Pacht- und Nebenkosten im Freizeitpark: Beweislast für Preisliste, Pauschalen und Indexanpassung
KI-Zusammenfassung
Die Verpächterin verlangte von der Pächterin restliche Pacht sowie Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen (u.a. Strom/Gas/Wasser, Müll- und Besucherpauschale, Parkplatzgebühr). Streitig war insbesondere, ob Preislisten und Pauschalen wirksam vereinbart wurden und ob die Pacht nach einer Indexklausel wirksam erhöht wurde. Das Amtsgericht wies die Klage ab, weil die Klägerin für die behaupteten Preislisten/Pauschalen und die Parkplatzgebühr keine vertragliche Grundlage bzw. keinen Beweis vorlegte. Auch die Indexerhöhung war zwar nach dem PrKlG grundsätzlich zulässig, jedoch nicht nachvollziehbar und unsubstantiiert dargelegt.
Ausgang: Zahlungsklage auf restliche Pacht und Nebenkosten mangels nachgewiesener Preis-/Pauschalvereinbarungen und unschlüssiger Indexerhöhung abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Nebenkostenpositionen (z.B. Besucherpauschale, Müllgebühr) können nur verlangt werden, wenn ihre Vereinbarung im Pachtvertrag oder einer Nebenabrede nachgewiesen ist; andernfalls bleibt der Verpächter beweisfällig.
Verlangt der Verpächter Nebenkosten „nach den jeweils geltenden Preisen“, muss er darlegen und beweisen, welche konkreten Preise zwischen den Parteien wirksam vereinbart wurden; allgemeine Hinweise auf gestiegene Energie- und Wasserpreise genügen nicht.
Eine Preisindexklausel zur Anpassung wiederkehrender Leistungen in einem langfristigen Vertrag kann nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 d) PrKlG zulässig sein, wenn sie an einen vom Statistischen Bundesamt ermittelten Index anknüpft.
Aus einer (auch wiederholten) Zahlung einer Gebühr folgt für sich genommen kein Anspruch auf künftige Zahlung, wenn eine vertragliche Grundlage hierfür nicht festgestellt werden kann.
Wer eine Erhöhung des Pachtzinses aufgrund einer Indexklausel verlangt, hat die maßgeblichen Indexstände, Bezugszeitpunkte und die daraus abgeleitete Berechnung schlüssig und nachvollziehbar darzulegen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beklagte ist Pächterin einer Parzelle auf dem Gelände des Freizeit- und Wohnparks M, dessen Betreiberin die Klägerin ist.
Die Parteien streiten über Pachtrechnungen und Nebenkostenabrechnungen.
Es existiert ein Pachtvertrag, der von der Rechtsvorgängerin der Klägerin mit der Beklagten am 31.08.1996 über die Parzellen-Nr. … geschlossen wurde. Der § 3 des Pachtvertrages regelt Pachtzins und Nebenkosten. Danach beträgt der Pachtzins 1.395,00 DM pro Jahr und ist jährlich im Voraus zu zahlen. Weiter heißt im zweiten Absatz: „Nebenkosten, nämlich Strom, Gas, Zu- und Abwasser werden nach den jeweils geltenden Preisen gesondert in Rechnung gestellt. […]“ Im letzten Absatz des § 3 heißt es: „[…] Der Pachtzins erhöht oder verringert sich um den Prozentsatz, um den sich der Lebenshaltungskostenindex für einen 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalt mit mittlerem Einkommen des alleinverdiendenden Haushaltsvorstandes, bezogen auf das Gebiet der BRD, veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt Wiesbaden, um mehr als 10 Punkte nach oben oder unten verändert. In diesem Fall soll der bisherige Pachtzins um den gleichen Prozentsatz erhöht oder gesenkt werden, um welchen sich der Preisindex für die Lebenshaltung geändert hat. […]“.Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Pachtvertrag vom 31.08.1996 verwiesen.
Ferner besteht eine Vereinbarung vom 06.03.1997, die die Abrechnung von Strom-, Gas- und Wasserkosten regelt. Dort heißt es unter Ziffer 2 a.E.: „Der Verpächter kann die Preise für Strom, Gas, Wasser und Abwasser in dem Verhältnis erhöhen, in dem der Verpächter selbst höhere Bezugspreise zahlen muss“. Wegen der weiteren Details wird auch hier auf die vorgelegte Vereinbarung vom 06.03.1997 verwiesen.
In der Pachtrechnung für das Jahr 2009 stellte die Klägerin eine Pacht i.H.v. 993,49 € in Rechnung sowie eine Parkplatzgebühr i.H.v. 62,50 €, insgesamt also 1.055,99 €. Dieser Betrag wurde von der Beklagten bezahlt. Die Pachtrechnung für das Jahr 2010 belief sich ebenfalls auf insgesamt 1.055,99 €, welche von der Beklagten wiederum gezahlt wurde.
Für das Jahr 2011 berechnete die Klägerin der Beklagten eine Pacht von 1.535,36 € zuzüglich 62,50 € für den Parkplatz (insgesamt 1.598,36 €), wovon die Beklagte 993,49 € zahlte.
Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 endete mit einem Betrag i. H. v. 1.638,12 €, wovon die Beklagte 658,06 € zahlte. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 endete mit einem Betrag i. H. v. 848,27 €, wovon die Beklagte 600,00 € zahlte.
Die Klägerin behauptet,
sie habe von ihrem Recht aus § 3 des Pachtvertrages Gebrauch gemacht und entsprechend den dortigen Vorgaben mit Schreiben vom 29.06.2010 die Pacht für das Jahr 2011 auf 1.535,86 € erhöht. Laut Statistischem Bundesamt habe sich der Verbraucherpreisindex ab Dezember 2003 um 10,1 Prozentpunkte erhöht, zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens im Mai 2010 habe sich der Indexstand auf 108,0 belaufen, was eine Erhöhung um 22 % entspreche. Daher sei die Pacht um 22 %, das entspräche 286,83 €, zu erhöhen gewesen. Hinsichtlich der Nebenkosten werde der Verbrauch jeweils über Zähler erfasst und einmal jährlich abgelesen und dann nach den Preisen der jeweiligen Preisliste abgerechnet. Im Vertrag sei ausdrücklich festgehalten, dass die Nebenkosten entsprechend der jeweils geltenden Preise abgerechnet würden. Die Höhe der Preise für Strom, Gas und Wasser bzw. Abwasser lägen im Durchschnitt der auf vergleichbaren Plätzen gezahlten Preise. Hinsichtlich der Parkplatzgebühr gelte, dass Fahrzeuge grundsätzlich innerhalb des eigenen Pachtgrundstückes abzustellen seien. Für die Inanspruchnahme von Grund und Boden außerhalb der gemieteten Parzelle seien die in der Preisliste ausgewiesenen 62,50 € zu zahlen. Außerdem weise die Preisliste eine Preisstaffel aus, aus der sich die Müllgebühren von 100,00 € im Jahr ergäben. Die Besucherpauschale beinhalte einen Service, den die Beklagte auch in Anspruch nehme, wofür sie die in der Preisliste vorgesehene Gebühr zahlen müsse.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.833,20 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit (18.08.2011) zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet,
die Preise für die Strom-, Gas- und Wasserversorgung ergäben sich aus der Zusatzvereinbarung vom 06.03.1997. Aus der Formulierung, dass der Verpächter die Preise in dem Verhältnis erhöhen könne, in dem er selbst höhere Bezugspreise zahlen müsse, gehe hervor, dass nur bei einer Erhöhung der Bezugspreise am Markt Preiserhöhungen im Verhältnis der Parteien in Frage kommen. Ein Nachweis für die erhöhten Kosten der Bezugspreise sei nicht erbracht worden. Die Umlegung der Müllentsorgungskosten erscheine willkürlich. Eine Parkplatzgebühr entbehre einer vertraglichen Grundlage. Seit dem Jahr 1997 habe die Beklagte ihren PKW unbeanstandet und kostenfrei auf einen zugewiesenen Parkplatz vor dem Haus abstellen können. Die Erhöhung des Pachtzinses anhand der Indexmiete sei rechtlich unzulässig und in der Höhe unbegründet.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch gegen die Beklagte nicht zu. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus den zwischen den Parteien geschlossenen Pachtvertrag bzw. Nebenabreden, jedenfalls soweit der Sachverhalt unstreitig ist bzw. soweit der Klägerin der Nachweis gelungen ist.
Zunächst war zwischen den Parteien auch streitig, ob überhaupt geeichte Zähler seitens der Klägerin verwendet wurden. Aus dem Vortrag der Parteien und den Erörterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 27.09.2011 ergibt sich nunmehr, dass unstreitig geeichte Zähler für Wasser, Strom und Gas vorhanden sind.
Die Klägerin behauptet für das Jahr 2009 seien Nebenkosten i. H. v. 1.638,12 € entstanden. Unstreitig hat die Beklagte 658,06 € gezahlt. Der Klägerin steht jedoch ein Anspruch auf den noch ausstehenden Betrag i. H. v. 980,06 € nicht zu. Soweit in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 eine Besucherpauschale i. H. v. 25,00 € berechnet wird sowie eine Müllgebühr i. H. v. 100,00 € ergeben sich diese Positionen weder aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Pachtvertrag vom 31.08.1996, noch aus der ohnehin streitigen Zusatzvereinbarung vom 06.03.1997. Mit Beschluss vom 15.12.2011 wurde die Klägerin bereits darauf hingewiesen, dass sie substantiiert darzulegen und ggf. Beweis dafür anzubieten hat, dass tatsächlich die Zahlung von Pauschalbeträgen für Besucher und Müllentsorgung vereinbart sind. Dazu hat sie keine weiteren Unterlagen bzw. Vereinbarungen vorgelegt bzw. auch sonst keinen Beweis angetreten. Soweit die Klägerin also behauptet, dass diesbezüglich Vereinbarungen getroffen worden seien, bleibt sie beweisfällig.
In der Nebenkostenabrechnung 2009 wird als Preis pro m³ Gas 3,35 € ausgewiesen, pro m³ Wasser 1,50 €, pro m³ Abwasser 2,10 € sowie für eine kWh Strom 0,39 €. Im Pachtvertrag heißt es dazu in § 3, dass die Nebenkosten nach jeweils geltenden Preisen gesondert in Rechnung gestellt werden. Vorliegend ist jedoch nicht ersichtlich, welche Preislisten jeweils gelten sollten. Es ist der Klägerin nicht zur Überzeugung des Gerichts der Nachweis gelungen, dass der Inhalt der Preislisten tatsächlich zwischen den Parteien vereinbart worden war. Die Klägerin legt zwar eine Liste mit der Überschrift „Preisliste gültig ab 01.01.2007“ vor, jedoch bestreitet die Beklagte, dass eine solche Preisliste zwischen den Parteien vereinbart worden wäre. Soweit die Klägerin weiter vorträgt, dass allgemein die Energie- und Wasserkosten gestiegen seien, kann dies nicht dazu führen, dass angenommen werden kann, dass konkret die Preise aus der Nebenkostenabrechnung 2009 tatsächlich zwischen den Parteien vereinbart worden wären. Die Klägerin wurde im Beschluss vom 15.12.2011 aufgefordert darzulegen, wie sich diese Preise ermitteln. Sie trägt dann vor, dass sich allgemein das Preisniveau der Energieversorgung und auch der Wasserversorgung erhoben hat, insbesondere seit dem Jahr des Pachtvertragsabschlusses. Diese allgemeinen Ausführungen können jedoch nicht belegen, dass tatsächlich genau diese Preise zwischen den Parteien vereinbart worden sind. Hinsichtlich der genauen Preise, bleibt die Klägerin daher auch diesbezüglich beweisfällig.
Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 behauptet die Klägerin, dass insgesamt 848,27 € angefallen seien. Unstreitig hat die Beklagte 600,00 € gezahlt. Einen Anspruch auf die noch ausstehenden 248,27 € steht der Klägerin jedoch nicht zu.
Die obigen Ausführungen gelten ebenso für die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010. Auch hier wird eine Besucherpauschale mit 25,00 € berechnet sowie eine Müllgebühr von 100,00 €. Wiederum ergeben sich diese Positionen nicht aus den von der Klägerin vorgelegten Verträgen bzw. Vereinbarungen. Darüber hinaus sind auch hier Einzelpreise pro m³ Propangas bzw. pro m³ Wasser/Abwasser sowie für eine kWh Strom angegeben. Auch diesbezüglich ergibt sich nicht aus den vorgelegten Unterlagen, dass tatsächlich diese Preise zwischen den Parteien vereinbart worden wären. Hinsichtlich der konkret in Rechnung gestellten Preise bleibt die Klägerin beweisfällig.
Die Klage war daher diesbezüglich abzuweisen.
Die Klägerin erteilte unter dem 15.12.2010 eine Pachtrechnung für das Jahr 2011 i. H. v. insgesamt 1.598,36 €, die die Jahrespacht i. H. v. 1.535,36 € auswies und eine Parkplatzgebühr von 62,50 €. Unstreitig zahlte die Beklagte darauf 993,49 €. Einen Anspruch auf Zahlung des Restbetrags i. H. v. 604,87 € steht der Klägerin jedoch nicht zu. Die Beklagte zahlte wie auch in den Jahren 2009 und 2010 993,49 € an Pacht. Eine wirksame Erhöhung der Pacht auf 1.535,86 € hat die Klägerin indes nicht vorgetragen.
Der Pachtvertrag enthält unter § 3 eine Bestimmung, wann sich der Pachtzins erhöhen kann. Es ist davon auszugehen, dass gemäß § 9 PrKlG, das Preisklauselgesetz anwendbar ist. Denn bislang ist nicht vorgetragen worden, dass die aus dem Jahr 1996 stammende Klausel vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle genehmigt worden ist bzw. eine solche Genehmigung beantragt worden ist.
Gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 d) PrKlG sind Preisklauseln in Verträgen über wiederkehrende Leistungen, die zu erbringen sind für die Dauer von mindestens 10 Jahren, gerechnet vom Vertragsschluss bis zur Fälligkeit der letzten Zahlung, zulässig, wenn der geschuldete Betrag durch die Änderung eines vom dem Statistischen Bundesamt oder einem Statistischen Landesamt ermittelten Preisindexes für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindex bestimmt werden soll.
Die Klausel in § 3 des Pachtvertrages sieht eine Anpassung des Pachtzinses um den Prozentsatz vor, um den sich der Lebenshaltungskostenindex für einen 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalt mit mittlerem Einkommen des alleinverdiendenden Haushaltsvorstands, veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt, um mehr als 10 Punkte verändert. In diesem Fall soll der Pachtzins um den gleichen Prozentsatz erhöht oder verringert werden, um welchen sich der Preisindex für die Lebenshaltung geändert hat. Die Klausel sieht also eine Änderung vor, wenn sich die Lebenshaltungskosten um einen bestimmten Prozentsatz verändern. Als Bezugspunkt wird der Preisindex für die Gesamtlebenshaltung des Statistischen Bundesamtes herangezogen. Die Klausel ist also nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 d) PrKlG zulässig.
Allerdings hat die Klägerin nicht substantiiert dargelegt, dass die behaupteten Änderungen des Bezugsindexes tatsächlich eingetreten sind. Zwar erläutert die Klägerin, dass ab Januar 2003 verschiedene Teilindizes ersetzt worden seien durch den einheitlichen Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (VPI). Für die Berechnung zugrunde gelegt werde der Wert beim Vertragsschluss unter Zugrundelegung des Basisjahres 1995 gleich 100 mit 79,8. Laut Statistischem Bundesamt habe sich der obige Index um 10,1 Prozentpunkte erhöht, ab dem Monat Dezember 2003. Zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens im Mai 2011 belief sich der Indexstand auf 108,0, was eine Erhöhung um 22 % entspreche.
Diese Darstellung ist jedoch nicht nachvollziehbar und ergibt sich auch nicht ohne weiteres aus den von der Klägerin vorgelegten Anlagen. Aus diesen Ausführungen lässt sich nicht schließen, dass die Pacht zum 01.10.2010 um 22 % auf 1.590,62 € zu erhöhen war. Aus dem Vortrag ergibt sich schon nicht, weshalb die Grundpacht 1.303,79 € betragen haben soll. Zudem ist nicht erkennbar, weshalb der Monat Dezember 2003 als Bezugspunkt herangezogen wird. Aus den Ausführungen der Klägerin lässt sich insgesamt nicht nachvollziehbar erkennen, dass die Pacht höher als der von der Beklagten gezahlte Betrag von 993,49 € liegen soll.
Da sich aus den vorgenannten Gründen die von der Klägerin angenommene Grundpacht von 1.303,79 € nicht ergibt, ergibt sich auch nicht schlüssig der von der Klägerin errechnete erhöhte Betrag von 1.590,62 €.
Soweit die Klägerin wiederum eine Parkplatzgebühr in Höhe von 62,50 € in Rechnung stellt, ist wiederum festzuhalten, dass dies einer vertraglichen Grundlage entbehrt. Jedenfalls bleibt die Klägerin diesbezüglich beweisfällig. Zwar hat die Beklagte diese Gebühr in den Jahren 2009 und 2010 gezahlt. Daraus allein erwächst jedoch kein Anspruch der Klägerin, dass diese Gebühr künftig zwingend zu zahlen wäre.
Daher war die Klage auch diesbezüglich abzuweisen.
Nach alledem war die Klage insgesamt abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.