WEG-Beschlüsse zu Jahresabrechnung, Dachsanierung und Rücklagenentnahme unwirksam
KI-Zusammenfassung
Die Kläger fochten mehrere Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung (u.a. Jahresabrechnungen 2008/2009, Entlastung des Beirats, Dachsanierung, Vereinbarung mit Nachbar-WEG, Ausgleich Hausgeldrückstand) an. Streitpunkt war insbesondere die Vereinbarkeit der Beschlüsse mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Das AG Neuss erklärte sämtliche angegriffenen Beschlüsse für unwirksam, weil die Abrechnungen die Instandhaltungsrücklage unzulässig als Ausgabe behandelten und weitere Beschlüsse hierauf aufbauten bzw. inhaltlich unbestimmt oder kompetenzwidrig waren. Der Ausgleich eines Hausgeldrückstands aus der Instandhaltungsrücklage wurde wegen Zweckbindung und fehlender Liquidität als unzulässig bewertet.
Ausgang: Beschlussanfechtungsklage vollständig erfolgreich; alle angefochtenen Beschlüsse wurden für unwirksam erklärt.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG darf nur tatsächlich erzielte Einnahmen und tatsächlich geleistete Ausgaben ausweisen; die beschlossene Zuführung zur Instandhaltungsrücklage ist nicht als fiktive Ausgabe anzusetzen.
Die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage muss den tatsächlichen Bestand sowie erbrachte und noch geschuldete Zahlungen erkennen lassen, damit die Vermögenslage der Gemeinschaft plausibel überprüfbar ist.
Ein Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung ist grundsätzlich bereits bei Vorliegen eines Abrechnungsfehlers nach § 23 Abs. 4 WEG für ungültig zu erklären.
Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die von ihm geprüfte und zur Genehmigung gestellte Jahresabrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss.
Ein Wohnungseigentümerbeschluss ist nur wirksam, wenn er aus sich heraus hinreichend bestimmt ist; zudem ist es unzulässig, dem Verwaltungsbeirat durch Mehrheitsbeschluss die Auftragserteilung für Instandsetzungsmaßnahmen zu übertragen oder Wohngeldausfälle über die zweckgebundene Instandhaltungsrücklage auszugleichen.
Tenor
1.Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft … auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.5.2010 zu den Tagesordnungspunkten 3 (Entlastung des Verwaltungsbeirats); 4 (Betriebs-kostenabrechnung 2008); 5 (Betriebskostenabrechnung 2009); 8 (Dachsanierung); 9 (Vereinbarung mit der WEG …) und 12 (Hausgeldrückstand …) werden für unwirksam erklärt.
2.Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
3.Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.900,00 € vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit mehrerer seitens der Eigentümerversammlung am 26.05.2010 gefasster Beschlüsse.
Die Kläger und die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft … in …, Verwalterin der bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Firma ….
In der Wohnungseigentümerversammlung wurden folgende Beschlüsse getroffen:
Top 3: "Der Verwaltungsbeirat wird entlastet."
Top 4: "Die vorliegende Betriebskostenabrechnung 2008 wird genehmigt."
Top 5: "Die vorliegende Betriebskostenabrechnung 2009 wird genehmigt."
"Top 8: Dachsanierung Es liegen Angebote der Firmen … (€ 254.890, teilweise andere Materialien), … (€ 275.350) und …(€ 278.520) vor. Beschluss: Das Dach wird im Jahr 2010 saniert. Der Beirat wird bevollmächtigt, mit den o.g. Firmen Vergabeverhandlungen zu führen und den Auftrag zu erteilen. Für die Bauüberwachung, Abnahme und Rechnungskontrolle wird ein Bauingenieur beauftragt (Kosten ca. € 3.000). Der Beschluss wird somit gefasst."
"Top 9: Vereinbarung mit der WEG … Beschluss Diskussion und Beschlussfassung Der Beschluss wird somit gefasst."
Top 12: Hausgeldrückstand Frau … über € 2.099,21 "Beschluss: Der Hausgeldrückstand von Frau … über € 2.099,21 wird durch eine Entnahme aus der Rücklage ausgeglichen. Der Beschluss wird somit gefasst."
Die Kläger tragen vor, die Betriebskostenabrechnungen 2008 und 2009 seien fehlerhaft. Es werde bei den Gesamtanteilen nicht von einem Miteigentumsanteil von 10.000 ausgegangen, obwohl die Gemeinschaftsordnung eine anderweitige Aufteilung nicht vorsehe. Innerhalb der Miteigentumsanteile der Wohnungen erfolgten bzgl. der Versicherung der Stellplätze unterschiedliche Ansätze. Bei dem Aufzug würden teilweise umlagefähige und teilweise nicht umlagefähige Kosten angesetzt. Unklar bliebe, was unter Wegegeld zu verstehen sei und warum hierfür ein nicht nachvollziehbarer Verteilungsschlüssel gewählt werde. Gleiches gelte für die Position Kabelfernsehen. Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage werde als Ausgabe dargestellt. Die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sei unzutreffend.
Da die Jahresabrechnungen fehlerhaft seien, sei auch die Entlastung des Verwaltungsbeirates rechtswidrig.
Der Beschluss über die Dachsanierung sei ebenfalls fehlerhaft. Eine Vollmachtserteilung gegenüber dem Verwaltungsbeirat sei unzulässig.
Aus dem Beschlussprotokoll sei nicht ersichtlich, was Inhalt des Beschlusses betreffend die WEG … sei.
Eine Entnahme des Hausgeldrückstandes von Frau … aus den Mitteln der Instandhaltungsrücklage sei rechtswidrig.
Die Kläger beantragen,
die Beschlüsse der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft … auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.5.2010 zu den Tagesordnungspunkten 3 (Entlastung des Verwaltungsbeirats); 4 (Betriebskostenabrechnung 2008); 5 (Betriebskostenabrechnung 2009); 8 (Dachsanierung); 9 (Vereinbarung mit der WEG …) und 12 (Hausgeldrückstand …) für unwirksam zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, die Beschlüsse verstießen nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.
Hinsichtlich der Jahresabrechnungen tragen die Beklagten vor, Hintergrund für den abweichenden Ansatz der Gesamtanteile sei, dass die Kosten für die PKW-Stellplätze gesondert abgerechnet würden. Auf die Wohnungen entfielen 8.926 MEA auf die PKW-Stellplätze 1.074 MEA. Die Differenzierung zwischen Kosten für PKW-Stellplätze und Kosten für Wohnungen erfolge auch nur in den Einzelabrechnungen, die einen Tiefgaragenstellplatz betreffen. Diese Abrechnungsweise beruhe darauf, dass die WEG bereits seit über 20 Jahren in dieser Weise die Kosten verteile und auch in der Eigentümerversammlung vom 16.09.2008 unter TOP 3 Unterpunkt 3.5. Abs. 2 diese Abrechnungsform beschlossen wurde.
Der Beschluss zur Dachsanierung sei nicht fehlerhaft. Die Wohnungseigentümer hätten alle erforderlichen Eckpunkte der Sanierung selbst entschieden. Soweit es um die Verhandlungsführung und Auftragserteilung gehe, erfolge die Auftragserteilung selbstverständlich durch den Verwalter im Namen der WEG.
Auch die Beschlussfassung betreffend die WEG … verstoße nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Es sei klar gewesen, um welche Vereinbarung es gegangen sei, da mit dieser WEG nur eine Vereinbarung bestanden haben. Es habe die Vereinbarung bestanden, dass gemeinschaftlich genutzte Gartengeräte in einem Kostenverhältnis von 80% WEG und 20% … bezahlt würden. Die Wohnungseigentümer hätten sich mehrheitlich dafür ausgesprochen, diese Vereinbarung zum 30.6.2010 enden zu lassen.
Auch entspreche der Beschluss, den Hausgeldrückstand von Frau … durch eine Entnahme aus der Rücklage auszugleichen, ordnungsgemäßer Verwaltung. Es stehe der WEG frei, die Zweckbindung für eine vorhandene Rücklage in einer Größenordnung von 2.000 € aufzuheben und diese zur Konsolidierung von ausgefallenen Hausgeldern zu verwenden.
Da die Jahresabrechnungen nicht fehlerhaft seien, entspreche auch die Entlastung des Verwaltungsbeirates den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Hinsichtlich des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
I.
Die Anfechtungsanträge sind zulässig. Insbesondere haben die Kläger die Monatsfrist des § 46 Abs. 1 WEG gewahrt.
II.
Die Anfechtungsanträge sind begründet.
Die Beschlüsse zu TOP 3, 4, 5, 8, 9 und 12 sind im begehrten Umfang für ungültig zu erklären, weil sie den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht entsprechen.
1.
Die Beschlüsse zu Top 4 und 5 über die Jahresabrechnungen 2008 und 2009 sind nach § 23 Abs. 4 WEG im Hinblick auf die Aufnahme der Instandhaltungsrücklage unter "Ausgaben" für ungültig zu erklären, weil die Abrechnung insoweit § 28 Abs. 3 WEG widerspricht (vgl. Urteil des BGH v. 4.12.2009, NZM 2010, 243 ff.). Eine Abrechnung, in welcher der Soll-Betrag der beschlossenen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage als fiktive Ausgabe angesetzt wird, entspricht nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht den gesetzlichen Anforderungen. Wie die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung darzustellen sind, bestimmt sich nach dem Zweck der Abrechnung einerseits und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage andererseits. Die Abrechnung soll den Wohnungseigentümern aufzeigen, welche Ausgaben und welche Einnahme die Wohnungseigentümergemeinschaft im Abrechnungszeitraum wirklich hatte (BGH, BGHZ 131, 228, 231; 142, 290, 296; OLG Düsseldorf WuM 1991, 619). Deshalb dürfen in ihr nur tatsächlich erzielte Einnahmen und tatsächlich erfolgte Ausgaben gebucht werden. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu überprüfen (OLG Saarbrücken NZM 2006, 228, 229). Eine Prüfung der Abrechnung ist aber nur anhand des tatsächlichen Bestands der Instandhaltungsrücklage und auch nur möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Rücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind. Das erfordert zwar keine gesonderte Abrechnung der Rücklage (insoweit zutreffend BayObLG NJW-RR 1991, 15, 16 a. E.), wohl aber eine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die den Wohnungseigentümern diesen Einblick verschafft. Dazu muss die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben.
Vorliegend ist die Instandhaltungsrücklage in den Jahresabrechnungen der Jahre 2008 und 2009 einmal unter "Ausgaben" und einmal unter "Einnahmen" verbucht. Es wird nicht deutlich, welche Ausgaben und welche Einnahmen die WEG im Abrechnungszeitraum wirklich hatte. Den Eigentümern ist es mithin nicht möglich, die Vermögenslage der Gemeinschaft zu erkennen, insbesondere zu erkennen, ob Eigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind.
Die Beschlüsse über die Jahresabrechnungen sind daher insgesamt für ungültig zu erklären. Denn grundsätzlich führt jeder Fehler in der Jahresabrechnung – unabhängig von seinem Umfang – zur Aufhebbarkeit des entsprechenden Beschlusses (vgl. Jennißen WEG, 2. Aulf. 2010, § 28 Rn. 153 f.). Eine andere rechtliche Bewertung folgt auch nicht aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs v. 4.12.2009 (aaO), denn in dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshofs ausdrücklich offen gelassen, ob Defizite bei der Darstellung der Zahlungen auf die Rücklage stets dazu führen, dass die Abrechnung für ungültig zu erklären ist oder ob solche Defizite lediglich einen Anspruch auf Ergänzung der Abrechnung begründen (Rz 18 zitiert nach Juris).
2.
Auch der Beschluss zu Top 3 (Entlastung des Verwaltungsbeirats) war für ungültig zu erklären. Eine Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung - wie vorliegend - fehlerhaft ist und geändert werden muss (BGH v. 4.12.2009, aaO, Rz 19, zitiert nach Juris).
3.
Auch der Beschluss zu Top 8 (Dachsanierung) war für ungültig zu erklären.
Zwar verstößt die Übertragung der Auswahl der zu beauftragenden Firma auf den Verwaltungsbeirat durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht gegen §§ 29 Abs. 2, 23 Abs. 1 WEG. Der Eigentümerversammlung stand insoweit die Beschlusskompetenz zu. Jedoch hat die WEG nach dem eindeutigen Wortlaut des Beschlusses (s.O.) dem Verwaltungsbeirat gleichzeitig die Auftragserteilung übertragen. Sie hat dem Verwaltungsbeirat nicht nur die Kompetenz übertragen, die ausführende Firma auszuwählen sondern auch diese zu beauftragen. Eine solche Beschlussfassung wiederspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da hierdurch die Kompetenzen des Verwalters eingeschränkt werden (vgl. Jennißen, WEG, § 29 Rn. 23 mwN). Die Eigentümerversammlung hat dem Verwaltungsbeirat eine über den gesetzlichen Regelungsbereich des § 29 Abs. 2 WEG hinausgehende Aufgabe übertragen. Denn Änderungen von Kompetenzen des Verwaltungsbeirats finden ihre Grenze in den zwingenden Mindestbefugnissen des Verwalters (§ 27 Abs. 3 WEG). Diese sind durch die Beschlussfassung tangiert. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist die Durchführung der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums eine Aufgabe, die zum Kernbereich der Tätigkeiten des Verwalters zählt. Dem Verwaltungsbeirat kommt demgegenüber gemäß § 29 Abs. 2 WEG lediglich eine beratende und unterstützende Funktion zu.
4.
Der Beschluss zu Top 9 (Vereinbarung mit der WEG …) war für unwirksam zu erklären, da er ebenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung nicht entspricht. Eine Auslegung des Beschlusses kommt zu dem Ergebnis, dass der Beschluss nicht ausreichend bestimmt ist. Ein Beschluss ist nur dann "bestimmt", wenn er aus sich heraus genau erkennen lässt, was gilt, mithin auch ein jeder Dritter (bspw. ein zukünftiger Eigentümer) durch bloßes Lesen des Beschlusstextes weiß, was durch den Beschluss im Einzelnen geregelt ist (vgl. Jennißen, aaO, Vor §§ 23 bis 25 Rn. 145 ff). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Aus dem Beschluss selbst geht lediglich hervor, dass über eine Vereinbarung mit der WEG … beschlossen wurde, nicht jedoch, ob eine bestehende Vereinbarung beendet wurde oder ob eine Vereinbarung erstmals getroffen wurde. Zudem ergibt sich aus dem Beschluss nicht, welchen Inhalt diese Vereinbarung hat.
5.
Letztlich war auch der Beschluss zu Top 12 (Hausgeldrückstand …) für unwirksam zu erklären. Der Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der vorgenommene Ausgleich des Hausgeldrückstands der Frau … aus der Instandhaltungsrücklage ist unzulässig. Denn der Wohngeldausfall eines zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers ist wie eine Kostenposition auf alle anderen Wohnungseigentümer zu verteilen. Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, für einen vollständigen Etatausgleich zu sorgen. Die Verteilung des Wohngeldausfalls eines Eigentümers auf alle anderen Eigentümer stellt eine Art Liquiditätsumlage dar. Es ist unzulässig, das fehlende Wohngeld gegen die Instandhaltungsrücklage zu buchen, da hierdurch keine Liquidität geschöpft wird. Zudem ist es mit der Zweckbindung der Instandhaltungsrücklage nicht vereinbar, sie zur Finanzierung von Wohngeldfehlbeträgen zu verwenden (vgl. hierzu Jennißen, aaO, § 16 Rn. 143).
Der nachgelassene Schriftsatz des Klägervertreters vom 8.12.2010 bot keine Veranlassung, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 ZPO.
Streitwert: 15.000 €
Richterin