WEG: Kostenverteilung nach Quadratmetern ohne Flächenfestlegung macht Beschluss nichtig
KI-Zusammenfassung
Ein Wohnungseigentümer focht Beschlüsse zur Jahresabrechnung 2008 und zum Wirtschaftsplan 2009 an, die auf einem zuvor beschlossenen Quadratmeter-Verteilungsschlüssel beruhten. Das Gericht erklärte beide Beschlüsse für ungültig, weil § 16 Abs. 2 WEG grundsätzlich die Verteilung nach Miteigentumsanteilen vorgibt. Der Umstellungsbeschluss vom 06.05.2009 sei nichtig, da er mangels Festlegung der maßgeblichen (Gesamt- und Einzel-)Flächen sowie offener Fragen (u.a. Sondernutzungsflächen) nicht vollzugsfähig und damit unbestimmt sei. Eine mit der Einladung versandte Flächenliste werde ohne Aufnahme in den protokollierten Beschlussinhalt nicht Bestandteil des Beschlusses.
Ausgang: Klage erfolgreich; Beschlüsse zu Jahresabrechnung 2008 und Wirtschaftsplan 2009 wegen unwirksamer Kostenverteilung für ungültig erklärt.
Abstrakte Rechtssätze
Gemeinschaftliche Kosten und Lasten sind nach § 16 Abs. 2 WEG grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen, solange kein wirksamer abweichender Verteilungsmaßstab besteht.
Ein Wohnungseigentümerbeschluss, der den Kostenverteilungsschlüssel auf Quadratmeter umstellt, ist nichtig, wenn er die für die Berechnung notwendigen Flächenwerte oder ein verbindliches Verfahren zu deren Ermittlung nicht festlegt und deshalb rechnerisch nicht vollzogen werden kann.
Bei der Auslegung von Wohnungseigentümerbeschlüssen ist maßgeblich der protokollierte Wortlaut; außerhalb des Protokolls liegende Umstände dürfen nur herangezogen werden, wenn sie für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.
Unterlagen, die lediglich mit der Einladung zur Eigentümerversammlung versandt wurden, werden nur dann Bestandteil des Beschlussinhalts, wenn dies im Beschluss bzw. Protokoll erkennbar zum Ausdruck kommt.
Nichtigkeitsgründe von Wohnungseigentümerbeschlüssen unterliegen nicht der Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 WEG und können jederzeit geltend gemacht werden.
Tenor
hat das Amtsgericht Oberhausenauf die mündliche Verhandlung vom 31.01.2012durch den Richter am Amtsgericht xxxxxxxxxxxR e c h t erkannt:
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Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft xxxxxxxxx Straße xx/ xxxxx Straße 1, 46xxxxx Oberhausen vom 18.12.2009 zu TOP 2 und 3 werden für ungültig erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Der Kläger wendet sich als Wohnungseigentümer gegen den Beschluss über die Jahresabrechnung 2008 und den Wirtschaftsplan 2009.
In einer Vorversammlung vom 06.05.2009 beschlossen die Wohnungseigentümer rückwirkend die Änderung des allgemeinen Kostenverteilungsschlüssels von Miteigentumsanteilen auf Quadratmeter.
Wegen der Einzelheiten dieser Beschlussfassung wird auf das Versammlungsprotokoll vom 06.05.2009 (Blatt 25 der Akte) verwiesen. Der Beschluss wurde nicht angefochten. Auf der Grundlage dieses Kostenverteilungsschlüssels beschlossen die Wohnungseigentümer die hier streitgegenständliche Jahresabrechnung 2008 (Blatt 21 der Akte) und den Wirtschaftsplan 2009 (Blatt 24 der Akte).
Der Kläger, Eigentümer einer Teileigentumseinheit Nummer 1, trägt vor, soweit sein Objekt in den angefochtenen Beschlüssen mit 387,04 qm Fläche angesetzt worden sei, sei dies falsch, nämlich überhöht. Tatsächlich seien nur 275 qm anzusetzen.
Der Kläger verweist desweiteren darauf, dass er an insgesamt 3 Garagen laut Teilungserklärung auch ein Sondernutzungsrecht inne hat.
Schließlich seien die Heizkosten von 2.118,30 EUR weit überhöht.
Im Übrigen ist der Kläger der Auffassung, der Beschluss vom 06.05.2009 sei nichtig.
Der Kläger beantragt,
wie erkannt.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Auffassung, der Beschluss vom 06.05.2009 sei nicht nichtig, sondern mangels Anfechtung bestandskräftig. Hier sei auch zu berücksichtigen, dass bei der Einladung zur damaligen Versammlung eine Vorlage über die anzusetzenden Quadratmeter, die den neuen Kostenverteilungsschlüssel bilden sollten, an alle Wohnungseigentümer übersandt worden sei, insoweit wird auf Bl. 146 der Akten verwiesen.
Im Ergebnis seien die angesetzten 387,04 qm beim Kläger korrekt. Ein Fehler in der Heizkostenverteilung sei nicht erkennbar.
Das Gericht hat zunächst eine Beweisaufnahme durch Sachverständigengutachten angeordnet.
Nachdem der Sachverständige diverse Rückfragen gehalten hat – insoweit wird auf sein Schreiben vom 26.08.2011 (Blatt 107 ff. der Akte) Bezug genommen – hat das Gericht die Beweisaufnahme eingestellt.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die angefochtenen Beschlüsse waren für ungültig zu erklären, weil sie gegen § 16 Absatz 2 WEG verstoßen.
Nach dieser Vorschrift sind die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile unter den Wohnungseigentümern zu verteilen. Hiergegen verstoßen die Beschlüsse, weil sie stattdessen die Kosten nach einem Quadratmeterschlüssel verteilen. Dafür gibt es keine Grundlage, weil der Beschluss vom 06.05.2009 zu TOP 2, der dies nach Auffassung der Beklagten rechtfertigen soll, nichtig ist und damit keinerlei Rechtswirkungen entfaltet.
Es verbleibt daher bei dem gesetzlichen Verteilungsmaßstab des § 16 Absatz 2 WEG.
Das Gericht ist nicht gehindert, zur Auffassung zu gelangen, dass der Beschluss vom 06.05.2009 nichtig ist.
Weil es sich insoweit um eine Rechtsfrage handelt, kommt es nicht darauf an, ob der Kläger dies konkret gerügt hat – was er allerdings auch getan hat, spätestens im Schriftsatz vom 25.10.2011. Darüber hinaus können Nichtigkeitsgründe auch stets geltend gemacht werden, für sie gilt die Ausschlussfrist der Anfechtungsklage nach § 46 Absatz 1 WEG gerade nicht.
Es besteht daher keinerlei Hinderungsgrund, auch heute noch die Nichtigkeit dieses Beschlusses zu bejahen.
Entgegen der Auffassung der Beklagten geht das Gericht damit keineswegs über das Begehren des Klägers hinaus. Nach § 308 Absatz 1 ZPO darf das Gericht lediglich nicht mehr zusprechen, als vom Kläger beantragt wird.
Das ist hier nicht geschehen:
Der Kläger beantragt, die streitgegenständlichen Beschlüsse für ungültig zu erklären. Das Gericht hat dem Kläger nicht mehr als beantragt zugesprochen. Aufgrund welcher rechtlichen Erwägungen das Gericht den Klageantrag zuspricht, ist irrelevant.
Es bestanden keine Bedenken, den Beschluss zu TOP 3 – Wirtschafsplan 2009 – für ungültig zu erklären, obwohl damit eine Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer für Hausgelder des Jahres 2009 entfällt.
Dies ist hier deshalb unschädlich, weil dieses Wirtschaftsjahr zwischenzeitlich längst abgelaufen ist und die Jahresabrechnung aufgestellt und beschlossen werden kann. Der Gemeinschaft drohen daher insoweit keine Einnahmeausfälle.
Im Übrigen waren sowohl der angefochtene Wirtschaftsplan 2009 als auch die Jahresabrechnung 2008 insgesamt für ungültig zu erklären, weil sich der Mangel des unzutreffenden Kostenverteilungsschlüssels insgesamt durch alle Positionen des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnung zieht.
Die Nichtigkeit des Beschlusses zu TOP 2 vom 06.05.2009 ergibt sich aus Folgendem:
Der Beschluss ist derart unbestimmt, dass er nicht vollzogen werden kann. Er verhält sich lediglich darüber, den Abrechnungsschlüssel von Miteigentumsanteilen auf Quadratmeter umzustellen. Er enthält allerdings keinerlei Festlegungen dazu, welche Quadratmeterzahlen als Gesamtfläche und welche Quadratmeterzahlen als Einzelfläche für jedes einzelne Objekt für jeden Wohnungseigentümer maßgeblich sind. Auch die Teilungserklärung enthält hierzu keinerlei Vereinbarungen. Ebenso wenig sind sonstige Vereinbarungen, Beschlüsse oder unstreitige Unterlagen vorhanden, aus welchen sich die erforderlichen Daten entnehmen lassen.
Der Beschluss zu TOP 2 vom 06.05.2009 enthält hierzu auch keinerlei nähere Details. Er enthält weder selbst die entsprechenden Daten noch legt er fest, wie diese ermittelt werden sollen oder aus welchen Unterlagen sie folgen sollen. Daraus ergibt sich, dass dieser Beschluss mangels Vollzugsfähigkeit und völlig unbestimmten Inhalts nichtig ist.
Entsprechende Auffassungen sind bisher auch in der Rechtsprechung bereits vertreten worden.
So hat das AG Charlottenburg ausgesprochen, dass ein Beschluss nichtig ist, wonach sich die Verteilung der Betriebskosten ab einem Zeitpunkt nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche der Sondereigentumseinheiten richten soll, jedoch weder die Fläche aller Wohnungen noch die Gesamtfläche des Objekts bekannt sind (AG Charlottenburg, NJW – RR 2010, 90).
Desweiteren hat das OLG Düsseldorf (NZM 2004, 467) in einem Verfahren, das vor dem hier erkennenden Gericht seinerzeit seinen Ausgang nahm und von dem hier erkennenden Gericht in erster Instanz auch entschieden worden ist, festgestellt, dass ein Beschluss über die Abrechnung von Betriebskosten „nach den vom Bauträger angegebenen Wohnflächen“ nichtig ist, wenn letztere – also die Wohnflächen – weder feststehen noch mit zulässigen Mitteln der Beschlussauslegung festgestellt werden können.
Ein solcher Fall liegt auch hier vor.
Aus obigen Darlegungen ergibt sich, dass die Wohnflächen hier nicht feststehen. Sie können auch nicht mit zulässigen Mitteln der Beschlussauslegung festgestellt werden, weil der Beschluss hierzu nichts hergibt.
Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass mit der Einladung zu dem Beschluss vom 06.05.2009 an jeden Wohnungseigentümer eine Vorlage übersandt worden sind mag, aus welcher die einzelnen angeblich maßgeblichen Flächen hervorgehen sollen. Diese Anlage ist in keiner Weise irgendwie erkennbar zum Beschlussinhalt gemacht worden. Daher ist bereits im Ansatz nicht ersichtlich, inwieweit dieser Anlage irgendeine Verbindlichkeit zukommen soll.
In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass nach herrschender Auffassung Beschlüsse der Wohnungseigentümer objektiv und normativ aus sich heraus auszulegen sind (dazu und zum Folgenden BGH NJW 1998, 3713, 3714).
Maßgeblich für die Auslegung ist der protokollierte Wortlaut und damit der Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung dessen ergibt; Umstände außerhalb des protokollierten Wortlauts dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für Jedermann ohne weiteres erkennbar sind, z.B. weil sie sich aus dem übrigen Versammlungsprotokoll ergeben.
Hier ergibt sich nirgends aus dem Protokoll, dass die entsprechende Vorlage über die Quadratmeterzahlen, die mit der Einladung versandt worden sein mag, Teil des Beschlusses sein soll. Sie kann daher für die Interpretation des Beschlussinhaltes gerade nicht herangezogen werden.
Ein Rechtsnachfolger, der sich gemäß § 10 Absatz 4 WEG an dem Beschluss festhalten lassen muss, kann nicht ohne weiteres darauf verwiesen werden, der für ihn maßgebliche Beschlussinhalt ergebe sich aus Anlagen, die damals mit der Einladung zu der entsprechenden Wohnungseigentümerversammlung versendet worden sind. Er hat auf diese Anlagen im Normalfall keinen Zugriff mehr. Er muss sich auf das verlassen, was Beschlussinhalt ist oder was aus dem Versammlungsprotokoll für jeden Dritten ohne weiteres hervorgeht.
Hier geht – wie bereits ausgeführt – aus dem protokollierten Beschlussinhalt nirgends hervor, dass es irgendeine Art von Anlage oder sonstige Berechnung ergibt, aus der sich die maßgeblichen Quadratmeterzahlen ergeben sollen. Im Gegenteil wird der Eindruck erweckt, dass die Quadratmeterzahlen noch völlig unbestimmt sind. So heißt es nämlich am Ende nach dem Beschluss in einem sogenannten Hinweis, dass die Quadratmeter der Wohnungen in den Bauanträgen zu prüfen seien.
Es kann offen bleiben, was genau mit dieser Formulierung damals gemeint war. Jedenfalls deutet dieser Hinweis darauf hin, dass noch in irgendeiner Art und Weise ein Prüfungsbedarf hinsichtlich der Quadratmeterzahlen bestand. Das wiederum lässt den Schluss darauf zu, dass die Quadratmeterzahlen keineswegs abschließend festgelegt worden sind, vielmehr stattdessen noch – durch wen auch immer – geprüft und möglicherweise noch festgelegt werden sollten.
Dieser Hinweis verstärkt mithin noch den Eindruck, dass keinerlei Festlegung hinsichtlich der maßgeblichen Quadratmeterzahlen zum Beschlusszeitpunkt und im Beschlussinhalt existiert.
Das Gericht übersieht nicht, dass in den oben genannten Parallelfällen in der Rechtsprechung Fallkonstellationen vorlagen, in den die Flächen des Objekts einerseits nicht bekannt waren, andererseits auf Aufstellungen hinsichtlich dieser Flächen Bezug genommen worden war, die überhaupt nicht existierten.
Dieser Fall liegt in der entsprechenden Konstellation – was das Gericht nicht verkennt – hier nicht vor. Allerdings ist der hier vorliegende Fall diesen Fallkonstellationen vergleichbar.
Denn es ist schon interpretationsbedürftig, wann tatsächlich die entsprechenden Flächen „unbekannt“ sind. Sie sind nicht nur dann unbekannt, wenn kein Wohnungseigentümer sie kennt. Sie sind vielmehr schon dann unbekannt, wenn möglicherweise einige Eigentümer übereinstimmende Vorstellungen hierüber haben, andere Eigentümer jedoch nicht. So liegt es nämlich hier, wenn einige Eigentümer oder möglicherweise der Verwalter oder sonstige Personen in Gestalt der mit der Einladung übersandten Vorlage entsprechende Vorstellungen über die Quadratmeterzahlen haben. Das heißt aber noch nicht, dass diese Vorstellungen von allen Wohnungseigentümern geteilt werden und damit die Quadratmeterzahlen bekannt sind.
Der vorliegende Fall zeigt, dass jedenfalls der Kläger die entsprechende Vorstellung aus der Anlage zur Einladung gerade nicht teilt.
Der vorliegende Fall zeigt vielmehr, dass hier um letzte Klarheit zu gewinnen eine Neuvermessung erforderlich wäre. Auch hier sind also die Quadratmeterzahlen letztlich unbekannt. Das folgt daraus, dass es eben gerade keine verbindliche Einigung oder keinen verbindlichen Beschluss über die Maßgeblichkeit irgendwelcher Quadratmeterzahlen gibt. Sie sind in einem solchen Fall rechtlich unbekannt.
Dieses Ergebnis wird noch gestützt, wenn man bedenkt, dass der Beschluss vom 06.05.2009 keinerlei Details dazu enthält, auf welche Art und Weise die möglicherweise noch unbekannten Quadratmeterzahlen ermittelt werden könnten.
Unklarheiten sind im Rahmen der begonnen Beweisaufnahme im hier vorliegenden Fall bereits dadurch aufgetreten, dass – was unstreitig ist – der Kläger laut Teilungserklärung Inhaber von Sondernutzungsrechten an Garagen ist.
Hier stellt sich ohne Weiteres sofort die Frage, ob diese Sondernutzungsflächen bei der Quadratmeterberechnung der dem Kläger zuzurechnenden Flächen mit zu berücksichtigen sind.
Der Beschluss vom 06.05.2009 enthält hierzu keinerlei Vorgaben, so dass diese Frage völlig offen ist. Es gibt auch keinerlei Rechtsgrundsätze aus denen sich diese Frage ohne Weiteres entscheiden ließe. Vielmehr ist es nach hier vertretener Auffassung des Gerichts Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft durch einen hinreichend inhaltlich klaren Beschluss festzulegen, ob diese Flächen bei der Kostenverteilung mitberücksichtigt werden sollen oder nicht. Das Gesetz kann diese Lücke nicht füllen, da es in § 16 Absatz 2 WEG gerade einen völlig anderen Kostenverteilungsmaßstab (MEA) vorsieht.
Sogar die Anlage zur Einladung lässt diese Frage ausdrücklich offen.
Auch insoweit gibt es bereits entsprechende parallele Entscheidungen in der Rechtsprechung. So hat das KG (NJW – RR 1996, 844) entschieden:
Eine mit bestandskräftigem Mehrheitsbeschluss erfolgte Umstellung des Kostenverteilungsschlüssels von Miteigentumsanteilen auf anteilige Wohn- oder Nutzflächen ist unwirksam, wenn Zweifelsfragen (hier: Einbeziehung von Dachterrassenflächen) ausdrücklich offen bleiben und die Umstellung daher bereits rechnerisch nicht vollzogen werden kann.
Im dortigen Fall blieb offen, ob Dachterrassenflächen bei der Berechnung der Wohn- oder Nutzfläche mitzuzählen sind. Das KG hat ausgesprochen, dass damit die gesamte Umstellung des Kostenverteilungsschlüssels auf die Wohn- oder Nutzfläche unwirksam ist. Hier liegt ein vergleichbarer Fall vor. Denn auch hier bleibt offen, ob die Sondernutzungsflächen des Klägers bei dem Kostenverteilungsschlüssel als zuzurechnende Quadratmeter mit zu berücksichtigen sind.
Auch insoweit kann daher der Beschluss vom 06.05.2009 nicht vollzogen werden.
Angesichts dieser Sachlage sind keine durchgreifenden Argumente der Beklagten mehr dafür erkennbar, aus welchen Gründen trotzdem der Beschluss vom 06.05.2009 wirksam sein soll.
Es ist vielmehr Aufgabe der Wohnungseigentümer – wenn sie eine Umstellung des Kostenverteilungsschlüssels wünschen – diesen inhaltlich hinreichend bestimmt auszugestalten. Dies setzt voraus, dass nicht nur der Schlüssel selbst umgestellt wird, sondern zugleich mit beschlossen oder auf sonstige Art und Weise verbindlich geregelt wird, wie der neue Kostenverteilungsschlüssel zu errechnen ist. Entweder müssen daher die Wohnungseigentümer die maßgeblichen Quadratmeterzahlen in dem Beschluss selbst direkt mitbestimmen oder regeln oder zumindest verbindlich vorschreiben, auf welche Art und Weise und mit welchen Eckdaten die entsprechenden Flächen berechnet werden sollen. Nur in diesen Fällen ist die Umstellung des Kostenverteilungsschlüssels auf Wohnfläche (oder Nutzfläche) inhaltlich hinreichend bestimmt.
Diesen Erfordernissen wird jedoch der Beschluss vom 06.05.2009 nicht gerecht.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zu vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nummer 11, 711 ZPO.
Richter am Amtsgericht