Mietkaution: Aufrechnung nach § 215 BGB trotz § 548 BGB; nur substanzbezogene Schäden
KI-Zusammenfassung
Der Mieter verlangte nach Beendigung des Mietverhältnisses Rückzahlung der Kaution (800 €) und einer Überzahlung (350 €). Der Vermieter rechnete mit behaupteten Schadensersatz- und Räum-/Reinigungskosten auf. Das Gericht gab der Klage überwiegend statt und ließ die Aufrechnung nur für substanzverletzende Schäden (angebohrte Fliesen, entfernte Fußleisten) in Höhe von 445 € durchgreifen. Weitere Positionen scheiterten u.a. mangels Fristsetzung zur Leistung bzw. wegen fehlenden Nachweises; Zinsen wurden ab Verzug zugesprochen.
Ausgang: Klage auf Kaution und Überzahlung überwiegend stattgegeben; Aufrechnung nur i.H.v. 445 € (Fliesen/Fußleisten) anerkannt.
Abstrakte Rechtssätze
Der Vermieter kann mit einem innerhalb der Frist des § 548 Abs. 1 BGB entstandenen Schadensersatzanspruch nach § 215 BGB auch nach Fristablauf gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen, wenn sich Haupt- und Gegenforderung bei Fristablauf unverjährt gegenüberstanden.
Für die Entstehung und Fälligkeit eines Schadensersatzanspruchs wegen Beschädigung der Sachsubstanz der Mietsache (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB) ist eine vorherige Fristsetzung zur Nacherfüllung grundsätzlich nicht erforderlich.
Die Bezifferung der Schadenshöhe innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB ist für die Aufrechnungslage nicht Voraussetzung, wenn der Anspruch dem Grunde nach entstanden und durchsetzbar ist.
Unterbleibende Rückbau-, Räumungs- oder Reinigungsleistungen führen ohne erfolglose Fristsetzung regelmäßig nicht zu einem auf Geldzahlung gerichteten Schadensersatzanspruch nach §§ 280 Abs. 1, 3, 281 BGB und sind dann nicht zur Aufrechnung nach § 387 BGB geeignet.
Eine über den üblichen Gebrauch hinausgehende Einwirkung auf Wandfliesen ist nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch (§ 538 BGB) gedeckt, wenn eine weniger eingriffsintensive Befestigung (etwa in Fugen) möglich gewesen wäre oder das Anbohren individualvertraglich untersagt ist.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 705,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.11.2023 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 40% und der Beklagte zu 60%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien bleibt nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vor der Vollstreckung leistet.
Tatbestand
Der Kläger macht mit der Klage die Rückzahlung einer Mietkaution aus einem beendetem Mietverhältnis sowie einer weiteren Überzahlung geltend.
Der Kläger mietete mit Mietvertrag vom 04.03.2015 (Anlage B01) die Mietwohnung im Erdgeschoss rechts des Objekts C-Str. 40, Q von dem Beklagten. Der Kläger leistete im Rahmen des Mietverhältnisses eine Mietkaution in Höhe von 800,00 €.
Anlässlich des beabsichtigten Einzugs der Tochter des Beklagten in die streitgegenständliche Wohnung kündigte der Beklagte das Mietverhältnis mit Wirkung zum 28.02.2023. Nachdem der Kläger die Eigenbedarfskündigung durch seinen Prozessbevollmächtigten zunächst zurückweisen ließ, wurde die streitgegenständliche Wohnung zum 16.05.2023 an den Beklagten übergeben. Im Zuge der Beendigung des Mietverhältnisses leistete der Kläger eine Überzahlung in Höhe von 350,00 € an den Beklagten.
Mit Schreiben vom 17.11.2023 forderte der Prozessbevollmächtigte des Klägers den Beklagten auf, die Kaution sowie den überzahlten Betrag in Höhe von 350,00 € bis zum 27.11.2023 an den Kläger zu zahlen. Eine Zahlung des Beklagten blieb aus. Dieser ließ unter dem 22.11.2023 einen Kostenvoranschlag für die Beseitigung vermeintlicher Beschädigungen in der Mietwohnung sowie für die Durchführung restlicher Räumungsarbeiten einholen, welcher die dafür erforderlichen Kosten auf 1.472,93 € brutto beziffert (vgl. Anlage B08). Der Prozessbevollmächtigte des Beklagten erklärte daraufhin mit Schreiben vom 04.12.2023 (Anlage B10) gegen die Rückzahlungsansprüche des Klägers die Aufrechnung mit den bezifferten Kosten gemäß des Kostenvoranschlags vom 22.11.2023 sowie mit weiteren in dem Schreiben erstmals bezifferten Schadensersatzforderungen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 04.12.2023 (Anlage B10) Bezug genommen.
Der Kläger ist der Auffassung, die zur Aufrechnung gestellten Schadensersatzansprüche seien verjährt und beruht sich auf die Einrede der Verjährung, da diese nicht innerhalb des Verjährungszeitraums der Höhe nach beziffert wurden. Zudem fehle es hinsichtlich der Schönheitsreparaturen an einer erforderlichen Fristsetzung. Der Kläger behauptet überdies, dass er zu keinem Zeitpunkt auf die Rückzahlung der Kaution verzichtet habe. Er habe die nicht beendeten Schönheitsreparaturen zeitlich jedoch nicht bis zum Übergabetermin abschließen können.
Der Kläger beantragt,
Die Beklagtenpartei zu verurteilen, der Klägerpartei einen Betrag in Höhe von 1.150,00 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.11.2023 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, die zur Aufrechnung gestellten Ansprüche seien weder verjährt noch sei hierfür eine Fristsetzung erforderlich. Die geltend gemachten Ansprüche seien der Höhe nach angemessen. Er behauptet, dass der Kläger bei der Wohnungsübergabe erklärt habe, keine weiteren Arbeiten durchzuführen. Er habe dem Kläger bei Übergabe vorgeschlagen, dass die Gegenstände im Keller, die Blumenkübel und der Lamellenzaun nicht entfernt werden müssten, wenn der Kläger die übrigen Arbeiten abschließe. Nachdem sich der Kläger daran nicht gehalten habe, sei jedoch alles von ihm zu entfernen gewesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.
Das Gericht hat die Parteien persönlich angehört. Diesbezüglich wird auf das Sitzungsprotokoll vom 18.03.2024 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang begründet.
I.
Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gemäß § 551 BGB sowie Rückzahlung der Überzahlung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Höhe von insgesamt noch 705,00 € zu.
Unstreitig leistete der Kläger an den Beklagte eine Mietkaution in Höhe von 800,00 € sowie eine Überzahlung in Höhe von 350,00 € die an den Kläger zurückzuzahlen sind.
1.
Der Rückzahlungsanspruch ist jedoch in Höhe von 445,00 € gemäß § 389 BGB durch die am 04.12.2023 erklärte Aufrechnung untergegangen.
Dem Beklagten standen aufrechenbare Gegenansprüche in Höhe von insgesamt 445,00 € zu.
a)
So stand dem Beklagten wegen der 4 durchbohrten Fliesen im Fliesenspiegel der Küche und der 2 Fliesen im Badezimmer in der streitgegenständlichen Mietwohnung ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 150,00 € gegen den Kläger wegen Beschädigung der Mietsache gemäß §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu.
Der Kläger hat durch das durchbohren der 4 Fliesen in der Küche und 2 Fliesen im Bad gegen seine Obhutspflicht als Mieter verstoßen und die Sachsubstanz der Mietsache rechtswidrig beschädigt. Das Durchbohren der Fliesen ist insbesondere nicht nach § 538 BGB über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache abgedeckt.
Die Individualvereinbarungen zum Mietvertrag (§ 26 Nr. 5) untersagen ausdrücklich das Anbohren der Fliesen in Küche und Bad. Insofern ist das Anbohren individualvertraglich untersagt und dem vertragsgemäßen Gebrauch entzogen.
Zudem gilt im Hinblick auf das Durchbohren der Wandfliesen – anders als bei der Anbringung von Dübellöchern im Allgemeinen -, dass dies vom Vermieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs vielmehr nur dann hinzunehmen ist, wenn nicht die Platzierung des Bohrlochs in den Fliesenfuge möglich gewesen wäre, da dies mit der weit weniger beeinträchtigenden Einwirkung auf die Sachsubstanz der Mietwohnung einherginge (vgl. BeckOK Mietrecht, 35. Edition, Stand: 15.02.2024, § 538, Rn. 55; LG Berlin BeckRS 2002, 04362). Dass ein direktes Durchbohren der Fliesen anstatt der Fugen vorliegend für den vertragsgemäßen Gebrauch zwingend erforderlich gewesen war, ist jedoch weder dargelegt noch sonst ersichtlich.
Die Entstehung des Schadensersatzanspruchs war vorliegend nicht von einer erfolglosen Nachfristsetzung abhängig.
Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht (BGH, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17).
Die Höhe des Schadensersatzes wegen der Beschädigung beläuft sich auf 150,00 €. Die Parteien haben im individualvertraglich einen pauschalisierten Schadensersatz in Höhe von 25,00 € pro beschädigter Fliese vereinbart, so dass sich der Schaden auf 150,00 € für 6 beschädigte Fliesen beläuft.
b)
Zudem stand dem Kläger gegen den Beklagten wegen der entfernten Fußleisten in der Wohnung ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 295,00 € gegen den Kläger wegen Beschädigung der Mietsache gemäß §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu.
Unstreitig hat der Kläger die Fußleisten der Wohnung entfernt und nach Ablauf des Mietverhältnisses nicht wieder in die Wohnung eingebracht. Insofern wurde die Sachsubstanz der Mietwohnung beeinträchtigt und der ursprüngliche Zustand ist wiederherzustellen.
Das Gericht schätzt gemäß § 287 ZPO den erforderlichen Wiederherstellungsaufwand auf 295,00 € entsprechend der Berechnung des Beklagten. Insofern wurde keine substantiierten Einwendungen des Klägers gegen die Schadenshöhe und dem Umfang der einzubringenden Fußleisten erhoben. Die geltend gemachten Kosten in Höhe von 5,90/m² erscheinen jedenfalls nicht übersetzt.
c)
Die Hauptforderung und die Gegenforderung standen sich gemäß § 215 BGB unverjährt gegenüber, so dass die Aufrechnung am 04.12.2023 auch nach Ablauf der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB mit Ablauf des 16.11.2023 möglich war.
Im Rahmen der Aufrechnungslage ist es nicht erforderlich, dass etwaige Schadensersatzansprüche binnen der Verjährungsfrist nach § 548 BGB bereits konkret beziffert werden. Erforderlich ist lediglich, dass sich zwei gleichartige Ansprüche unverjährt gegenüberstehen, die Ansprüche mithin zu diesem Zeitpunkt entstanden, fällig und durchsetzbar sind. Die Zahlungsansprüche sind mit der rechtswidrigen Beschädigung der Mietsache unmittelbar entstanden und fällig geworden. Die Bezifferung der konkreten Schadenshöhe ist jedoch für die materiell-rechtliche Entstehung des Anspruchs dem Grunde nach gerade nicht erforderlich.
2.
Darüber hinaus standen dem Beklagten zum Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung keine weiteren nicht verjährten Schadensersatzansprüche zu.
a)
Bezüglich der nicht vollständig entfernten Tapeten, den nicht entfernten Blumenkübeln, des nicht entfernten Lamellenzauns, des nicht geräumten Kellers, des nicht gereinigten Badezimmers und der zurückgebliebenen Klebestreifen im Kinderzimmer stand dem Kläger im unverjährten Zeitraum kein entsprechender Schadensersatzanspruch gemäß §§ 535, 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB zu.
Denn mangels erfolgloser Fristsetzung hat sich der Anspruch des Beklagten auf Vornahme der vom Kläger geschuldeten Leistungen innerhalb des unverjährten Zeitraums nicht gemäß § 281 Abs. 4 BGB in einen Zahlungsanspruch umgewandelt. Nur mit einem solchen kann jedoch auf Grund der für die Aufrechnung erforderlichen Gleichartigkeit von Haupt- und Gegenforderung die Aufrechnung erklärt werden, § 387 BGB.
Die Fristsetzung war auch nicht gemäß § 287 Abs. 2 BGB entbehrlich, weil der Kläger die Vornahme der Leistungen ernsthaft und endgültig verweigert hat. Der Beklagte ist im Hinblick auf seine Behauptung, der Kläger habe die Vornahme der weiteren Arbeiten verweigert, beweisfällig geblieben. Der von ihm bis zuletzt angetretene Zeugenbeweis „N.N.“ ist unbeachtlich.
Auch aus der vom Beklagten im Rahmen seiner persönlichen Anhörung im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 18.03.2024 ergibt sich keine Entbehrlichkeit der Fristsetzung. Der Beklagte gab selbst an, dass der Kläger – der selbst den entsprechenden Vorschlag des Beklagten bestreitet – einen Kompromissvorschlag, nachdem der Kläger den Zaun, die Blumenkübel und die Gegenstände im Keller nicht entfernen muss, sofern er die Arbeiten innerhalb der Wohnung abschließt, gerade nicht angenommen hat, so dass es mangels einer abweichenden vertraglichen Einigung bei dem gesetzlichen Fristsetzungserfordernis verbleibt.
b)
Dem Beklagten steht kein Anspruch gegen den Kläger auf Schadensersatz wegen des gebrochenen WC-Deckels sowie der Duschtrennwand zu.
Insofern vermochte das Gericht nicht festzustellen, dass die Beschädigungen dieser Gebrauchsobjekte, die dem täglichen gewöhnlichen Gebrauch der Mietpartei ausgesetzt sind und dieser daher im Laufe der Zeit zu Defekten neigen, auf einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind.
c)
Schließlich steht dem Beklagten auch kein Schadensersatzanspruch im Hinblick auf den verdreckten Rollladengurt zu.
Diesbezüglich erachtet das Gericht den Vortrag des Beklagten als unsubstantiiert. So lässt sich eine entsprechende Verschmutzung den als Anlage B09 zu den Akten gereichten Lichtbildern nicht entnehmen. So lässt sich lediglich auf Bl. 60 d.A. ein Rollladengurt auf den Lichtbildern erkennen, der jedoch keine sichtbaren Verunreinigungen aufweist.
II.
Der Zinsanspruch folgt auf §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286, 288 BGB.
Der Prozessbevollmächtigte des Klägers hat den Beklagten mit Schreiben vom 17.11.2023 unter Fristsetzung bis zum 27.11.2023 zur Rückzahlung der Kaution und der Überzahlung aufgefordert. Der Beklagte befand sich mithin seit dem 28.11.2023 mit der Rückzahlung in begründeter Höhe in Verzug.
III.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
IV.
Der Streitwert wird festgesetzt auf 1.150,00 €.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Paderborn, Am Bogen 2-4, 33098 Paderborn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Paderborn zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Paderborn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.
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