Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) wegen mangelnder Vergleichsbegründung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrte Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB; formelle Voraussetzungen nach § 558a BGB lagen vor. Die Beklagte habe jedoch substantiierte Einwendungen zur Vergleichbarkeit der herangezogenen Wohnungen vorgetragen, auf die die Klägerin nicht reagierte. Das Gericht berücksichtigte zudem den örtlichen Mietspiegel, wonach der bisherige Mietzins ausreichend ist, und wies die Klage ab.
Ausgang: Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB abgewiesen; Kosten der Klägerin auferlegt.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB setzt neben der formgerechten Erklärung nach § 558a BGB einen materiell substantiierten Vortrag zur Vergleichbarkeit der herangezogenen Wohnungen voraus.
Erhebt der Mieter substantiierte Einwendungen gegen die Vergleichswohnungen, obliegt es dem Vermieter, hierzu innerhalb der gesetzten Frist konkrete und durchgreifende Erwiderungen vorzubringen; unterbleibt dies, ist der Erhöhungsanspruch nicht durchsetzbar.
Der örtliche Mietspiegel ist eine zulässige Begründungsgrundlage für ein Mieterhöhungsverlangen; ergibt die Einordnung in den Mietspiegel, dass der bisher gezahlte Mietzins ortsüblich ist, steht dem Vermieter die geforderte Zustimmung nicht zu.
Das vereinfachte Verfahren nach § 495a ZPO erlaubt dem Amtsgericht bei entsprechendem Streitwert die Entscheidung durch Endurteil ohne mündliche Verhandlung.
Bei der Festsetzung von Streit- und Beschwerdewerten im Zusammenhang mit Mieterhöhungen ist nach herrschender Meinung der Streitwert mit dem 12fachen und der Beschwerdewert mit dem 42fachen Betrag der Mieterhöhung zu bemessen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor ebenfalls Sicherheit in Höhe dieses Betrages leistet.
Der Streitwert wird auf 433,44 € festgesetzt, der Beschwerdewert auf 1517,04 €.
Rubrum
Ohne Tatbestand (gemäß § 313a Abs. 1 ZPO).
Entscheidungsgründe
Die Klage war abzuweisen.
Das Gericht konnte nach Einleitung des vereinfachten Verfahrens gemäß § 495 a ZPO ohne mündliche Verhandlung durch Endurteil entscheiden. Angesichts des Streitwertes in der Hauptsache ist der Anwendungsbereich dieses Verfahren eröffnet.
Der Klägerin steht kein Anspruch aus § 558 BGB auf Zustimmung der Klägerin zur angestrebten Mieterhöhung zur Seite. Zwar entspricht das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 14.02.2019 den formellen Erfordernissen des § 558 a Art BGB. Das verwendete Begründungsmittel der Vergleichswohnungen ist gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB eine zulässige Variante zur Untermauerung eines Mieterhöhungsverlangens.
Materiellrechtlich hat die Klägerin aber ihren Anspruch nicht in ausreichender Weise vorgetragen. Die Beklagte hat in substantiierter Weise die Vergleichbarkeit der zur Begründung herangezogenen Wohnungen bestritten. Sie hat dargelegt, dass zwei der Vergleichswohnungen vor Neubezug umfassend renoviert worden sein, was hinsichtlich der Wohnung der Beklagten nicht geschehen sei. Die Klägerin hat innerhalb der ihr zur Stellungnahme gesetzten Frist in keiner Weise auf diesen erheblichen Sachvortrag reagiert. Dies hätte angesichts der dezidierten Einwände allerdings erfolgen müssen.
Das Gericht hat dann bezüglich der Frage, ob der von der Klägerin begehrte Mietzins eventuell aus anderen Erwägungen heraus sachgerecht sein kann, auch den so genannten einfachen Mietspiegel der Stadt Datteln herangezogen. Dies ist durchaus als eine zulässige Begründungsvariante anzusehen. Bei Einordnung in diesen Mietspiegel ergibt sich aber, dass der von der Beklagten derzeit geleistete Mietzins ausreichend ist. Bei Einordnung in die Ausstattungsklasse D ergibt sich für die hier fragliche Alterskategorie ein Mittelwert von 4,08 €, wie ihn die Beklagte zutreffend ermittelt hat. Gleiches gilt auch für die Erwägungen zum so genannten Stichtagszuschlag. Hier ist allerdings auch darauf hinzuweisen, dass derartige Erwägungen von der Klägerin überhaupt nicht angestellt worden sind.
Infolgedessen war der gestellte Antrag abzuweisen.
Eine Entscheidung über die Zulassung der Berufung war nicht erforderlich, da nach ganz herrschender Meinung zwar der Streitwert mit dem 12fachen Betrag der Mieterhöhung festgesetzt wird, nicht aber der Beschwerdewert, bei dem der 42fache Betrag zugrunde gelegt wird.
Die prozessualen Nebenentscheidungen haben ihre rechtliche Grundlage in §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Bochum, Josef-Neuberger-Straße 1, 44787 Bochum, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bochum zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bochum durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.