Zeitmietvertrag (Altvertrag): Fortsetzung wegen besonderer Härte bei Eigenbedarfskündigung
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin begehrte nach Erwerb der Wohnung in der Zwangsversteigerung die Räumung wegen Kündigung, hilfsweise wegen Eigenbedarfs bzw. Zeitablaufs. Streitig war, ob dem Alt-Zeitmietvertrag aus 1972 die Sozialklausel nach altem Recht entgegensteht. Das Gericht wandte aufgrund Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB §§ 556a ff. BGB a.F. an und bejahte eine besondere Härte wegen sehr langer Wohndauer, hohen Alters und erheblicher Sehbeeinträchtigung. Die form- und fristgerechten Widersprüche der Mieterin führten zur Fortsetzung des Mietverhältnisses; die Räumungsklage wurde abgewiesen.
Ausgang: Räumungsklage nach Kündigungen (Eigenbedarf/Zeitablauf) wegen wirksamen Härtewiderspruchs abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Auf am 01.09.2001 bestehende Zeitmietverträge sind gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB die Kündigungsschutz- und Sozialklauselregelungen der §§ 556a ff. BGB a.F. weiterhin anzuwenden.
Der Mieter kann nach § 556a Abs. 1 BGB a.F. der Kündigung widersprechen und Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellt, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen überwiegt.
Eine besondere Härte kann sich aus gesundheitlichen Gründen ergeben, wenn ein Umzug mit hinreichender Wahrscheinlichkeit zu einer erheblichen Verschlechterung der allgemeinen Lebenssituation oder zur faktischen Räumungsunfähigkeit führt.
Bei langjähriger Verwurzelung in der Wohnung kann der Verlust eines vertrauten Umfelds in Verbindung mit alters- und krankheitsbedingten Einschränkungen die Annahme einer besonderen Härte tragen.
Bestreitet die Vermieterseite gesundheitliche Härtegründe mit Nichtwissen, kann das Gericht diese durch ärztliche Zeugenvernehmung im Wege der freien Beweiswürdigung (§ 286 ZPO) feststellen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht zuvor die Beklagte Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietverhältnis über eine Wohnung unter der Anschrift Im L, Recklinghausen. Der verstorbene Ehemann der Beklagten, dessen Alleinerbe die 87-jährige Beklagte ist, mietete von der Rechtsvorgängerin der Klägerin die streitgegenständliche Wohnung mit Mietvertrag vom 28.01.1972 (Bl. 8 f. der Gerichtsakte), bewohnte diese – gemeinsam mit der Beklagten – aber bereits seit dem 01.04.1967 als Werkswohnung.
§ 2 Abs. 1 a) des Mietvertrages vom 28.01.1972 lautet unter der Überschrift „nur für Verträge von bestimmter Dauer“:
Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 5 Jahren geschlossen und läuft am 31. März 1977 ab. Er verlängert sich jeweils um 1 Jahr, falls er nicht mit der gesetzlichen Frist zu seinem Ablauftermin gekündigt wird.
Die Klägerin erwarb die Wohnung durch Zuschlag im Verfahren der Zwangsversteigerung am 05.07.2017. Mit Schreiben vom 17.07.2017 (Bl. 16 f. der Gerichtsake) kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 31.10.2017. Die Klägerin erfuhr im Nachgang zum Ausspruch der Kündigung, dass sie schwanger ist. Im Rahmen eines Gesprächs am 10.08.2017 machte der Hausverwalter der Beklagten deutlich, dass ein Umzug in eine gleich große Wohnung im Erdgeschoss des streitgegenständlichen Hauses oder alternativ in eine etwas kleinere auf der gegenüberliegenden Straßenseite gelegene Wohnung – die jedoch beide nicht im Eigentum der Klägerin stehen – absehbar bewerkstelligt werden könne, ohne der Beklagten jedoch ein verbindliches Ersatzwohnraumangebot zu unterbreiten. Einen Umzug lehnt die Beklagte ab. Mit Schreiben vom 25.08.2017 (Bl. 20 f. Gerichtsakte) widersprach die Beklagte der ausgesprochenen Kündigung und verlangte von der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit.
Mit Schreiben vom 04.09.2017 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis nochmals zum 31.05.2018 wegen Eigenbedarfs sowie vorsorglich zum 31.03.2019 wegen Zeitablaufs. Die Beklagte beruft sich im Rahmen des Schriftsatzes vom 03.01.2018 erneut auf die im Rahmen des Widerspruchs vorgebrachten Härtegründe und das Verlangen der Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Die Klägerin behauptet, die Wohnung gemeinsam mit ihrem Ehemann selbst bewohnen zu wollen. Die Wohnung sei deutlich besser geschnitten als die von ihr bislang bewohnte Wohnung und verfüge über eine bessere Lage, da sie nicht an einer Hauptverkehrsstraße liege und da der Hauptbahnhof, von dem aus ihr Ehemann seine Arbeitsstelle in Hagen erreiche, zu Fuß erreichbar sei. Es bestehe zudem keine Möglichkeit, ein geeignetes Kinderzimmer einzurichten. Die Wohnung sei in einem außerordentlich schlechten Zustand, da die Heizung teilweise nicht funktioniere, die Fenster im Wohnzimmer und in der Küche undicht und das Badezimmer in einem äußerst schlechten Zustand sei.
Die im Rahmen des Gesprächs vom 10.08.2017 alternativ vorgestellten Wohnungen seien „dem Kenntnisstand der Klägerin nach“ frei. Zudem seien auf dem Wohnungsmarkt auch derzeit weitere Ersatzwohnraumangebote in einem Umkreis von weniger als 750 m um die streitgegenständliche Wohnung herum vorhanden.
Die Klägerin meint, die Vorschrift des § 574 BGB gelte vorliegend nicht, da es sich bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis um ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit handele.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung in der Straße Im L, Recklinghausen im 3. Geschoss bestehend aus 4 Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad und einem Keller nebst Garage zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Hilfsweise beantragt sie,
1. Die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung in der Straße Im L, Recklinghausen im 3. Geschoss bestehend aus 4 Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad und einem Keller nebst Garage mit Ablauf des 31.05.2018 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben;
2. Die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung in der Straße Im L, Recklinghausen im 3. Geschoss bestehend aus 4 Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad und einem Keller nebst Garage mit Ablauf des 31.03.2019 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie meint, die Kündigung stelle eine außergewöhnliche Härte im Sinne des auf den vorliegenden Mietvertrag gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendbaren § 556 a BGB a.F. dar. Dies ergebe sich bereits allein aus ihrem Alter und der langen Wohndauer. Die Beklagte sei mit ihrer Wohnumgebung in besonderem Maße stark verwurzelt. Zudem sei sie auf dem linken Auge vollständig erblindet, auf dem rechten Auge bestehe nur noch eine erheblich eingeschränkte Sehfähigkeit. Auf das Attest des Herrn Dr. Dr. T., Blatt 126 der Gerichtsakte, wird Bezug genommen. Ferner liege eine latente Suizidalität vor. Die Ersatzwohnungen seien „völlig ungeeignet“ gewesen.
Die Klägerin bestreitet die Erkrankung der Beklagten sowie die behaupteten Konsequenzen, wie etwa eine altersbedingte Veränderungsphobie oder Asthenie, mit Nichtwissen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch die uneidliche Vernehmung des Zeugen Dr. Dr. T.. Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung des Amtsgerichts Recklinghausen vom 28.02.2018 (Bl. 171 f. der Gerichtsakte) verwiesen.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 29.11.2017 (Bl. 90 f. der Gerichtsakte), vom 07.02.2018 (Bl. 155 f. der Gerichtsakte) und vom 28.02.2018 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB.
Die Voraussetzungen der vorgenannten Norm liegen nicht vor, da das Mietverhältnis durch keine der ausgesprochenen Kündigungen beendet worden ist.
Es handelt sich bei dem streitgegenständlichen Mietvertrag vom 28.01.1972 um ein Mietverhältnis über Wohnraum, welches auf bestimmte Zeit eingegangen ist und sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert. Nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB sind auf ein am 01.09.2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit § 564 c in Verbindung mit § 564 b sowie die §§ 556 a bis 556 c, 565 Abs. 1 und § 570 des BGB in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung anwendbar. Die Überleitungsvorschrift soll sicherstellen, dass die unter der Geltung des früheren Rechts geschlossenen Zeitmietverträge nach der damals geltenden Rechtslage beurteilt, durchgeführt und abgewickelt werden. In bestehende Zeitmietverträge greift das Mietrechtsreformgesetz somit nicht ein. Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich nichts anderes. In der Begründung des Regierungsentwurfs für das Mietrechtsreformgesetz wird zur Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ausgeführt, dass die bisherigen einfachen Zeitmietverträge, die zukünftig entfallen, aus Gründen des Vertrauensschutzes auch zukünftig als Zeitmietverträge wirksam bestehen bleiben und dass sich die Beendigung der bestehenden Zeitmietverträge „weiterhin nach altem Recht” richtet (BGH, Urteil vom 20.06.2007 – VIII ZR 257/06 = NJW 2007, 2760).
Es kann dahinstehen, ob und zu welchem Zeitpunkt die Klägerin das Mietverhältnis wirksam gekündigt hat und ob die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB in der bis zum 31.08.2001 geltenden Fassung (a.F.) vorliegen, da die Beklagte jedenfalls jeder der ausgesprochenen Kündigungen zu Recht widersprochen und von der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt hat.
Nach § 556 a Abs. 1 BGB a. F. kann der Mieter der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Die Beklagte hat der Kündigung vom 17.07.2017 mit Schreiben vom 25.08.2017 form- und fristgerecht im Sinne des § 556 a BGB a. F. widersprochen.
Die Beendigung des Mietverhältnisses stellt für die Beklagte eine besondere Härte dar. Unter einer Härte sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Ist ein Mieter wegen einer Krankheit an der Räumung gehindert, so stellt auch dieser Umstand einen Härtegrund dar. Dies gilt sowohl für körperliche als auch für geistige oder seelische Erkrankungen. Wie im Falle des alten Mieters liegt auch hier ein Fall der Räumungsunfähigkeit vor, wenn der Mieter auf Grund seines körperlichen oder geistigen Zustands nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen oder wenn der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtert würden. Der Eintritt der Nachteile muss dabei nicht mit absoluter Sicherheit feststellen. Es genügt, wenn solche Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind (zur vergleichbaren Nachfolgevorschrift des § 574 BGB: Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 574 BGB, Rn. 20, 44).
Die allgemeine Lebenssituation der Beklagten würde sich durch einen Umzug zur Überzeugung des Gerichts auch unter Berücksichtigung der Interessen der Klägerin als Vermieterin deutlich verschlechtern. Die Beklagte hat nunmehr seit 51 Jahren – unabhängig vom Mietverhältnis – ihren Lebensmittelpunkt in der streitgegenständlichen Wohnung. Auch wenn dieser Umstand alleine nicht ausreicht, so tritt hier hinzu, dass die Beklagte aufgrund ihrer Erkrankung auf ein für sie bekanntes Umfeld angewiesen ist. Auch die Bekundungen der Beklagten im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 28.02.2018 sprechen nicht gegen, sondern im besonderen Maße sogar für die Annahme einer besonderen Härte. Es ist zwar richtig, dass die Beklagte schildert, ihren Alltag weitgehend alleine gestalten zu können. Aus den unstreitig gebliebenen Ausführungen der Beklagten folgt aber auch, dass sie ihren Alltag gerade deswegen beherrschen kann, weil der Beklagten seit über 50 Jahren ihr Lebensumfeld vertraut ist. Im Ergebnis bewältigt die Beklagte ihren Alltag zur Überzeugung des Gerichts nicht aufgrund ihrer verbliebenen Sehkraft, sondern vielmehr aufgrund der Vertrautheit ihres Umfeldes. Würde die Beklagte diese Vertrautheit verlieren, ist zu erwarten, dass sich gerade auch im Hinblick auf das Alter der Beklagten ihre allgemeine Lebenssituation aufgrund einer eingeschränkten Selbstständigkeit erheblich verschlechtern wird.
Dass die Beklagte auf dem linken Auge erblindet ist und auf dem rechten Auge – mit Sehhilfe – nur noch eine Sehkraft von einem Drittel hat, steht zur Überzeugung des Gerichts nach durchgeführter Beweisaufnahme fest. Nach den gemäß § 286 ZPO normierten Grundsätzen der freien Beweiswürdigung ist ein Beweis erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Ergebnisses der Beweisaufnahme und der sonstigen Wahrnehmungen in der mündlichen Verhandlung von der Richtigkeit der Tatsachenbehauptung überzeugt ist. Die danach erforderliche Überzeugung gebiete keine absolute oder unumstößliche Gewissheit und keine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit, es reicht ein für das praktische Leben brauchbarer Grad an Gewissheit aus, der Zweifeln Schweigen gebietet. Dies ist vorliegend der Fall. Der Zeuge Dr. Dr. T. hat ausgesagt, die Beklagte sei auf dem linken Auge erblindet. Das rechte Auge der Beklagten sei bereits mehrfach operiert worden und sie sei auf dem rechten Auge in ihrer Sehkraft stark eingeschränkt. Das bedeute, dass die Beklagte starke Brillengläser tragen müsse. Zwar sei die Beklagte auf dem rechten Auge weder blind noch hochgradig sehbehindert im Sinne der ICD 10-Klassifikationen oder nach den Sozialhilfevorschriften, allerdings sei es so, dass sie auch mit Korrektur durch eine Brille nur ein Drittel der normalen Sehstärke und eine Kurzsichtigkeit von mindestens -10 habe. Das Gericht folgt dieser Aussage. Sie ist glaubhaft und der Zeuge ist glaubwürdig. Der Zeuge hat den gesundheitlichen Zustand der Beklagten nachvollziehbar schildern können. Die Befunde des Zeugen beruhen auf eigenen Untersuchungen und auf der Tatsache, dass der Zeuge bereits seit längerer Zeit mit der Krankengeschichte der Beklagten vertraut ist. Als Augenarzt ist er auch zur Beurteilung der Erkrankungen der Beklagten besonders qualifiziert.
Aus den vorgenannten Gründen ist auch die Kündigung vom 04.09.2017, auf welche die Klägerin ihr Räumungsbegehren hilfsweise stützt, unwirksam. Die Beklagte hat auch dieser Kündigung mit dem Schriftsatz vom 03.01.2018 form- und fristgerecht im Sinne des § 556a BGB a. F. widersprochen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 5.940,00 EUR festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Bochum, Josef-Neuberger-Straße 1, 44787 Bochum, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bochum zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bochum durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Recklinghausen statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Recklinghausen, Reitzensteinstr. 17, 45657 Recklinghausen, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.