WEG-Beschlussanfechtung: TOP 6 wegen unbestimmter Treppenhaus-/Kellernutzung ungültig
KI-Zusammenfassung
Ein Wohnungseigentümer focht Beschlüsse zu den Jahresabrechnungen 2008/2009 sowie zu TOP 6 (Entfernung von Gegenständen im Treppenhaus, Nutzung eines Keller-Durchgangsraums) an. Das Gericht wies die Anfechtung der Jahresabrechnungen mangels substantiierter Fehlerdarlegung und teils wegen Fristversäumnis (§ 46 Abs. 1 S. 2 WEG) ab. TOP 6 erklärte es insgesamt für ungültig, weil das Treppenhaus kein Lagerraum ist und der Beschluss zur Dekoration nicht hinreichend bestimmt war. Die Ergänzung zu TOP 6 war zudem ordnungswidrig, da sie als unbestimmte (faktisch ausschließliche) Zuweisung eines Gemeinschaftsraums an einen Eigentümer verstanden werden konnte (§ 13 Abs. 2 WEG).
Ausgang: Beschluss zu TOP 6 (einschließlich Ergänzung) für ungültig erklärt, Anfechtung der Jahresabrechnungen 2008/2009 abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Der Ort der Wohnungseigentümerversammlung steht mangels gesetzlicher Vorgaben im pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer; die Durchführung in der Wohnung eines Eigentümers ist nur bei konkreten Eignungsbedenken ordnungswidrig.
Mängel der Versammlungsniederschrift bzw. deren Unterzeichnung nach § 24 Abs. 6 S. 2 WEG sind grundsätzlich kein Anfechtungsgrund, weil das Protokoll kein konstitutives Element der Beschlussfassung ist.
Eine Beschlussanfechtung gegen eine Jahresabrechnung erfordert substantiierte Darlegung, aus welchen Gründen die beschlossene Abrechnung unrichtig sein soll; Abweichungen von internen Vorberechnungen des Verwalters genügen hierfür nicht.
Die Jahresabrechnung hat die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des Abrechnungsjahres vollständig abzubilden; auch möglicherweise unberechtigte oder unnötige Ausgaben sind deshalb einzustellen.
Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind objektiv und aus sich heraus auszulegen und müssen hinreichend bestimmt sein; unbestimmte Regelungen zur Nutzung des Treppenhauses oder zur ausschließlichen Nutzung von Gemeinschaftsflächen widersprechen ordnungsgemäßer Verwaltung und können gegen § 13 Abs. 2 WEG verstoßen.
Tenor
Der Be¬schluss der Woh¬nungs¬eigen¬tü¬mer¬ver¬samm¬lung der Woh¬nungs¬eigen¬tü¬mer¬ge¬mein¬schaft xxxstra¬ße in Ober¬hau-sen zu TOP 6, in¬klu¬si¬ve der Er¬gän¬zung zu TOP 6, wird für un-gül¬tig er¬klärt.
Im Üb¬ri¬gen wird die Klage ab¬ge¬wie¬sen.
Die Kos¬ten des Rechts¬streits wer¬den zu 2/3 den Be¬klag¬ten und zu 1/3 dem Klä¬ger auf¬er¬legt.
Das Urteil ist vor¬läu¬fig voll¬streck¬bar.
Jede Par¬tei darf die Voll¬stre¬ckung durch Si¬cher¬heits¬leis¬tung in Höhe von 120 % des auf¬grund des Urteils voll¬streck¬ba¬ren Be-tra¬ges ab¬wen¬den, wenn nicht die je¬weils an¬de¬re Par¬tei vor der Voll¬stre¬ckung Si¬cher¬heit in glei¬cher Höhe leis¬tet.
Tatbestand
Die Parteien sind Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft xxxxxxxxxxxxx in Oberhausen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 3 Einheiten, der Kläger ist Eigentümer einer Einheit im I. Obergeschoss.
Aufgrund eines Einladungsschreibens vom 01.11.2010 hielt die Wohnungseigentümergemeinschaft in den Räumlichkeiten der Beklagten zu 1. am 10.12.2010 eine Wohnungseigentümerversammlung ab. Dort wurde unter TOP 2 die Jahresabrechnung 2008 und unter TOP 3 die Jahresabrechnung 2009 mehrheitlich beschlossen.
Unter TOP 6 wurde inklusive eines Ergänzungsantrages im Wesentlichen beschlossen, dass diverse Gegenstände im Treppenhaus bzw. auf dem Treppenabsatz entfernt werden sollten. Ergänzend wurde beschlossen, dass der Beklagten zu 1. bis auf weiteres ein Durchgangsraum im Waschkeller zur Verfügung gestellt werde.
Wegen des genauen Wortlautes der Beschlüsse und der weiteren Einzelheiten wird auf die Versammlungsniederschrift (Blatt 9 ff. der Akten) Bezug genommen.
Der Kläger rügt, die Wohnungseigentümerversammlung sei nicht an neutraler Stelle durchgeführt worden. In der Wohnung der Beklagten zu 1. hätte diese von ihrem Hausrecht Gebrauch machen können.
Desweiteren habe die Beklagte zu 3. das Protokoll unterzeichnet, dadurch sei keine Neutralität gewährleistet.
Die Jahresabrechnungen seien nicht transparent.
Der Verwalter habe auch keine Aufteilung der einzelnen Betriebskostenarten vorgenommen.
Bei der Jahresabrechnung 2009 sei nicht eine sogenannte Sonderrechnung 2009 des Verwalters berücksichtigt. An den Kläger sollten 236,04 EUR erstattet werden. Auch die Kosten der Bewässerung, Rechnung und Vorauszahlung des Wasserwerkes sei nicht richtig berücksichtig.
Hinzu komme, dass der Verwalter eigenmächtig und ohne Beschluss diverse Arbeiten als Reparaturen habe durchführen lassen. Diese seien nicht notwendig gewesen bzw. nicht sach- und fachgerecht bzw. in Schwarzarbeit ohne ordnungsgemäße Rechnung durchgeführt worden.
Der gefasste Beschluss zu TOP 6 widerspreche der Hausordnung. Laut § 3.6 seien Treppenhäuser keine Abstellräume. Die Beklagte zu 1. lagere in einem Gemeinschaftskellerraum Wein und diverse andere Gegenstände, auch in der Waschküche. Auf dem Treppenpodest vor der Dachgeschosswohnung befänden sich Möbelstücke. Diese müssten entfernt werden.
Der Kläger beantragt,
die in der WE-Versammlung vom 10. Dezember 2010 gefassten Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 2), 3) und 6) werden aufgehoben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie tragen vor, seit vielen Jahren werde die Wohnungseigentümerversammlung in den Räumlichkeiten der Beklagten zu 1. abgehalten. Dies sei nicht zu beanstanden, weil die Beklagte zu 1. im Rollstuhl sitze und es für sie zu umständlich sei, andere Räumlichkeiten aufzusuchen.
Unklar sei, welche Aufteilung der Kläger hinsichtlich der Betriebskosten haben möchte.
Im Übrigen sei sein Vortrag unsubstantiiert.
Der Beschluss hinsichtlich der Treppenhausbenutzung halte sich im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Der Durchgangsraum zum Waschkeller sei nicht abschließbar und für alle zugänglich. Diese Situation sei seit 30 Jahren so. Durch die Wendung in dem Beschluss "bis auf weiteres" solle zum Ausdruck gebracht werden, dass der Keller alsbald mithilfe des Klägers oder anderen Verwandten der Beklagten zu 1. geräumt werden könne.
Im Übrigen behinderten die aufgestellten Gegenstände nicht nennenswert die Nutzung des Treppenhauses.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist teilweise begründet.
Unbegründet ist die Klage hinsichtlich der Anfechtung der beiden Jahresabrechnungen.
Die formellen Rügen des Klägers gegen die gefassten Beschlüsse greifen nicht durch. Es kann dahinstehen, was der Kläger damit rügen will, wenn er vorträgt, die Wohnungseigentümerversammlung habe nicht an "neutraler" Stelle stattgefunden. Weil das Gesetz keinen bestimmten Ort für die Abhaltung einer Wohnungseigentümerversammlung vorsieht, steht es im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung im pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer, wo sie eine Versammlung abhalten.
Ein gewählter Ort kann ungeeignet sein, wenn bestimmte Gründe dagegen sprechen. Solche liegen jedenfalls noch nicht dann vor, wenn eine Versammlung in den Wohnräumen eines Wohnungseigentümers abgehalten wird. Hier müssten konkrete Gründe vorgetragen werden, warum dies ordnungswidrig sei. An einer solchen Darlegung fehlt es, zumal die Beklagten auch unwidersprochen vorgetragen haben, dass es einen sachlichen Grund für die Wahl dieses Ortes gab, nämlich die körperliche Behinderung der Beklagten zu 1.
Unzureichend ist auch der Vortrag des Klägers, die Beklagte zu 1. hätte von ihrem Hausrecht Gebrauch machen können. Abgesehen davon, dass dies offensichtlich nicht geschehen ist, fehlt jeder Vortrag dazu, welche Gründe die Beklagte zu 1. dafür gehabt haben sollte, von ihrem Hausrecht Gebrauch zu machen oder aus welchen Tatsachen zu vermuten oder zu befürchten sei, dass eine solche Vorgehensweise der Beklagten zu 1. zu erwarten gewesen wäre.
Der Vortrag des Klägers beruht insoweit auf einer reinen Spekulation.
Erfolglos rügt der Kläger auch, dass die Beklagte zu 3. die Versammlungsniederschrift unterschrieben hat. Dieses Vorgehen entspricht § 24 Absatz 6 Satz 2 WEG.
Diese Vorschrift sieht nicht vor, dass bestimmte Wohnungseigentümer, aus welchen Gründen auch immer, von der Unterschrift ausgeschlossen sind. Aus diesem Grund ist daher bereits im Ansatz kein Raum für die Argumentation, die Unterzeichnung durch einen bestimmten Wohnungseigentümer gewährleiste keine "Neutralität" – was auch immer damit ausgedrückt werden mag.
Abgesehen davon kann eine Anfechtungsklage ohnehin nicht mit Mängeln der Versammlungsniederschrift begründet werden.
Selbst wenn die Versammlungsniederschrift aus irgendwelchen Gründen ordnungswidrig zustande gekommen oder unterzeichnet wäre, so wäre dies kein Grund, gefasste Beschlüsse für ungültig zu erklären. Weil die Versammlungsniederschrift nach ganz allgemeiner und zutreffender Auffassung kein konstitutives Element einer Beschlussfassung ist, ergreifen etwaige Mängel der Niederschrift keineswegs die gefassten Beschlüsse.
Es ist daher bereits im Ansatz unzutreffend, auf solche Umstände eine Anfechtungsklage zu stützen.
Unsubstantiiert ist der Vortrag des Klägers, die Abrechnung sei nicht transparent. Dies ist in dieser Pauschalität nicht überprüfbar.
Es mag sein, dass der Verwalter keine Aufteilung der einzelnen Betriebskostenarten vorgenommen hat. Dazu besteht jedoch von Gesetzes wegen auch keine Pflicht (vergleiche Timme/Batschari, WEG, § 28 Rn. 43).
Anderes mag gelten, wenn der Verwalter aufgrund besonderer vertraglicher Grundlagen dazu verpflichtet ist. Entsprechendes ist nicht dargetan.
Soweit der Kläger einzelne Punkte aus der Jahresabrechnung 2009 rügt, bleibt auch dies ohne Erfolg:
Der Kläger stützt sich auf eine sogenannte Sonderrechnung für 2009 (Blatt 84 der Akte). Es mag sein, dass die letztlich beschlossene Jahresabrechnung mit den Daten in dieser Sonderrechnung nicht übereinstimmt. Es erschließt sich aber nicht, aus welchen Gründen die Wohnungseigentümergemeinschaft an ein als Sonderrechnung für 2009 bezeichnetes internes Arbeitspapier des Verwalters gebunden sein soll.
Es mag sein, dass der Verwalter – aus welchen Gründen auch immer - Sonderrechnungen erstellt. Maßgeblich ist allerdings im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander letztlich die beschlossene Jahresabrechnung.
Eine Anfechtungsklage kann nicht damit begründet werden, dass die beschlossene Jahresabrechnung inhaltlich von vorhergehenden Berechnungen des Verwalters abweiche. Es muss dargelegt werden, dass die Jahresabrechnung unzutreffend ist. Dies lässt sich den Ausführungen des Klägers nicht hinreichend entnehmen.
Dies gilt auch für die Behauptung, Kosten der Bewässerung etc. seien nicht richtig berücksichtigt worden. Was damit gesagt werden soll, bleibt völlig offen.
Gänzlich unerheblich ist, ob gewisse Reparaturarbeiten mit oder ohne Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft oder gar sach- und fachwidrig durchgeführt worden sind.
Es entspricht ganz allgemeiner Rechtsauffassung, dass die Jahresabrechnung auch unberechtigte Ausgaben enthalten muss. Der Grund hierfür ist, dass die Jahresabrechnung ein zutreffendes Bild über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft im Abrechnungsjahr liefern muss. Dazu gehören auch Ausgaben, die möglicherweise unnötig waren oder unberechtigt zustande kamen. Auch sie sind geflossen und müssen daher in die Abrechnung eingestellt werden.
Wenn dies unterlassen würde, so wäre die Jahresabrechnung unvollständig, und könnte die ihr zugedachte Funktion, den Wohnungseigentümern ein vollständiges Bild über die getroffenen Zahlungsvorgänge zu vermitteln, nicht erfüllen.
Im Übrigen ist dieser Grundsatz jüngst erneut vom BGH bestätigt worden (BGH, Urteil vom 04.03.2011 – V ZR 156/10).
Soweit der Kläger auf Seite 2 des Schriftsatzes vom 14.03.2011 erstmalig gerügt hat, es fehlten verschiedene Belege bei den Kostenpositionen, so kann er damit nicht mehr gehört werden. Dieser Vortrag ist nämlich nicht mehr innerhalb der Klagebegründungsfrist gemäß § 46 Absatz 1 Satz 2 WEG erfolgt.
Die Klagebegründungsfrist endete hier am 10.02.2011, der entsprechende Schriftsatz ging aber erst am 17.03.2011, und damit deutlich verfristet, bei Gericht ein. Wiedereinsetzungsgründe sind nicht ersichtlich, weil dem Kläger die Jahresabrechnung seit langem bekannt war, und der Umstand, dass aus seiner Sicht Belege fehlten, schon in der Klageschrift hätte gerügt werden können.
Der Vortrag ist daher nach den Grundsätzen BGH NJW 2009, 999 ausgeschlossen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Rechtsstreit verzögert wird.
Der entsprechende Vortrag im Schriftsatz vom 14.03.2011 war auch nicht schon in der Klageschrift angedeutet, sondern ist völlig neu.
Abgesehen davon kann ein Anfechtungsgrund auf lediglich fehlende Belege nicht ohne weiteres gestützt werden.
Der Kläger hat als Wohnungseigentümer ein Einsichtsrecht in sämtliche Belege. Es ist ihm zuzumuten, vor Klageerhebung diese Belege einzusehen oder sonst wie anzufordern. Im Prozess ist es unzureichend, schlicht fehlende Belege zu rügen. Es müsste dargetan werden, dass solche nicht vorhanden sind, dass sie nicht eingesehen werden konnten und dass deshalb einige Positionen in der Jahresabrechnung unbelegt bleiben.
An einer solchen näheren Darlegung fehlt es hier ebenfalls.
Begründet ist die Klage dagegen hinsichtlich der Anfechtung des TOP 6.
Dieser Beschluss war insgesamt für ungültig zu erklären, weil er ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.
Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, Gegenstände im Treppenhaus zu lagern. Dies gilt hier ohne weiteres für den Garderobenschrank und den Schuhschrank sowie auch für die 2 Fahrräder im Treppenhaus unter der Kellertreppe.
Das Treppenhaus ist nach seiner Zweckbestimmung kein Lagerraum sondern lediglich dazu gedacht, den freien Zugang zu den einzelnen Wohnungen und Einheiten zu ermöglichen. Dieser Zweckbestimmung steht es diametral entgegen, wenn diese Räumlichkeiten für das Lagern oder Aufstellen diverser Gegenstände zweckentfremdet werden.
Dies entspricht ganz allgemeiner Auffassung (vergleiche nur Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Auflage, § 15 Rn 17; Bärmann/Klein, WEG, 11. Auflage, § 14 Rn 37; Jennißen/Weise, WEG, 2. Auflage, § 15 Rn 31).
Auch in der Rechtsprechung ist anerkannt, dass Garderobe und Möbel im Treppenhaus einer Wohnanlage bzw. auf dem Treppenpodest unzulässig sind (vergleiche etwa KG NJW-RR 1993, 403; OLG München, NJW-RR 2006, 803).
Im Ergebnis gilt dies auch für die Dekoration auf dem Treppenabsatz der Mieter xxxxxx.
Das Gericht verkennt zwar nicht, dass es mit der Zweckbestimmung des Treppenhauses durchaus noch im Einklang stehen kann, dass gewisse Dekorationsgegenstände, die nicht weiter stören (Vasen, Blumen etc.) im Treppenhaus aufgestellt werden. Allerdings widerspricht der Beschluss zu TOP 6 insoweit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, als dieser Beschluss nicht hinreichend die zulässigen Dekorationsgegenstände bestimmt.
Auch ist nicht hinreichend klar, an welcher Stelle am Treppenabsatz sie aufgestellt werden dürfen. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass diese Dekorationsgegenstände möglicherweise doch in störender Art und Weise die Benutzung der Treppe behindern. Dabei kommt es nicht darauf an, auf welche Art und Weise derzeit konkret der Treppenabsatz dekoriert worden ist.
Das Gericht hat nämlich nicht den aktuellen Zustand zu bewerten, sondern den gefassten Beschluss.
Dieser wirkt gemäß § 10 Absatz 4 WEG auch gegen Rechtsnachfolger einzelner Wohnungseigentümer. Infolge dessen ist es anerkannt, dass Beschlüsse objektiv und aus sich heraus auszulegen sind, ohne dass es dazu erforderlich ist, dass Wohnungseigentümer oder ihre Rechtsnachfolger weitere tatsächliche Feststellungen treffen, die sich nicht aus der Versammlungsniederschrift oder aus den dazu gehörigen Anlagen ergeben.
Weil insoweit der angefochtene Beschluss keinerlei Begrenzung der Dekorationsgegenstände enthält, ist nicht erkennbar, wo die Grenze zwischen einem zulässigen und einem unzulässigen Dekorationsgegenstand verläuft. Aus diesem Grund lässt sich nicht feststellen, dass dieser Beschluss noch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Ohne Erfolg werfen die Beklagten dem Kläger insoweit ein Verstoß gegen Treu und Glauben vor.
Es kommt nicht darauf an, ob der Kläger im Verhältnis zu seinen Mietern die Dekorationsgegenstände duldet oder nicht. Ob dies der Fall ist, betrifft vorrangig die Rechtsbeziehung zwischen dem Kläger als Vermieter und seinen Mietern, nicht aber die Wohnungseigentümer. Der Kläger kann auch ein legitimes Interesse daran haben, dass die Zulässigkeit der Dekorationsgegenstände grundsätzlich in der Wohnungseigentümergemeinschaft geklärt wird, bevor er gegenüber seinen Mietern rechtsverbindliche Absprachen hierüber trifft.
Auf diese Art und Weise kann er nämlich sicherstellen, dass seine mietvertraglichen Pflichten nicht über das hinausgehen, was wohnungseigentumsrechtlich zulässig ist. Daher ist nicht zu beanstanden, wenn der Kläger den Beschluss anficht, um auf diese Weise eine Klärung der wohnungseigentumsrechtlichen Zulässigkeit der Gegenstände im Treppenhaus herbeizuführen. Jedenfalls kann darin kein Verstoß gegen Treu und Glauben erblickt werden.
Der Beschluss zu TOP 6 war auch hinsichtlich der Ergänzung aufzuheben, was den Durchgangsraum zum Waschkeller betrifft. Dieser Beschluss ist schon deshalb ordnungswidrig, weil er so verstanden werden kann, dass der Beklagten zu 1. ein zeitlich unbegrenztes und inhaltlich unbeschränktes Sondernutzungsrecht an diesem Durchgangsraum bestellt werden soll.
Es handelt sich unbestritten um einen Gemeinschaftsraum, der allen Wohnungseigentümern zur Verfügung steht. Daher kann er nicht einem einzelnen Wohnungseigentümer, hier der Beklagten zu 1., allein zugewiesen werden. Ein solcher Beschluss verstößt gegen § 13 Absatz 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt ist. Die alleinige Zuweisung des Raumes an die Beklagte zu 1. widerspricht dem.
Die Beklagten können sich nicht mit Erfolg drauf berufen, dass dies nur "bis auf weiteres" geschehen sollte. Denn diese zeitliche Schranke – wenn denn eine gezogen werden soll – ist völlig unbestimmt.
Auch dieser Beschluss ist allein objektiv anhand seines Wortlautes auszulegen. Eine zeitliche Begrenzung ist ihm nicht zu entnehmen. Bei unbefangener Lektüre des Beschlusstextes kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass der Beklagten zu 1. damit in zeitlich bedeutender Hinsicht ein alleiniges Nutzungsrecht zugestanden werden sollte.
Sofern die Beklagten beabsichtigt haben, zum Ausdruck zu bringen, dass dieses Nutzungsrecht hinreichend bestimmt zeitlich befristet sein soll, oder spätestens zu einem gewissen Datum enden sollte, so haben sie dies in dem Beschluss jedenfalls nicht zum Ausdruck gebracht. Der Beschluss verstößt damit gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.
Dabei kommt es nicht weiter darauf an, welche Personen welche Gegenstände im Einzelnen in diesem Raum gelagert haben. Schon die alleinige Nutzungsbefugnis der Beklagten zu 1. ist zu beanstanden.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Absatz 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nummer 11, 711 ZPO.
Die nicht nachtelassenen und nicht mehr zugestellten Schriftsätze vom 18.04.2011 und 26.04.2011 gaben keine Veranlassung zur wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.
Richter am Amtsgericht