Räumungsklage Garage: Kündigung wirksam, Räumung und Anwaltskosten zugesprochen
KI-Zusammenfassung
Die Kläger kündigten den Garagenmietvertrag fristgerecht und begehrten Räumung sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten. Streitgegenstand war, ob §16 des Vertrags das Kündigungsrecht einschränkt. Das Gericht hält die Kündigung für wirksam, §16 nur für eine Informationsklausel und verurteilt die Beklagten zur Herausgabe sowie zur Kostenerstattung. Grundlage sind §§ 546, 985, 286, 288 BGB.
Ausgang: Klage auf Räumung der Garage und Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten vollumfänglich stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
Der Vermieter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räumung und Herausgabe der vermieteten Garage verlangen (vgl. §§ 546 Abs.1, 985 BGB).
Eine ordentliche Kündigung ist wirksam, wenn die vertraglich vorgesehene Schriftform und die vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten werden.
Hinweisklauseln, die lediglich die Wahrscheinlichkeit einer künftigen Kündigung bei Mieterwechsel darstellen, schränken das vertraglich geregelte Kündigungsrecht nicht ein und begründen keinen Kündigungsverzicht; ein Kündigungsverzicht bedarf einer ausdrücklichen schriftlichen Erklärung.
Bei Verzug des Mieters können vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten erstattet werden; Zinsansprüche richten sich nach §§ 286, 288 BGB.
Vorinstanzen
Landgericht Düsseldorf, 23 S 17/21 [NACHINSTANZ]
Tenor
1.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die von ihnen genutzte Garage Nr. 2 (2. Garage von rechts) im Anwesen Hstraße, B, geräumt herauszugeben.
2.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 283,04 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.07.2020 zu zahlen.
3.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
4.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.700,00 Euro abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
5.
Die Sicherheitsleistungen können auch durch unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische Bürgschaft einer auf dem Gebiet der Europäischen Union geschäftsansässigen Bank, Genossenschaftsbank oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse erbracht werden.
Tatbestand
Am 10.10.2019 schlossen die Parteien einen Garagenmietvertrag, ausweislich dessen die Beklagten von den Klägern die streitgegenständliche Garage, beginnend ab dem 15.10.2019 anmieteten. Hinsichtlich der Einzelheiten des Vertrages wird auf die in Ablichtung zur Gerichtsakte gereichte Vertragsurkunde (Blatt 7 ff. der Gerichtsakten) Bezug genommen. Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 02.07.2020 sprachen die Kläger eine Kündigung des Garagenmietvertrages zum nächstmöglichen Zeitpunkt aus und forderten die Beklagten zur Räumung und Herausgabe bis zum 31.07.2020 auf. Die Beklagten lehnten die Räumung ab. Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 11.07.2020 forderten die Kläger die Beklagten auf, bis zum 16.07.2020, 12:00 Uhr, ihre Rechtsansicht zu überprüfen und forderten die Erstattung von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 283,04 Euro. Die Beklagten räumten die Garage nicht.
Die Kläger sind der Ansicht, dass das Mietverhältnis zum 31.07.2020 beendet worden sei.
Die Kläger beantragen,
1.
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen genutzte Garage Nr. 2 (2. Garage von rechts) im Anwesen Hstraße, B, geräumt herauszugeben;
2.
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 283,04 Euro nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.07.2020 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, die Regelung in § 16 des streitgegenständlichen Garagenmietvertrages könne nur dahingehend verstanden werden, dass eine Kündigung der von den Beklagten angemieteten Garage nur zulässig ist, sofern diese durch den Nachfolgemieter der Erdgeschosswohnung gemietet wird.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze den überreichten Unterlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Den Klägern steht gegen die Beklagten als Gesamtschuldner gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Garage zu.
Der Mietvertrag vom 10.10.2019 ist durch die Kündigung der Kläger vom 02.07.2020 zum 31.07.2020 beendet worden. Die unter dem 02.07.2020 ausgesprochene ordentliche Kündigung ist wirksam.
Unter welchen Umständen in welcher Form und mit welchen Fristen der Vertrag gekündigt werden kann, ist unter § 10 des Vertrages geregelt. Danach sind beide Parteien berechtigt, den Vertrag unter Einhaltung einer Frist von einem Monat, jeweils zum Ende eines Kalendermonats, schriftlich zu kündigen. Diesen Anforderungen genügt das Schreiben vom 02.07.2020 (Kopie Blatt 13 f. der Gerichtsakte).
Die Ausführungen unter "§ 16 Sonstiges" des streitgegenständlichen Garagenmietvertrages stellen keine Einschränkung des in § 10 des Garagenmietvertrages geregelten Kündigungsrechtes dar.
Die Beendigung des Mietverhältnisses/Kündigung ist unter § 10 des Garagenmietvertrages abschließend geregelt. Dort ist ausgeführt, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit läuft. Dies bedeutet, dass er von den Klägern jederzeit unter Einhaltung der in § 10 des Garagenmietvertrages aufgeführten Kündigungsfrist gekündigt werden konnte.
Die Ausführungen unter § 16 des Garagenmietvertrages sind nur eine Information für den Mieter, unter welchen Umständen der Mieter damit rechnen muss, dass eine Kündigung des Garagenmietvertrages gemäß § 10 erfolgen wird. Denn dort ist ausgeführt, dass es äußerst wahrscheinlich ist, dass bei Beendigung der Wohnungsvermietung an den jetzigen Mieter der Erdgeschosswohnung und anschließendem Nutzerwechsel dieser Wohnung, die Garage durch den neuen Nutzer der Erdgeschosswohnung genutzt werden wird und demnach eine Kündigung der Garage gemäß § 10 erfolgen wird. Dass nur in dem Fall eines Nutzerwechsels der Erdgeschosswohnung eine Kündigung des Garagenmietvertrages erfolgen wird, ist dort gerade nicht ausgeführt. Der Mieter sollte nur darüber informiert werden, dass er sich auf einen dauerhaften Bestand des Garagenmietvertrages nicht verlassen kann.
Eine Einschränkung des unter § 10 des Garagenmietvertrages geregelten Kündigungsrechts bzw. einen Kündigungsverzicht stellen die Ausführungen unter § 16 des Garagenmietvertrages nicht dar. Eine derartige Auslegung scheitert bereits daran, dass der Wortlaut unter § 16 des Garagenmietvertrages den Begriff "Kündigungsverzicht" nicht enthält und ein wirksamer Kündigungsverzicht in schriftlicher Form erfolgen und ausdrücklich erklärt werden muss.
Des Weiteren steht der Klägerin gegen die Beklagten als Gesamtschuldner aus Verzug ein Anspruch auf Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in der im Tenor genannten Höhe zu.
Der diesbezügliche Zinsanspruch beruht auf §§ 286, 288 BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 720,00 (12 x 60,00 Euro) EUR festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Ratingen statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Ratingen, Düsseldorfer Str. 54, 40878 Ratingen, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.