbelastung bedarf der genannten rechtlichen Voraussetzungen.
Tenor
Der in der Eigentümerversammlung vom 27.07.2021 unter TOP 1 gefasste Beschluss über die Jahresabrechnung 2019 mit insoweit für ungültig erklärt, als Kosten der Schädlingsbekämpfung i.H.v. 3.983,76 € als Belastung gebucht werden und dieser Betrag nicht auf die WEG verteilt, sondern die Klägerin allein belastet wird; der Beschluss der Eigentümergemeinschaft vom 27.07.2021 zum TOP 4 wird ebenfalls für ungültig erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Klägerin Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Sicherheit kann auch durch Stellung einer selbstschuldnerischen Bürgschaft einer deutschen Großbank geleistet werden.
Tatbestand
Mit einer am 23.08.2021 beim Amtsgericht Recklinghausen eingegangenen Klageschrift wendet sich die Klägerin, welche Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft ist, gegen Beschlussfassungen der Eigentümerversammlung vom 27.07.2021 zu den Tagesordnungspunkten 1, 2 und 4. Im Verlaufe des Rechtsstreits hat die Klägerin die Anfechtung hinsichtlich der Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 2 der Eigentümerversammlung zurückgenommen. Hinsichtlich der Einzelheiten der Beschlussfassung wird insofern auf den Inhalt des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 27.07.2021 verwiesen, welches in Kopie zur Gerichtsakte gelangt ist. Im Jahre 2019 wurde für die Schädlingsbekämpfung in der Wohnanlage ein Betrag i.H.v. 3.983,76 € in die Jahresabrechnung eingestellt. Die Klägerin macht zunächst geltend, dass sich für den Zeitraum vom 17.09.2019 bis zum 12.12.2019 lediglich ein Betrag i.H.v. 2.423,45 € für die Schadenbekämpfung errechnen lässt. Die Klägerin wendet sich dagegen, da ihr die vorgenannten Kosten i.H.v. 3983,76 € ausschließlich in Rechnung gestellt werden. Dazu führt sie aus, dass ein Schabenbefall nicht nur in der von ihr innegehaltenen Wohneinheit festzustellen war, sondern auch in weiteren Wohneinheiten, unter anderen auch im Keller. Zwar sei die mit der Schabenbekämpfung beauftragte Firma zu dem Ergebnis gelangt, der Herd des Ungezieferbefalls sei in der Wohnung der Klägerin, doch sei dies nicht weiter begründet worden. Im Übrigen stehe es nicht fest, ob der Befall in der Wohnung der Klägerin die gleiche Ursache habe wie der Schabenbefall im übrigen Haus. In der Sache wendet sich die Klägerin dagegen, dass ihr die Kosten der Schädlingsbekämpfung im Rahmen der Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 1 und auch 4 der Versammlung auferlegt werden.
Die Klägerin beantragt nunmehr noch, den in der Eigentümerversammlung vom 27.07.2021 unter TOP 1 gefassten Beschluss über die Jahresabrechnung 2019 insoweit für ungültig zu erklären, als Kosten der Schädlingsbekämpfung i.H.v. 3983,76 € als Belastung gebucht werden und dieser Betrag nicht auf die WEG verteilt, sondern die Klägerin allein belastet wird; ferner den Beschluss der Eigentümergemeinschaft vom 27.07.2021 zum TOP 4 ebenfalls für ungültig zu erklären.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte tritt den Ausführungen der Klägerin entgegen. Sie verweist darauf, dass tatsächlich Gesamtkosten für die Schädlingsbekämpfung i.H.v. 3983,76 € entstanden seien. Die klägerische Wohnung sei auch die Ursache für den Schadenbefall in der Wohnanlage. Die Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 4 entspräche ebenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung. Die erforderliche Beschlusskompetenz ergebe sich aus § 16 Abs. 2 S. 2 WEG.
Im Übrigen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen
Entscheidungsgründe
Die Anfechtungsklage ist, soweit sie noch aufrechterhalten geblieben ist, zulässig und begründet, §§ 44, 45 WEG.
Die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung vom 27.07.2021 zum Tagesordnungspunkt 1 und 4 ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang ungültig. Die angefochtenen Beschlussfassungen sind mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht in Einklang zu bringen.
1.
Die Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 4 ist rechtsungültig. Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob der Gemeinschaft eine Beschlusskompetenz diesbezüglich nunmehr gemäß § 16 Abs. 2 S. 2 WEG eingeräumt worden ist. Zweck dieser Norm ist es, den Wohnungseigentümern die Möglichkeit zu eröffnen, den gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsmaßstab durch Beschluss zu verändern (vergleiche dazu Lehmann – Richter, WEG Reform 2020, Rn. 688). Sinn und Zweck der Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 4 ist es jedoch primär, einen möglicherweise bestehenden Regressanspruch der Gemeinschaft gegenüber der Klägerin umzusetzen und nicht, bestehende Kostenverteilungsschlüssel zu verändern. Einem solchen Regressanspruch der Gemeinschaft fehlt es am Charakter einer Kostenverteilungsregelung (vergleiche dazu Falkner in beck-online Großkommentar, WEG § 16 Rdn. 104). Aber selbst dann, wenn man aufgrund der Gesetzesnovelle nunmehr von einer Beschlusskompetenz der Gemeinschaft ausginge, verstößt die angefochtene Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 4 gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, insbesondere das Verbot der Selbsttitulierung von Ansprüchen. Die ordnungsgemäße Ausübung des Ermessens der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Auferlegung der streitgegenständlichen Kosten erfordert nämlich vorab eine Titulierung oder aber zumindest Anerkennung der Zahlungsverpflichtung des Schuldners (vgl. dazu auch Lehmann-Richter, WEG-Reform 2020, Rdn. 713 ff). Denn nur in solchen Fällen kann gewährleistet werden, dass der in Regress genommene Wohnungseigentümer auch tatsächlich für die nunmehr zurückgeforderten Kosten insgesamt haftbar zu machen ist (vergleiche zu diesem Problemkreis BGH in ZMR 2011, 573 ff. Rn. 9). Diese Voraussetzungen sind vorliegend gerade nicht erfüllt, da die Klägerin ihre Verantwortlichkeit bestreitet. Die Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 4 ist aber auch deshalb nicht rechtsgültig, weil sie nicht hinreichend bestimmt ist. Der Inhalt eines Beschlusses muss klar und hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, durchführbare Regelungen enthalten und darf keine inneren Widersprüche aufweisen. Der Inhalt muss dem Beschluss selbst zu entnehmen sein (vergleiche dazu Bärmann – Merle § 23 Rn. 54 mit weiteren Nachweisen). Eine Bestimmtheit oder zumindest eine Bestimmbarkeit ist vorliegend auch deshalb besonders wesentlich, weil die in Regress genommene Klägerin durch den Inhalt der Beschlussfassung klar erkennen können muss, in welchem finanziellen Umfang sie für welches ihr vorgeworfenes Verhalten einstehen soll. Diesen Anforderungen genügt der Inhalt des Beschlusses zum Tagesordnungspunkt 4 nicht. Die tatsächlich der Klägerin aufzuerlegenden Kosten für die Schädlingsbekämpfung sind aus der Beschlussfassung nicht ersichtlich. In der Sache selbst sind die Parteien darüber uneinig, welche Kosten bei der Bekämpfung tatsächlich überhaupt anzusetzen sind, wie die Klägerin geltend macht. Ferner ist nicht ersichtlich, ob lediglich zukünftig anfallende Kosten für die Schädlingsbekämpfung der Klägerin zur Last gelegt werden sollen oder aber auch in der Vergangenheit bereits angefallene Kosten. Sollten auch solche Kosten mit umfasst werden, die in der Vergangenheit angefallen sind, so ist aus dem Inhalt des Beschlusses ferner nicht ersichtlich, für welche in der Vergangenheit liegende Zeiträume die Entscheidung gelten soll. Die Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 4 in der Eigentümerversammlung ist daher aus den zahlreich angeführten Gründen mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht in Einklang zu bringen und damit ungültig.
2.
Die Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 1 über die Jahresabrechnung 2019 ist insoweit ungültig, als Kosten der Schädlingsbekämpfung i.H.v. 3.983,76 € als Belastung gebucht werden und dieser Betrag der Klägerin allein belastet wird. Die Beschlussfassung entspricht insoweit nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. In den Einzelabrechnungen sind die angefallenen Kostenpositionen auf die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft umzulegen. Maßgeblich hierfür ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einer entsprechenden Beschlussfassung oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer wie vorliegend in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine hiervon abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist (vergleiche dazu BGH in NJW 2011,1346 ff.; Hügel/Elzer § 28 Rdn. 145 f; Hermann in beck-online, Großkommentar, WEG, § 28 Rdn. 155). Diese Voraussetzungen sind, wie oben näher dargelegt, nicht erfüllt.
3.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. 2, 269, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 8.127,92 EUR festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstraße 34, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.
Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.
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